ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                            Дело № А63-19549/2022

06.11.2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23.10.2024.

Полный текст постановления изготовлен 06.11.2024.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Жукова Е.В. и Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатукаевым А.Р., при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 25.01.2023), представителя индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 01.02.2024), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.06.2024 по делу № А63-19549/2022 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Дельта» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО6 (ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО7 (ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО8 (ИНН 

<

***>), об обязании освободить помещения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, ИП ФИО3) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 (далее – ответчик, КФХ ФИО5) об обязании арендатора ФИО5 освободить занимаемые помещения от своего имущества и имущества субарендаторов и возвратить помещения ИП ФИО3 по приемо-сдаточному акту, о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб. 

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.06.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО3 обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. По мнению подателя жалобы, выводы суда первой инстанции не соответствуют фактически обстоятельствам спора. Суд не учел, что действие договора прекращено с 10.08.2022 в связи с односторонним отказом истца от его исполнения по причине неоднократных просрочек внесения арендной платы, размер которой увеличен ИП ФИО3 в порядке, установленном договором.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ответчика возражал относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения заявления, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и с этого момента является общедоступной.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела установлено, что 26.12.2018 между открытым акционерным обществом автовокзалов и автостанций (ОАО «Автовокзал») (арендодатель) и КФХ ФИО5 (арендатор) заключен договор №73/Шпак аренды (далее - договор).

Согласно условиям договора, арендодатель предоставил арендатору во временное пользование (аренду):

- нежилое здание с кадастровым номером 26:11:020155:240 общей площадью 37,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание с кадастровым номером 26:11:020155:238 общей площадью 140,9 кв.м., наименование: автостанция, расположенное по адресу: 

<

...>.

Срок аренды установлен сторонами с 26.12.2018 по 31.12.2029 включительно. Договор зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

В соответствии с пунктом 3.1 договора сумма арендной платы по договору (А) рассчитывается по следующей формуле:

А = A1+ А2

где – A1 - постоянный ежемесячный платёж и А2 - переменная составляющая арендной платы, рассчитываемая по формуле А2 = Э+Г+В+Т при этом:

Э = сумма платы за потреблённую электрическую энергию, рассчитанная по существующим в Ставропольском крае тарифам пропорционально показаниям установленных электросчётчиков,

Г = сумма платы за отопление арендуемых помещений, рассчитанная пропорционально их площади,

В = сумма платы за пользование системами водоснабжения и канализации, взимаемая по показаниям соответствующих счётчиков только в случае их установки,

Т = сумма платы за пользование телефоном (включает в себя абонентскую плату, стоимость междугородних и международных переговоров, стоимость доступа в Интернет и др. услуги связи).

В пункте 3.2 договора стороны договорились, что постоянный ежемесячный платёж A1 составляет 36 000 руб. в месяц, в том числе НДС, и уплачивается арендатором ежемесячно в течение срока действия договора не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.

Сумма переменной составляющей арендной платы А2 указывается арендодателем в счёте, который подлежит оплате в течение 5 дней с момента получения (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 3.6 договора порядок расчёта арендной платы и постоянный ежемесячный платёж A1 может пересматриваться в связи с изменением ценообразующих факторов, но не чаще 1-го раза в год.

О предстоящем изменении размера платы по договору арендодатель уведомляет арендатора не менее чем за 15 дней (пункт 3.7 договора).

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендодатель в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора аренды в случаях:

а) использования арендатором арендованного имущества в целом или его части с нарушением требований пункта 1.3 договора,

б) причинения арендатором вреда арендуемому имуществу как умышленно, так и по неосторожности,

в) нарушения арендатором сроков оплаты, установленных пунктами 3.2 и 3.3 договора;

г) нарушения арендатором требований раздела 4.2, а также иных обязанностей и условий, предусмотренных договором,

д) в случае производственной необходимости арендодателя в арендованном имуществе.

Согласно пункту 7.4 договора арендатор имеет право сдавать арендованное имущества в субаренду без согласия арендодателя.

Спорные помещения сданы арендатором в субаренду.

20.06.2022 ИП ФИО3 на основании договора купли- продажи стала собственником арендованного имущества и 07.07.2022 направила арендатору уведомление о том, что по договору сменился собственник, об изменении реквизитов для оплаты и об изменении размера платы по договору. Согласно данному уведомлению размер ежемесячного платежа с 25.07.2022 составляет 142 000 руб.

КФХ ФИО5 оплату арендных платежей с учетом уведомления о повышении размера арендной платы не произвел.

В связи с нарушением ответчиком срока внесения арендной платы, ИП ФИО3 направила в адрес арендатора уведомление от 25.07.2022 об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с нарушением сроков оплаты, в котором также просила погасить задолженность.

