Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                     Дело № А46-924/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                    Рахматуллина И.И.,

судей                                                                  Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Омский завод металлических конструкций» на постановление от 28.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Котляров Н.Е., Лотов А.Н.) по делу № А46-924/2023 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Омский завод металлических конструкций» (644040, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Омска (644099, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об оспаривании отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамента имущественных отношений администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Омский завод металлических конструкций» – ФИО2 (доверенность от 03.12.2021),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Омский завод металлических конструкций» (далее – завод «ОЗМК», общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее – Департамент архитектуры, заинтересованное лицо) о признании недействительным отказа в предварительном согласовании предоставления земельных участков в собственность и аренду, в утверждении прилагаемой к заявлениям схемы, выраженного в письме от 02.12.2022 № Исх-ДАГ07-01/11265.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – Департамент имущественных отношений, третье лицо).

Решением от 22.11.2023 Арбитражного суда Омской области заявление удовлетворено, суд обязал Департамент архитектуры в соответствии с ранее поданной заявкой предварительно согласовать обществу предоставление испрашиваемых земельных участков и утвердить прилагаемую схему расположения земельных участков в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации; распределены судебные расходы.

Постановлением от 28.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении заявления.

Общество, не согласившись с принятым по делу постановлением, обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на фактическое подтверждение Департаментом архитектуры в ходе рассмотрения апелляционной жалобы отсутствия обстоятельств, послуживших основанием для отказа в предварительном согласовании предоставления земельных участков в собственность и аренду; выводы апелляционного суда противоречат положениям статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

По мнению общества, апелляционным судом не учтено, что внесение в ЕГРН достоверных сведений о местоположении границ и площади здания с кадастровым номером 55:36:030801:3397, с учетом подготовленного технического плана, не препятствовало заинтересованному лицу провести необходимые согласования при проведении мероприятий по предоставлению обществу в собственность и аренду земельных участков и утверждении схемы расположения земельных участков.

Департамент выразил согласие на утверждение схемы образуемых земельных участков по варианту, предложенному судебным экспертом, указав только на необходимость привести в соответствие сведения ЕГРН, в которых значится помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,20 кв.м в здании с кадастровым номером 55:36:030801:3397 фактическому состоянию объекта как самостоятельного здания; согласно имеющейся в ЕГРН в настоящее время информации об объектах недвижимости, площадь здания с кадастровым номером 55:36:030801:3397 (объект «Здание новой техники», назначение нежилое) составляет 2016,3 кв. метра, а в указанном здании расположено только одно помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719, принадлежащее на праве собственности Заводу «ОЗМК».

Общество не возражало против изменения схемы участков, однако, не имеет возможности изменить статус принадлежащего ему объекта (с «помещения» на «здание», поскольку отсутствие прав на земельный участок лишает общество права зарегистрировать право собственности на объект капитального строительства «здание» в силу нормы, установленной частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В судебном заседании представитель общества доводы жалобы поддержал; пояснил, что фактически практически все замечания Департамента архитектуры устранены;  однако, привести в соответствие сведения ЕГРН по помещению с кадастровым номером 55:36:050204:3719  (изменить статус помещение на здание) объективно невозможно ввиду отсутствия земельного участка.

От Департамента архитектуры поступил отзыв, в котором просил оставить постановление апелляционного суда без изменения; указал, что представленная обществом схема не соответствует требованиям к ее подготовке, установленным пунктами 4, 6, 7 Требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.04.2022 № П/0148 (далее – Требования № П/0148),  что является основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка на основании пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ.

По мнению Департамента архитектуры, у общества отсутствуют права на железнодорожный путь, железнодорожный тупик, подкрановые железнодорожные пути, в связи с чем не представляется возможным сформировать земельный участок одним массивом. В этой связи ссылка апелляционного суда на пункт 3 статьи 3.6 Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» (далее – Закон № 341-ФЗ) является обоснованной.

Кроме того, Департамент архитектуры ссылается на необходимость привести в соответствие сведения ЕГРН, в которых значится помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,20 кв. м в здании кадастровым номером 55:36:030801:3397 фактическому состоянию объекта как самостоятельного здания.

Представленный Департаментом имущественных отношений отзыв к материалам дела не приобщается ввиду отсутствия доказательств заблаговременного его направления в адрес общества, с учетом возражений последнего относительно приобщения (данный отзыв им не получен).

