АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

               634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А67-2843/2018

г. Томск

22 ноября 2018 г.

– дата объявления резолютивной части решения

22 ноября 2018 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 306701706900271)

к акционерному обществу «Русско-китайская инвестиционная компания по развитию торгово-промышленного сотрудничества в Томской области» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 6 145 183,88 руб.

при участии:

от истца – ФИО2,

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности от 10.10.2018 № 80,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу «Русско-китайская инвестиционная компания по развитию торгово-промышленного сотрудничества в Томской области» (далее – АО «Рускитинвест») о взыскании суммы неосновательного обогащения за фактическое использование недвижимого имущества за период с 26.10.2017 по 26.03.2018 в размере 100 000 руб., начиная  с 27.03.2018 до дня возврата недвижимого имущества суммы убытков (неполученного дохода), в отсутствие договора аренды недвижимого имущества за фактическое его использование:

- Нежилое сооружение общей площадью: 8292,4 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино, п. Вознесенка, ориентир порядка 0,8  км на Юго-Восток от жилого дома 

<

...> из расчёта цены за пользование в размере 270 000 руб. в месяц, без НДС. 

- Нежилое здание, 1-этажное, общей площадью: 71,5 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино, п. Вознесенка, ориентир порядка 0,8 км на  Юго-Восток от жилого дома 

<

...> из расчёта цены за пользование в размере 85 000 руб. в месяц, без НДС. 

- Нежилое здание, 1-этажное, общей площадью: 166,8 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино, п. Вознесенка, ориентир порядка 0,8 км на Юго-Восток от жилого дома 

<

...> из расчёта цены  за пользование в размере 130 000 руб. в месяц, без НДС. 

- Наружные сети производственного водоснабжения, общей протяжённостью: 4649 м,   расположенные по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино из расчёта цены за пользование в размере 280 000 руб. в месяц, без НДС. 

- Нежилое 2-этажное здание общей площадью: 1 129,4 кв.м, расположенное по адресу:  

<

...> из расчёта цены за пользование в размере 135 000 руб. в месяц, без НДС. 

- Нежилое 1-этажное здание общей площадью: 855,4 кв.м, расположенное по адресу:  

<

...> из расчёта цены за пользование в размере 220 000 руб. в месяц, без НДС. 

- Нежилое 2-этажное здание общей площадью: 1 291 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> из расчёта цены за пользование в размере 180 000 руб. в месяц, без НДС.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что между сторонами 16.04.2014 заключен договор аренды, предметом которого являлось безвозмездное пользование ответчиком недвижимым имуществом  истца. Предложения истца о внесении изменений в условия договора в части установления арендной платы за пользование имуществом, оставлены ответчиком без удовлетворения. Истец известил ответчика о прекращении договора, однако имущество последним не возвращено. Таким образом, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение за счет сбережения средств, подлежащих выплате истцу в качестве арендных платежей за пользование недвижимым имуществом последнего (л.д. 3-6 т. 1). 

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сначала увеличил исковые требования до 11 260 000 руб. за период с 26.10.2017 по 26.03.2018, затем уменьшил до 6 145 183,88 руб. за период с 05.11.2017 по 26.01.2018.

В отзыве на исковое заявление ответчик требования истца не признал, сославшись на то, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора; в отношении части имущества, предоставленного ответчику в безвозмездное пользование с 2016 г. и по настоящее время наложены ограничения в виде запрета на совершение сделок с имуществом, следовательно, истец не вправе был совершать сделку по расторжению договора безвозмездного пользования в отношении указанного имущества  (л.д. 128 т. 1, л.д. 96-98 т. 2). 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика требования истца не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично в сумме 4 666 244,46 руб. 

Как следует из материалов дела, 16.04.2014 между ЗАО «Роскитинвест» (в настоящее время – АО «Рускитинвест», арендатор) и ФИО2 (арендодатель) заключен договор аренды (безвозмездного пользования недвижимым имуществом) с дополнительным соглашением от 01.10.2014, предметом которого является предоставление арендатору на безвозмездной основе и на условиях договора во временное владение и пользование  нежилых объектов недвижимого имущества, согласованных по форме  в приложениях № 1 к договору, расположенных в г. Асино Томской области, в том числе, но, не ограничиваясь,  по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино, п. Вознесенка, ориентир порядка 0,8 км на Юго-Восток от жилого дома 

<

...> и 

<

...> (далее – объект); цель использования объекта – для ведения уставной деятельности арендатора (л.д. 9-12, 14, 16, 18-19,21, 23, 25 т. 1).

