РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-249295/24-28-1756

г. Москва

09 июля 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2025года

Полный текст решения изготовлен 09 июля 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Нестеровым А.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ"ЛАБОРАТОРИЯ.РУ"

(107078, Г.МОСКВА, УЛ. НОВАЯ БАСМАННАЯ, Д. 10, СТР. 1, ЭТ 5 ПОМ III КОМ 1,  ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.06.2007, ИНН: 

<

***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...>/5 с кадастровым номером 77:01:0003009:2308, площадью 205, 4 кв.м. на условиях согласно приложению ( с учетом ст. 49 АПК РФ)

при участии представителей: согласно протоколу

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛАБОРАТОРИЯ.РУ"   (далее – общество, истец) обратилось в суд с иском  к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, , возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...>/5 с кадастровым номером 77:01:0003009:2308, площадью 205, 4 кв.м. на условиях согласно приложению ( с учетом ст. 49 АПК РФ), изложив спорные пункты в редакции истца:

1. Пункт 3.1 Договора: «3.1. Цена Объекта составляет 29 911 600 (двадцать девять миллионов девятьсот одиннадцать тысяч шестьсот) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 18.04.2025 г. № 07-Э-25, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Столичное экспертно-правовое бюро». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

2. абзац 3 пункта 3.4. Договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 068 271 (один миллион шестьдесят восемь тысяч двести семьдесят один) руб. 43 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

3. абзац 2 пункта 2.2 Договора: «При этом все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект несет Покупатель.».

4. пункт 2.7 Договора: «2.7. В целях государственной регистрации перехода права собственности на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О           государственной регистрации недвижимости» Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.».

5. пункт 3.3 Договора: «3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта.».

6. пункт 4.1 Договора: «4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору.».

7. пункт 5.3 Договора: «5.3 В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности или залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта.».

8. пункт 8.3 Договора: «8.3. Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо, подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден.».

9. Дополнить Договор пунктом 7.13 следующего содержания «7.13 По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.».

10. Пункты Договора 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.7 в составе пунктов 2.1.7.1, 2.1.7.2, 2.1.7.3, 2.1.7.4, 2.4, 2.5, абзацы 12-15 пункта 3.6, 3.7, 3.8, 4.2, абзац 2 пункта 4.3, 4.6, 4.7 в составе пунктов 4.7.1, 4.7.2, 4.7.2.1, 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.3.1, 8.3.2, 8.3.3 – исключить.»

Департамент городского имущества города Москвы оспаривая требования, в отзыве указывает, что Департамент в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.

Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».

Из вышеизложенного следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

В отношении иных оспариваемых истцом  пунктов, ответчик просит урегулировать в редакции Департамента.

Изучив материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, учитывая заключение судебной экспертизы,   суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом,  общество с ограниченной ответственностью «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» (прежнее наименование Общество с ограниченной ответственностью «ИНКРАЙМ») (Истец, Покупатель) является арендатором объекта недвижимости: (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...>/5, с кадастровым номером 77:01:0003009:2308, площадью 205,4 кв.м. (далее так же Объект) на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 1-946/2008 от 30.06.2008 г., заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы (далее так же договор аренды).

Согласно договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2015) объект аренды используется под медицинские цели и офис.

26.04.2024 г. Истец с использованием государственной информационной системы «Портал государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы», интегрированной с автоматизированной информационной системой «Официальный портал Мэра и Правительства Москвы» (далее так же Портал) обратился в Департамент городского имущества города Москвы (далее так же Ответчик, Департамент) посредством внесения сведений в интерактивную форму на Портале с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» и намерением реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого у города Москвы недвижимого имущества в соответствии со ст. ст. 3 и 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества» (далее так же «Федеральный закон № 159») Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» утвержден п. 1.17 Постановления Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее - Административный регламент).

12.08.2024 в «личном кабинете» на Портале ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» получены: проект договора купли-продажи недвижимости № 59-9801, расположенной по адресу: 

<

...>/5, с кадастровым номером 77:01:0003009:2308, общей площадью 205,4 кв. м., для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью, а так же письмо Департамента от 12.08.20234 № 33-5-44507/24-(0)-8 с приложением распоряжения Департамента от 09.08.2024 № 126722 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/5, общей площадью 205,4 кв. м.», а также отчета об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 29.07.2024 № M568-2215-П/2024 и экспертного заключения от 30.07.2024 № 440/920-24.

В письме Департамента от 12.08.2024 г. № 33-5-44507/24-(0)-8 ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» сообщено, что по результатам рассмотрения заявления Истцу направлен проект договора купли-продажи указанной недвижимости № 59-9801 (далее - Проект договора), подписанный уполномоченным должностным лицом Департамента с использованием электронной подписи, в «личный кабинет» заявителя на Портале и в соответствии с пунктами 2.9.1.4 и 2.9.3.8 Административного регламента предоставление Государственной услуги приостановлено сроком на 22 рабочих дня для рассмотрения и подписания Истцом Проекта договора.

Предложенный Проект договора по мнению истца, в части пунктов договора: 1.9, 2.1.2-2.1.5, 2.1.7., 2.2, 2.4-2.7, 3.1, 3.3, 3.4, 3.6-3.8, 4.1-4.3, 4.6, 4.7, 5.1-5.5, 5.8-5.11, 7.4, 7.5, 7.7-7.12, 8.3. не соответствуют действующему законодательству, ограничивают и ущемляют права покупателя, что недопустимо.

Общество считает, что все вышеуказанные пункты Договора возлагают на него дополнительные обязанности, несут финансовую нагрузку и влекут для него дополнительную ответственность. Кроме того, указанные пункты не согласуются с действующим законодательством Российской Федерации.

10.09.2024 г. в «личном кабинете» на Портале ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» посредством внесения сведений в интерактивную форму выразило согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав и направив в Департамент подписанный договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, с приложением обосновывающих документов. 10.09.2024 г. в «личном кабинете» на Портале ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» получено письмо Департамента от 10.09.2024 исх. № 33-5-44507/24-(0)-9 о приостановлении предоставления государственной услуги в связи с поступлением в Департамент протокола разногласий к выданному на подписание проекту договора купли-продажи (пункт 2.9.1.10 Административного регламента).

16.09.2024 г. в «личном кабинете» на Портале ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» от Департамента получено письмо от 16.09.2024 № 33-5-44507/24-(0)-10, которым Департамент уведомил ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» об отсутствии правовых оснований для оформления Договора купли-продажи нежилого помещения с учетом предложенных истцом в протоколе разногласий изменений к Проекту договора, об отклонении протокола разногласий и отказе в предоставлении государственной услуги по основаниям, предусмотренным п. 2.10.1.2 Административного регламента.

В связи с чем Департамент в письме от 16.09.2024 № 33-5-44507/24-(0)-10 предложил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора в судебном порядке.

Не урегулирование сторонами разногласий по договору в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи, между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества и иным пунктам Договора.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества") субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской  Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества"; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества"; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец полностью соответствует требованиям, установленным Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности истца  по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 19.03.2025 г. по делу № А40- 249295/2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Столичное экспертно-правовое бюро», эксперту ФИО1. На разрешение эксперта  поставлен следующий вопрос: 1) Какова рыночная стоимость, без учета НДС, нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/5 с кадастровым номером 77:01:0003009:2308, площадью 205, 4 кв.м., по состоянию на 26.04.2024г.?

