ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-65653/2019

Дело № А40-174548/18

г. Москва

02 марта 2020 года

Резолютивная часть постановления суда объявлена 13 февраля 2020 года

В полном объеме постановление изготовлено 02 марта 2020 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Проценко А.И., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ОБИ Франчайзинговый центр"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.09.2019 по делу № А40-174548/18, принятое судьей Немтиновой Е.В.

по иску ООО "ОБИ Франчайзинговый центр" (ИНН 

<

***>) к АО "Рига молл" (ИНН

<

***>) о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 03.11.2019, диплом ААН 2500200 от 30.06.2015, ФИО3 по доверенности от 18.03.2019,

ответчика: ФИО4 по доверенности от 10.10.2019, дип. № 14 от 25.06.1982, ФИО5 генеральный директор на основании протокола от 05.08.2019, 

 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ОБИ Франчайзинговый Центр» обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу «Рига Молл» о взыскании неустойки по договору о подготовке и использовании коммерческой недвижимости № UA 2014-RIGAMALL-MR от 29.09.2014 за период с 24.06.2016 по 21.02.2017 в размере 37?710?379,10 руб. за несвоевременное обеспечение использования операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового цента к дате открытия.

            Решением арбитражного суда от 04.09.2019 в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме.

            Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

            В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

            Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв. 

            Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик (арендодатель) и истец (арендатор) заключили договор № UA 2014-RIGAMALL-MR от 29.09.2014 о подготовке и использовании коммерческой недвижимости.

Объектом договора являются нежилые помещения на первом и втором этажах торгово-развлекательного центра РИГА МОЛЛ по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Воронки.

Согласно пункту 1.2 договора передача помещений арендатору, а также начало ведения им коммерческой деятельности связываются с таким событием, как дата открытия помещений.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что между сторонами договора подписан акт открытия от 09.06.2016; при этом в акте отражено, что по состоянию на дату его подписания ответчиком не обеспечено использование операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового цента; фактически истец обеспечил использование операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового центра 22.02.2017, что подтверждается соответствующим письмом ответчика; за нарушение обязательства по своевременному обеспечению использования операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового центра к дате открытия ответчик должен оплатить неустойку по пункту 7.9 договора за период с 24.06.2016 по 21.02.2017 в размере 37?710?379,10 руб.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в суд. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства, подлежащие установлению в данном деле, истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказаны. Как указал суд, в дополнительном соглашении № 3 от 09.06.2016 (подписано в день подписания акта об открытии помещений) стороны согласовали следующее: к дате открытия арендодатель не обеспечит использование более 50% общей торговой площади торгового центра и в связи с этим стороны договорились о соразмерном снижении стоимости эксплуатационных услуг и пониженном размере арендной платы, в том числе платы за доступ, до момента открытия торгового центра и начала использования в нем более 50% торговых площадей операторами торговли; кроме того, в пункте 1 данного соглашения стороны согласовали, что для целей открытия торгового центра под датой открытия центра понимается день, в который в центре более 30% его общей торговой площади начнет использоваться операторами; в пункте 6 дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что данное соглашение изменяет и дополняет договор, а в случае каких-либо противоречий положения данного дополнительного соглашения имеют преимущественную силу.

Материалами дела, в том числе перепиской сторон, подтверждено, что в августе 2016 ответчик обеспечил заполняемость торгового центра на 30%.

Проанализировав условие пункта 7.9 договора о неустойке в совокупности с иными положениями договора, а также условия дополнительного соглашения от 09.06.2016, в том числе о том, что под датой открытия центра понимается день, в который в центре более 30% его общей торговой площади начнет использоваться операторами, изменяющее и дополняющее условия данного договора и имеющее преимущественную силу над ним, по правилам, предусмотренным статьей 431 ГК РФ, установив, что в акте открытия от 09.06.2016, подписанном истцом без замечаний, стороны отразили, что по состоянию на дату его подписания ответчиком не будет обеспечено использование операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового цента, а также что в период до даты обеспечения ответчиком использования операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового центра истец оплачивал арендную плату в пониженном размере, что было согласовано сторонами в дополнительном соглашении, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения к ответчику ответственности, предусмотренной пунктом 7.9 договора в виде начисления неустойки за несвоевременное обеспечение использования операторами розничной торговли не менее 50% общей торговой площади торгового цента к дате открытия.