Данным договором предусмотрено, что срок аренды объекта – неопределенный, с даты вступления договора в силу по день его расторжения (прекращения) на условиях договора (пункт 1.3); арендная плата за пользование объектом в период действия договора не начисляется  (пункт 5.1); все предложения какой-либо из сторон о внесении дополнений или изменений в условия договора, в том числе его расторжении, рассматриваются в 10-дневный срок и оформляются дополнительным соглашением, подписываемым сторонами (пункт 7.1); по одностороннему требованию арендодателя или арендатора договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в соответствии с действующим  законодательством, в том числе на основании вступившего в законную силу решения суда, а также в случае ликвидации или реорганизации сторон, аварийного состояния арендуемого объекта, постановки его на капитальный ремонт, сноса (пункт 7.2); договор вступает в силу после подписания его обеими сторонами и считается  заключенным с даты, указанной в правом верхнем углу на первой странице (пункт 9.1).

Таким образом, отношения сторон по договору аренды (безвозмездного пользования недвижимым имуществом) от 16.04.2014 подлежат регулированию нормами главы 36 Гражданского кодекса Российской Федерации о безвозмездном пользовании,

Ответчику переданы следующие объекты: нежилое здание, 1-этажное, общей площадью: 166,8 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино, п. Вознесенка, ориентир порядка 0,8 км на Юго-Восток от жилого дома 

<

...>;  нежилое здание, 1-этажное, общей площадью: 71,5 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино, п. Вознесенка, ориентир порядка 0,8 км на  Юго-Восток от жилого дома 

<

...>; нежилое сооружение общей площадью: 8292,4 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино, п. Вознесенка, ориентир порядка 0,8  км на Юго-Восток от жилого дома 

<

...>, что подтверждается актами приема-передачи нежилого сооружения от 16.04.2014 (л.д. 13, 15 ,17 т. 1).

По акту приема-передачи нежилого сооружения от 01.12.2014 ответчику передано нежилое 2-этажное здание общей площадью: 1 291 кв.м, расположенное по адресу:   

<

...> (л.д. 20 т. 1);  по акту от 03.12.2014  - нежилое 1-этажное здание общей площадью: 855,4 кв.м, расположенное по адресу:   

<

...> (л.д. 22 т.1); по акту от 29.12.2015 - нежилое 2-этажное здание общей площадью: 1 129,4 кв.м, расположенное по адресу:   

<

...> (л.д. 24 т. 1); по акту приема-передачи сооружения  (приложение № 1 к договору аренды от 16.04.2014 в редакции дополнительного соглашения от 01.1.02014)  - наружные сети производственного водоснабжения, общей протяжённостью: 4649 м,   расположенные по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино (л.д. 26 т. 1).

Истец направил ответчику письмо от 19.10.2017, в котором предложил рассмотреть возможность  получения имеющихся объектов в пользование на условиях возмездной аренды с указанием арендной платы в месяц за каждый объект. При этом истец сообщил, что после получения ответчиком настоящего уведомления и до достижения приемлемого варианта в отношении спорных объектов недвижимости, любые договоренности в отношении предмета уведомления прекращают силу (л.д. 27 т. 1).

Указанное предложение направлено ответчику 20.10.2017, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения (л.д. 125-126 т. 1) и получено последним 24.10.2017, что следует из отчета об отслеживании почтовых отправлений по почтовому идентификатору официального сайта Почты России  (л.д. 127 т. 1).

Непринятие ответчиком действий по внесению изменений в спорный договор в части установления арендных платежей за пользование имуществом, а также нахождение имущества истца в фактическом владении ответчика после прекращения договора аренды от 16.04.2014, и, как следствие, неосновательное сбережение денежных средств, подлежащих выплате истцу в качестве арендных платежей за пользованием имуществом последнего, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 699 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Право на односторонний отказ предоставляется сторонам договора тогда, когда договор заключен без указания срока его действия: в этом случае наделение правом на односторонний отказ обусловлено необходимостью предоставления сторонам договора, действие которого не имеет конкретных пределов, дополнительных возможностей для его расторжения (помимо достижения ими соглашения), при утрате одной из сторон интереса к дальнейшему исполнению договора.

Следовательно, право одностороннего отказа от договора безвозмездного пользования (ссуды), заключенного без указания срока, вытекает непосредственно из закона и может быть реализовано стороной сделки исключительно на основании своего волеизъявления, без указания причин таких действий.

Как следует из материалов дела, ФИО2 письмом от 19.10.2017 предложил ответчику изменить условия договора, предусматривающего возмездный характер пользования имуществом, и уведомил ответчика о том, что до достижения приемлемого варианта в отношении спорных объектов недвижимости, любые договоренности в отношении предмета уведомления прекращают силу. 

Вышеуказанное письмо получено ответчиком 24.10.2017, что подтверждается отчетом об отслеживании почтовых отправлений по почтовому идентификатору официального сайта Почты России  (л.д. 127 т. 1).