Согласно выводам судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/5 с кадастровым номером 77:01:0003009:2308, площадью 205, 4 кв.м., по состоянию на 26.04.2024г. составляет 29 911 600 (двадцать девять миллионов девятьсот одиннадцать тысяч шестьсот) руб. 00 коп.

Таким образом, цена продажи Объекта, установленная Департаментом в проекте договора купли-продажи, является завышенной, что влечет так же изменение размера ежеквартального (периодического) платежа, который должен быть установлен в размере 1 068 271 (один миллион шестьдесят восемь тысяч двести семьдесят один) руб. 43 коп. (п. 3.4 Договора) (29 911 600 / 7 (лет рассрочка) / 4 (квартала в году)) исходя из рыночной стоимости Объекта, установленной в заключении эксперта.

Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Оснований для вызова эксперта и назначении  повторной оценочной судебной экспертизы суд не установил.

Доводы ответчика о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании оценки, представленной экспертом,  суд полагает неправомерным,  поскольку из статьи 3 ФЗ № 159-ФЗ следует, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом спорные условия Договора п.3.1 и п. 3.4. , с учетом экспертного заключения, принимаются судом в редакции истца.

В отношении иных спорных пунктов Договора суд учитывает следующее.

Законом N 159-ФЗ не установлена обязательная форма договора купли-продажи арендованного имущества, в нем отсутствуют положения, обязывающие учитывать какую-либо типовую форму, разработанную продавцом, при этом в силу части 3 статьи 1 данного Закона его положения применяются в системной связи с нормами Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 3 Закона N 178-ФЗ к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16                     "О свободе договора и ее пределах" граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 АПК РФ).

Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями.

По итогам обсуждения суд,  учитывая,  в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Согласно п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024), включение явно обременительных положений в договор, условия которого определены одной из сторон и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом, не допускается.

В частности, если условия договора определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом, то применительно к пунктам 1 - 2 статьи 428 ГК РФ, договор не должен содержать условий, лишающих эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключать или ограничивать ответственность другой стороны, за нарушение обязательств, либо содержать другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Как указано в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела, такая сделка может быть признана судом недействительной.

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума вытекает, что в ситуации, когда сторона договора не имеет возможности активно и беспрепятственно участвовать в согласовании условий договора на стадии его заключения, суд не вправе отклонить возражения такой стороны относительно применения спорного условия договора только по той причине, что при заключении договора, в отношении этого условия не были высказаны возражения.

Если спорное условие договора грубо нарушает баланс интересов сторон и его применение приводит к возникновению неблагоприятных последствий для, так называемой, «слабой стороны» договора, а сторона, в интересах которой установлено спорное условие договора, не обосновала его разумность, суд в соответствии с пунктом 4 статьи 1, пунктом 2 статьи 10 ГК РФ, в целях защиты прав слабой стороны разрешает спор без учета данного договорного условия, применяя соответствующие нормы законодательства.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц.

Департамент городского имущества г. Москвы относится к группе хозяйствующих субъектов, занимающих монопольное положение по заключению договоров купли -продажи имущества в порядке 159 ФЗ.

Существенными условия договора купли -продажи помещения в рамках оказания государственной услуги по Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 06.04.2024) "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" являются:  цена договора, которая может быть оспорена в судебном порядке;  период рассрочки по договору купли продажи;  проценты за пользование денежными средствами;  залог имущества по договору.

В отношении  пунктов  2.1. п. 2.1.2 Договора суд руководствуется следующим.

Редакция Департамента: «2.1.2. Не позднее 5 рабочих дней с даты получения от Продавца электронной закладной на Объект, удостоверяющей права Продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, подписать электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и направить Продавцу. Электронная закладная направляется Продавцом Покупателю после завершения мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект.».

Редакция Истца: исключить п. 2.1.2 Договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Федерального закона № 159 оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Истцом при подаче заявления о выкупе Объекта выбран порядок оплаты Объекта – в рассрочку на семь лет, что нашло свое отражение в пунктах 3.2 и 3.4 договора.

В соответствии со ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона № 159, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее так же «Закон об ипотеке») к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии с п. 1-3 ст. 13 Закона об ипотеке Закладная является именной документарной ценной бумагой (далее - документарная закладная) или бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, которой могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Выдача Департаменту именной ценной бумаги в форме закладной и удостоверения ей прав Департамента по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» по оплате цены Объекта, а так же совершения любых действий, которые связаны с выдачей и оформлением такой закладной и включения в договор любых связанных с этим условий, нарушает права Общества, поскольку удостоверение закладной прав Департамента по ипотеке в силу закона ст. 5 Федерального закона № 159 и ст. 13 Закона об ипотеке не предусмотрено, и следовательно, не является обязательным условием ипотеки в силу закона, оформление закладной при выкупе Объекта из государственной собственности субъектом малого предпринимательства является правом, а не обязанностью и нецелесообразно, несет дополнительные необоснованные организационные и временные затраты для ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ».

При этом проект договора купли-продажи уже содержит раздел № 4, предусматривающий условия о залоге имущества, в связи с чем подписание электронной закладной так же не является обязательным.

Условия касающиеся электронной закладной, фактически представляют собой элементы отдельного соглашения сторон в отношении деталей условия залога в силу закона, что исходя из смысла указанных норм должно быть следствием воли и согласия сторон, и не может быть навязано одной из них, тем более продавцом, которому само условие наличия электронной закладной добавляет больше прав, при отсутствии каких-либо дополнительных прав со стороны покупателя, что бесспорно нарушает баланс интересов сторон; в случае выдачи закладной ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» лишится права устанавливать какие-либо условия в соглашении о залоге, поскольку в силу статьи 48 названного Закона об ипотеке он передает все права в совокупности, а выдача закладной автоматически дает право на удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества во внесудебном порядке.

Вследствие чего Департамент сможет неограниченно передавать свои права по договору третьим лицам, а также во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога при отсутствии иных согласованных условий, тем самым нарушая права покупателя.

Указанные выводы согласуются с судебной практикой, в частности с Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2025 по делу № А40-191684/2022, принятому по делу № А40-191684/2022 при новом рассмотрении после с учетом указаний Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в Определении от 31 октября 2024 года № 305-ЭС24-12864 по делу № А40-191684/2022 (далее так же «Судебная практика по делу № А40-191684/2022»).

Пункт 2.1.3. и 2.1.5 договора Редакция Департамента: «2.1.3. Оборудовать Объект средствами пожарной безопасности.». «2.1.5. Обеспечивать соответствие Объекта установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (за исключением требований, обеспечение выполнения которых в соответствии с Федеральным законом от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» возложено на других лиц) в течение всего срока службы путем организации надлежащей эксплуатации и своевременного устранения выявленных несоответствий, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.».

Редакция Истца: исключить п. 2.1.3 и 2.1.5 Договора.

