АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ 

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000 Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38 сайт: http://belgorod.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-586/2019

г. Белгород

24 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2019 года Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2019 года 

Арбитражный суд Белгородской области  

в составе судьи Коновалова А. И. 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио-видео  записи секретарём судебного заседания ФИО1  

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента  имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского  округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН

<

***>)  

к ООО "Кинотеатр "Парнас" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  о расторжении договора аренды и взыскании 12 666 006 руб. 32 коп.  

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО2, доверенность от 01.02.2019 № ВБ02-000007, удостоверение; от ответчика: ФИО3 паспорт РФ; 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации  Старооскольского городского округа Белгородской области обратился в Арбитражный суд  Белгородской области с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ иском к ООО "Кинотеатр  "Парнас", просит суд:  

- расторгнуть договор аренды от 10.02.2003 № 1715, заключенный между  муниципальным образованием «Город Старый Оскол и Старооскольский район», от  имени которого действовал Комитет по управлению муниципальным имуществом  г.Старый Оскол и Старооскольского района (правопреемник- Департамент  

имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского  округа) и ООО "Кинотеатр "Парнас";  

- обязать ООО "Кинотеатр "Парнас" освободить нежилое помещение с  кадастровым номером 31:06:02 11 001:0003:14:440:002:03417700, расположенное по  адресу 

<

...>;  

- взыскать с ООО "Кинотеатр "Парнас" 8 185 365 руб. 57 коп. основного долга за  период с 01.10.2016 по 12.11.2018 и 3 480 640 руб. 75 коп. пени за период с 01.10.2016 по  12.11.2018 по договору аренды от 10.02.2003 № 1715.  

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования  поддержал в полном объеме.  

Представитель ответчика исковые требования в заявленной истцом сумме не  признал, считает, что вложенные им средства в обустройство кинотеатра должны быть  проиндексированы с учетом инфляции.  

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон и  проверив обоснованность доводов лиц участвующих в деле, арбитражный суд приходит к  выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, 10.02.2003 между муниципальным образованием  «Город Старый Оскол и Старооскольский район (арендодатель) и ООО «Кинотеатр  Парнас» (арендатор) заключен договор № 1715, по условиям которого, арендодатель  (муниципальное образование) предоставило во временное владение и пользование  арендатору (обществу) нежилое здание - кинотеатр «Быль» со всеми коммуникациями  (инженерными сетями по внутреннему контуру), расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 2983,89 кв.м, из них: основная  площадь- 2477,81 кв.м, вспомогательная площадь- 506,08 кв.м, с целью его технического  перевооружения, реконструкции и эксплуатации арендатором, а также его дальнейшего  использования арендатором как социально- культурного учреждения, современного  высокотехнологического комплекса развлечений, включающего два кинозала, кафе,  выставочный зал для показов мод, а также проведение различных выставок, концертов.  

В пункте 2.2 договора аренды предусмотрены обязанности арендатора, в рамках  выполнения договора по реконструкции, техническому перевооружению объекта.  

Пунктом 2.3.9 договора стороны предусмотрели, что по окончании проведения  капитального ремонта объекта арендатор обязан в установленном порядке предъявить  объект для приемки в эксплуатацию. Затраты арендатора на проведение капитального  ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы до окончания срока действия договора  при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей  возмещению суммы.  

Обязанности арендатора по уплате арендной платы возникают у арендатора с  момента ввода в эксплуатацию объекта после его реконструкции и технического  перевооружения. Общая сумма арендной платы рассчитывается согласно приложению № 1  к договору и перечисляется арендатором самостоятельно. Арендатор не позднее 10 числа  каждого месяца перечисляет арендодателю сумму месячной арендной платы, указанной в  п. 3.2 договора (пункты 3.1-3.3 договора).  

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что по письменному соглашению сторон  требование арендодателя к арендатору по уплате арендной платы за определенный период  

может прекратиться полностью или частично зачетом встречного денежного требования  арендатора к арендодателю.  