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, заводу «ОЗМК» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, технические характеристики которых подтверждены выписками из ЕГРН, свидетельствами о праве собственности на объект недвижимости (незавершенный строительством объект):

1) сборно-разборное здание строительного участка с кадастровым номером 55:36:030801:2942, общей площадью 591,80 кв.м, в 1986 году введено в эксплуатацию, в собственности заявителя с 14.09.2007;

2) здание участка новой техники (контрольно-пропускной пункт) с кадастровым номером 55:36:030801:1847, с 1990 года введено эксплуатации, в собственности заявителя с 14.09.2007, общей площадью 86,5 кв.м. по свидетельству и 34,7 кв.м. по выписке из ЕГРН;

3) сборно-разборное здание гаража с кадастровым номером 55:36:030801:962, общей площадью 1 025,10 кв.м, с 1984 года введено в эксплуатацию, в собственности заявителя с 14.09.2007;

4) нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719, общей площадью 2 004,20 кв.м. в здании с кадастровым номером 55:36:030801:3397, с 1970 года введено в эксплуатацию, в собственности заявителя с 14.09.2007;

5) незавершенное строительство – здание очистных сооружений с кадастровым номером 55:36:030801:1287, общей площадью 1 339,40 кв.м, по наружному обмеру – 702,7 кв.м, начало строительства – 1991 год (свидетельство о государственной регистрации права от 14.09.2007).

Вышеперечисленные объекты (наряду с объектами недвижимости, принадлежащими иным собственникам) расположены на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050204:38, местоположение: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект ФИО5, дом 4, корпус 1.

Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 55:36:050204:38 в настоящее время имеет общую площадь 42 432 кв.м, вид разрешенного использования «Для производственных целей под строения, сооружение, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», имеются записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют; договоры аренды земельного участка (части земельного участка) с собственниками объектов недвижимости не заключены. В листе 1 раздела 1 выписки перечислены 26 объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка, в том числе объекты недвижимости с кадастровыми номерами 55:36:030801:2942, 55:36:030801:1847, 55:36:030801:962, 55:36:030801:3397 (в котором расположено помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719), находящиеся в собственности завода.

В соответствии с данной выпиской из земельного участка ранее уже было образовано восемь земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:050204:3184, 55:36:050204:3187, 55:36:050204:3780, 55:36:050204:3781, 55:36:050204:3901, 55:36:050204:4030, 55:36:050204:4055, 55:36:050204:4221 под фактически находящимися там объектами недвижимости соответственно: 15.08.2005, 11.10.2013, 31.10.2013, 19.12.2013, 19.12.2013, 15.09 2014, 06.05.2016, 20.11.2017, 12.05.2020.

Завод «ОЗМК» 29.11.2022 с целью формирования двух земельных участков: под объектами недвижимости, завершенными строительными работами, в собственность (три здания с кадастровыми номерами 55:36:030801:2942 площадью 591,80 кв.м, 55:36:030801:1847 площадью 34,70 кв.м, 55:36:030801:962 площадью 1025,10 кв.м. и помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,20 кв.м. в здании с кадастровым номером 55:36:030801:3397) и под незавершенным строительством объектом площадью 1 339,40 кв.м. в аренду на 3 года для завершения строительства, обратилось в Департамент архитектуры с заявлениями о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов, предоставив схему, подготовленную кадастровым инженером ФИО3

Согласно указанной схеме, из земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:38 образуется земельный участок с кадастровым номером 55:36:050204:38:ЗУ1, площадью 13 819 кв.м. и 55:36:050204:38:ЗУ2, площадью 2 377 кв.м.

Письмом от 02.12.2022 № ИсхДАГ07-01/11265 Департамент архитектуры отказал обществу в утверждении схемы, указав, что:

- схема не соответствует требованиям к ее подготовке, а именно: подготовлена не на основе сведений ЕГРН кадастрового плана территории квартала 55:36:050204, во фрагменте графической части схемы не приведены номера и границы объектов капитального строительства, местоположение которых установлено в ЕГРН (зданий 55:36:030801:1846, 55:36:030801:2151, 55:36:030801:4336, кабельных линий и водопровода 55:36:050204:4224. 55:36:050204:4219, 55:36:000000:165762), номера зон с особыми условиями использования территории;

- не учтены материалы и сведения о местоположении зданий, для эксплуатации которых осуществляется образование земельных участков;