В соответствии со ст. 421, 422 ГК РФ и разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами) действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» не согласно с условиями, указанными в пунктах 2.1.3, 2.1.5 Договора, и возражает против их включения в Договор, поскольку нормами Федерального закона № 159 на покупателя не возлагаются обязанности по оборудованию средствами пожарной безопасности выкупаемого недвижимого имущества и обеспечению его соответствия требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Продаваемый объект, который находится в собственности города Москвы, уже должен обладать системой обеспечения пожарной безопасности, что вытекает из законодательства Российской Федерации, следовательно, включение указанного пункта договора в текст проекта договора является необоснованным.

Включение данных условий в договор осуществляется по усмотрению сторон и является правом сторон, а не их обязанностью.

Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Указанные выводы согласуются с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

Пункт 2.1.4 договора Редакция Департамента: «2.1.4. Письменно уведомлять Продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства в трёхдневный срок с даты принятия соответствующего решения.».

Редакция Истца: исключить п. 2.1.4 Договора.

В соответствии со ст. 421, 422 ГК РФ и разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами) действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» не согласно с условиями, указанными в пункте 2.1.4 договора, и возражает против их включения в договор, поскольку нормами Федерального закона № 159 на покупателя не возлагаются обязанности по уведомлению продавца об указанных фактах деятельности покупателя.

Нормами ГК РФ о реорганизации (ст. 60) и ликвидации (ст. 62), нормами Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» об уменьшении уставного капитала (ст. 20), предусмотрена обязанность для покупателя, как и для любого другого общества с ограниченной ответственностью, опубликовать соответствующие уведомления об указанных фактах деятельности покупателя в средствах массовой информации (органах печати), а нормами Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для лиц намеренных обратиться с заявлением о признании должника банкротом (ст. 7) предусмотрена обязанность опубликовать соответствующие сведения (уведомления), а для арбитражного управляющего предусмотрена обязанность опубликовать сведения о вводимых процедурах банкротства в Едином федеральном реестр сведений о банкротстве (ст. 28).

Публикуемые сведения об указанных фактах деятельности юридических лиц, являются открытыми и общедоступными, в т.ч. для Департамента.

Кроме того, действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя, а исполнение указанных обязанностей влечет для ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» дополнительные необоснованные организационные и материальные затраты.

Включение данного условия в договор осуществляется по усмотрению сторон и является правом сторон, а не их обязанностью.

Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Указанные выводы согласуются с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

2.4. Пункты 2.1.7., 2.1.7.1.-2.1.7.4 Договора.

Редакция Департамента: «2.1.7. В соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ застраховать в течение 14 (четырнадцати) дней с даты заключения Договора (пункт 1.10 Договора) Объект в полной стоимости (пункт 3.1 Договора) от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта, и представить копию страхового полиса Объекта Продавцу.

2.1.7.1. Выгодоприобретателем по договору страхования является город Москва.

2.1.7.2. Страховой полис Объекта хранится у Покупателя и ежегодно им переоформляется на новый срок, не допуская непокрытых страхованием периодов, в течение всего периода рассрочки по Договору.

2.1.7.3. При наступлении страхового случая Покупатель обязан: - незамедлительно известить страховщика и Продавца о наступлении страхового случая, направив письменное уведомление в срок не позднее одного дня с даты происшествия; -принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для обеспечения сохранности поврежденного Объекта до его осмотра представителями страховщика, обеспечив страховщику, Продавцу, инженерным службам возможность проведения осмотра поврежденного Объекта; - произвести восстановление Объекта за счет собственных средств в сроки, согласованные с Продавцом, либо последующим залогодержателем в случае передачи прав по закладной, но в любом случае не превышающие один год.

2.1.7.4. Неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности, предусмотренной дефисом три пункта

2.1.7.3 Договора, влечет ответственность, предусмотренную пунктом 5.4 Договора.».

Редакция Истца: исключить пункты 2.1.7., 2.1.7.1.-2.1.7.4 Договора.

В соответствии со ст. 421, 422 ГК РФ и разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами) действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 1-4 ст. 935 ГК РФ законом на указанных в нем лиц может быть возложена обязанность страховать жизнь, здоровье или имущество других определенных в законе лиц на случай причинения вреда их жизни, здоровью или имуществу; риск своей гражданской ответственности, которая может наступить вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц или нарушения договоров с другими лицами.

Обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону.

В случаях, предусмотренных законом или в установленном им порядке, на юридических лиц, имеющих в хозяйственном ведении или оперативном управлении имущество, являющееся государственной или муниципальной собственностью, может быть возложена обязанность страховать это имущество.

В случаях, когда обязанность страхования не вытекает из закона, а основана на договоре, в том числе обязанность страхования имущества – на договоре с владельцем имущества или на учредительном документе юридического лица, являющегося собственником имущества, такое страхование не является обязательным в смысле настоящей статьи и не влечет последствий, предусмотренных статьей 937 настоящего Кодекса.

Объект, являющийся предметом выкупа, не относится к объектам обязательного страхования объекта залога.

ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» не согласно с условиями, указанными в пунктах 2.1.7. 2.1.7.1-2.1.7.4 договора, и возражает против их включения в договор, поскольку нормами Федерального закона № 159 на покупателя не возлагаются обязанности по страхованию выкупаемого недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 31 Закона об ипотеке страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. Закладная Истцом Департаменту не выдавалась.

Договор об ипотеке между ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» и Департаментом не заключался.  Страхование Объекта за счет Покупателя, влечет для него дополнительные ежегодные расходы. Страхование объектов недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации является добровольным, а Департамент не является органом, наделенным полномочиями по принуждению к добровольному страхованию.

Включение в договор купли-продажи условия о страховании Объекта Покупателем осуществляется по усмотрению сторон и является правом сторон, а не их обязанностью. Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Указанные выводы согласуются с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

Абзац второй п. 2.2 Договора.

Редакция Департамента: «При этом все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога, выдаче электронной закладной на Объект несет Покупатель.».

Редакция Истца: изложить абзац п. 2.2 Договора в следующей редакции «При этом все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект несет Покупатель.».

Учитывая, что Истец по основаниям, указанным в п. 2.1 настоящего заявления, не согласен с п. 2.1.2 договора, предусматривающим выдачу Департаменту закладной и удостоверения ей прав Департамента по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, условие о несении Покупателем расходов по выдаче электронной закладной,  является необоснованным (ст. 5 Федерального закона № 159 и ст. 13 Закона об ипотеке) и противоречащим принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Указанные выводы согласуются с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

Пункт 2.4 Договора.

Редакция Департамента: «2.4. Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (статья 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом Покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также при исполнении обязательств, предусмотренных пунктом 7.9 Договора, в соответствии с толкованием, данным пунктами 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Под новым покупателем (новыми покупателями) и всеми последующими покупателями в настоящем пункте также понимаются приобретатели Объекта по любым иным основаниями.

Одновременно с Объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования Объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю.

При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в части приобретённой площади в случае отчуждения части объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта).

В данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется.

При этом обязанность, предусмотренная пунктом 2.1.7 Договора, по страхованию Объекта в полной стоимости от риска гибели и повреждения на сумму не ниже суммы обеспеченного ипотекой обязательства (пункт 2 статьи 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ) подлежит исполнению Покупателем (в случае отчуждения части объектов недвижимости), новым покупателем (новыми покупателями) в отношении всех образованных объектов недвижимости в результате раздела или иного преобразования Объекта пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в их собственности.

