ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б   http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                       Дело №А19-11980/2016

«5» июня 2017 года 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 июня 2017 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,

судей Никифорюк Е.О, Басаева Д.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 февраля 2017 года по делу №А19-11980/2016 по исковому заявлению Администрации города Иркутска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664025, 

<

...>) к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664048, 

<

...>) о взыскании 1 859 131, 34 руб.,  (суд первой инстанции: Антонова С.Н.), 

при участии в судебном заседании до перерыва представителя ответчика ФИО2, по доверенности от 10.01.2017,

в отсутствие представителей истца,

в отсутствие в судебном заседании представителей сторон после перерыва,

установил:

Администрация города Иркутска (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Союз» (далее – ответчик, ООО УК «Союз», общество) с иском о взыскании 1321904 руб. 79 коп. – основной долг по договору от 03.02.2014 № 9906, суммы 409580 руб. 90 коп. – неустойки за просрочку внесения платежей, и суммы 127645 руб. 65 коп. – штрафа за неисполнение обязательств, предусмотренных п. п. 2.3.4. и 2.3.5 договора.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, в итоге просит взыскать сумму 1 234 905 руб. 95 коп. – задолженность по арендной плате по договору от 03.02.2014 № 9906 за период с 06.02.2014 по 29.05.2016, сумму 218 242 руб. 16 коп. – задолженность по оплате за пользование земельным участком за период с 17.03.2014 по 29.05.2016, сумму 422 823 руб. 23 коп. – неустойку за просрочку внесения арендной платы за период с 06.02.2014 по 30.05.2016, и сумму 62 138 руб. 96 коп. – неустойку за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 17.03.2014 по 29.05.2016, сумму 82 611 руб. 95 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами по арендной плате, и сумму 16 528 руб. 11 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами по земельному платежу.

Уточнения в части требования процентов за пользование чужими денежными средствами по арендной плате и земельному платежу судом не приняты к рассмотрению, поскольку являются дополнительными.

В остальной части уточнения судом приняты к рассмотрению.

Требование о взыскании штрафов истец оставил без изменения.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21 февраля 2017 года взыскано с Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" в пользу Администрации города Иркутска сумма 1234905 руб. 95 коп. – арендной платы, сумма 218242 руб. 16 коп. – плата за пользование земельным участком, сумма 422823 руб. 23 коп. – неустойка за просрочку внесения арендной платы, сумма 62138 руб. 96 коп. – неустойка за просрочку внесения платы за земельный участок, и сумма 127645 руб. 65 коп. – штраф, а всего 2065755 руб.30 коп.

Суд первой инстанции также взыскал с Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Союз» в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 33329 руб.

Судебный акт принят со ссылкой на статьи 309, 330, 625, 614, 650, 652, 654  Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован наличием оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку ответчик доказательств своевременной оплаты арендных платежей не представил. Судом первой инстанции также удовлетворено требование о взыскании неустойки, штрафов за нарушение п.п. 2.3.4, 2.3.5. договора. 

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что согласно представленным в материалы дела отчетам «Об оценке рыночной стоимости  арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Иркутска» оценка рыночной стоимости арендной платы проводилась в отношении и объекта площадью 400,1 кв.м., площадь же объекта по рассматриваемому договору составляет 353,1 кв.м., следовательно объектом оценки являлось помещение большее, нежели арендует ответчик, в связи с чем, сделать вывод о том, что рыночная стоимость аренды помещения с площадью 351,1 кв.м. за один квадратный метр, может быть равна стоимости аренды помещения с площадью 400,1 кв.м. за один квадратный метр, из представленных документов невозможно.     

Ответчик указывает на то, что истцом в материалы дела не представлены отчеты об оценке рыночной стоимости объекта  (помещения сдаваемого в аренду), представленные администрацией в материалы дела отчеты № 001-742/19, № 627-10.15/а являются отчетами об оценке  рыночной стоимости арендной платы, в связи с чем, не являются документами, дающими правовые основания для изменения размера арендной платы (согласно условиям договора).

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что истцом в суд первой инстанции не представлено доказательств направления ответчику заказного письма в уведомлением о вручении, содержащего уведомление об увеличении размера арендной платы за пользование помещением, в связи с чем, истцом не доказана правомерность увеличения арендной платы за нежилое помещение в 2015-2016 г.г.. по сравнению с аналогичным периодом. 

