АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ИНГУШЕТИЯ

Республика  Ингушетия,  город Магас, проспект имени Идриса  ФИО1 ,18

телефон: 

<

***>,  http://ingushetia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело№А18-2901/2025

г. Магас

08 октября 2025

Резолютивная часть определения объявлена 03 октября 2025

Определение изготовлено в полном объеме  08 октября 2025

Арбитражный суд Республики Ингушетия в составе судьи Цечоева Р.Ш. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Султыговым Д. С-Г. рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "ЭкОйл" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании незаконным решения Инспекции Государственного строительного надзора Республики Ингушетия от 11.09.2025 №РСКАП-20250911-31351-424940-4 об отказе в выдаче разрешения на строительство, с участием в деле в качестве заинтересованных лиц: ООО "Академэкспертиза"( ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), ООО «Люкс Хаус» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), при участии в судебном заседании от ООО «ЭкОйл»-ФИО2 (представитель по доверенности) в отсутствии других лиц участвующих в деле,

установил:

ООО «ЭкОйл» обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия с заявлением о признании незаконным решения Инспекции Государственного строительного надзора Республики Ингушетия от 11.09.2025 №РСКАП-20250911-31351- 424940-4 об отказе в выдаче разрешения на строительство и обязании выдать соответствующее разрешение на строительство объекта.

Представитель заявителя настаивал на удовлетворении исковых требований, просил обратить решение к немедленному исполнению.

К назначенному времени, другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании статей 123 и 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Информация о движении дела, времени и месте судебного заседаниях размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Ингушетия в сети Интернет по веб-адресу: http://ingushetia.arbitr.ru/ в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству, в соответствии со статьей 136 АПК РФ для определения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, определения достаточности доказательств по делу назначается предварительное судебное заседание. 

В соответствии с п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ № 65 от 20.12.2006 г., согласно ч. 4 ст. 137 АПК РФ в случае, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, не возражают против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции и дело не подлежит рассмотрению коллегиальным составом, арбитражный суд выносит определение о завершении подготовки дела к судебному разбирательству и открытии судебного заседания. 

Если лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения предварительного судебного заседания и судебного разбирательства дела по существу, не явились в предварительное судебное заседание и не заявили возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, судья вправе завершить предварительное судебное заседание и начать рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции. 

С учетом отсутствия возражений со стороны лиц, участвующих в деле, суд в соответствии с п. 27 Постановления ВАС РФ № 65 от 20.12.2006 года, ч. 4 ст. 137 АПК РФ, завершил предварительное заседание и рассмотрел данное дело по существу.

Исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 197 АПК РФ дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных Федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в главе 24 Кодекса.

Оспаривание ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления является самостоятельным способом защиты прав (статья 12 Гражданского кодекса).

Производство по таким делам возбуждается на основании заявления заинтересованного лица, обратившегося в арбитражный суд с требованием о признании недействительными ненормативных правовых актов и (или) о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, их должностных лиц (часть 2 статьи 197 АПК РФ).

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Как следует из материалов дела ООО «ЭкОйл» является застройщиком объекта капитального строительства – Апарт-отель со встроенными торгово-офисными помещениями и подземными парковками в городе Магас (далее – Апарт-отель), что  подтверждается проектной документации серии СРО – П-153-30032010, Положительным заключением негосударственной экспертизы №06-2-1-3-053179-2025 от 08.09.2025.

10.09.2025 ООО «Люкс Хаус», действующее в интересах ООО «ЭкОйл» по доверенности, обратилось в Инспекцию Государственного строительного надзора Республики Ингушетия (далее – Инспекция) с заявлением о выдаче разрешения на строительство Апарт-отеля, на земельном участке с кадастровым номером 06:06:0100007:120 , находящийся по адресу: Республика Ингушетия,  г. Магас.

Строительство планируется осуществить собственными силами и за счет средств ООО «ЭкОйл» на основании указанного договора аренды земельного участка (с учетом дополнительного соглашения к нему от 17.04.2025),  проектной документации серии СРО-П-153-30032010, градостроительного плана  земельного участка №RU06301000-00413 от 15.05.2024, Положительного заключения негосударственной экспертизы от 08.09.2025.

Проектная документация на строительство объекта разработана Обществом с ограниченной ответственностью «Люкс Хауз» на основании задания на проектирования от 08.10.2024, представленного ООО «Экойл.

На проектную документацию получено Положительное заключение негосударственной экспертизы №06-2-1-3-053179-2025 от 09.09.2025 ООО «Академэкспертиза» о соответствии объекта  результатам инженерных изысканий, заданию на проектирование, требованиям технический регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной и иной безопасности.

09.09.2025 по поручению ООО «ЭкОйл», ООО «Люкс Хауз» обратилось в Инспекцию с заявлением о выдаче разрешения на строительство Апарт-отеля.

