/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тюмень                                                            Дело № А45-16870/2015

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 26 апреля 2018 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего             Бедерина М.Ю.,

судей                                            Ишутиной О.В.,

                                                      Кадниковой О.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы Соловьёва Бориса Васильевича и общества с ограниченной ответственностью «Дубль СВ» на определение от 02.11.2017 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Сорокина Е.А.) и постановление от 26.02.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фролова Н.Н., Иванов О.А., Кудряшева Е.В.) по делу № А45-16870/2015 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СИТАЛ» (город Новосибирск, улица Сибиряков-Гвардейцев, дом 51/3, ИНН 5403180605, ОГРН 1055403106880), принятые по заявлению Соловьёва Бориса Васильевича (город Новосибирск) и акционерного общества «БМ-Банк» (107996, город Москва, улица Рождественка, дом 8, корпус 1, ИНН 7702000406, ОГРН 1027700159497) о разрешении разногласий по установлению начальной цены реализации залогового имущества.

Суд установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Ситал» (далее – ООО «Ситал», должник) Соловьёв Борис Васильевич обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о разрешении разногласий и по установлению начальной цены продажи залогового имущества – здания склада непродовольственных товаров, площадью 8 207, 1 кв. м, расположенного по адресу: г. Новосибирск, улица Сибиряков Гвардейцев, дом 51/3, заложенного в пользу открытого акционерного общества «Банк Финансовая корпорация «Открытие» (далее – Банк) в размере 161 500 000 рублей согласно отчёту независимого оценщика.

Определением от 02.11.2017 Арбитражный суд Новосибирской области установил начальную продажную цену залогового имущества должника склада непродовольственных товаров, общей площадью 8 207,1 кв. м, этажность: 2 с кадастровым номером 54:35:000000:26201, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Сибиряков-Гвардейцев, дом 51/3 в размере 129 200 000 рублей.

Суд первой инстанции установил начальную продажную цену предметов залога с учётом отчёта об оценке в размере 129 200 000 рублей, что составляет восемьдесят процентов от стоимости заложенного имущества должника, определённого независимым оценщиком.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2018 определение от 02.11.2017 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью «Дубль СВ» (далее – ООО «Дубль СВ») просит отменить определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об отказе в утверждении Положения о продаже имущества ООО «Ситал», утверждённого Банком.

ООО «Дубль СВ» считает, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно пришли к выводу о том, что здание склада после изменения его площади продолжает оставаться в залоге у заявителя, поскольку объект имел площадь 1 724,7 кв. м, а в результате реконструкции стал иметь площадь 8 207,1 кв. м, это совершенно новый объект, только созданный в процессе реконструкции.

Также ООО «Дубль СВ» полагает, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства ООО «Дубль СВ» о назначении по делу экспертизы по определению стоимости здания, что привело к вынесению незаконных судебных актов.

С вынесенными судебными актами не согласен также Соловьёв Б.В., в кассационной жалобе указывает, что судами необоснованно применены положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), согласно которому начальная цена продажи имущества подлежит установлению в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости имущества, определённой в отчёте оценщика.

В заседание суда кассационной инстанции лица, участвующие в деле, не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции считает, судебные акты в части установления начальной цены подлежат отмене.

Материалами дела установлено, что должником ненадлежащим образом исполнены обязательства по договору кредитной линии от 25.11.2013 № 129-13/КЛ-1Ф, в обеспечение исполнения обязательств которых банком и должником подписан договор об ипотеке от 25.11.2013 № 129-13/И2-1Ф (далее – договор об ипотеке). 

Согласно условиям договора об ипотеке банку в залог передано помещение, назначение: нежилое, общей площадью 84,5 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-9, 11 с кадастровым номером 54:35:051870:03:02:12, расположенное по адресу: город Новосибирск, улица Сибиряков-Гвардейцев, дом 51/3; помещение, назначение: нежилое, общей площадью 2 414,1 кв. м, номера на поэтажном плане: 13, 19-24, 26, 28-30, 36, 38, 42-49, 52-55, 57-60, 66-75, этаж: 1 с кадастровым номером 54:35:051870:03:02:13, расположенное по адресу: город Новосибирск, улица Сибиряков-Гвардейцев, дом 51/3; здание (склад непродовольственных товаров) общей площадью 1 724,7 кв. м, этажность: 1 с кадастровым номером 54:35:051870:03:07, расположенное по адресу: город Новосибирск, улица Сибиряков - Гвардейцев, дом 51/3; право аренды земельного участка из земель населённых пунктов площадью 35 985 кв. м с кадастровым номером 54:35:000000:461. Местоположение установлено относительно ориентира здания (контрольно-пропускной пункт), расположенного в границах участка, адрес ориентира: город Новосибирск, улица Сибиряков-Гвардейцев,дом 51/3. Категория земель: земли населённых пунктов. 