- картографическая основа схемы плохо читаемая, масштаб 1:2 200 не обеспечивает читаемость графической информации, а графическая информация не дополнена схематичным отображением местоположения объектов естественного или искусственного происхождения, облегчающих ориентирование на местности;

- условные обозначения, примененные при подготовке изображения, не соответствуют графической части схемы (в части обозначения номера кадастрового квартала, также в графической части схемы приведены границы зон с особыми условиями использования территории, а в условных обозначениях отображена граница охранной зоны);

- качество графической информации плохо распознаваемое (графическая информация должна формироваться в виде файла в формате PDF в полноцветном режиме с разрешением не менее 300 dpi);

- образование земельных участков в границах и площадью 13 819 кв.м и 2 377 кв.м, определенных схемой, может препятствовать рациональному использованию земель; не обоснована необходимость раздела земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:38 в планируемых границах;

- заключение кадастрового инженера от 25.11.2022 содержит информацию, что работы по установлению границ планируемого к образованию земельного участка выполнены с учетом красных линий, однако на рассматриваемой территории по улице ФИО5, дом 4, корпус 1, утвержденный проект планировки отсутствует; заключение кадастрового инженера от 25.11.2022 не содержит пояснений, каким образом будет осуществляться доступ, в том числе пожарной техники, на образуемые и изменяемый земельные участки, а также сведений о классе опасности объектов для подзоны П-1.1 производственной территориальной зоны, не обосновано образование отдельного земельного участка для вспомогательного объекта – здания очистных сооружений промстоков предприятия;

- согласно схеме в границах образуемых земельных участков определяются объекты (здания, сооружения, железнодорожные пути), наличие которых в границах образуемых земельных участков подтверждается картографическими данными Google 2022, а также ранее представленным заключением кадастрового инженера от 13.09.2022, схемой планировочной организации и обоснованию площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, расположенных на земельном участке по адресу: проспект ФИО5, дом 4 корпус 1 (кадастровые номера 55:36:050204:38:ЗУ1, 55:36:050204:38:ЗУ2); правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на указанные объекты отсутствуют;

- заявителем указано, что в границах образуемого земельного участка 55:36:050204:38:ЗУ1 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 55:36:030801:1847, 55:36:030801:962, 55:36:030801:2942 (здания) и 55:36:030801:3719 (помещения) по проспекту ФИО5, дом 4, корпус 1, а в границах образуемого земельного участка 55:36:050204:38:ЗУ2 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:030801:1287 по проспекту ФИО5, дом 4, корпус 1, иные объекты недвижимости в границах испрашиваемых земельных участков не расположены; однако, согласно схеме, картографическим данным Google 2022, а также представленному ранее к заявлению от 21.09.2022 № 16138/СОО обоснованию площади земельных участков (технологическая и транспортная схемы, текстовая часть обоснования) в границах испрашиваемых земельных участков 55:36:050204:38:ЗУ1, 55:36:050204:38:ЗУ2 расположен подъездной железнодорожный путь; правоустанавливающие документы на указанные объекты, в том числе на железнодорожный путь, расположенные в границах образуемых земельных участков, не представлены, при этом, согласно заявлению, образуемый земельный участок 55:36:050204:38:ЗУ1, испрашивается в собственность;

- согласно выписке из ЕГРН нежилые помещения с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,2 кв.м, этаж № 1, по проспекту ФИО5, дом 4, корпус 1, находящиеся в собственности завода, расположены в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:030801:3397 (выписка от 30.11.2022 № КУВИ-001/2022-212221381), согласно которой в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 55:36:030801:3397 по проспекту ФИО5, дом 4, корпус 1, – здании новой техники, площадью 4 471,3 кв.м, количество этажей – 3, сведения об объекте имеют статус «актуальные, ранее учтенные», запись о зарегистрированных правах отсутствует; в соответствии с выпиской от 30.11.2022 № КУВИ-001/2022-212220899 в пределах здания значатся только помещения с кадастровым номером 55:36:050204:3719. Исходя из указанных в выписках ЕГРН значений площади здания новой техники и помещений в нем, сведения о зарегистрированных правах на помещения площадью 2 467,1 кв. м. в данном здании в отношении каких-либо лиц отсутствуют; правоустанавливающие документы на указанные помещения, свидетельствующие о зарегистрированном праве собственности до 11.01.1999, в период, когда регистрация прав осуществлялась специализированной организацией технической инвентаризации, ведущей реестр прав собственности, зарегистрированных по городу Омску, не представлены.