Кроме того, ответчик полагает, что учитывая то, что условие об изменении арендной платы считается внесенным в договор с первого числа месяца, в котором арендодатель направил уведомление об изменении размера арендной платы, необходимо установить дату вручения уведомлений ответчику, а поскольку такие уведомления не направлялись истцом, указанные изменения не вступают в силу. 

Ответчик указывает на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства прав истца на предоставление ответчику в аренду земельного участка площадью 426, 3 кв.м. 

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что с учетом того, что нежилое помещение, сдаваемое Администрацией г. Иркутска в аренду является составной частью многоквартирного дома, земельный участок принадлежит всем собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, в связи с чем, истец вправе требовать плату только за ту долю земельного участка, которая пропорциональна площади принадлежащего ему на праве собственности помещения. Для установления размера такой доли необходимо установить общую площадь помещений, принадлежащих отдельным собственникам на праве собственности в данном многоквартирном доме, после чего произвести расчет.

По мнению ответчика, не имеет правового значения то обстоятельство, что условия договора о площади земельного участка, сдаваемого в аренду были оговорены истцом и ответчиком при его подписании, поскольку договор в этой части является ничтожным, в связи с отсутствием прав истца на сдаваемый в аренду земельный участок.    

В дополнениях к апелляционной жалобе от 24.04.2017 ответчик ссылается на то, что истцом в расчетах не верно применена кадастровая стоимость земельного участка в разрезе вида разрешенного использования № 5 (в перечне видов разрешённого использования земельных участков) земельный участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Кроме того, истцом также изменен и показатель Пк.   

В дополнениях к апелляционной жалобе от19.05.2017 ответчик ссылается на то, что взыскание арендных платежей за пользование земельным участком под многоквартирным домом является незаконным как в отношении сформированных земельных участков, поставленных на кадастровый учет, так и в отношении несформированных земельных участков, не поставленных на кадастровый учет. 

Истцом в материалы дела представлены отзывы на апелляционную жалобу, в которых он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу  - без удовлетворения. 

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 04.04.2017,  27.04.2017. 

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направил. 

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

В судебном заседании представитель ответчика дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, дополнениям к ней, просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Судом апелляционной инстанции на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 час. 30 мин. 29.05.2017, о чем размещена информация на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 30.05.2017.

После перерыва, стороны своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

 В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней и отзывов на неё, изучив материалы дела, заслушав представителей ответчика, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что между администрацией города Иркутска (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Союз» (арендатором) 03.02.2014 заключен договор аренды нежилого помещения №9906, в соответствии с п.1.1. которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение нежилое помещение общей площадью 353,1 кв.м., этаж 1 (номера на поэтажном плане 1-4, 6-16, 48-50, 53-57), в соответствии с техническим паспортом, изготовленным МУП «БТИ г.Иркутска» от 16.09.2008, расположенное в нежилом помещении, назначение - нежилое, общая площадь 400,1 кв.м., этаж 1, адрес: 

<

...>.

В соответствии с п..3. договора, площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для его использования составляет 426,3 кв.м.

Срок действия договора установлен с 03.02.2014 по 03.02.2014, в связи с чем, 07.04.2014 произведена его государственная регистрация, №38-38-01/067/2014-411.

Дополнительным соглашением сторон от 14.08.2015 №1 наименование арендатора изменено на ООО управляющая компания «Союз».

Пунктом 2.3.3. договора установлена обязанность арендатора своевременно перечислять арендную плату, плату за пользование земельным участком в порядке, предусмотренном разделом 3 настоящего Договора.

В силу п.3.1. договора, плата за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования, должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом платы за пользование земельным участком (Приложение № 2 к настоящему Договору).

Плата за пользование земельным участком изменяется в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов местного самоуправления города Иркутска.

Об изменении размера платы за пользование земельным участком Арендодатель также вправе уведомить Арендатора путем направления расчета арендной платы (заказным письмом с уведомлением) или вручить расчет арендной платы под роспись уполномоченному лицу (Арендатору или его представителю).

Если арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера платы за пользование земельным участком, предусмотренной договором, он должен направить арендодателю в течение 15 дней с момента получения уведомления письменное извещение о расторжении договора и возвращении объекта.

В случае если от арендатора не поступило извещение о расторжении договора и возврате объекта, изменения размера платы за пользование земельным участком считаются внесенными в договор с 01 января текущего года.

Согласно п.п. 3.1.1. договора, арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца. Если Договор заключен после 5-го числа месяца, первый платеж за аренду Объекта должен быть перечислен не позднее 3-х дней с момента заключения настоящего Договора.