Согласно Приложению № 1 к договору, арендатор освобождается от уплаты  арендной платы за взятый в аренду объект, до завершения реконструкции и технического  перевооружения объекта и сдачи его в эксплуатацию.  

24.11.2003 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, согласно  условий которого, пункты 2.14, 2.3.21, 5.7 изложили в иной редакции, а именно, по  окончании реконструкции и ввода в эксплуатацию арендуемого объекта произвести  приемку в муниципальную собственность произведенные неотделимые улучшения,  приращенные в связи с реконструкцией и техническим перевооружением объекта, в счет  арендной платы по дополнительному соглашению. По окончании реконструкции и вода в  эксплуатацию арендуемого объекта произвести передачу в муниципальную собственность  произведенные неотделимые улучшения, приращенные в связи с реконструкцией и  техническим перевооружением объекта, в счет арендной платы по дополнительному  соглашению. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного  имущества являются его собственностью. Стоимость улучшений арендованного объекта,  неотделимых без вреда для этого имущества, возмещается арендодателем арендатору  после передачи данных улучшений в муниципальную собственность в виде взаимозачета  по уплате арендной платы за арендованный объект согласно дополнительному  соглашению к договору.  

Договор и дополнительные соглашения к нему были зарегистрированы в УФРС в  установленном порядке.  

В Приложениях № 1 к договору (расчеты №№ 1-4), стороны согласовали размер и  расчет арендной платы с 01.01.2005 по нежилым помещениям площадью 2 753, 89 кв.м в  сумме 89 912 руб. 40 коп. в месяц, площадью 125 кв.м в сумме 12 500 руб. в месяц,  площадью 30 кв.м в сумме 3 000 руб. в месяц, площадью 75 кв.м в сумме 7 500 руб. в  месяц.  

Дополнительным соглашением от 01.04.2005 истец принял в собственность  муниципального района по акту приемки - сдачи отремонтированных,  реконструированных и модернизированных объектов, неотделимые улучшения на общую  сумму 29 078 530 руб. 63 коп.  

Пунктом 2 Дополнительного соглашения от 01.04.2005 стороны определили, что  арендодатель засчитывает арендатору стоимость переданных им в муниципальную  собственность неотделимых улучшений, в счет возмещения арендной платы на общую  сумму 29 078 530 руб. 63 коп.  

Распоряжением администрации города Старый Оскол и Старооскольского района  Белгородской области от 25.04.2005 № 121, решено в связи с продолжающейся  реконструкцией здания кинотеатра, арендную плату за 2005 год не взимать.  

Пунктом 3.5 договора стороны установили порядок изменения арендной платы, а  именно, размер арендной платы (приложение № 1) может быть пересмотрен в бесспорном  порядке арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида  деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений) и в  других случаях, предусмотренных нормативными актами местного самоуправления г.Ст.  Оскол и Старооскольского района или действующим законодательством РФ. Начисление  

арендной платы по новой ставке производится со дня утверждения соответствующих  изменений, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть  настоящего договора, при этом арендатор получает у арендодателя либо уведомление,  либо под роспись дополнительное соглашение об изменении расчета арендной платы в  соответствии с размером новой ставки арендной платы.  

Согласно Приложению № 1 к договору, расчету арендной платы с 01.01.2006,  ответчик должен был уплатить истцу арендную плату в следующих размерах: от  арендуемой основной площади 3 230, 26 кв.м и вспомогательной площади- 1 603, 47 кв.м,  ежемесячно 262 958 руб. 65 коп.  

Расчет арендной платы произведен истцом на основании постановления главы  местного самоуправления города Старый Оскол и Старооскольского района от 27 февраля  2004 № 677 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование  находящимися в муниципальной собственности объектами движимого и недвижимого  имущества, расположенного на территории г. Старый Оскол и Старооскольского района,  и ее распределении".  