Завод «ОЗМК», полагая, что отказ в предварительном согласовании предоставления земельного участка, является незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Определением от 24.05.2023 арбитражным судом удовлетворено ходатайство общества о назначении судебной экспертизы в целях определения фактической площади застройки земельного участка, занимаемой объектами завода, и о возможности формирования из земельного участка самостоятельного участка иным способом, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью центру правовой помощи «Цитадель» ФИО4; на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какова фактическая площадь застройки земельного участка (кадастровый номер 55:36:050204:38, местоположение: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект ФИО5, дом 4, корпус 1), занимаемая объектами (общая площадь и площадь каждого объекта в отдельности):

1) сборно-разборное здание строительного участка с кадастровым номером 55:36:030801:2942;

2) здание участка новой техники (контрольно-пропускной пункт) с кадастровым номером 55:36:030801:1847;

3) сборно-разборное здание гаража с кадастровым номером 55:36:030801:962, общей площадью 1 025,10 кв.м, по наружному обмеру – 1 084,30 кв.м;

4) нежилые помещения здания новой техники с кадастровым номером 55:36:050204:3719, общей площадью 2 004,20 кв.м;

5) незавершенное строительство – здание очистных сооружений с кадастровым номером 55:36:030801:1287, общей площадью 1 339,40 кв.м, по наружному обмеру – 702,7 кв.м.

2. Имеются ли фактически на земельном участке (кадастровый номер 55:36:050204:38, местоположение: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект ФИО5, дом 4, корпус 1, иные объекты недвижимости, не поименованные в заключении кадастрового инженера ФИО3 от 29.11.2022?

3. Возможно ли с соблюдением требований, предусмотренных пунктом 6 статьи 11.9. ЗК РФ, формирование из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:38, местоположение: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект ФИО5, дом 4, корпус 1, на котором расположены принадлежащие заводу объекты недвижимости, самостоятельного земельного участка иным способом (вариантом), отличным от предложенного в заключении кадастрового инженера ФИО3 от 29.11.2022 (и приложенной к нему схеме), для полноценной эксплуатации объектов недвижимости завода, не приводящим к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, без нарушения требований, установленных ЗК РФ, ГрК РФ и другими федеральными законами?

По результатам судебной экспертизы составлено заключение землеустроительной экспертизы от 11.07.2023 (л.д. 49 - 69, т. 3), согласно которому:

1. Фактическая площадь застройки земельного участка, занимаемая объектами составляет:

- сборно-разборное здание строительного участка с кадастровым номером 55:36:030801:2942 – 591 кв.м;

- здание участка новой техники (контрольно-пропускной пункт) с кадастровым номером 55:36:030801:1847 – 56 кв.м;

- сборно-разборное здание гаража с кадастровым номером 55:36:030801:962, общей площадью 10 252,10 кв.м, по наружному обмеру – 1 084,30 кв.м - 1 070 кв.м;

- нежилые помещения здания новой техники с кадастровым номером 55:36:050204:3719, общей площадью 2 004,20 кв.м – 1 632 кв.м;

- незавершенное строительство – здание очистных сооружений с кадастровым номером 55:36:030801:1287, общей площадью 1 339,40 кв.м, по наружному обмеру – 702,7 кв.м.

Общая площадь фактической застройки земельного участка (кадастровый номер 55:36:050204:38), занимаемая исследуемыми объектами, составляет 4 051 кв.м.

2. Фактические границы земельного участка составляет 16 197 кв.м.

В границах формируемого участка расположены следующие объекты:

- сборно-разборное здание строительного участка с кадастровым номером 55:36:030801:2942;

- здание участка новой техники (контрольно-пропускной пункт) с кадастровым номером 55:36:030801:1847;

- сборно-разборное здание гаража с кадастровым номером 55:36:030801:962;

- нежилые помещения здания новой техники с кадастровым номером 55:36:050204:3719;

- незавершенное строительство – здание очистных сооружений с кадастровым номером 55:36:030801:1287;

- железнодорожный путь (кадастровый номер не известен);

- железнодорожный тупик (кадастровый номер не известен);

- кран козловой с подкрановыми путями с кадастровым номером 55:36:030801:1285.