По причине неисполнения ответчиком данного требования ИП ФИО3 25.08.2022 направила арендатору досудебную претензию о немедленном освобождении занимаемых помещений от имущества арендатора и сдачи помещения по приемосдаточному акту.

Поскольку меры досудебного порядка урегулирования спора не привели к его разрешению, ИП ФИО3 обратилась в суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходил из следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени осуществления полномочий владения и пользования объектом аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В рассматриваемом случае срок аренды по договору установлен с 26.12.2018 по 31.12.2029 (пункт 2.1 договора аренды).

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Приведенные нормы законодательства в совокупности свидетельствуют о том, что право стороны сделки на односторонний отказ от нее должно быть предусмотрено в условиях этой сделки.

Таким образом, договор может быть расторгнут (прекращен) двумя способами - по требованию одной стороны в судебном порядке, и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд.

В пункте 6.1 договора стороны предусмотрели право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды в том числе, в случае нарушения арендатором сроков оплаты, установленных пунктами 3.2 и 3.3 договора.

В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик допустил просрочку внесения постоянной части арендной платы, которая с июля 2022 года стала составлять 142 400 руб.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - Постановление № 54) при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения одна должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункта 2 статьи 168 ГК РФ).

Из правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», определения Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2015 № 305-ЭС15-2415 следует, что при существенном нарушении условий договора его стороной другая сторона имеет право на требование о расторжении договора в разумный срок после такого нарушения. Также имеют правовое значение обстоятельства, из которых следует, находились ли стороны в прежних правоотношениях без каких-либо претензий по поводу освобождения спорного помещения после уведомления об отказе от исполнения договора, состоялось ли прекращение договора, было ли реализовано стороной волеизъявление об отказе от исполнения договора. Иная оценка этих обстоятельств позволяет непредсказуемо долго удерживать ситуацию в состоянии неопределенности для контрагента, что не отвечает охраняемым законом принципам равенства участников гражданских правоотношениях, стабильности гражданского оборота и определенности правоотношений сторон.

Данная правовая позиция с учетом требований, изложенных в пункте 14 Постановления № 54, является общим правовым подходом к основаниям расторжения договора.

В ходе судебного разбирательства между сторонами возник спор относительно толкований условий договора в части изменения постоянной части размера арендой платы. Истец полагал, что договором предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы. Ответчик полагал, что договором предусмотрено изменение размера арендной платы по соглашению сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При этом обе стороны сделки при указании в договоре условий, имеющих многосмысленность и вариативность их толкования, несут риск того, что при возникновении спора такие условия будут истолкованы судом в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ.

Таким образом, в силу вышеназванных норм ГК РФ и разъяснений пленума ВС РФ, суды не связаны с толкованием условий договора его стороной и должны самостоятельно истолковать условия договора по правилам статьи 431 ГК РФ.

Проанализировав приведенные правовые нормы и условия договора, суд пришел к выводу, что условиями договора аренды не предусмотрено право арендодателя на увеличение арендной платы в одностороннем порядке.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснил следующее.

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12).

Суд первой инстанции, исходя из положений статей 450, 614 ГК РФ в их взаимосвязи и с учетом буквального содержания условий заключенного сторонами договора (пункты 3.6, 3.7 и 7.7), пришел к верному выводу о том, что арендодатель не вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в рассматриваемом случае, пункт 3.7 договора не наделяет истца правом повышения постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, а равно не накладывает на ответчика обязанность уплачивать арендную плату в повышенном размере на основании письменного уведомления истца.

ИП ФИО3 не учитывает, что согласованные сторонами условия договора аренды содержат лишь положение о возможности изменения арендной платы, но только по соглашению сторон на основании письменного предложения арендодателя. При этом стороны не включили в договор условие об одностороннем праве арендодателя на увеличение размера арендной платы в связи с изменение ценообразующих факторов.

Направление уведомления об увеличении размера арендной платы до 142 400 руб. с 25.07.2022 не свидетельствует об изменении сторонами условий договора аренды в части установленного размера арендной платы.

Ссылка истца на инфляцию, динамику цен, цены в регионе не имеет правового значения при рассмотрении вопроса о правомерности увеличения размера арендной платы в одностороннем порядке при отсутствии у арендодателя такого права, установленного договором.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, обязания ответчика передать истцу нежилые помещения.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку выражают несогласие с выводами суда, основаны на иной оценке доказательств, равно как и ином толковании норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, в связи с чем признаются коллегией несостоятельными.

Судебный акт принят судом первой инстанции при правильном применении норм права, с учетом конкретных обстоятельств дела, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

Апелляционная жалоба является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.06.2024 по делу № А63-19549/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий 

Судьи                   

Ю.Б. Луговая

Е.В. Жуков

М.У. Семенов