В обоснование апелляционной жалобы истец приводит доводы о том, что суд неверно установил действительное содержание условий дополнительного соглашения № 3 к договору и акта об открытии, вследствие чего пришел к необоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания неустойки; спорное соглашение не содержит положений об исключении условия о взыскании с ответчика неустойки; акт об открытии не исключает возможность взыскания неустойки, напротив, подписание акт об открытии с замечаниями являлось необходимым условием для взыскания неустойки; суд неправильно применил положения ст. 333 ГК РФ, указав, что взыскание неустойки приведет к получению истцом необоснованной выгоды.

Суд признает обоснованными доводы заявителя апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора, в первую очередь, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В случае, если буквальный метод толкования явно не позволяет определить содержание договора, суд применяет системное толкование. Для этого должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом во внимание принимаются все обстоятельства: переговоры, переписка, практика взаимоотношений сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения.

По смыслу указанных норм правила толкования договоров подлежат последовательному применению и имеют целью не допустить извлечение сторонами преимуществ из своего недобросовестного поведения.

Однако в настоящем деле суд первой инстанции не установил буквальное значение условий дополнительного соглашения № 3 и акта об открытии, касающихся неустойки. 

По мнению суда апелляционной инстанции, условия дополнительного соглашения № 3 не исключают и не изменяют пункта 7.9, в соответствии с которым к взысканию предъявлена неустойка.

Так, пунктом 7.9 договора предусмотрена ответственность за нарушение сроков открытия не менее 50 % торговой площади центра в результате действий /бездействия арендодателя или лиц, за действия которых арендодатель отвечает.

В дополнительном соглашении № 3 стороны согласовали новую редакцию п. 6.4.1-6.4.2 договора, закрепив, что в период с момента достижения 30% загрузки до заполнения 50% центра арендатор будет уплачивать 50 долларов США в год за метр расчетной площади, а не 65, как это было предусмотрено первой редакцией договора.

Пункты 6.4 договора касаются порядка расчета арендной платы и не связаны с санкцией, предусмотренной п. 7.9 договора.

Как указывает истец в апелляционной жалобе и суд апелляционной инстанции находит разумным данное объяснение с учетом всех условий договора, изменение порядка исчисления арендной платы для арендатора обусловлено тем, что в результате нахождения в центре меньшего числа арендаторов (менее 50%) арендодатель будет нести меньшие эксплуатационные расходы. 

Как прямо указано в дополнительном соглашении № 3, в связи с указанным обстоятельством арендодатель будет нести меньшие затраты на эксплуатацию центра, чем это предполагаюсь сторонами при подписании договора, и таким образом, часть указанных затрат, оплачиваемая арендатором на основании договора в составе стоимости эксплуатационных услуг, окажется несправедливой при сохранении существующего размера стоимости эксплуатационных услуг.  

Таким образом, указание сторонами на 30% уровень загрузки было согласовано сторонами лишь для одной цели – справедливое исчисление ставки эксплуатационных услуг в целях исключения возникновения у арендодателя неосновательного обогащения. Во всем остальном стороны продолжили руководствоваться условиями договора. 

При таких обстоятельствах ответчик продолжил нести предусмотренную п. 7.9 договора ответственность за необеспечение своевременного заполнения 50% центра. 

Следовательно, вывод суда об уменьшении зоны ответственности арендодателя с 50% до 30% в части обеспечения загрузки центра является незаконным и необоснованным.

Суд также пришел к необоснованному выводу о том, что незаполнение ответчиком 50% центра не является основанием для удовлетворения требований истца, поскольку истец был осведомлен о данном обстоятельстве на дату открытия центра. 

По мнению суда, указанное обстоятельство исключает возможность взыскания неустойки с ответчика.

В п. 2 акта об открытии стороны прямо отметили, что на момент подписания акта в помещениях имеются незавершенные работы арендодателя, а также иные отступления от условий открытия и передачи помещений. В подтверждение на стр. 6 акта об открытии стороны зафиксировали, что ответчиком не обеспечено использование более 50% торговой площади центра (т. 5 л.д. 111).

В п. 3 акта указано, что истец не имеет каких-либо претензий к ответчику, за исключением ряда требований, в том числе требования в связи с неиспользованием более 50 % торговой площади центра (т. 5 л.д. 106).