Также в Приложении № 2 стороны согласовали расчет арендной платы за  движимое имущество, согласно которому арендная плата в месяц составила 400 руб. В  связи со списанием части имущества, арендная плата в месяц за движимое имущество с  01.10.2006 составила 300 руб.  

Согласно Приложению № 1 к договору, расчету арендной платы с 01.01.2008,  ответчик должен был уплатить истцу арендную плату в следующих размерах: от  арендуемой основной площади 3 230, 26 кв.м и вспомогательной площади- 1 605, 26 кв.м,  ежемесячно 235 989 руб. 82 коп.  

Расчет арендной платы произведен истцом на основании Решения Совета  депутатов муниципального района «Город Старый Оскол и Старооскольский район»  Белгородской области от 31.08.2007 № 224 «Об утверждении базовых ставок арендной  платы за пользование находящимися в муниципальной собственности объектами  недвижимого имущества, расположенного на территории муниципального района «Город  Старый Оскол и Старооскольский район».  

Согласно Приложению № 1 к договору, расчету арендной платы с 01.05.2008,  ответчик должен был уплатить истцу арендную плату в следующих размерах: от  арендуемой основной площади 3 230, 26 кв.м и вспомогательной площади- 1 046, 85 кв.м,  ежемесячно 194 740 руб. 50 коп.  

Расчет арендной платы произведен, по тем же базовым ставкам и коэффициентам,  на основании Решения Совета депутатов муниципального района «Город Старый Оскол и  Старооскольский район» Белгородской области от 31.08.2007 № 224, но фактически  арендная плата была уменьшена в связи с изменением вида деятельности, а именно  уменьшением арендуемой площади по основной (бары с 347,57 кв.м до 237,86 кв.м),  вспомогательной (бары с 115,65 кв.м до 79,15 кв.м, кинотеатры с 1 452,93 кв.м до 931,02  кв.м).  

Согласно Приложению № 1 к договору, расчету арендной платы с 01.01.2013,  ответчик должен был уплатить истцу арендную плату в следующих размерах: от  арендуемой основной площади 3 230, 26 кв.м и вспомогательной площади- 1 046, 85 кв.м,  ежемесячно 292 110 руб. 75 коп.  

Расчет арендной платы произведен истцом на основании Решения Совета  депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 15.08.2007  

 № 137 «О порядке сдачи в аренду муниципального имущества Старооскольского  городского округа».  

Решением Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской  области от 03.07.2015 № 321 внесены изменения в Порядок сдачи в аренду  муниципального имущества Старооскольского городского округа, утвержденный  указанным выше Решением Совета депутатов от 15.08.2007 № 137, а именно увеличены  базовые ставки арендной платы за пользование 1 кв.м недвижимого имущества в год.  

В результате принятия указанного решения от 03.07.2015, размер основной базовой  ставки, применительно к границе территориальной зоны, составил 720 рублей, а  вспомогательной 360 рублей за 1 кв. м.  

Дополнительным соглашением от 01.08.2015 к. договору аренды от 10.02.2003   № 1715, заключенному на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, арендная плата за пользование имуществом  установлена размере 350 523 рублей 90 копеек рублей в год и должна вноситься  арендатором не позднее 10 числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет  (п. 3.3 договора).  

Расчет неосновательного обогащения произведен в соответствии с решением  Совета депутатов Старооскольского городского округа от 15 августа 2008 года № 137 «О  прядке сдачи в аренду муниципального имущества Старооскольского городского округа»  (в редакции решений Совета депутатов Старооскольского городского округа  Белгородской области от 07.10.2008 N 182, от 19.12.2008 N 228, от 27.08.2009 N 341, от  04.06.2010 N 433, от 29.11.2012 N 29, от 17.06.2013 N 103, от 03.07.2015 N 321.  

По расчету истца, суммы зачета 29 078 530 руб. 63 коп. в счет арендных платежей,  которые Департамент учитывал в расчетах с ответчиком с 01.01.2006, были зачитаны в  срок до 01.04.2016.  