В заключении кадастрового инженера ФИО3 от 29.11.2022 не отражены следующие объекты: железнодорожный путь (кадастровый номер неизвестен); железнодорожный тупик (кадастровый номер неизвестен); кран козловой с подкрановыми путями с кадастровым номером 55:36:030801:1285.

3. На схеме № 4 экспертом предложен вариант формирования границ земельного участка, отличный от предложенного в заключении кадастрового инженера ФИО3 от 29.11.2022 (и приложенной к нему схеме), необходимый для полноценной эксплуатации объектов недвижимости завода, не приводящий к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, без нарушения требований, установленных ЗК РФ, Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и другими федеральными законами.

Экспертом даны пояснения (л.д. 1-2, т. 4), согласно которым при формировании границ образуемого земельного участка учитывался такой фактор, как фактическое местоположение зданий, сооружений, не принадлежащих истцу, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН (установленного путем геодезической съемки на местности) с целью недопущения нарушения прав владельцев таких зданий, сооружений, а именно: железнодорожный путь, железнодорожный тупик, кран козловой с подкрановыми путями с кадастровым номером 55:36:030801:1285.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении заявленных требований, руководствовался статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 9 – 11, 11.2, 11.4, 11.9, 11.10, 39.1 – 39.3, 39.14 – 39.16, 39.20, 39.23, 39.36 ЗК РФ, статьей 10.1, частью 3 статьи 49, пунктом 2 части 17 статьи 51, частью 1 статьи 54 ГрК РФ, абзацем шестым пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 10.01.2003 № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации», статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), пунктами 1, 2 Норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также нормами расчета охранных зон железных дорог, утвержденными приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 06.08.2008 № 126, пунктом 1.9 Правил эксплуатации и обслуживания железнодорожных путей необщего пользования, утвержденных приказом Министерства путей сообщения Российской Федерации от 18.06.2003 № 26, пунктом 3.8 Свода правил «Станционные здания, сооружения и устройства», утвержденного приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 02.12.2014 № 331, Межгосударственным стандартом ГОСТ 9238-2013 «Габариты железнодорожного подвижного состава и приближения строений», утвержденным приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 22.11.2013 № 1608-ст, пунктами 27, 29 части 19 раздела 3 Положения о департаменте архитектуры, пунктами 4, 6, 7 Требований № П/0148,  разъяснениями, изложенными в письмах Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.06.2015 № Д23и-2954 и от 03.07.2015 № Д23и-3084, пунктом 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), пунктом 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 12.07.2017, правовым подходом, изложенными в определениях Верховного суда Российской Федерации от 28.03.2022 № 307-ЭС22-2326, от 19.01.2023 № 309-ЭС22-27123.

Арбитражный суд первой инстанции, проанализировав доводы заинтересованного лица, положенные в обоснование отказа в утверждении Схемы и, как следствие, заключении договоров (схема не соответствует Требованиям, пункту 6 статьи 11.9, подпунктам 1, 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ, подпунктам 1, 4 статьи 39.16 ЗК РФ), пришел к выводу об их несостоятельности. Суд указал, что необходимость выделения отдельного земельного участка под железнодорожные пути, железнодорожный тупик и кран козловой с подкрановыми путями отсутствует.

Кроме того, судом отмечено, что, согласно данным ЕГРН, в пределах земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:4221 находится объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:050204:4336, который является зданием или сооружением, но не помещением.

Указанный объект располагается там, где «продолжается» упоминаемое здание с кадастровым номером 55:36:030801:3397 по пр-кту ФИО5, дом 4, корпус 1 - здание новой техники, площадью 4 471,3 кв.м, следовательно, здание (55:36:030801:3397) не существует, а принадлежащий обществу объект с кадастровым номером 55:36:030801:3719, общей площадью 2 004,20 кв.м, фактически и является зданием.

Таким образом, довод Департамента архитектуры о том, что формирование испрашиваемого земельного участка в приведенных границах влечет за собой размещение одного здания на двух самостоятельных участках, чем нарушается принцип единства судьбы земельного участка и размещенного на нем объекта недвижимости, является несостоятельным, поскольку не соответствует действительности.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, исходя из отсутствия доказательств того, что объект незавершенного строительства находится на земельном участке, который в аренду обществу не предоставлялся ни для строительства объекта, ни для эксплуатации имеющихся объектов (представитель общества пояснил, что плату за пользование участком Департамент имущественных отношений взыскивает в судебном порядке через неосновательное обогащение), пришел к выводу о том, что обществом не соблюдены требования пункта 3, 4, 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункта 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), что исключает возможность предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства.

