ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-56789/2024-ГК

Дело № А40-302066/23

город Москва

23 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Головкиной О.Г., Левченко Н.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Винниковой В.Д.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДГИ г. Москвы 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.07.2024 по делу № А40-302066/23 

по иску ООО «ОСНОВА 1» (ИНН: 

<

***>) 

к ответчику ДГИ г. Москвы (ИНН: 

<

***>) 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений,

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 17.09.2024; 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 05.12.2023; 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «ОСНОВА 1» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 1А/П, с кадастровым номером 77:01:0001066:2221, общей площадью 138,8 кв.м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2024 исковые требования удовлетворены, суд урегулировал разногласия между ДГИ г. Москвы и ООО «ОСНОВА 1», возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 1А/П, с кадастровым номером 77:01:0001066:2221, общей площадью 138,8 кв.м., изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 3.1. «Цена Объекта составляет 8 839 765 (восемь миллионов восемьсот тридцать девять тысяч семьсот шестьдесят пять) руб. 61 коп. в соответствие с судебной оценочной экспертизой, выполненной ООО «Эксон».

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

п. 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7. договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 105 235 руб. (сто пять тысяч двести тридцать пять руб.) рублей 30 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1. Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части — в счет оплаты основного долга.».

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий, на условиях Департамента.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда 21.10.2024 представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее  удовлетворить, представитель ответчика возражал  против удовлетворения апелляционной жалобы.    

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.09.2023 истец  обратился к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственность города Москвы в соответствии с положениями Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008г., в отношении объекта - нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 1А/П, с кадастровым номером 77:01:0001066:2221, общей площадью 138,8 кв.м.

Ответчиком истцу с сопроводительным письмом от 03.11.2023 № 33-5-134880-(0)-6 был направлен проект договора купли-продажи недвижимости.

Цена объекта установлена ответчиком на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 20.10.2023 № М1010-3491-П/2023, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 24.10.2023 № 955/522-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» в размере 23 404 000 руб., НДС не начисляется.

Не согласившись с указанной ценой объекта истцом в адрес ответчика был направлен проект договора с протоколом разногласий, содержащим предложение об изменении п. 3.1, 3.4 договора купли-продажи. 

Истцом были произведены неотделимые улучшения арендуемого помещения, которые подтверждаются соответствующими договорами подряда, первичными документами к ним, что должно по мнению истца быть учтено при выкупе арендуемых помещений.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1)арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

3) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2024 удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы. Проведение судебной экспертизы было поручено эксперту ООО «Эксон» (127247, Дмитровское 

<

...> ИНН/КПП 

<

***>/771401001, ОГРН 

<

***> от 17.11.2009 г), эксперту-оценщику оценщику ФИО3. Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- какова по состоянию на 08.09.2023 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 1А/П, с кадастровым номером 77:01:0001066:2221, общей площадью 138,8 кв.м.?

- какова стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, пом. 1А/П, с кадастровым номером 77:01:0001066:2221, общей площадью 138,8 кв.м?

В материалы дела поступило заключение эксперта № 4/Э от 22.05.2024 года, из которого усматривается, что эксперт пришел к следующему выводу:

- рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 1А/П, с кадастровым номером 77:01:0001066:2221, общей площадью 138,8 кв.м. по состоянию на 08.09.2023 - 8 839 765 руб.;

- стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, пом. 1А/П, с кадастровым номером 77:01:0001066:2221, общей площадью 138,8 кв.м. составляет 4 386 243 руб. 39 коп.

Оценив, данное экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд посчитал надлежащим доказательством по делу.

Ответчиком в судебном заседании устно заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы по тем же вопросам в связи с возникшими сомнениями в обоснованности экспертного заключения.

Между тем, несогласие заявителя с выводами экспертов не может свидетельствовать о недопустимости экспертного заключения как доказательства и не является основанием к назначению повторной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонено.

Отклоняя доводы Департамента, суд установил, что в материалы дела представлено письмо Департамента от 17.11.2021 о предоставлении согласия на проведение перепланировки в тексте которого содержится буквально «Департамент не возражает против проведения мероприятий по внутренней перепланировке и (или) переустройству нежилого помещения (подвал, пом. 1а), в том числе против закладки дверных проемов в соседнее нежилое помещение, в габаритах договора аренды, за сет средств вашей организации». Трактовать данное письмо иначе как согласие на перепланировку противоречит тексту письма и опровергает доводы ответчика.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

Каких-либо нарушений истцом процедуры выкупа помещений, установленных нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" суд первой инстанции не выявил.

Довод жалобы о том, что отсутствуют основания для зачета стоимости неотделимых улучшений, несостоятелен и подлежит отклонению.

Из письма ответчика от 23.10.2020 г. № ДГИ-Э-120091/20-1 буквально следует, что Департамент не возражает против проведения мероприятий по внутренней перепланировке и (или) переустройству нежилого помещения, производство работ должно быть осуществлено в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП, на основании решения Мосжилинспекции, в соответствии с проектом перепланировки и техническим заключением; после проведения работ ответчику должны быть представлены документы о произведенном переустройстве; данное согласие не дает право на производство работ.

Данное письмо ответчика не может быть расценено иначе как юридическое согласие арендодателя на создание неотделимых улучшений; согласие не предоставляет права на производство работ, поскольку требуется ряд технических согласований. Все необходимые согласительные процедуры истцом соблюдены, что свидетельствует об отсутствии оснований для отзыва юридического согласия на проведение работ.

При рассмотрении доводов жалобы в указанной части, судом апелляции приняты письменные пояснения, представленные истцом к судебному заседанию 21.10.2024.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд - 

 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2024 по делу № А40-302066/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                 Мезрина Е.А.

 

Судьи:                                                                                                         Головкина О.Г.

                       

                                                                                                                     Левченко Н.И.