Размер арендной платы может быть изменён Арендодателем в одностороннем порядке по результатам оценки рыночной стоимости Объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулируемым оценочную деятельность в Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. При этом уменьшение размера арендной платы по сравнению с размером арендной платы, установленной по результатам проведения аукциона, не допускается.

Об изменении размера арендной платы Арендодатель направляет заказным письмом (с уведомлением о вручении) Арендатору соответствующее уведомление.

Если арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной договором, он должен направить арендодателю в течение 15 дней с момента получения уведомления письменное извещение о расторжении договора и возвращении объекта.

В том случае, если от арендатора не поступило извещение о расторжении договора и возврате объекта, то изменение размера арендной платы считается внесенным в договор с первого числа месяца, в котором арендодатель направил уведомление об изменении размера арендной платы.

В соответствии с подписанным сторонами расчетом, арендная плата в период с 03.02.2014 по 02.02.2015 составила 635580 руб., или 52965 руб. в месяц. Арендная плата в период с 03.02.2015 по 31.12.2015 составила 640876 руб. 50 коп., или 58261 руб. 50 коп. в месяц, данный расчет арендной платы получен генеральным директором ООО УК «Союз» лично 06.02.2015, о чем имеется собственноручная запись на расчете. Арендная плата за период с 01.01.2016 по 29.05.2016, в соответствии с подписанным сторонами расчетом, составила 327631 руб. 24 коп., или 66382 руб. 80 коп. в месяц.

Земельный платеж в 2014 году (03.02.2014-31.12.2014) составил 54414 руб. 78 коп., в 2015 году - 164533 руб. 63 коп. Расчет земельного платежа на 2015 год вручен генеральному директору ООО УК «Союз» 06.02.2015, о чем имеется собственноручная запись на расчете. Земельный платеж в 2016 году (с 01.01.2016 по 29.05.2016) составил 72171 руб. 64 коп., о чем сторонами подписан соответствующий расчет.

Кроме того, п.2.3.4. договора установлена обязанность арендатора в месячный срок с момента заключения настоящего Договора заключить договоры на все виды коммунального обслуживания с соответствующими специализированными организациями города и перечислять коммунальные платежи на счета данных организаций.

Пунктом 2.3.5. договора установлена обязанность арендатора в случае, если Объект застрахован Арендодателем, в месячный срок с момента подписания настоящего Договора, либо в месячный срок с момента получения соответствующего уведомления возместить последнему затраты по страхованию Объекта.

В случае, если Объект Арендодателем не застрахован, в месячный срок с момента подписания настоящего Договора заключить договор страхования Объекта по рыночной стоимости Объекта, указанной в пункте 1.9. настоящего Договора.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных п.п.2.3.4., 2.3.5. договора п.4.3. договора установлена неустойка в размере 10% от суммы годовой арендной платы.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы, земельного платежа п.4.2. договора установлена неустойка в размере 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Истец указал в обоснование иска, что ответчиком несвоевременно и не в полном размере внесены платежи по договору, имеется задолженность по арендной плате и земельному платежу. В связи с изложенным, истец обратился с данным иском в суд, требует взыскания сумм задолженности, а также начисленной неустойки.

Обязанности, установленные п.п.2.3.4., 2.3.5. договора, исполнены ответчиком несвоевременно, в связи с чем, истец начислил установленную договором неустойку и требует ее взыскания.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом неоднократно направлялись ответчику предупреждения о необходимости оплаты долга и неустоек, в том числе, предупреждение от 25.04.2016 №505-71-5071/16. Данное предупреждение направлено ответчику 26.04.2016, получено адресатом, однако, оставлено без ответа и удовлетворения. Данным предупреждением истец также отказался в одностороннем порядке от исполнения договора.

Поскольку в досудебном порядке спор сторонами не урегулирован, истец обратился в суд.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных исковых требований подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.

Рассматриваемый спор возник в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договора аренды помещения, следовательно, правоотношения сторон в данном случае регулируются положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.  

В силу пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В рассматриваемом случае, поскольку арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком, такая плата подлежит внесению ответчиком в соответствии с условиями договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения. 