Указанное имущество было учтено судом в составе имущества, обеспечивающего требования Банка. 

При этом здание склада после передачи его в ипотеку было реконструировано путём увеличения площади склада с 1 724,7 кв. м до 8 207,1 кв. м, что следует из представленных в материалы дела документов, в частности, кадастрового паспорта на объект. 

Согласно отчёту независимого оценщика последним определена рыночная стоимость объекта оценки в размере 161 550 000 рублей. В качестве оцениваемого имущества указано здание (склад непродовольственных товаров) площадь 7 862,4 кв. м, нежилое здание, инвентарный номер 50:401:001:007342380:0013, литера Н, этажность 1, кадастровый номер: 54:35:051870:03:07. 

Как следует из справки Новосибирского филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ», данный объект имеет общую площадь 8 207,1 кв. м и площадь помещений здания – всего 7 862,4 кв. м. Аналогичные сведения отражены в техническом паспорте объекта. Согласно экспликации к поэтажному плану площадь 7 862, 4 кв. м – это площадь по внутреннему обмеру.

В соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2016 № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершённого строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения», вступившим в силу с 01.01.2017, площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

На основании изложенного вывод суда первой инстанции о том, что площадь спорного помещения по внутреннему обмеру, отражённая в экспликации к поэтажному плану, использована оценщиком верно, является обоснованным.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановление предмета залога.

В соответствии пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке» изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечёт прекращение залога.

Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.

В этой связи суду при рассмотрении данного дела следовало учесть, что независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки.

Данный вывод соответствуют правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.09.2016 № 18-КГ16-125.

На основании пункта 6 статьи 18.1 и пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учётом положений настоящей статьи. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом этого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано.

При продаже в конкурсном производстве заложенного имущества залоговый кредитор имеет приоритет перед иными кредиторами должника, поскольку именно его требования в первую очередь погашаются из средств, вырученных от реализации заложенного имущества.

Залоговый кредитор, который имеет возможность получить от должника удовлетворение своих требований исключительно за счёт заложенного имущества должника, наиболее заинтересован в том, чтобы заложенное имущество было реализовано как можно быстрее и по выгодной для залогового кредитора цене.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснил, что основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором, имеются в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества.

В ходе рассмотрения обособленного спора суд первой инстанции установил, что стоимость расположенного по улице Сибиряков-Гвардейцев, дом 51/3, в городе Новосибирске залогового имущества должника: склада непродовольственных товаров общей площадью 8 207,1 кв. м, этажность: 2 с кадастровым номером 54:35:000000:26201, составляет 161 550 000 рублей.

Определением от 02.11.2017 суд установил начальную цену продажи залогового имущества склада непродовольственных товаров, общей площадью 8 207,1 кв. м. Этажность: 2 с кадастровым номером 54:35:000000:26201, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Сибиряков-Гвардейцев, дом 51/3 в размере 129 200 000 рублей.

При этом суд первой инстанции и поддержавший его суд апелляционной инстанции не приняли во внимание следующее.

Согласно положению подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определённой в отчёте оценщика. 

Приведённое положение ранее применялось в делах о банкротстве на основании абзаца второго пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ), предусматривавшего определение начальной продажной цены заложенного имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. 

Между тем данная редакция утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2014 № 482-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях». 

Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве (в редакции, применимой в настоящем деле) начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. 

В настоящем деле залоговым кредитором не заявлено каких-либо возражений относительно цены, предложенной управляющим на основании отчёта оценщика; не указано на необходимость установления иной начальной продажной цены предмета залога. 

Тем самым у суда первой инстанции отсутствовали основания для изменения начальной продажной цены заложенного имущества, установленной оценщиком.

Таким образом, кассационная жалоба Соловьёва Б.В. подлежит удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе ООО «Дубль СВ», не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, не опровергают выводы судов и подлежат отклонению, так как направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судами обстоятельств, что в силу части 3 статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, но судами неправильно применены нормы материального права, в порядке пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты, принимает новый судебный акт по существу спора.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.11.2017 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2018 по делу № А45-16870/2015 отменить.

Принять новый судебный акт.

Установить начальную цену продажи залогового имущества - склада непродовольственных товаров общей площадью 8 207,1 кв. м, этажность: 2с кадастровым номером 54:35:000000:26201, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Сибиряков-Гвардейцев, дом 51/3, в размере 161 550 000 рублей.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.04.2018.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                            М.Ю. Бедерина

Судьи                                                                          О.В. Ишутина

                                                                                    О.В. Кадникова