В соответствии с пп. (b) п. 7.8 договора указанные в акте открытия недостатки в любом случае подлежали устранению арендодателем не позднее 30 календарных дней.

Следовательно, указание в акте о недостижении к моменту открытия требуемой площади является констатацией факта и послужило обоснованием для дальнейшего внесения изменений в договора в части расчетов по арендной плате, однако, не затрагивает санкции, предусмотренной п. 7.9 договора.

При этом по условиям договора арендатору предоставлено право выбора оснований, по которым могла быть получена неустойка: либо взыскание неустойки на основании п. 7.9. договора (просрочка арендодателя в заполнении 50% центра торговыми операторами на дату открытия; подписание арендатором акта об открытии с перечнем недостатков), либо взыскание неустойки на основании п. 7.12 договора (просрочка арендодателя в заполнении 50% центра торговыми операторами на дату открытия; отказ арендатора подписать акт об открытии вследствие недостатков, возникших по причинам, зависящим от арендодателя). 

По мнению суда первой инстанции, исковые требования не подлежали удовлетворения также по причине того, что в результате подписания дополнительного соглашения № 3 и акта об открытии истец в одностороннем порядке получил достаточную экономическую выгоду в виде снижения арендной платы. Тем самым, как полагает суд, истец покрыл свои убытки, вызванные использованием менее 50% торговой площади центра. 

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

По смыслу указанных норм при наличии у суда оснований полагать, что истец получит необоснованную выгоду, суд вправе лишь уменьшить неустойку, но не отказать во взыскании неустойки полностью.

Проверив расчет заявленной к взысканию неустойки, суд апелляционной инстанции не усматривает его несоответствия фактическим обстоятельствам дела, а именно обстоятельствам того, что заполнение 50 % торговых площадей имело место в феврале 2017 года, а также установленным пунктом 7.9 договора прогрессивным ставкам.

Не нашел документального подтверждения довод ответчиков о том, что такое заполнение имело место с 01.01.2017.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ в связи со следующим.

Истец представил в материалы дела экспертное исследование по вопросу установления зависимости между заполненностью центра и размерами выручки истца (т. 10 л.д. 32). 

В ходе исследования специалисты выявили прямую взаимосвязь между загрузкой центра и выручкой и пришли к следующим выводам (т. 10 л.д. 61): объем выручки конкретного оператора торговой деятельности (гипермаркета торговой сети «ОБИ», расположенного в ТРК «Рига Молл») находится в прямой зависимости от общей загрузки торгового центра, являющейся одним из основных факторов, оказывающих влияние на объем и качество потребительского потока в центре; доля влияния недозагрузки торговой площади ТРК «Рига Молл» на объем выручки расположенного в нем гипермаркета торговой сети «ОБИ» составляет не менее 25%; за период с момента открытия до достижения общей загрузки торговых площадей ТРК «Рига Молл» уровня 50%, недополученная выручка гипермаркета сети «ОБИ» составляет округленно 164 000 000 руб. 

Таким образом, выводы специалистов прямо подтверждают, что вследствие необеспечения ответчиком 50% уровня загрузки центра истец недополучил 164 млн. руб. Указанная сумма существенно превышает экономию истца от снижения арендной платы в результате подписания дополнительного соглашения № 3, а равно размер неустойки, рассчитанный истцом по правилам пункта 7.9 договора.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание обстоятельства того, что размер неустойки обусловлен договором, возражений относительно данного размера ответчик в процессе исполнения договора не заявлял.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Ответчик не представил доказательств того, что снижение неустойки в данном случае носит исключительный характер, а равно доказательств получения кредитором необоснованной выгоды. Напротив, представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют об обратном.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соразмерности рассчитанной истцом неустойки последствиям допущенного нарушения.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

           Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.  

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд     

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 04.09.2019 по делу № А40-174548/18 отменить.

Взыскать с АО "Рига молл" (ИНН 

<

***>) в пользу ООО "ОБИ Франчайзинговый центр" (ИНН 

<

***>) денежные средства в сумме 37?710?379,10 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 203?000 руб. за рассмотрение искового заявления, апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                             В.В. Валюшкина

 

Судьи:                                                                                                                     Е.Б. Алексеева  

                                                                                  

                                                                                                                                 А.И. Проценко