В случае отчуждения Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта) ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сохраняется до даты полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по Договору.

Покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать Продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта), направив Продавцу копию(и) выписки(ок) из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе. При этом до даты погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об ипотеке в силу закона солидарно обязанными по оплате по Договору в любом случае считаются Покупатель и все лица, записи о праве собственности которых на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сделаны после записи о праве собственности Покупателя.».

Редакция Истца: исключить пункт 2.4 Договора.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Закон об ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно п. 1. ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Согласно п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 Закона об ипотеке.

Согласно ст. 392.3 ГК РФ передача договора в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Согласно ст. 391 ГК РФ  перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства.

К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений.

ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» не согласно с условиями, указанными в пункте 2.4 договора, и возражает против их включения в договор, поскольку данные условия не предусмотрены и не соответствуют Федеральному закону № 159-ФЗ, а из указанных выше норм ст.ст. 37, 38 Закона об ипотеке, ст.ст. 391, 392.3 ГК РФ следует, что правоотношения, возникающие при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в залоге, урегулированы специальными нормами Закона об ипотеке, которыми не предусмотрено заключение соглашения о передаче договора в соответствии с положениями ст. 392.3 ГК РФ, а так же не предусмотрено ответственности Покупателя перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по договору, так же как и не предусмотрено какого-либо обеспечения обязательств нового залогодателя (нового покупателя), в том числе поручительства, гарантии и т.п.

Данные положения договора, возлагают обязательства и ответственность на Покупателя, которые влекут ему дополнительную финансовую нагрузку.

Меры ответственности и обеспечение могут устанавливаться законом или по усмотрению сторон - является правом сторон, а не их обязанностью.

Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Указанные выводы согласуются с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

2.7. Пункт 2.5. Договора.

Редакция Департамента 2.5 «Продавец, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной вправе проводить в установленном порядке осмотр Объекта».

Редакция Истца: исключить пункт 2.5 Договора.

В связи с тем, что Истец по основаниям, указанным в п. 2.1 настоящего заявления, не согласен с п. 2.1.2 договора, предусматривающим выдачу Департаменту закладной и удостоверения ей прав Департамента по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» так же возражает и против условия о передаче прав по закладной и праве проводить в «установленном порядке осмотр» Объекта, при том, что никакой порядок проведения осмотра не установлен, а действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, находящегося в залоге, поскольку данный вопрос урегулирован нормами ГК РФ (параграфа 3 главы 23 части I ГК РФ).

Выдача закладной и контроль в отношении имущества, находящегося в залоге, могут устанавливаться законом или по усмотрению сторон - является правом сторон, а не их обязанностью.

Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Пункт 2.7 договора.

Редакция Департамента: «2.7. В целях государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.».

Редакция Истца: изложить пункт 2.7 Договора в следующей редакции: «2.7. В целях государственной регистрации перехода права собственности на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.».

В связи с тем, что п. 2.1.2 договора, предусматривающим выдачу Департаменту закладной и удостоверения ей прав Департамента по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству суд признает необоснованным,  условие о направлении Департаментом электронной закладной в орган регистрации прав, так же является необоснованным (ст. 5 Федерального закона № 159 и ст. 13 Закона об ипотеке) и противоречащим принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Пункт 3.3 Договора.

Редакция Департамента: «3.3. На сумму денежных средств, составляющих цену Объекта (пункт 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.torgi.gov.ru (ставка рефинансирования в процентном выражении), которая сохраняется в неизменном виде вплоть до полного исполнения обязательств Покупателя по Договору. По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих цену Объекта (пункт 3.1 Договора), подлежат начислению проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.torgi.gov.ru (ставка рефинансирования в процентном выражении).».

Редакция Истца: изложить пункт 3.3 Договора в следующей редакции: «3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта.».

Ссылка на дату опубликования объявления о продаже, как и на само объявление о продаже является неприменимой, т.к. объявление о продаже не публиковалось, заключение Договора купли-продажи происходит в рамках приватизации Объекта по заявлению ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ».

Кроме того, ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» не согласно с условиями, о размере процентной ставки в абзаце втором пункта 3.3 договора, т.к. это условие противоречит п. 3 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ, в соответствии с которым на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, а не в размере равном ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Процентная ставка может устанавливаться законом или меняться по усмотрению сторон - является правом сторон, а не их обязанностью.

Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Пункт 3.6 Договора. Редакция Департамента: «3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на счет Продавца по следующим реквизитам: Получатель – Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с 

<

***>) ИНН – 

<

***> КПП – 770301001 Банк получателя – ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва БИК получателя – 004525988 Единый казначейский счет – 40102810545370000003 Казначейский счет – 03100643000000017300 КБК – 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу». Проценты рассчитываются Покупателем самостоятельно на дату уплаты. В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя. Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца. При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и пункт 3.7 Договора не требуется. Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в Договоре. Датой исполнения обязательств по оплате основного долга, процентов за предоставленную рассрочку и неустойки является дата поступления денежных средств на счет Продавца.

Редакция Истца: исключить из п. 3.6 следующие абзацы (12-15): «Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца. При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и пункт 3.7 Договора не требуется. Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в Договоре. Датой исполнения обязательств по оплате основного долга, процентов за предоставленную рассрочку и неустойки является дата поступления денежных средств на счет Продавца.»

ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» не согласно с условиями о порядке изменения реквизитов, т.к. условие о реквизитах для расчетов по Договору являются существенным условием Договора, в т.ч. в ввиду их включения Департаментом в текст договора.

В соответствии со ст. 450 и 425 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное, а Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с чем, изменение реквизитов для расчетов не может происходить в указном договоре порядке. Изменение существенных условий договора осуществляется в соответствии с законом и является правом сторон, а не их обязанностью.

ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» не согласно с условием о дате и способе подтверждения платежа.

Согласно разъяснений п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» по смыслу пункта 1 статьи 316 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, по денежным обязательствам, исполняемым путем безналичных расчетов, местом исполнения обязательства является место нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора (получателя средств).

При этом моментом исполнения денежного обязательства является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором.

Из чего, следует, что моментом оплаты (датой исполнения обязательств по оплате) является не дата зачисления, дата поступления денежных средств на счет Продавца, а дата поступления денежных средств на корреспондентский счет в ГУ Банка России по ЦФО, и следовательно, может подтверждаться документами с корреспондентского счета в ГУ Банка России по ЦФО.

Условие договора не соответствует обязательному требованию закона (ст. 422 ГК РФ).

Кроме того, факт оплаты подтверждается зачислением самих средств, для чего не требуется выписка со счета.

Пункт 3.7 договора.

Редакция Департамента: «3.7. Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по Договору переплаты при наличии неисполненных, в том числе не наступивших будущих обязательств Покупателя по оплате до конца действия Договора либо неисполненных, в том числе не наступивших обязательств по иным договорам, заключенным между Сторонами, образующаяся переплата не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты по Договору за будущие периоды или по иным заключенным между Сторонами договорам (при наличии).».

Редакция Истца: исключить пункт 3.7 Договора.

ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» не согласно с условием п. 3.7 договора, поскольку получение Департаментом от ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» переплаты по договору, является неосновательно приобретенным имуществом (неосновательным обогащением) на стороне Департамента за счет ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ», которое в соответствии со ст. 1102 ГК РФ подлежит возвратить последнему. Условие договора не соответствует обязательному требованию закона (ст. 422 ГК РФ). Указанный вывод согласуется с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

Пункт 3.8 Договора.

Редакция Департамента: «3.8. При утрате Покупателем статуса субъекта малого и среднего предпринимательства или продажи Объекта лицу, не являющемуся субъектом малого и среднего предпринимательства, на сумму денежных средств, составляющих цену Объекта (пункт 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении) на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.torgi.gov.ru».».

Редакция Истца: исключить пункт 3.8 Договора.

Федеральный закон № 159-ФЗ не предусматривает указанных последствий в случае утраты покупателем статуса субъекта малого и среднего предпринимательства или продажи Объекта лицу, не являющемуся субъектом малого и среднего предпринимательства, Согласно Федерального закона № 159-ФЗ статус субъекта малого и среднего предпринимательства необходим только на дату заключения договора, а установление указанных последствий осуществляется по усмотрению сторон - является правом сторон, а не их обязанностью.

Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Действующее законодательство не наделяет Департамент контролирующими функциями в отношении отнесения покупателя к субъектам малого и среднего предпринимательства на весь срок рассрочки по договору.

Указанное условие Договора противоречит принципу экономической свободы (свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (статья 34 Конституции РФ), и свободы предпринимательской деятельности, при том, что ограничение гражданских прав возможно только на основании федерального закона. Кроме того, ссылка на дату опубликования объявления о продаже, как и на само объявление о продаже является неправильной, т.к. объявление о продаже не публиковалось, заключение Договора купли-продажи происходит в рамках приватизации Объекта по заявлению ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ». Указанный вывод согласуется с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

Пункт 4.1 Договора. Редакция Департамента: «4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого Объекта в соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ, а также сумм, причитающихся Продавцу: - в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; - в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; - в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; - в возмещение расходов по реализации заложенного имущества, устанавливается залог Объекта, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.».

Редакция Истца: «4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору».

В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Таким образом, законом предусмотрено обязательное установление залога только в целях обеспечения уплаты цены Объекта купли-продажи.

Установление залога в обеспечение мер ответственности Федеральным законом № 159-ФЗ не предусмотрено, а может быть лишь установлено по соглашению сторон, что не является их обязанностью.

Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Указанный вывод согласуется с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

Пункт 4.2 Договора. Редакция Департамента: «4.2. в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ право, в силу которого Объект, на который устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.».

Редакция Истца: исключить пункт 4.2. договора.

Так абз. 2 п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке устанавливает требования к договору об ипотеке в котором должны быть указаны, право в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости, а в настоящем случае залог недвижимого имущества возникает в силу закона (п. 5 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ), а не в силу договора об ипотеке. Заключение договора о залоге и включение в договор купли-продажи условий, установленных Законом об ипотеке, является правом сторон, а не их обязанностью. Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Абзац 2 пункта 4.3 Договора.

Редакция Департамента: «Также предметом залога по настоящему Договору являются любые доходы от использования Объекта. При этом Покупатель вправе направлять указанные доходы на цели, не связанные с погашением обязательств по настоящему Договору, исключительно при отсутствии каких-либо денежных обязательств Покупателя по Договору, срок которых наступил, либо одновременно с погашением таких обязательств, срок исполнения которых наступил, в оставшейся после полного погашения на дату исполнения части.».

Редакция Истца: исключить абзац 2 пункта 4.3 Договора.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Таким образом, законом предусмотрено обязательное установление залога только в целях обеспечения уплаты цены Объекта купли-продажи. Установление залога на доходы Федеральным законом № 159-ФЗ не предусмотрено, а может быть лишь установлено по соглашению сторон, что не является их обязанностью.

Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Пункт 4.6. Договора. Редакция Департамента: «4.6. При заключении Покупателем последующего договора об ипотеке на Объект кредитные (заемные) средства по обеспечиваемому последующим залогом обязательству по кредитному договору (договору займа) Покупатель обязан направлять, в том числе, на своевременную оплату цены Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, не допуская образования задолженности. Условие о направлении необходимой части кредитных средств на цели, предусмотренные настоящим пунктом Договора, должно содержаться непосредственно в соответствующем кредитном договоре (договоре займа). При этом старшинство залогов не подлежит изменению.».

Редакция Истца: исключить пункт 4.6 Договора.

Федеральный закон № 159-ФЗ не предусматривает указанных ограничений по использованию кредитных средств, привлекаемых субъектами малого и среднего предпринимательства, а так же не устанавливает указанных в п. 4.6 обязанностей для субъектов малого и среднего предпринимательства.

Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Указанное условие Договора противоречит принципу экономической свободы (свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (статья 34 Конституции РФ), и свободы предпринимательской деятельности, при том, что ограничение гражданских прав возможно только на основании федерального закона, и по существу указанное условие является вмешательством во внутрихозяйственную деятельность Истца.

Установление и принятие на себя таких ограничений предпринимательской деятельности является правом, а не обязанностью субъектов малого и среднего предпринимательства.

Пункт 4.7 Договора Редакция Продавца: «4.7. Покупатель на время нахождения Объекта в залоге у Продавца вправе передавать Объект:

4.7.1. В доверительное управление третьим лицам исключительно при условии включения в договор доверительного управления обязанностей доверительного управляющего по внесению платежей на счет Продавца в соответствии с порядком, установленным пунктом 3.4 Договора.

4.7.2. В аренду без согласия, но с письменного уведомления Продавца:

4.7.2.1. С приложением одного подлинного экземпляра подтверждающего документа (договора, гарантии): - в случае предоставления Покупателем или арендатором банковской гарантии в пользу Продавца (пункт 3 статьи 368 Гражданского кодекса Российской Федерации) на всю сумму задолженности (при наличии таковой на дату заключения договора аренды) и повременных платежей за весь период аренды Объекта или оформления независимой гарантии арендатора за Покупателя (для коммерческих организаций) на тот же срок либо поручительства арендатора на таких же условиях (для некоммерческих организаций или физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей);

- в случае если условиями соответствующего договора аренды предусмотрено, что обязанность по внесению арендной платы арендатором исполняется, в том числе в форме внесения за Покупателя соответствующих платежей, предусмотренных в пункте 3.4 Договора, в размере, полностью покрывающем соответствующий повременной платеж.

4.7.2.2. На срок менее одного года или на неопределённый срок. В случае неисполнения данного обязательства соответствующий договор аренды считается незаключенным.  В иных случаях передача Объекта в аренду возможна исключительно с согласия Продавца.».

Редакция Истца: исключить пункты 4.7, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.2.1, 4.7.2.2 Договора.

В соответствии с п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» не согласно с условием п. 4.7 договора, поскольку п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке предусматривает возможность использовать заложенное имущество, в т.ч. сдавать в аренду, без согласия залогодержателя, если ионе не установлено законом или договором.