Истцом представлены доказательства изменения арендной платы на 2015, 2016 год в соответствии с условиями договора аренды - на основании Отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы. В соответствии с Отчетом Независимого экспертно- консалтингового центра №001-742/19 от 13.10.2014, арендная плата составляет 165 руб. за 1 кв.м. помещения в месяц, данный результат оценки и применен истцом в расчете на 2015 год. В соответствии с Отчетом ООО «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ» №627-10.15/а от 07.10.2015, стоимость арендной платы за 1 кв.м. помещения равна 188 руб. в месяц, данный результат оценки применен истцом в расчете на 2016 год.

Расчет на 2015 год вручен ответчику (генеральному директору) 06.02.2015, соответственно, с 01.02.2015 арендная плата подлежала внесению в указанных в расчете размерах.

Доводы ответчика о том, что истцом не соблюдены условия договора по направлению расчета заказным письмом обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку расчет известен ответчику, вручен, что является надлежащим уведомлением об изменении арендной платы. 

Расчет арендной платы на 2016 год подписан ответчиком, следовательно, изменение арендной платы ответчику известно, ответчик обязан был вносить арендную плату в указанных в расчете размерах.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, арендатор, зная об изменении арендной платы, не отказался от дальнейшего исполнения договора (п.3.1.1. договора).

Из расчета суммы иска, составленного истцом, следует, что ответчиком арендная плата за пользование помещением в период с 06.02.2014 по 29.05.2016 внесена частично, задолженность составила требуемую сумму 1234905 руб. 95 коп.

Обществом не представлено в материалы дела доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем  сумма долга по арендной плате правомерно взыскана с ответчика в пользу истца.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки на основании пункта 4.2. договора.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В соответствии со статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. 

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы, земельного платежа п.4.2. договора установлена неустойка в размере 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Форма соглашения о неустойке соблюдена.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений. 

Доказательств уплаты арендных платежей в установленные договорами сроки материалы дела не содержат.

Расчет неустойки, представленный истцом, проверен судом первой инстанции и признан верным.

С учетом установленного факта просрочки уплаты долга, судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендных платежей по п. 4.2 договора.

В отношении требования о взыскании задолженности по земельному платежу суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего. 

В соответствии с пояснениями истца, расчет за пользование земельным участком выполнен в соответствии с постановлением мэра города Иркутска от 09.02.2009 № 031-06- 340/9 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска».

Площадь земельного участка, принятая в расчете, определена истцом пропорционально занимаемой ответчиком площади здания (353,1 кв.м.) от общей площади, с учетом застроенной площади под объектом - 400,1 кв.м. (в соответствии с техническим паспортом, изготовленным МУП «БТИ г. Иркутска» от 16.09.2008.

В расчете земельного платежа на 2014 год (приложение № 2 к договору аренды) при определении кадастровой стоимости применены средние удельные показатели кадастровой стоимости, утвержденные постановлением правительства Иркутской области от 2008 № 101-пп. Среднее значение для кадастрового квартала № 38:36:000005 при разрешенном виде использования «Размещение домов многоэтажной застройки» составляет 4995,98.

При вступлении в действие Постановления Правительства Иркутской области от 15.11.2013 № 517-пп, кадастровая стоимость для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания составила 7234,44 руб. за 1 кв.м. В связи с изменением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, истцом составлен перерасчет земельного платежа на 2014 год, перерасчет направлен ответчику с сопроводительным письмом от 17.03.2014 № 505- 71-5284/14 и получен последним 25.03.2014.

Актом проверки от 30.06.2014 установлено, что арендатор использует помещение в соответствии с условием п. 1.2. договора аренды: коммерческая деятельность. В помещении размещено ателье-магазин «Ниточка» по пошиву и ремонту всех видов одежды, продаже товаров для шитья, промтоварный магазин «секонд-хенд», а также диспетчерская служба управляющей компании «Союз».

В связи с чем, при расчете земельного платежа за 2015 и 2016 применен коэффициент разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (5).

В соответствии с п.5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска, в случае, если разрешенное использование земельного участка включает два и более вида разрешенного использования и невозможно провести разделение земельного участка на самостоятельные земельные участки, расчет арендной платы производится по проценту к кадастровой стоимости того вида разрешенного использования земельного участка, для которого определена наибольшая кадастровая стоимость.

Коэффициент (Ка) к базовой ставке арендной платы на 2015 в размере 1,067 утвержден постановлением администрации города Иркутска от 30.12.2014 № 031-06-1600/14.

Коэффициент (Ка) к базовой ставке арендной платы, учитывающий размер уровня инфляции на 2016 год в размере 1,142 утвержден постановлением администрации города Иркутска от 24.05.2016 № 031-06-493/6. Настоящее постановление распространяет своё действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2016.