Решением Инспекции №РСКАП-20250911-31351424940-4 от 11.09.2025 ООО «ЭкОйл» было отказано в выдаче разрешения на строительство Апарт-отеля, обосновав отклонение  следующим:

- планируемое размещение объекта капитального строительства превышаетпредельные параметры по высоте, установленные на дату выдачи градостроительного плана земельного участка (ПЗЗ г. Магас от 28.01.2025 №26/2-5);

- характеристики здания, указанные в проектной документации, не соответствуюттребованиям, предъявляемым к апарт-отелям (апарт отели относятся к коммерческойнедвижимости (гостиничный тип) и их помещения не могут считаться жилыми). Такжеимеются разночтения в проектной документации не позволяющие отнести планируемоестроительство к апарт-отелю (в проектной документации идет описание как жилой дом);

-отсутствует согласование архитектурного облика здания;

-ООО «Люкс Хаус» не является застройщиком, и при подаче заявления по доверенности посредством ЕПГУ необходимо подавать заявления от представителя.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный орган проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату выдачи разрешения на строительство.

Требования и ограничения к строительству, разрешенное использование земельных участков устанавливаются документами территориального планирования, которые являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений (статья 9 ГрК РФ).

Генеральный план городского округа является одним из документов территориального планирования муниципального образования (часть 1 статьи 18 ГрК РФ).

При этом частью 3 статьи, частями 9,10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 ГрК РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Основанием для отказа в выдаче разрешения является, в частности, несоответствие представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство (часть 13 статьи 51 ГрК РФ).

В рассматриваемом случае одним из оснований для отказа Инспекцией указано на несоответствие представленной ООО «ЭкОйл» проектной документации  градостроительным регламентам, установленным градостроительным планом земельного участка (ПЗЗ г. Магас от 28.01.2025 №26/2-5).

Согласно Правилам землепользования и застройки МО «Городской округ город Магас», утвержденным Решением Городского Совета МО «Городской округ города Магас» от 21.09.2012 №20/5-2 (в редакции решения горсовета от 25.01.2023 №48/7-4) земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100007:120, на котором планируется строительство, расположен в территориальной зоне Ж-5 "Зона многоэтажной жилой застройки при центрах обслуживания и деловой, общественной, коммерческой активности". Согласно сведениям ГКН, содержащимся о территориальной зоне Ж-5 предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков составляют строительство до 18 этажей, в то время как  максимальное  количество Апарт-отеля 14 этажей.

Российское законодательство не дает легального определения понятиям "апартамент", "апартамент-отель" или "апарт-отель". 

Ранее понятие «апарт-отель» в России было закреплено в Постановлении Правительства РФ № 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц». Согласно этому документу, апарт-отель — это гостиница, предлагающая размещение в номерах двух типов: студиях (однокомнатные номера площадью не менее 25 кв. м с мини-кухней) и апартаментах (номера из двух и более комнат площадью от 40 кв. м, также с мини-кухней). 

В настоящее время данное постановление правительства страны утратило силу.

В настоящее время апарт-отель - это гостиница, которая предлагает номера, оборудованные как квартиры, с кухонным пространством, что обеспечивает комфорт и домашнюю атмосферу, сочетая это с качественным гостиничным обслуживанием. Такие номера можно снять как на короткий, так и на длительный срок, и они отличаются от традиционных гостиничных номеров наличием собственной кухни и большей площадью.  Ключевые особенности апарт-отеля:

- квартироподобные номера (в отличие от стандартных номеров гостиницы, в апарт-отелях предоставляются номера или студии, где есть отдельная кухня, жилая зона и ванная комната);

- апартаменты в таких отелях можно снять на короткий срок, как обычный номер в гостинице, или на длительный период, что делает их удобными как для туристов, так и для командировок;

- домашняя атмосфера (наличие кухни позволяет постояльцам готовить себе еду, что создает ощущение домашнего уюта и независимости от ресторанного обслуживания.

Таким образом, апарт-отель — это многоквартирный жилой комплекс, в котором предоставляются услуги гостиничного обслуживания. В отличие от обычных квартир, апартаменты в апарт-отеле могут сдаваться в аренду, а их владельцы могут получить доход от сдачи в краткосрочную аренду. Апарт-отели часто расположены в крупных городах, туристических зонах или деловых центрах. Основное юридическое различие между апартаментами и квартирами заключается в статусе земельного участка, на котором расположено строение. Квартиры находятся на земельных участках, предназначенных для жилого строительства, в то время как апартаменты — на коммерческих землях. Это означает, что владельцы апартаментов не могут на законных основаниях использовать их как полноценное жилье с пропиской и не имеют права на получение льгот, предусмотренных для жилых помещений. Прописка в апартаментах, как правило, невозможна. Поскольку апартаменты располагаются на землях, предназначенных для коммерческого использования, они не являются жилыми помещениями. Это ограничивает возможность постоянной регистрации по месту жительства. Однако в некоторых случаях владельцы апартаментов могут зарегистрироваться в них временно, если это предусмотрено условиями их использования.

