АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

07 июля 2017 года

Дело №

А56-21106/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В.,          Преснецовой Т.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Диасто» Говорушина И.А., Савина Т.А. (доверенность от 13.03.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 29.12.2016 № 140981-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.12.2016 (судья        Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Тимухина И.А.) по делу № А56-21106/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Диасто», место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 42, ОГРН 1037843046053, ИНН 7825372203 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 40-42, лит. А, пом. 4Н, путем изложения пункта 2.1 договора в редакции, согласно которой цена продажи объекта составляет 197 143 000 руб., а также изменения графика платежей с установлением даты платежей поквартально начиная с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд имущества); Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее – Предприятие).

Решением от 15.12.2016 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи; цена продажи объекта установлена в размере 197 143 000 руб.; изменен график платежей, являющийся приложением № 1 к договору, путем установления даты поквартальных платежей начиная с момента вступления решения суда в законную силу.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 данное решение оставлено без изменения.

Предприятие в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение и неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, заключение эксперта не может служить надлежащим  доказательством величины рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку имеет ряд недостатков, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости в сторону занижения; необоснован вывод эксперта о несоответствии отчета Предприятия законодательству об оценочной деятельности; суды неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства Предприятия о назначении повторной экспертизы.    

Комитет в кассационной жалобе также просит отменить решение и постановление суда, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению Комитета, заключение эксперта является недостоверным и не могло быть положено в основу выводов судов; при наличии необоснованного и противоречивого заключения эксперта суды должны были назначить повторную экспертизу. 

Общество в отзыве на кассационные жалобы просит оставить их без удовлетворения, полагая, что доводы Комитета и Предприятия не опровергают выводы эксперта, не подтверждают наличие в заключении эксперта таких дефектов, которые могли существенно повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.   

В судебном заседании представители Предприятия и Комитета поддержали каждый кассационную жалобу своего доверителя, подтвердив приведенные в жалобах доводы, а также поддержали каждый позицию другого. Представители Общества против удовлетворения жалоб возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Фонд имущества о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора от 01.07.2005 № 10-А161660 арендует нежилое помещение общей площадью 423,5 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 40-42, лит. А, пом. 4Н.

09.04.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Распоряжением Комитета от 31.12.2015 № 1734-рз определены условия приватизации указанного выше нежилого помещения путем продажи Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 278 000 000 руб. в соответствии с отчетом от 18.12.2015 № 31-8-0119(155)-2015, выполненным Предприятием, об оценке рыночной стоимости.

Фонд имущества направил Обществу предложение заключить договор купли-продажи названного помещения на условиях, определенных в распоряжении, с приложением проекта договора купли-продажи. 

Общество подписало указанный проект договора с протоколом разногласий по цене выкупаемого имущества, предложив определить цену помещения в размере 164 609 608 руб. в соответствии с отчетом от 21.03.2016   № 91/24 об оценке рыночной стоимости имущества, выполненным по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью «Европейский Центр Судебных Экспертиз».  

В связи с неурегулированием сторонами разногласий по цене выкупаемого объекта Общество 04.04.2016 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008           № 159-ФЗ)  субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса). 

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае сторонами не достигнуто соглашение по цене продажи помещения. 

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. Таким образом, названным Законом предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В обоснование цены выкупаемого имущества каждая из сторон представила выполненный по ее заказу отчет оценщика о величине рыночной стоимости нежилого помещения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением от 27.07.2016 суд первой инстанции назначил экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» Леонтьевой Ларисе Юрьевне. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет об оценке от 18.12.2015, выполненный Предприятием, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других нормативных правовых актов в области оценочной деятельности; в случае несоответствия отчета указанным требованиям – повлияло ли это на размер установленной рыночной стоимости; если повлияло, то какова рыночная стоимость нежилого помещения 4Н по состоянию и в ценах на 09.04.2015.  

Согласно заключению от 12.09.2016 № 16-92-Т-А56-21106/2016, составленному экспертом Леонтьевой Л.Ю., отчет об оценке от 18.12.2015, выполненный Предприятием, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; выявленные несоответствия могли повлиять на размер установленной рыночной стоимости;   величина рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 09.04.2015 составляет 187 644 000 руб. 

В целях проверки достоверности содержащихся в заключении эксперта сведений суд первой инстанции вызывал эксперта в заседание для дачи пояснений. После корректировок, произведенных экспертом по результатам рассмотрения замечаний Предприятия и с учетом дополнительно представленных документов, рыночная стоимость объекта по состоянию на ту же дату определена экспертом в размере 197 143 000 руб.

Суды, оценив по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное экспертом заключение в совокупности и взаимосвязи с иными доказательствами, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную и экспертную деятельность, и признали данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения. При этом суды, подробно исследовав возражения Предприятия и Комитета, обоснованно посчитали недоказанным ответчиком и третьим лицом, что экспертом были допущены такие отступления от требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые могли привести к существенному искажению результатов оценки и повлиять на итоговую величину рыночной стоимости помещения до такой степени, что она была бы сопоставима с величиной, определенной в отчете Предприятия.   

Судебные инстанции ввиду отсутствия у них сомнений в обоснованности заключения эксперта и необнаружения противоречий в выводах эксперта правомерно не усмотрели установленных частью второй статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по ходатайству Предприятия повторной экспертизы.

При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об определении продажной цены объекта в размере 197 143 000 руб. в соответствии с заключением эксперта с учетом его уточнения, а также об изменении графика платежей, являющегося приложением к договору, поскольку к моменту принятия решения по настоящему делу, вступлением которого в законную силу исходя из положений статей 425, 432, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется момент заключения договора, истекли сроки внесения части платежей.   

Доводы подателей жалоб не могут быть приняты во внимание, поскольку  не опровергают выводы эксперта и не подтверждают недостоверность, необъективность или необоснованность этих выводов, невозможность принятия заключения эксперта в качестве доказательства по делу, а свидетельствуют лишь о несогласии ответчика и третьего лица с этими выводами. 

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.12.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 по делу № А56-21106/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

 Т.Г. Преснецова