Данное предложение истца ответчиком не было акцептовано ни подписанием соответствующего соглашения, ни фактическим исполнением указанных в нем условий.

В силу пункта 2 статьи 450.1, пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.

Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.

Проанализировав названное письмо с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что из его содержания усматривается намерение и воля истца прекратить договорные отношения по пользованию имуществом с ответчиком, суд приходит к выводу о том, что истец, воспользовавшись предоставленным ему правом, в одностороннем порядке отказался от договора аренды от 16.04.2014, в связи с чем, данный прекратился 24.11.2017 (по истечении месяца со дня получения письма от 19.10.2017 ответчиком).

Довод истца о прекращении договора по истечении 10 дней со дня получения оферты судом не принимается по следующим основаниям.

В силу пункта 7.1 спорного договора все предложения какой-либо из сторон о внесении дополнений или изменений в условия договора, в том числе его расторжении, рассматриваются в 10-дневный срок и оформляются дополнительным соглашением, подписываемым сторонами. 

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквально толкуя условия договора, суд приходит к выводу о том, что сторонами 10-дневный срок для рассмотрения изменений и дополнений, в том числе его расторжения, установлен при согласии сторон внести соответствующие изменения путем подписания дополнительного соглашения. В ином случае (по одностороннему требованию арендодателя, арендатора) договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в соответствии с действующим законодательством, что следует из пункта 7.2 договора. 

Таким образом, поскольку договором не был предусмотрен иной срок извещения, следует руководствоваться общим правилом, предусмотренным пунктом 1 статьи 699  Гражданского кодекса Российской Федерации.  

После прекращения действия договора ответчик продолжил пользоваться недвижимым имуществом, что сторонами не оспаривается.

Отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности пользования имуществом  и, следовательно, не освобождает ответчика от обязанности произвести оплату за такое пользование.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с отсутствием между сторонами надлежащим образом оформленных арендных отношений, суд назначил по настоящему делу экспертизу, в том числе с целью определения размера спорной задолженности.

По результатам проведенной экспертизы эксперт представил заключение от 17.09.2018 № 621-Э/2018  (л.д. 23-84 т.2), в котором пришел к следующим выводам:

1. Нежилое сооружение общей площадью: 8292,4 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино, п. Вознесенка, ориентир  порядка 0,8  км на Юго-Восток от жилого дома 

<

...>;  нежилое здание, 1-этажное, общей площадью: 71,5 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино, п. Вознесенка, ориентир  порядка 0,8  км.   на  Юго-Восток от жилого дома 

<

...>; нежилое здание, 1-этажное, общей площадью: 166,8 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино, п. Вознесенка, ориентир порядка 0,8 км на Юго-Восток от жилого дома 

<

...>;  Наружные сети производственного водоснабжения, общей протяжённостью: 4649 м,   расположенные по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино являются строениями и сооружениями единого комплекса водозабора, которые не могут эксплуатироваться по отдельности. Кроме того, экспертом установлено, что в комплекс водозабора также входят сооружения, которые не указаны в вопросах определения суда, а именно - водоприемник (оголовок), водоводы.

2. Значение рыночной арендной платы комплекса строений и сооружений водозабора, расположенного по адресу: г. Асино, п. Вознесенка, ориентир порядка 0,8 км на Юго-Восток от жилого дома 

<

...> по состоянию на дату оценки (01.10.2017г.), за единый комплекс в месяц, составляет: 1 999 000 руб. Согласно проведенным исследованиям рынка недвижимости, размер арендной платы в период с октября 2017 по март 2018 года не изменялся.

3. Значение размера арендной платы в месяц за пользование каждым из нижеуказанных объектов в период с октября 2017 г. по март 2018 г. составляет:

- нежилое 2-этажной здание, общей площадью 1129,4 м2, расположенное по адресу: 

<

...> - 86 000 руб.,

- нежилое 1-этажной здание, общей площадью 855,4 м2, расположенное по адресу: 

<

...> - 92 000 руб.,

- нежилое 2-этажной здание, общей площадью 1291 м2, расположенное по адресу: 

<

...> - 75 000 руб.

Согласно проведенным исследованиям рынка недвижимости, размер арендной платы в период с октября 2017 по март 2018 года не изменялся.

Оценив указанное экспертное заключение, суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям, предъявляемым процессуальным законодательством, в частности, положениям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающий противоречивых выводов или неоднозначного толкования, следовательно, указанное заключение является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Доводы ответчика о неиспользовании экспертом методов сравнительного и доходного подходов при расчете стоимости строений и сооружений водозабора судом не принимаются, поскольку оцениваемые экспертом объекты относятся к специализированной недвижимости - недвижимости, которая в силу особенностей функциональной направленности, технико-экономических характеристик не обращается на рынке и предназначена для строго определенного вида использования, что определяет методические особенности расчета искомой стоимости. 