Несмотря на это, Инспекция произвольно, без ссылки на нормы права и иные документы, указывает на несоответствие характеристик здания, перечисленных в проектной документации, требованиям, предъявляемым к апарт-отелям. Однако, не ясно какие это требования, и кем они установлены, что именно является несоответствием.

Касательно довода об отсутствии согласования архитектурного облика здания следует отметить, что в силу пункта 5.1 части 7 статьи 51 ГрК РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагается, в том числе, согласование архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства в случае, если такое согласование предусмотрено статьей 40.1 ГрК РФ. 

Согласно части 1 статьи 40.1 ГрК РФ архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства подлежит согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства в границах территорий, предусмотренных частью 5.3 статьи 30 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи. 

Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1 - 5, 7, 9 и 10 части 7 настоящей статьи, запрашиваются органами, указанными в абзаце первом части 7 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно (часть 7.1 статьи 51 ГрК РФ).

Вопреки указанным  нормам Инспекция не запросила соответствующие документы у Администрации города Магаса, в то время как соответствующий архитектурно-градостроительного облик  объекта согласован, получены все разрешительные документы при утверждении градостроительного плана.

Согласно пункту 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ).

Доверенностью серии 06 АА 0413960 от 10.09.2025, удостоверенной нотариусом Магасского нотариального округа Республики Ингушетия, ООО «ЭкОйл» предоставлены ООО «Люкс Хаус» ряд полномочий, в числе которых также и обращение в различные органы власти с заявлениями, ходатайствами и другими поручениями, в том числе и Инспекцию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства.

В рамках предоставленных ему полномочий ООО «Люкс Хаус» обратилось в Инспекцию с заявление о выдаче разрешения на строительство объекта, что полностью соответствует нормам гражданского законодательства, поэтому довод уполномоченного органа о том, что ООО «Люкс Хаус» не является застройщиком, и при подаче заявления по доверенности посредством ЕПГУ необходимо подавать заявления от представителя, несостоятелен.

В силу части 13 статьи 51 Кодекса основаниями для отказа в выдаче разрешения на строительство являются: отсутствие документов, предусмотренных частью 7 данной статьи, или несоответствие представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

По смыслу пунктов 4, 6 статьи 2 и части 1 статьи 51 Кодекса при выдаче разрешения на строительство подлежит установлению допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с ограничениями, установленными земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 13.1 ст.51 Кодекса в  случае, предусмотренном частью 11.1-1 настоящей статьи, наряду с основаниями для отказа в выдаче разрешения на строительство, предусмотренными частью 13 настоящей статьи, основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является несоответствие проектной документации очередности планируемого развития территории, предусмотренной проектом планировки территории.

В судебном заседании представитель ООО «ЭкОйл» заявил ходатайство об обращении решения к немедленному исполнению.

В соответствии с частью 1 статьи 182 АПК РФ решение арбитражного суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном настоящим Кодексом и иными федеральными законами, регулирующими вопросы исполнительного производства.

Согласно части 3 статьи 182 АПК РФ Арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным. Немедленное исполнение решения допускается при предоставлении взыскателем обеспечения поворота исполнения на случай отмены решения суда (встречного обеспечения) путем внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере присужденной суммы либо предоставления банковской гарантии, поручительства или иного финансового обеспечения на ту же сумму.

Правовая цель обращения решения к немедленному исполнению обусловлена получением реальной судебной защиты, на которую истец вправе рассчитывать на основании принятого судом судебного акта.

Основанием для обращения решения к немедленному исполнению должны являться достоверные и достаточные данные о наличии особых обстоятельств, вследствие которых замедление исполнения решения может привести к значительному ущербу или невозможности его исполнения.

Так представителем ООО «ЭкОйл» представил суду доказательства свидетельствующих о невозможности исполнения решения без его обращения к немедленному исполнению в том числе доказательства причинения Обществу значительного ущерба.

В соответствии со ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Статьей  65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 3). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-199 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Экойл» удовлетворить.

Признать незаконным решение Инспекции Государственного строительного надзора Республики Ингушетия от 11.09.2025 №РСКАП-20250911-31351-424940-4 об отказе в выдаче разрешения на строительство.

Обязать Инспекцию Государственного строительного надзора Республики Ингушетия выдать ООО «ЭкОйл» разрешение на строительство объекта капитального строительства – Апарт-отель со встроенными торгово-офисными помещениями и подземными парковками в городе Магас. 

Решение подлежит немедленному исполнению. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в течение одного месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Ингушетия.

Судья                                                                                                                      Р.Ш.   Цечоев