АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«01» июня 2021 годаДело №А53-6505/2021

Резолютивная часть решения объявлена     «26» мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен            «01» июня 2021 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Александра" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды, о возврате земельного участка по акту приема-передачи,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Александра" о расторжении договора аренды № 117-11 от 10.06.2011, о возврате земельного участка по акту приема-передачи.

Исковые требования мотивированы невнесением арендных платежей по договору.

В судебное заседание стороны явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации г. Каменск-Шахтинский от 31.03.2010 года № 500, протокола о результатах аукциона № 4 от 10.06.2011 между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (арендодатель) и ООО «Строительная компания «Александра» (арендатор) заключен договор № 117-11 от 10.06.2011 аренды земельного участка общей площадью 2745 кв.м с кадастровым номером 61:52:0030026:202 и разрешенным использованием - строительство 9-ти этажного 2-х секционного дома многоэтажной жилой застройки, сроком с 10.06.2011 по 09.06.2016.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту от 10.06.2011.

По истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться земельным участком, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На земельном участке находится объект незавершенного строительства, что подтверждается актом обследования земельного участка и фототаблицей от 22.03.2021 года, права на который не зарегистрированы.

В связи с тем, что арендатор уклоняется от обязанностей по договору в части внесения арендной платы и не использует земельный участок по целевому назначению, строительство многоэтажной жилой застройки не ведет с 2014 г., комитет принял решение о расторжении договорных отношений, направил уведомление № 56.06/4390 от 09.11.2020 с предложением расторгнуть договор в добровольном порядке.

Указывая, что арендатор уклоняется от исполнения обязательств в части внесения арендной платы, задолженность по арендной плате по договору образовалась за период с 01.04.2014 по 20.12.2020 и составляет 2 446 423,10 руб., соглашение о расторжении договора не подписано, комитет, руководствуясь статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды, о возврате земельного участка по акту приема-передачи.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам, приняв во внимание следующее.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 614  Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в частности при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Вместе с этим решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-41025/2020 от 04.03.2021 общество с ограниченной ответственностью СК «Александра» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место регистрации: 344114, 

<

...>) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год с применением 7-го параграфа главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Конкурсным управляющим утвержден ФИО2 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>; адрес для направления корреспонденции: 347905, 

<

...>), член Ассоциации «МСРО АУ», (344011, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)..

Часть 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

По смыслу статей 130 и 131 Закона о банкротстве включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных этим Законом случаев. Закон о банкротстве предусмотрел несколько видов имущества, которые не включаются в конкурсную массу: имущество, изъятое из оборота; имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности; имущество должника, составляющее ипотечное покрытие; жилищный фонд социального использования; социально значимые объекты и т.д.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 ГК РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение – реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве. С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, необходимо установить возможность включения в конкурсную массу (в рассматриваемом случае право аренды на спорный земельный участок включено в конкурсную массу) и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного управления для удовлетворения требований кредиторов.

Таким образом, поскольку с момента открытия конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования в денежное, то иск о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в деле о банкротстве.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500, от 09.11.2017 № 306-ЭС17-16182.

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления N 35). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

По смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который подлежит реализации для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

Данная правовая позиция изложена в пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 N 305-ЭС18-8136), а также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.08.2016 N 309-ЭС16-4636.

Поэтому, учитывая, что в отношении общество с ограниченной ответственностью СК «Александра», являющегося арендатором по договору аренды, осуществляется процедура банкротства, спорный договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности заключен на 5 лет и в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ арендатор вправе распорядиться имущественными правами по такому договору без согласия арендодателя (собственника), право аренды должно рассматриваться в качестве актива общества и подлежит включению в конкурсную массу в целях дальнейшей реализации этого права в конкурсной процедуре для удовлетворения требований кредиторов, требование о расторжении данного договора аренды может быть предъявлено только в деле о банкротстве ответчика.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ, статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Пунктом 4 части 1 статьи 148 АПК РФ предусмотрено, что суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

При таких обстоятельствах требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения.

Требование о возврате земельного участка при таких обстоятельствах подлежит отклонению как необоснованное ввиду отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о прекращении у ответчика права пользования спорным земельным участком и возникновении обязанности по его возврату.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Оставить без рассмотрения требование Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Александра" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды №117-11 от 10.06.2011.

Отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.

Разъяснить истцу, что оставление заявления без рассмотрения не лишает заявителя права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                     С.П. Прокопчук