За период с 01.01.2016 по 01.10.2016 у ответчика образовалась задолженность в  сумме 3 084 398 руб. 10 коп. В связи с возникшей задолженностью истец, направил  ответчику соглашение о расторжении договора и потребовал погасить задолженность.  

Требования истца удовлетворены не были, что явилось основанием для обращения  в суд с иском.  

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 12.07.2017 по делу № А08- 477/2017 с ответчика ООО «Кинотеатр "Парнас» в пользу истца взыскано 839 242 руб. 46  коп. основного долга по договору № 1715 от 10.02.2003 за период с 01.04.2016 по  01.10.2016, 298 381 руб. 68 коп. пени за просрочку платежа за период с 11.04.2016 по  01.10.2016, всего 1 137 624 руб. 14 коп. В удовлетворении требования об обязании  освободить арендуемое здание отказано.  

Ответчик арендную плату за пользование нежилым помещением не оплачивал, в  результате по расчету истца образовалась задолженность за период с 01.10.2016 по  12.11.2018 в размере 9 185 365 руб. 75 коп.  

Уведомлением от 11.04.2018 № 9-04/1842 истец уведомил ответчика о  необходимости погасить задолженность по указанному договору аренды в течение пяти  банковских дней.  

Ответчик претензию истца оставил без ответа и удовлетворения, что послужило  основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.  

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться  надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона,  иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями,  односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Стороны в данном  случае связаны арендными отношениями.  

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во  временное владение и пользование или во временное пользование.  

Статьей 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения  арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное  пользование арендатору здание или сооружение.  

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором  сроки в согласованной сумме.  

Согласно ч.3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер  арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в год.  

Пунктом 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных  вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о  договоре аренды" предусмотрено, что в силу п.3 ст. 614 ГК РФ, если иное не  предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению  сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом  законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной  платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).  

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению  сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том  числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре  аренды отсутствует.  

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в  одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу  п.3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.  

Согласно подп.3 ч.1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих  принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам  местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение  имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.  

Подпункт 5 ч.10 ст. 35 указанного Федерального закона предусматривает, что в  исключительной компетенции представительного органа муниципального образования  находится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в  муниципальной собственности.  

Пунктом 3.5.2 договора стороны предусмотрели, что начисление арендной платы  по новой ставке производится со дня утверждения соответствующих изменений, является  

обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора, при  этом арендатор получает у арендодателя либо уведомление, либо под роспись  дополнительное соглашение об изменении расчета арендной платы в соответствии с  размером новой ставки арендной платы.  

Из заключенного сторонами договора аренды следует, что размер арендной платы  изменяется в указанных в договоре случаях, в том числе централизованного изменения  цен и тарифов, путем направления арендатору уведомления либо дополнительного  соглашения.  

Из материалов дела следует, что арендатор был уведомлен об изменении арендной  платы с 01.01.2006, 01.01.2008, 01.05.2008, 01.01.2013 и с 01.08.2015.  

Таким образом, по проверенному судом расчета истца задолженность ответчика с  01.10.2016 по 12.11.2018 составила 9 185 365 руб. 75 коп.  

Ответчиком представлено платежное поручение № 120 от 27.06.2019 по которому  ООО «Империя Камня» оплатило истцу часть долга ООО «Кинотеатр Парнас» в сумме  1000000 руб.  

В связи с частичной оплатой долга истец уменьшил размер заявленных требований  по сумме основного долга до 8 185 365 руб. 75 коп.  

Иного стороны в материалы дела не представили (ст. ст. 9, 65 АПК РФ). 

Доводы ответчика о необходимости индексации 29 078 530 руб. 63 коп. суммы  зачета стоимости неотделимых улучшений несостоятельна, поскольку условиями  договора и дополнительного соглашения от 01.04.2005 стороны не установили  обязательства по индексации указанной суммы.  

В материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком в спорный  период обязательств по оплате арендной платы, рассчитанной по условиям договора и на  основании нормативных актов Старооскольского городского округа Белгородской  области.  

В этой связи арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых  требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 8 185 365 руб. 75 коп.  за период с 01.10.2016 по 12.11.2018.  

Истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 3 480 640 руб. 75 коп.  пени за период с 01.10.2016 по 12.11.2018.  

Согласно ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, на должника возлагается  ответственность в форме уплаты неустойки (штрафа, пени) - определенной договором  денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения  или ненадлежащего исполнения обязательства.  

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств,  средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих  обязательств.  

В соответствии с пунктом 5.4 договора за каждый день просрочки перечисления  арендной платы начисляется пеня в размере 0,3% от суммы задолженности. Началом  применения данных санкций является следующий день после срока уплаты очередного  платежа.  

В случае неуплаты арендной платы по истечении двух месяцев установленного  срока по настоящему договору, в бесспорном порядке на арендатора налагается штраф в  размере 10% от годовой суммы арендной платы и договор расторгается арендодателем в  одностороннем порядке в соответствии со ст. 310 ГК РФ.  

Учитывая, что ответчик не исполнил обязанность по арендной плате в сроки,  установленные в договоре, требование истца о взыскании с ответчика неустойки за  неисполнение договорных обязательств является правомерным.  

Проверив расчет неустойки, суд считает, что истцом, верно определен период  времени, за который начислена неустойка, а также размер неустойки.  

При решении вопроса о взыскании неустойки, суд обязан исследовать  соразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства (ст.  333 ГК РФ). В силу положений ст. 330 ГК РФ неустойка носит компенсационный характер  и она должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств.  

В соответствии с п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского  кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если  должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а  равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход  деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному  заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п.1 ст.2, п. 1 ст.  6, п.1 ст. 333 ГК РФ).  

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды  кредитора возлагается на ответчика (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).  

Согласно п. 75 указанного Постановления Пленума при оценке соразмерности  неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не  вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что  неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более  выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3,4 ст.1 ГК РФ).  

В силу п. 77 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7  снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой  организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой  организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход  деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна  последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором  необоснованной выгоды (п.1 и 2 ст. 333 ГК РФ).  

Ответчик заявил об уменьшении неустойки, однако доказательств явной  несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства по  оплате поставленного товара не представлено.  

В связи с изложенным, с учетом длительного периода просрочки исполнения  денежного обязательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии  оснований к снижению договорной неустойки.  

Посредством взыскания неустойки кредитор восстанавливает нарушенные права.  При этом применение неустойки носит компенсационно - превентивный характер и  

позволяет не только возместить стороне убытки, возникшие в результате просрочки  исполнения обязательств, но и удержать контрагента от неисполнения денежного  обязательства в будущем.  

Учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого спора, сумму  задолженности, тот факт, что задолженность по внесению арендных платежей не оплачена  ответчиком до настоящего времени, суд считает сумму пени 3 480 640 руб. 75 коп. пени за  период с 01.10.2016 по 12.11.2018 справедливой, достаточной и соразмерной  компенсацией нарушения ответчиком сроков исполнения обязательств по оплате аренды и  на основании ст. ст. 307-309, 330, 331 ГК РФ взыскивает эту сумму с ответчика в пользу  истца.  

В силу п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по  соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами  или договором.  

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по  решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных  случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1  ст. 450 ГК РФ).  

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того,  на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст. 450 ГК РФ).  

В силу подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды  может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд  по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При  этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после  направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им  обязательства в разумный срок.  

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров,  связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды  является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до  обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору  письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный  срок (ч.3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п.2 ст. 452 ГК РФ).  

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации, изложенным в п.23 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных  вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о  договоре аренды", согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа,  арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном  порядке. При этом судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель  вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.  

В рассматриваемом случае соблюдение указанных норм права в части  предпринятых истцом мер по досудебному урегулированию спора подтверждено  

имеющимся в деле предупреждением, в котором арендодатель сообщил арендатору об  имеющейся задолженности.  

Как установлено судом, задолженность по арендной плате образовалась в  результате неоплаты ответчиком арендной платы в установленные договором сроки.  

Кроме того 01.09.2016 истец направлял ответчику уведомление о расторжении  договора с 01.10.2016 в соответствии с п. 6.6 и предложил подписать соглашение о  расторжении договора. Указанное уведомление получено ответчиком 02.09.2016.  

Согласно п. 6.6 договора изменение его условий, расторжение и прекращение  допускаются по соглашению сторон.  

Пунктом 6.8 договора предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно  расторгнут судом по требованию арендодателя, а арендатор выселен из передаваемого в  аренду объекта, в случаях если арендатор умышленно или по неосторожности  существенно ухудшает состояние объекта или инженерных сетей, в случаях  невыполнения обязанности по своевременной оплате арендной платы (п.2.3.8. договора)  

Ответчику направлена претензия от 11.04.2018 № 9-04/1842 о необходимости  исполнения им обязательства по оплате задолженности в разумный срок, а также  требование о расторжении договора.  

Требования истца о расторжении договора оставлены без ответа и удовлетворения,  а обязательства по оплате арендной платы в сроки установленные договором не  исполненными.  

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, оценив представленные в материалы дела  доказательства, суд первой инстанции, принимая во внимание условия спорного договора  аренды, факт просрочки арендатором внесения арендной платы в установленный  договором срок более двух раз подряд, соблюдение истцом досудебного порядка  урегулирования спора, правомерно пришел к выводу, что предъявленное истцом  требование о расторжении договора аренды от 10.02.2003 № 1715, является обоснованным  и подлежащим удовлетворению.  

Согласно п.1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан  вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом  нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.  

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 в случае  расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или  пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору,  обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок  исполнения этого обязательства определяется положениями общей части  обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об  отдельных видах договоров (например, статьи 622,655,664 Кодекса) либо договором, в  том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его  действия.  

На основании указанных норм, требования истца об обязании ответчика  освободить нежилое помещение с кадастровым номером 31:06:02 11  001:0003:14:440:002:03417700, расположенное по адресу 

<

...> подлежит удовлетворению.  

Сторонам в определениях суда разъяснены положения части 2 статьи 268 АПК РФ  о том, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом  апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их  представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд  признает эти причины уважительными.  

На основании ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на  ответчика.  

В силу п. п. 1.1. п.1 ст. 333.37 НК РФ истец от уплаты государственной пошлины  освобожден.  

Сумма государственной пошлины за рассмотрение дела составляет 87 330 руб.,  которая подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений  Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) удовлетворить.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кинотеатр "Парнас" (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>, Белгородская область, г. Старый Оскол) в доход  бюджета Старооскольского городского округа Белгородской области 8 185 365 руб. 57  коп. основного долга за период с 01.10.2016 по 12.11.2018 и 3 480 640 руб. 75 коп. пени за  период с 01.10.2016 по 12.11.2018 по договору аренды от 10.02.2003 № 1715, всего  11666006 руб. 32 коп.  

Расторгнуть договор аренды от 10.02.2003 № 1715, заключенный между  муниципальным образованием «Город Старый Оскол и Старооскольский район» и ООО  "Кинотеатр "Парнас".  

Обязать ООО "Кинотеатр "Парнас" освободить нежилое помещение с кадастровым  номером 31:06:02 11 001:0003:14:440:002:03417700, расположенное по адресу  

<

...>.  

Взыскать с ООО "Кинотеатр "Парнас" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в  доход федерального бюджета 87 330 руб. государственной пошлины.  

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный  апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.  

Судья А.И.Коновалов