Апелляционным судом установлено, что общество просило утвердить схему предварительного выбора земельного участка, согласно которой образуется земельный участок с кадастровым номером 55:36:050204:38:ЗУ1 площадью 13 819 кв. м. под существующие здания с кадастровыми номерами 55:36:030801:2942 площадью 591,80 кв. м, 55:36:030801:1847 площадью 34,70 кв. м, 55:36:030801:962 площадью 1 025,10 кв. м и помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,20 кв. м в здании с кадастровым номером 55:36:030801:3397. Общество просило сформировать земельные участки из фактически сформированного земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:38, на котором находятся 26 объектов недвижимости, принадлежащие разным правообладателям, относящегося к неразграниченным землям и не предоставленного кому-либо в аренду.

В то же время, предложенная схема не соответствует пунктам 4, 6, 7 Требований № П/0148 и ЗК РФ, в частности:

- общество просит утвердить схему предварительного выбора земельного участка, которым образуется земельный участок с кадастровым номером 55:36:050204:38:ЗУ1 площадью 13 819 кв. м. и 55:36:050204:38:ЗУ2 площадью 2 377 кв. м., однако, размеры и координаты земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:38 в измененных границах схема не содержит;

- в схеме отсутствуют границы и номера кадастровых кварталов, сведения о земельных участках общего пользования и территориях общего пользования, не указаны границы и номера всех объектов капитального строительства, указанных в ЕГРН;

- в нарушение пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образуемые земельные участки не содержат обоснования того, каким образом будет осуществляться доступ к местам общего пользования;

- отсутствуют документы, подтверждающие принадлежность козлового крана, установленного на предрельсовые пути (объект поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер 55:36:030801:1285) (пункт 4 статьи 39.16 ЗК РФ);

Кроме того, апелляционный суд указал, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050204:38:ЗУ1 площадью 13 819 кв.м расположено помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,20 кв.м в здании с кадастровым номером 55:36:030801:3397. При этом в ходе рассмотрения жалобы заинтересованное лицо фактически подтвердило, что на смежном земельном участке с кадастровым номером 55:36:050204:4221 расположен самостоятельный объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:030801:4336, а не часть здания с кадастровым номером 55:36:030801:3397, в котором расположено помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,20 кв.м, принадлежащее заявителю. Департамент архитектур выразил согласие на утверждение схемы образуемых земельных участков по варианту, предложенному судебным экспертом, указав только на необходимость привести в соответствие сведения ЕГРН, в которых значится помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,20 кв.м в здании с кадастровым номером 55:36:030801:3397 фактическому состоянию объекта как самостоятельного здания (аналогично тому, что было сделано на смежном участке). Общество отказалось предпринимать какие-либо меры как по внесению изменений в ЕГРН, так и по изменению схемы.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции вынесено решение без достаточной оценки всех представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, подробным образом регламентирован статьей 39.14 ЗК РФ и состоит из нескольких последовательных стадий, включая: подготовку схемы образуемого земельного участка; процедуру получения предварительного согласования предоставления земельного участка; выполнение кадастровых работ осуществление государственного кадастрового учета земельного участка; подачу в уполномоченный орган заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка и оформление правоустанавливающих документов.

Статьей 39.15 ЗК РФ определена процедура получения заинтересованным лицом предварительного согласования предоставления земельного участка, начальным этапом которой является изготовление схемы, как способа образования земельного участка.

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера (пункт 1 статьи 11.10 ЗК РФ).

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 ЗК РФ). При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 ЗК РФ). Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 ЗК РФ.

Спорный земельный участок находится в государственной собственности, следовательно, образование из него земельных участков возможно только с сохранением первоначального участка в измененных границах.

Порядок образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности предусмотрен статьей 11.3 ЗК РФ, согласно которой образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с ГрК РФ;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.

В силу пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка являются:

- схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ;

- земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 15 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 ЗК РФ.

Так, основанием для отказа уполномоченного органа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, является (пункт 4 статьи 39.16 ЗК РФ) установление того, что на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута.