По мнению истца, указанное условие является вмешательством во внутрихозяйственную деятельность Истца и устанавливает ограничения для предпринимательской деятельности и правомочий Истца как собственника, не предусмотренные законом.

Кроме того, оформление банковских гарантий и поручительство арендатора повлечет дополнительные расходы для Истца. Федеральный закон № 159-ФЗ указанного согласия от Продавца (залогодержателя) не требует, а заключение договора о залоге и включение в договор купли-продажи условий, указанных Департаментом, является правом сторон, а не их обязанностью.

Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Указанный вывод согласуется с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

Пункты 5.1, 5.2, 5.11 договора.

Редакция Департамента: пункт 5.1 Договора «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пункт 5.2. Договора «Пени, указанные в пункте 5.1 Договора, уплачиваются сверх процентов, указанных в пункте 3.3 Договора.».

Пункт 5.11. Договора «Доводы Покупателя о невозможности исполнения обязательства по оплате по Договору вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, выполнения социально значимых функций, наличия обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) не могут служить основанием для снижения Продавцом неустойки.».

Редакция Истца: исключить пункты 5.1, 5.2, 5.11 Договора.

Так, согласно ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства, а согласно ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 г. № 32 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства», принудительное установление санкций в виде неустойки без указания закона и согласия каждой стороны договора исключено в силу пункта 1 статьи 330 и пункта 4 статьи 421 ГК РФ.

Кроме того, действующее законодательство запрещает установление пунктов об отказе от снижения неустойки. ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» не согласно с условиями п. 5.1, 5.2, 5.11 договора и возражает против установления неустойки, поскольку из ст. 331, 332 ГК РФ следует, что неустойка, если она не установлена законом, может быть включена в договор только по взаимному согласию сторон, а Федеральный закон № 159-ФЗ уплаты неустойки за нарушение сроков оплаты не предусматривает, установление Федеральным законом № 159-ФЗ договорной неустойки так же не предусмотрено.

Включение в договор условий о неустойке, является правом сторон, а не их обязанностью. Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Указанные выводы согласуются с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

Пункт 5.3 договора.

Редакция Департамента: «5.3. В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как стоимость права пользования Объектом, определенная согласно ранее действовавшим между Сторонами условиям Договора аренды и индексированная в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы», за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект. При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект: - несовершение действий, предусмотренных Договором, с нарушением сроков, указанных в Договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин; -неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу); - направление в орган регистрации прав заявления (заявлений) о приостановлении государственной регистрации права собственности, залога и выдачи электронной закладной.».

Редакция Истца: «5.3. В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности или залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта.».

В связи с тем, что Истец по основаниям, указанным в п. 2.1 настоящего заявления, не согласен с п. 2.1.2 договора, предусматривающим выдачу Департаменту электронной закладной и удостоверения ей прав Департамента по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» так же возражает и против условия об ответственности за уклонение от выдачи закладной, которое так же является необоснованным (ст. 5 Федерального закона № 159 и ст. 13 Закона об ипотеке) и противоречащим принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Меры ответственности могут устанавливаться только законом или по соглашению сторон (ст. 329, 421 ГК РФ), ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» не согласно с условиями п. 5.3, за исключением установления неустойки в размере 1% от цены Объекта, за уклонение Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности или залога.

Кроме того, п. 5.3 проекта договора не учитывает обоюдную ответственность сторон за уклонение от регистрации перехода права собственности на объект для соблюдения баланса интересов сторон.

Указанные выводы согласуются с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

Пункт 5.4 Договора.

Редакция Департамента: «5.4. Продавец, как залогодержатель, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства Покупателя по оплате приобретаемого имущества (пункт 4.1 Договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в пункте 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 2.1.7.4 Договора.».

Редакция Истца: исключить п. 5.4 Договора.

Соглашаясь с доводами истца, суд учитывает, что  пункт 5.4 корреспондирует обязанности по выдаче закладной и заключению договора страхования, с которыми Истец не согласен, по основаниям, указанным в п. 2.1 (выдача закладной) и в п. 2.4 (страхование) настоящего заявления.

Случаи, когда залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога установлены ГК РФ и Законом об ипотеке.

Указанные выводы согласуются с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

Пункт 5.5 Договора.

Редакция Департамента: «5.5. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.».

Редакция Истца: исключить п. 5.5 Договора.

ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» не согласно с условиями, указанными в пункте 5.4 договора, и возражает против их включения в договор, поскольку согласно ст. 394 ГК РФ убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки только в случаях, установленных законом или договором. Федеральным законом № 159-ФЗ такой случай не установлен.

Договором купли-продажи установлена ответственность в виде неустойки (пени) за нарушение сроков оплаты стоимости Объекта (п. 5.1 Договора), предусмотрен штраф за уклонение Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи закладной (п. 5.3 Договора), ответственность в виде штрафа за уклонение от заключения договора страхования (п. 5.10 Договора).

В связи с чем, применение условия о штрафной неустойке является возложением чрезмерной ответственности на покупателя. Включение в договор условий о возмещении убытков сверх неустойки, является правом сторон, а не их обязанностью. Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Указанные выводы согласуются с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

Пункт 5.8 Договора.

Редакция Департамента: «5.8. Стороны признают, что сведения о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по Договору не являются коммерческой тайной и в случае просрочки двух и более периодов оплаты, установленных в пункте 3.4 Договора, могут быть размещены Продавцом на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.mos.ru.».

Редакция Истца: исключить п. 5.8 Договора.

Меры ответственности могут устанавливаться только законом или по соглашению сторон (ст. 329, 421 ГК РФ), а Федеральным законом № 159-ФЗ такая мера ответственности как размещение Продавцом на своем официальном сайте сведений о наличии задолженности не установлена и не является обязательным условием для договора купли-продажи. Задолженность по договору может носить спорный характер, может повлечь необходимость разращение спора в суде, по результатам разрешения которого наличие задолженности может быть не подтверждено, при этом сведения о задолженности Истца уже будут размещены на сайте продавца, что влечет причинение вреда деловой репутации Истца.

Включение такого условия в договор, является правом сторон, а не их обязанностью.

Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Пункт 5.9 Договора. Редакция департамента: «5.9. При наличии просрочки двух и более платежных периодов Стороны признают, что любое третье лицо (кредитор) вправе произвести исполнение по оплате Договора при условии, что этим третьим лицом (кредитором) производится полное исполнение обязательств по оплате всех платежей по Договору (включая ненаступившие по сроку). При этом Покупатель считается возложившим на такое третье лицо (кредитора) исполнение обязательств по Договору, указанных в настоящем пункте, а Продавец обязан принять такое исполнение.

С третьим лицом (кредитором), исполнившим полностью обязательства по оплате всех платежей по Договору (включая ненаступившие по сроку), Продавцом будет заключено соглашение о переводе залога с последующей передачей ему прав на электронную закладную. К третьему лицу (кредитору) переходят все права по Договору и электронной закладной, в том числе право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Третье лицо (кредитор) становится залогодержателем по Договору. Условие, содержащееся в настоящем пункте, не может быть истолковано, как отменяющее или изменяющее обязательства Покупателя по оплате.».

Редакция Истца: исключить пункт 5.9 Договора.