Расчет земельного платежа на 2014 год (измененный) ответчику направлен, и последним получен, расчет на 2015 год ответчику вручен 06.02.2015, расчет на 2016 год ответчиком подписан. 

С учетом изложенного, следует считать соблюденными истцом условия договора об уведомлении ответчика об изменении размера арендной платы.

Расчеты земельного платежа судом проверены, признаны верными, составленными на основании установленных законом ставок для расчета арендной платы.

Площадь земельного участка принята истцом в расчетах верно, в соответствии с условиями договора, заключенного по результатам аукциона.

Земельный участок (кадастровый квартал 38:36:000005), на котором расположен Объект (нежилое помещение, расположенное на 1 этаже 1-5 этажного жилого дома, согласно техническому паспорту), относится к участкам, собственность на которые не разграничена, участок не сформирован. Застроенная площадь под объектом по адресу 

<

...> общей площадью 400,1 кв.м. определена по техническому паспорту, изготовленному МУП «БТИ г. Иркутска» от 16.09.2008 и составляет 478,9 кв.м.. Пропорционально занимаемой площади (353,1 кв.м.) площадь земельного участка, принимаемая к расчету, составляет 426,3 кв.м.

Договор аренды № 9906 от 03.02.2014 заключен в соответствии с протоколом № 295 аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения от 21.01.2014. Извещение о проведении аукциона на право аренды нежилого помещения, общей площадью 353,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, опубликовано 01.08.2013 на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации www.torgi.gov/ru.

Приложением № 2 к аукционной документации является проект договора аренды вышеуказанного нежилого помещения. В соответствии с пунктом 19 аукционной документации, условия аукциона, порядок и условия заключения договора с участником аукциона, являются условиями публичной оферты, а подача заявки на участие в аукционе является акцептом такой оферты.

Доводы  в данной части подлежат отклонению.

Ответчиком доказательств внесения земельных платежей в размерах и сроки, установленных договором, не представлено.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании задолженности по земельным платежам обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.  

Довод ответчика о неправомерности требования взыскания земельного платежа как такового необоснован, противоречит статье 652, пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка ответчика на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также не влияет на выводы суда.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

То обстоятельство, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, не лишает истца права требовать плату за причитающуюся ему долю земельного участка и не противоречит статьям 652, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В соответствии со статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. 

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы, земельного платежа п.4.2. договора установлена неустойка в размере 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Форма соглашения о неустойке соблюдена.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений. 

Доказательств уплаты земельных платежей в установленные договорами сроки материалы дела не содержат.

Расчет неустойки, представленный истцом, проверен судом первой инстанции и признан верным.

С учетом установленного факта просрочки уплаты долга, судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты земельных платежей по п. 4.2 договора.

Истцом также заявлены требования о взыскании штрафов за нарушение п.п.2.3.4., 2.3.5. договора. 

Как указал истец в иске, объект аренды не был застрахован арендодателем, арендатор должен был осуществить страхование объекта в срок не позднее 03.03.2014. Однако, договор страхования № 817108280 заключен арендатором с ОСАО «РЕСО-Гарантия» лишь 25.06.2014. в связи с изложенным, истец требует взыскания штрафа в размере, определенном п.4.3. договора.

Ответчиком обстоятельства, указанные истцом в обоснование данного требования, не оспорены, не опровергнуты надлежащими доказательствами.

Пункт 2.3.4. договора арендатором нарушен, в установленный срок договоры на все виды коммунального обслуживания с соответствующими специализированными организациями города не заключены.

Как указал истец и подтверждается представленными доказательствами, 08.06.2015 арендатор заключил договор холодного водоснабжения, 01.03.2015 - договор на вывоз ТБО.

Ответчиком доказательств, опровергающих указанные доводы истца, не представлено.

Расчеты штрафов за нарушение п.п.2.3.4., 2.3.5. договора судом проверены, составлены верно.

С учетом изложенного требование о взыскании штрафов за нарушение п.п.2.3.4., 2.3.5. договора правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции оснований для признания выводов суда первой инстанции необоснованными не установлено. Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, в связи с чем подлежат отклонению.  

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которых проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 февраля 2017  года по делу №А19-11980/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия. 

Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области. 

Председательствующий:                                                       Э.В. Ткаченко

Судьи:                                                                                     Е.О. Никифорюк

              Д.В. Басаев