Таким образом, если на участке располагаются объекты, принадлежащие иным лицам (помимо заявителя), то данное обстоятельство само по себе является основанием для отказа уполномоченного органа в предоставлении земельного участка. Исключение предоставляется объектам, размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута.

В ходе рассмотрения спора установлено, на что верно обращено внимание судом апелляционной инстанции, что через оба планируемых к образованию участка проходит железнодорожный путь, принадлежащий иному лицу; также на участке 55:36:050204:38:ЗУ1 имеется железнодорожный тупик и козловой кран, установленный на предрельсовые пути (объект поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер 55:36:030801:1285); в ЕРГН нет записи о железнодорожном пути и железнодорожном тупике, который проходит через земельный участок с кадастровым номером 55:36:050204:38; общество не является собственником железнодорожного пути; железнодорожный путь был возведен прежним правообладателем комплекса объектов недвижимости, который в настоящее время принадлежит разным лицам, ставшим собственниками в силу целого ряда сделок; объекты недвижимости, принадлежащие обществу, имеют год постройки в период с 1970 по 1990 годы; козловой кран, установленный на предрельсовые пути (объект поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер 55:36:030801:1285) непосредственно над железнодорожным путем имеет год постройки 1965 год; таким образом, невозможно сделать однозначный вывод о принадлежности обществу объекта с кадастровым номером 55:36:030801:1285.

Положениями статьи 3.6 Закона № 137-ФЗ установлены переходные положения, связанные с особенностями установления публичного сервитута при переоформлении прав на земельные участки либо установления такого сервитута под существующими линейными объектами в рамках переходного периода.

Из содержания вышеуказанной нормы права следует, что в переходный период, предусмотренный пунктом 3 статьи 3.6 Закона № 137-ФЗ, для определенной категории собственников линейных объектов, а именно у которых право собственности на объекты недвижимости возникло ранее 01.09.2018, существует альтернатива при оформлении прав на земельный участок - установить публичный сервитут либо приобрести земельный участок в аренду.

Таким образом, как верно указано апелляционным судом, возможность собственника такого объекта выбрать в качестве альтернативы право аренды участка, является в данном случае препятствием для предоставления участка обществу в силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ. В этой связи соответствующие доводы жалобы общества подлежат отклонению.

Кроме того, пунктом 16 статьи 11.10 ЗК РФ установлены основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, одним из которых (подпункт 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ) является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам.

Согласно пункту 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Департамент архитектуры указал, что представленная схема расположения предполагает формирование земельного участка только под частью здания, при этом граница такого земельного участка будет пересекать объект недвижимости на две части, одна из которых будет расположена за границами формируемого земельного участка. Формирование под едиными объектом недвижимости земельного участка, в результате которого часть объекта останется за границами земельного участка, то есть формирование земельного участка только под частью единого объекта недвижимости недопустимо.

Действительно, согласно правоустанавливающим и регистрационным документам, в здании с кадастровым номером 55:36:030801:3397 расположено как помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719, принадлежащее обществу, так и иное помещение, принадлежащее третьим лицам; при этом вторая часть здания, принадлежащая иным лицам, находится на смежном участке.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы при проверке довода общества о том, что, несмотря на регистрацию в ЕГРН двух помещений, фактически это два самостоятельных здания, и под вторым зданием уже сформирован самостоятельный участок, заинтересованное лицо (Департамент архитектуры) фактически подтвердило, что на смежном земельном участке с кадастровым номером 55:36:050204:4221 расположен самостоятельный объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:030801:4336, а не часть здания с кадастровым номером 55:36:030801:3397, в котором расположено помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,20 кв.м, принадлежащее заявителю.

В этой связи, во исполнение предложения апелляционного суда относительно мирного урегулирования спора и обсуждения варианта предоставления земельных участков в иных границах, так как это было предложено по результатам судебной экспертизы,  Департамент архитектуры выразил согласие на утверждение схемы образуемых земельных участков по варианту, предложенному судебным экспертом, указав только на необходимость привести в соответствие сведения ЕГРН, в которых значится помещение с кадастровым номером 55:36:050204:3719 площадью 2 004,20 кв. м. в здании с кадастровым номером 55:36:030801:3397 фактическому состоянию объекта как самостоятельного здания (аналогично тому, что было сделано на смежном участке).

Общество указывает на невозможность в силу Закона № 218-ФЗ изменить статус спорного помещения на здание в силу отсутствия у него соответствующего земельного участка.