Данный пункт подлежит исключению, поскольку условие не соответствует ст. 313 ГК РФ, т.к. кредитор обязан принять исполнение за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником (п. 1 ст. 313 ГК РФ) и не зависимо от возложения должником при просрочке исполнения денежного обязательства (п. 2 ст. 313 ГК РФ). При этом в силу закона ни у должника ни у третьего лица не возникает обязательства по оплате платежей срок оплаты которых не наступил (ненаступившие по сроку). Перевод долга на другое лицо в силу п. 1 ст. 390 возможен только с согласия нового должника.

Так же, условие 5.9 Договора противоречит Федеральному закону № 159-ФЗ о предоставлении рассрочки по оплате выкупаемого арендуемого помещения. Выплаченное обязательство третьим лицом возлагает на Истца права требования досрочного погашения выплаченного обязательства. Условие договора не соответствует обязательному требованию закона (ст. 422 ГК РФ).

ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» не согласно с условиями, указанными в пункте 5.9 договора, поскольку Истец не согласен на выдачу электронной закладной, по основаниям указанным в п. 2.1 настоящего заявления.

Указанные выводы согласуются с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

Пункт 5.10. Редакция департамента: «5.10. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктами 2.1.2 и 2.1.7 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от цены Объекта.».

Редакция Истца: исключить пункт 5.10 Договора.

Данный пункт подлежит исключению, поскольку пункт 5.10 корреспондирует обязанности по выдаче закладной и заключению договора страхования, с которыми Истец не согласен, по основаниям, указанным в п. 2.1 (выдача закладной) и в п. 2.4 (страхование) настоящего заявления, а так же ввиду того, что из ст. 331, 332 ГК РФ следует, что неустойка, если она не установлена законом, может быть включена в договор только по взаимному согласию сторон, при этом Федеральный закон № 159-ФЗ не предусматривает неустойку за отсутствие страховки выкупаемого недвижимого имущества (п. 2.1.7 договора) или за не выдачу закладной (п. 2.1.2 договора).

Более того закон в случае страхования не содержит обязанности направления доказательств страхового полиса залогодержателю, а также страхования, в пользу залогодержателя, поскольку, это приведет к невозможности, в случае наступления страхового случая, получения Истцом денежных средств, для восстановления объекта, также, не предусмотрены законом и штрафы за отсутствие страхования. Отсутствие страхового полиса, не создает угрозу повреждения объекта.

Условия п. 5.10 Договора, возлагают обязательства и ответственность на покупателя, которые влекут для него дополнительную финансовую нагрузку, так как штраф предусмотрен не только за отсутствие страхового полиса, но и за его не направление в Департамент. Такие штрафы, могут привести к негативным последствиям для Истца, как стороны по договору, и повлечь неосновательное обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых Департаментом в представленном проекте договора. Установление штрафа является правом сторон, а не их обязанностью. Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Указанные выводы согласуются с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

Пункты 7.4, 7.5, 7.8, 7.10-7.12 Договора.

Редакция Департамента: - «7.4. Стороны договорились о том, что выявление указанных в пункте 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом для Покупателя являются обязательными заключение соглашения о расторжении Договора и совершение действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу.». - «7.5. В случае несоблюдения Покупателем обязанности, предусмотренной абзацем 6 пункта 1.10 Договора, или непоступления в течение 30 дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе промежуточных) на счет Продавца средств, указанных в пункте 3.4 Договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не состоялся (не зарегистрирован органом регистрации прав), Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта) в порядке, установленном разделом 5 Договора, при этом Договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с даты направления уведомления, но не позднее 30 дней с даты его получения Покупателем (в зависимости от того, какая дата наступит ранее). Указанное в настоящем пункте право принадлежит только Продавцу, как первоначальному залогодержателю (в силу закона). Последующие залогодержатели в случае просрочки вправе обратить взыскание на Объект, являющийся предметом залога, в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102- ФЗ.». - «7.8. В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом), ранее существовавшие арендные отношения на Объект не восстанавливаются. Покупатель в целях возмещения фактического использования Объекта и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства в размере рыночной (или установленной по результату аукциона) стоимости права пользования Объектом, определенной согласно ранее действовавшим между Сторонами условиям Договора аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта согласно акту приема-передачи. Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной (или установленной по результату аукциона) стоимости права пользования Объектом, определенной согласно ранее действовавшим между Сторонами условиям Договора аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта Покупателем согласно акту приема-передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования Объекта, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу. В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются не прекращавшимися.». - «7.10. В случае если на дату включения Объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01 августа 2017 г. № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (иными нормативными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин), Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации.». - «7.11. В случае отмены судебного акта, на основании которого заключен Договор или урегулированы отдельные разногласия, Договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией. При этом осуществления поворота исполнения (статья 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не требуется.». - «7.12. В случае получения уведомления от Департамента культурного наследия города Москвы о неисполнении Покупателем условий, обозначенных в пункте 2.1.6 Договора, а также ненадлежащем их исполнении, в том числе нарушении промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, совершении действий, угрожающих сохранности Объекта и влекущих утрату им своего значения, Договор расторгается в одностороннем порядке путем направления уведомления с одновременным взысканием с Покупателя неустойки в размере всех платежей?, подлежащих уплате по Договору на дату расторжения. При этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления, Объект остается (переходит) в собственности(ь) города Москвы, а полномочия Покупателя в отношении Объекта прекращаются. Помимо неустойки с Покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением Договора, в размере, не покрытом неустойкой?. При этом, в случае необходимости, Покупатель обязан совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу.».

Редакция Истца: исключить пункты 7.4, 7.5, 7.8, 7.10-7.12 Договора.

Согласно ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон или по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Истец не согласен с условиями, указанными в пунктах 7.4, 7.5, 7.8, 7.10-7.12 договора, и возражает против их включения в договор, поскольку право на односторонней отказ продавца от договора (расторжение во внесудебном порядке) Федеральным законом № 159-ФЗ не предусмотрено.

Федеральный закон № 159-ФЗ является специальным и содержит специальные нормы по отношению к нормам главы 30 ГК РФ о купле-продаже продаже и ст. 450.1 ГК РФ.

Кроме того, установление согласия на внесудебное расторжение договора возможно только при достижении обоюдного согласия сторон и не является обязательным условием для договора купли- продажи, а случаи указанные в 7.4, 7.5, 7.8, 7.10-7.12 Договора не предусмотрены в законе в качестве основания для одностороннего отказа продавца от договора (расторжения во внесудебном порядке) и могут быть включены в договор лишь по соглашению сторон, что не является их обязанностью, а договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

С условиями п. 7.8 ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» несогласно так же ввиду того, что согласно Гражданского кодекса РФ убытки требуют доказывания, а размер платы за пользование объектом предполагает доказывание его пользования и установление объективной стоимости такого пользования в рыночных условиях того периода который будет заявлен, а не по ставке в договоре аренды, заключенному в 2008 году, и индексируемой на 5 % в год независимо от уровня инфляции.

С условиями п. 7.10 ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» несогласно так же ввиду того, что здание в котором находится объект является нежилым зданием, в котором отсутствуют жилые помещения.