Таким образом, с учетом специфики объектов оценки (отсутствие информации о сделках по продаже аналогичных объектов недвижимости, отсутствие предложений на продажу подобных объектов, т.е. отсутствие адекватного рынка, а также учитывая, что оцениваемый объект не может самостоятельно приносить доход, т.к. его узкая специализация использования не позволяет эксплуатировать его по другому назначению) экспертом было принято решение не использовать при оценке рыночной стоимости объекта оценки методику сравнительного и доходного подходов как недостаточно обоснованную.

Иные доводы ответчика о порочности заключения экспертизы несостоятельны, опровергаются материалами дела, в том числе пояснениями эксперта ФИО4, данными им в судебном заседании.

Возражения ответчика со ссылкой на нарушение истцом запрета на совершение сделок с имуществом, переданного ему в пользование по договору от 16.04.2014, вследствие чего договор является недействительной (ничтожной) сделкой, судом не принимаются.

Как следует из материалов дела, судебный пристав-исполнитель ОСП по Октябрьскому району г. Томска УФССП России по Томской области ФИО5 постановила поручить судебному приставу-исполнителю ОСП по Асиновскому району совершить исполнительные действия в виде наложения ареста на имущество:  нежилое здание, 1-этажное, общей площадью: 166,8 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино, п. Вознесенка, ориентир порядка 0,8 км на Юго-Восток от жилого дома 

<

...>;  нежилое здание, 1-этажное, общей площадью: 71,5 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино, п. Вознесенка, ориентир порядка 0,8 км на  Юго-Восток от жилого дома 

<

...>; нежилое сооружение общей площадью: 8292,4 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, Асиновский район, г. Асино, п. Вознесенка, ориентир порядка 0,8  км на Юго-Восток от жилого дома 

<

...> (л.д. 128-129 т. 2). 

Акты о наложении ареста (описи имущества), имеющиеся в материалах дела, датированы 2017 г., т.е. значительно позже заключения спорного договора. Иные акты о наложении ареста в материалы дела не представлены. 

Таким образом,  исследовав и оценив фактические обстоятельства, представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи по правилам статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств установления запрета на совершение сделок с вышеперечисленным имуществом на дату заключения спорного договора. Постановление судебного пристава-исполнителя о поручении по совершению отдельных исполнительных действий и (или) применении мер принудительного исполнения от 25.12.2013 к таковым не относится. 

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для признания договора аренды (безвозмездного пользования недвижимым имуществом) от 16.04.2014 недействительной (ничтожной) сделкой.

При этом довод ответчика о том, что на переданное по договору имущество наложены ограничения в виде запрета на совершение сделок с ним, в силу чего истец не вправе был совершать сделку по расторжению договора безвозмездного пользования в отношении данного имущества, судом отклоняется, поскольку указанный запрет не распространяется на сделку по расторжению договора безвозмездного пользования. Кроме того, заявление данного довода ответчиком суд расценивает как злоупотребление правом, направленное на дальнейшее пользование имуществом без внесения соответствующей платы. 

Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора судом не принимается. В материалах дела имеется претензия (л.д. 31-35 т. 1) с требованием возвратить сумму неосновательного обогащения за счет сбережения средств, подлежащих выплате  за использования недвижимого имущества истца за период с 26.10.2017 по 26.01.2018.

При таких обстоятельствах, претензионный порядок досудебного урегулирования спора истцом следует считать соблюденным.

По расчету суда сумма неосновательного обогащения за период с 24.11.2017 по 26.01.2018 составляет 4 666 244,46 руб.

Ответчик доказательства возврата истцу неосновательного обогащения в сумме 4 666 244,46 руб. не представил.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика 4 666 244,46 руб. подлежит удовлетворению, в остальной части заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы, понесенные истцом в связи с проведением судебной экспертизы в размере 50 000 руб. (квитанция от 07.06.2018, л.д. 138 т. 1), а также расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат возмещению ответчиком пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, статей 689, 699, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и, руководствуясь статьями 110, 168-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с акционерного общества «Русско-китайская инвестиционная компания по развитию торгово-промышленного сотрудничества в Томской области» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 4 666 244 руб. 46 коп. основного долга, 50 000 руб. в возмещение расходов по оплате экспертизы, а всего 4 716 244 руб. 46 коп.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8 930 руб. 04 коп.

Взыскать с акционерного общества «Русско-китайская инвестиционная компания по развитию торгово-промышленного сотрудничества в Томской области» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 40 795 руб. 96 коп.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме.

Судья М.О. Попилов