Вместе с тем данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о необоснованности отказа Департамента архитектуры в предоставлении участка по пункту 6 статьи 11.9 ЗК РФ, учитывая, что одним из основополагающих принципов действующего в Российской Федерации земельного законодательства является установление единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов,  а положение, когда единый объект недвижимости расположен на двух и более земельных участках, по существу, является недопустимым (при этом необходимо учитывать принцип «внесения», когда право на недвижимое имущество возникает с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН).

Более того, внесение соответствующих изменений в ЕГРН возможно не только на основании заявления заинтересованного лица, но и на основании соответствующих судебных актов, либо иных документов, указанных в статье 14 Закона № 218-ФЗ. Таким образом, отсутствие участка еще не означает невозможность общества использовать иные способы защиты права в целях приведения записи в ЕГРН в актуальное состояние.

Как указал Конституционный Суда Российской Федерации в определении от 28.02.2023 № 340-О, статья 39.15 ЗК РФ, будучи элементом правового механизма льготного - без проведения торгов - порядка предоставления земельных участков для определенной законодателем категории граждан и юридических лиц, обеспечивает для них возможность претендовать как на земельные участки, перечень и сведения о площади которых содержатся в проекте межевания, утвержденном органом местного самоуправления, так и на земельные участки, не вошедшие в данный проект, которые еще предстоит образовать. В последнем случае требуются, как правило, специальные познания в сферах землеустройства и кадастрового учета, позволяющие составить схему расположения испрашиваемого земельного участка исходя из законодательных, в том числе градостроительных, природоохранных и иных требований.

Данная норма предоставляет возможность уполномоченному органу скорректировать схему расположения испрашиваемого заинтересованным лицом земельного участка, с тем чтобы она отвечала существующим нормативным требованиям (например, устранить изломанность границ, их наложение на красные линии и т.д.), предложив данный вариант заинтересованному лицу для согласования.

Как было отмечено, судом апелляционной инстанции предлагалось обсудить вариант предоставления земельных участков в иных границах, так как это было предложено по результатам судебной экспертизы, на что Департамент архитектуры по существу не возражал, указав только на необходимость внесения в ЕГРН соответствующих сведений по зданию с кадастровым номером 55:36:030801:3397 и помещению с кадастровым номером 55:36:050204:3719.

Законность оспоренного в арбитражном суде в порядке главы 24 АПК РФ ненормативного правового акта проверяется судом по состоянию на дату его принятия, с учетом тех документов, которыми располагал принявший ненормативный акт орган на дату принятия. Позднее созданные документы не могут служить основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, так как принявший его орган объективно не мог учесть впоследствии созданные документы при принятии оспариваемого решения. Новые документы, дополнения могут явиться основанием для повторного обращения к органу за принятием нового решения. Данная позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2020 № 308-ЭС20-4491.

Суд округа исходит из того, что в настоящий момент обществом не утрачена возможность повторного обращения с заявлением о предоставлении земельного участка, после устранения соответствующих разногласий, с учетом установленных в рамках рассмотрения настоящего дела обстоятельств и полученных документов, в том числе путем изменения схемы участка.

Судебная коллегия кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Суд апелляционной инстанции, оценив обстоятельства и материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, в том числе результаты судебной экспертизы (заключение эксперта от 11.07.2023), установил, что  оспариваемый отказ Департамента архитектуры, изложенный в письме от 02.12.2022, не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы общества.

Оснований для переоценки указанных выводов апелляционного суда у суда округа не имеется (статья 286 АПК РФ).

Иные указанные Департаментом архитектуры основания для отказа в предварительном согласовании также носят устранимый характер и не препятствуют обществу обратиться вновь с соответствующим заявлением.

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, в том числе касающиеся здания с кадастровым номером 55:36:030801:3397 и помещения с кадастровым номером 55:36:050204:3719, а также нарушения пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств в сложившихся правоотношениях сторон, в связи с этим не  свидетельствуют о нарушении или неправильном применении норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены/изменения судебного акта.

Суд кассационной инстанции не находит и безусловных оснований для отмены обжалуемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 288 АПК РФ.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ государственная пошлина  за рассмотрение кассационной жалобы относится на общество.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

постановление от 28.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-924/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                   И.И. Рахматуллин

 

Судьи                                                                                                                 Е.Ю. Демидова

 

ФИО1