Кроме того, Продавец в городе Москва также является функциональным органом исполнительной власти, принимающим решения о таком изъятии и его порядке, что свидетельствует заинтересованности продавца в таком нарушающем баланс интересов сторон пункте договора.

С условиями п. 7.11 ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» не согласно ввиду того, договор не может считаться расторгнутым с даты судебного акта, отменяющего судебный акт, на основании которого заключен договор, поскольку в таком случае договор не считается заключенным.

Кроме того, в п. 7.12 устанавливается неустойка против которой ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» возражает, поскольку из ст. 331, 332 ГК РФ следует, что неустойка, если она не установлена законом, может быть включена в договор только по взаимному согласию сторон, а Федеральный закон № 159-ФЗ уплаты неустойки, указанной в п. 7.12, не предусматривает, включение в договор условий о неустойке, является правом сторон, а не их обязанностью.

Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Указанные выводы согласуются с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

Пункт 7.9 Договора. Редакция Департамента: «7.9. Наличие просроченной задолженности (как по основному долгу, так и по процентам), а также неустоек (штрафов и пеней) на дату принятия решения о ликвидации, реорганизации Покупателя и (или) уменьшения его уставного капитала, а равно неисполнение Покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 2.1.4 Договора, является основанием для предъявления Продавцом требования о досрочном исполнении обязательств при наступлении соответствующих обстоятельств.». Редакция Истца: исключить пункт 7.9 Договора. Обоснование редакции Истца. В соответствии со ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение обязательств, чем является досрочное исполнение обязательств Покупателем, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

ООО «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» не согласно с условиями, указанными в пунктах 7.9 договора, и возражает против его включения в договор, поскольку досрочное исполнение обязательств Федеральным законом № 159-ФЗ не предусмотрено. Федеральный закон № 159-ФЗ является специальным и содержит специальные нормы по отношению к нормам главы 30 ГК РФ о купле-продаже продаже. Кроме того, наличие просроченной задолженности (как по основному долгу, так и по процентам), неустоек (штрафов и пеней), а так же неуведомление Продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства в трехдневный срок с даты принятия соответствующего решения, не предусмотрены в законе в качестве основания для предъявления Продавцом требования о досрочном исполнении обязательств, такие условия могут быть включены в договор лишь по соглашению сторон, что не является их обязанностью.

Иное является нарушением принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Кроме того, действующий закон не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя, а сведения указанные в 2.1.4 проекта договора находятся в открытом доступе.

Указанные выводы согласуются с судебной практикой, в частности с Судебной практикой по делу № А40-191684/2022.

Пункт 7.13 Договора.

В редакции Департамента пункт 7.13 отсутствует.

Редакция Истца: дополнить договор пунктом 7.13 следующего содержания: «7.13. По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской? Федерации.».

Пункты 8.3, 8.3.1-8.3.3 Договора.

Редакция Департамента: «8.3. Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (статья 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации) что: 8.3.1. Являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо, подписавшее Договор со стороны Покупателя, дополнительно заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден. Покупатель подтверждает, что: - он не лишен и не ограничен в дееспособности, под опекой, попечительством и патронажем не состоит, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора и обстоятельств его заключения; - отсутствуют обстоятельства, вынуждающие его совершить настоящую сделку на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка); - он осознает последствия нарушения условий Договора; Представитель Продавца заверяет, что обладает необходимыми полномочиями на подписание Договора.  Доверенность, указанная в тексте Договора, не прекратила свое действие, в том числе не отменена. 8.3.2. Сертификаты ключей? электронных подписей Сторон являются валидными (целостными и не отозванными) на дату подписания Договора, а также будут являться таковыми на день государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

В случае недостоверности заверения со стороны Покупателя о валидности электронной подписи на дату государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество, государственная регистрация обеспечивается силами Покупателя (пункт 2.2 Договора), а обязанность Продавца, предусмотренная пунктом 2.7 Договора, считается исполненной. 8.3.3. Содержание сделки, ее правовые последствия, ответственность, права и обязанности Сторон, а также содержание статей 131 (регистрация недвижимости), 161 (простая письменная форма сделки), 209 (содержание права собственности), 223 (момент возникновения права собственности), 460 (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 549 (договор продажи недвижимости), 550 (форма договора продажи недвижимости), 551 (государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556 (передача недвижимости) Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 34 (совместная собственность супругов), 35 (владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов), 36 (собственность каждого из супругов) Семейного кодекса Российской Федерации Сторонам известно.».

Редакция Истца: - изложить пункт 8.3 Договора в следующей редакции: «8.3. Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден.». - исключить пункты 8.3.1-8.3.3 Договора.

Суд полагает необходимым изложить п. 8.3 в редакции продавца, поскольку Истец является юридическим лицо, которое не может быть под опекой? или патронажем и договор предложен на крайне невыгодных и незаконных условиях, что следует из протокола разногласий и иска, разъяснение или осознание, последствий нарушения условий договора не относятся к предмету договора купли-продажи, а надлежащее исполнение обязательств сторон не может ставиться в зависимость от валидности электронной подписи, которая зависит от сроков ее действия и не может прогнозироваться в условиях длительности процедуры заключения Договора и последующей регистрации на его основании перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по судебной экспертизе в размере 40 000 руб.  и расходы связанные с оплатой госпошлины по иску в размере 50 000 руб. суд относит в полном объеме на ответчика согласно ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 49, 65, 82, 86, 110, 123, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» и Департаментом городского имущества г. Москвы, при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенной по адресу: 

<

...>/5, с кадастровым номером 77:01:0003009:2308, площадью 205,4 кв.м. (далее так же Объект) изложив пункты договор купли-продажи недвижимости в следующей редакции:

1. Пункт 3.1 Договора: «3.1. Цена Объекта составляет 29 911 600 (двадцать девять миллионов девятьсот одиннадцать тысяч шестьсот) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 18.04.2025 г. № 07-Э-25, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Столичное экспертно-правовое бюро». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

2. абзац 3 пункта 3.4. Договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 068 271 (один миллион шестьдесят восемь тысяч двести семьдесят один) руб. 43 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

3. абзац 2 пункта 2.2 Договора: «При этом все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект несет Покупатель.».

4. пункт 2.7 Договора: «2.7. В целях государственной регистрации перехода права собственности на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О           государственной регистрации недвижимости» Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.».

5. пункт 3.3 Договора: «3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта.».

6. пункт 4.1 Договора: «4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору.».

7. пункт 5.3 Договора: «5.3 В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности или залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта.».

8. пункт 8.3 Договора: «8.3. Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо, подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден.».

9. Дополнить Договор пунктом 7.13 следующего содержания «7.13 По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.».

10. Пункты Договора 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.7 в составе пунктов 2.1.7.1, 2.1.7.2, 2.1.7.3, 2.1.7.4, 2.4, 2.5, абзацы 12-15 пункта 3.6, 3.7, 3.8, 4.2, абзац 2 пункта 4.3, 4.6, 4.7 в составе пунктов 4.7.1, 4.7.2, 4.7.2.1, 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.3.1, 8.3.2, 8.3.3 – исключить.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЛАБОРАТОРИЯ.РУ» расходы по оплате госпошлины в размере 50 000 руб., расходы по экспертизе в размере 40 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина