АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

                                         Именем Российской Федерации

                                                         

РЕШЕНИЕ

Дело №  А63-16070/2020

г. Ставрополь

24 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2021 года.

                                                Решение изготовлено в полном объеме 24 июня 2021 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Русановой В.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Раздолье», с. Татарка, ОГРН 

<

***>,            

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 11 546 130,68 руб., пени в размере 181 007,79 руб.    

при участии представителя истца ФИО2, доверенность от 24.05.2021 № 26-07/2975, представителя ответчика ФИО3, доверенность от 10.12.2020 № 26АА4317203,                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ставропольского края поступило заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - истец, управление) к обществу с ограниченной ответственностью «Раздолье»               (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 11 546 130,68 руб., пени в размере 181 007,79 руб.   

В настоящем судебном заседании представитель истца просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме, поддержал доводы, изложенные в заявлении.

            Представитель ответчика просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, подержал доводы, изложенные в отзыве.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

В соответствии с Положением «О Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае» (далее – положение), утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 № 278, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – территориальное управление) осуществляет от имени Российской Федерации юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации.

Согласно пункту 4.1.14 положения территориальное управление предоставляет в установленном порядке земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, площадью, равной либо меньше десяти гектар, в аренду, безвозмездное срочное пользование, постоянное бессрочное пользование.

В соответствии с распоряжением Территориального управления от 10.04.2007 между Территориальным управлением и ГУП ОПХ «Ставрополец» Ставропольского                           научно-исследовательского института животноводства и кормоводства (далее - ОПХ «Ставрополец», ОПХ) был заключен договор аренды земельного участка от 17.04.2007 № 212                           (далее - договор), площадью 131 445 600 кв.м. расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, в границах МО Татарского сельсовета, находящийся в собственности Российской Федерации (свидетельство 26 АБ № 285820, запись в ЕГРН от 21.03.2007 26-26-12/030/2007-043).

В связи с признанием ОПХ «Ставрополец» несостоятельным (банкротом) и проведением в отношении него конкурсного производства, ответчиком были приобретены объекты недвижимого имущества, в результате чего к обществу перешли все права и обязанности по договору.

На основании распоряжения от 07.08.2008 № 211, между управлением и                             обществом заключено дополнительное соглашение от 08.08.2008 № 191, в соответствии с которым сроки по договору продлены до 31.12.2033.

В 2014 году в соответствии с распоряжением от 14.08.2014 № 787 управлением был осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460 на                      26 самостоятельных земельных участков с сохранением исходного земельного участка. 

Целью раздела являлось выделение земельных участков занятых объектами недвижимости третьих лиц, объектами водного, лесного хозяйства, а также дорогами общего пользования.

В результате проведенных работ площадь исходного земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460 в измененных границах составила 127 090 151 кв.м.

В рамках исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 17.07.2015 по делу А63-4732/2015, между управлением и обществом заключен договор купли-продажи от 16.11.2015 № 51 земельного участка (далее - договор № 51), площадью 127 090 151 кв.м.                В ЕГРН внесена регистрационная запись о праве собственности ответчика № 26-26/033-26/033/202/2015-5336/10 от 15.12.2015.

Выкупная стоимость земельного участка составила 1 620 399,43 рублей                                     (п. 2.1 договора № 51).

На основании поступившего 07.12.2017 от общества заявления о повороте исполнения решения суда от 01.08.2016, определением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2018 по делу А63-4732/2015 был произведен поворот исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 17.07.2015.

В рамках исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 19.02.2018 по делу А63-12183/2017 между управлением и обществом заключен договор купли-продажи от 09.07.2018 № 67 (далее - договор № 67) земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 126 476 527 кв.м.

Выкупная стоимость указанного земельного участка составила 17 264 045,93 рублей              (п. 2.1 договора № 67).

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.09.2019 по делу                   № А63-12183/2017 был произведен поворот исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 19.02.2018.

В результате поворота исполнения судебных актов в Единый государственный реестр недвижимости Управлением Россресстра по СК были внесены следующие записи:

1. по делу А63-4732/2015 (определение от 06.02.2018): 

- исключить регистрационную запись от 15.12.2015 № 26-26/033-26/033/202/2015-5336/10 о праве собственности ООО «Раздолье» на земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м;

- восстановить регистрационную запись от 20.05.2007 № 26-26-12/041/2007-458 о праве аренды ООО «Раздолье» земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью           127 090 151 кв.м;

- восстановить регистрационную запись от 21.03.2007 № 26-26-12/030/2007-043 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м.

      2.       по делу А63-12183/2017 (определение от 24.09.2019)

- восстановить сведения о кадастровом учёте земельного участка скадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м;

-       восстановить запись о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с 

кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м. от 09.02.2018                           № 26:11:000000:460-26/001/2018-6;

-      восстановить запись о праве аренды ООО «Раздолье» на земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м от 09.02.2018 № 26:11:000000:460-26/001/2018-7.

На основании изложенного, по данным управления у общества за период с 01.01.2016 по 18.11.2019 образовалась задолженность в размере 13 166 529,70 рублей.

С учетом того, что обязательство было прекращено зачетом, указанная сумма была уменьшена на 1 620 399,43 рублей и составила 11 546 130,68 рублей.

Согласно пункту 6.2 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,06 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

С учетом данного пункта договора пеня, по мнению управления, составила 181 007,79 рублей (расчет в приложении к иску).

В рамках досудебного порядка урегулирования спора, управлением в адрес общества направлена претензия от 20.12.2019 № 26-КА-04/9214 о том, что у общества в период с 01.01.2016 по 18.11.2019 имеется задолженность в размере 11 727 138,47 руб., включая пени в размере 181 007,79 руб.

Общество с указанной претензией не согласилось, сославшись на то, что в период с 16.11.2015 по 06.02.2018 и с 09.07.2018 по 24.09.2019 земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:460 находился в собственности общества, а следовательно, арендные платежи и пени не могут быть начислены, в связи с тем, что в этот период был уплачен земельный налог (письмо от 20.01.2020 № 3).

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения в суд с иском о взыскании указанной задолженности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ «О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером 

арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

В соответствии со статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Судом установлено, что на основании свидетельства № 74 от 28.01.1993, выданного главой администрации Шпаковского района, агрофирме «Ставрополец» на праве постоянного бессрочного пользования был предоставлен земельный массив общей площадью 14 909 га, для сельскохозяйственного использования, расположенный в Шпаковском районе, с. Татарка.

В дальнейшем по заявлению от 27.03.2007 ГУП ОПХ «Ставрополец» Ставропольского научно-исследовательского института животноводства и кормоводства был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460 между управлением и государственным унитарным предприятием.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведена правовая позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

По смыслу названных норм и разъяснений высшей судебной инстанции при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. 

Последующее предоставление в аренду земельного участка без указания на переоформление права не отменяет правовые последствия, возникшие в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования в отношении исходных земельных участков.

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

С учетом изложенного, вышеуказанные обстоятельства являются основанием для применения при расчете арендных платежей по договору положений пункта 2 статьи                         3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

Так, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 0,3 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В силу пункта 8 постановления Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление № 582) арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно пункту 9 постановления Правительства Российской Федерации № 582 арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Таким образом, в рассматриваемо случае при осуществлении расчета арендных платежей по договору необходимо применять ставку в размере 0,3 % от кадастровой стоимости спорного земельного участка с последующей индексацией арендных платежей, в случае неизмененной кадастровой стоимости земельного участка.

Названный правовой подход нашел свое отражение в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского Федерального округа от 27.05.2021 по делу № А63-9019/2020.        

С учетом изложенного судом произведен перерасчет задолженности общества по договору за период с 01.01.2016 по 18.11.2019, размер которой составил 1 373 227,96 руб. 

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За нарушение сроков внесения арендной платы истцом начислена пеня в сумме              181 007,79 руб. за период с 10.02.2016 по 18.11.2019.

Однако с учетом указанного выше суд так же произвёл перерасчет подлежащей взысканию пени, размер которой составил 24 379,39 руб.         

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил обязательства по внесению арендных платежей в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, суд пришел к выводу о наличии оснований для начисления пени в размере 24 379,39 руб. за период с 10.02.2016 по 18.11.2019, предусмотренной пунктом 6.2 договора и статьями  330, 331 ГК РФ.

В соответствии с нормами гражданского законодательства допускается прекращение обязательств односторонним зачетом по однородным требованиям.

Запрета на проведение зачета спорный договор не содержит.

Согласно статье 410 ГК РФ и пункту 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» согласно статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ.

Зачет встречных однородных требований в порядке 410 ГК РФ является односторонней сделкой, которая считается совершенной в момент получения контрагентом заявления о зачете несмотря на то, что обязательства прекращаются с иной даты (постановление Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 № 8364/11 по делу № А40-158480/09-44-854). 

Разъяснения, содержащиеся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», позволяют сделать вывод, что заявление о зачете должно содержать явно выраженное намерение лица прекратить обязательство зачетом, в заявлении должны быть конкретизированы прекращающиеся обязательства, волеизъявление стороны о проведении зачета должно быть закреплено в письменной форме, для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.

Как видно из материалов дела и установлено судом письмом от 20.02.2017 № 01-05/11, полученным управлением 27.02.2017, общество сообщило управлению о прекращении обязательств зачетом на сумму 1 620 399,43 руб., уплаченных по платежному поручению от 23.11.2015 № 3.   

Факт прекращения обязательств зачетом на сумму 1 620 399,43 руб. управлением не оспаривается, о чем свидетельствует исковое заявление.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с учетом произведенного судом перерасчета и состоявшегося 27.02.2017 зачета, у общества образовалась переплата по договору в размере 222 792,08 руб.

При таких обстоятельствах, исковые требования управления о взыскании с общества задолженности по арендной плате в размере 11 546 130,68 руб. и пени в размере 181 007,79 руб. удовлетворению не подлежат. 

Довод ответчика о том, что в периоды с 15.12.2015 по 06.02.2018, с 07.08.20218 по 18.10.2019 в отношении спинного земельного участка были внесены записи в ЕГРН о праве собственности общества на него, в связи с чем, повторное начисление арендной платы по договору незаконно, судом не принимается ввиду следующего. 

Каск указывалось выше, определением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2018 по делу А63-4732/2015 был произведен поворот исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 17.07.2015 по делу № А63-4732/2015.  

Таким образом, судом установлено, что общество незаконно владело на праве собственности спорным земельным участком, что исключает возможность освобождения его от уплаты арендных платежей в спорные периоды.                           

Иные доводы сторон не нашедшие отражения в настоящем решении не имели существенного значения и не могли повлиять на сделанные в нем выводы.           

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, отказать.   

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                           В.Г. Русанова