АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

18 декабря 2023 года

Дело №

А56-65920/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии предпринимателя ФИО1 (паспорт) и ее представителя ФИО2 (доверенность от 01.08.2023), от общества с ограниченной ответственностью «Папоротник» ФИО3 (доверенность от 23.05.2023), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023 по делу № А56-65920/2022,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП 318470400047172, ИНН 

<

***>,  обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Папоротник», адрес: 196191, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальное образование Новоизмайловское, пл. Конституции, д. 7, лит. А, пом. 16-Н, оф. 612, часть № 4, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), с иском о взыскании 101 200 руб. обеспечительного платежа по договору аренды, 40 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Общество предъявило встречный иск о взыскании с предпринимателя ФИО1 383 575 руб. 20 коп. в возмещение затрат на приведение помещения в надлежащее состояние, 16 266 руб. 80 коп. затрат на оплату услуг по вывозу мусора (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Доходъ», адрес: 199178, Санкт-Петербург, Малый пр. В.О.,  д. 43, к. 2, лит. В, эт. 3, пом. 62, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Компания).

Решением от 10.02.2023 в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023 данное решение оставлено без изменения.

Предприниматель ФИО1 в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований предпринимателя. По мнению подателя жалобы, в материалах дела имеются документы, подтверждающие, что проект перепланировки помещения был согласован с арендодателем; суды не учли, что обязанность арендатора провести в помещении ремонт вытекает из условий договора, согласно которым помещение передавалось с черновой отделкой; затраты на оплату услуг по вывозу мусора предъявлены за период, когда предприниматель ФИО1 не осуществляла деятельность в арендуемом помещении.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.

В судебном заседании предприниматель ФИО1 и ее представитель поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в жалобе доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Компания о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Компания (арендодатель) и предприниматель ФИО1 (арендатор) заключили договор от 19.06.2018 № 19/06-22Н//Ар/Нв1 аренды нежилого помещения 22Н площадью 81,20 кв. м с кадастровым номером 47:14:0504001:467, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, МО Аннинское сельское поселение, 

<

...>, для использования под детский развивающий центр сроком на 60 месяцев, а именно с 19.06.2018 по 18.06.2023.

В соответствии с пунктом 2.3.5 договора арендатор принял на себя обязанность по согласованному с арендодателем дизайн-проекту ремонтных и отделочных работ произвести за свой счет отделочные и ремонтные работы в помещении. 

В соответствии с пунктом 2.3.10 договора арендатор обязуется  производить за свой счет какие-либо перепланировки/переустройство помещения в течение срока действия договора аренды при условии предварительного согласования проекта с арендодателем, организацией, управляющей домом, и, в случае установленной законодательством Российской Федерации необходимости, с соответствующими государственными органами, учреждениями и заинтересованными организациями. По окончании работ по перепланировке арендатор обязуется за счет собственных средств произвести инвентаризацию объекта, получить в соответствующих организациях и органах и незамедлительно представить арендодателю новую техническую документацию на помещение, а именно: оригинал технического паспорта помещения; оригинал кадастрового паспорта помещения, в котором должно быть определено, что перепланировка произведена без нарушения внешних границ объекта; оригинал ведомости помещения с учетом перепланировки; оригинал поэтажных планов помещения с учетом перепланировки.

Разделом 4 договора предусмотрены размер арендной платы  и порядок расчетов.

Пунктом 4.4.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в день заключения договора уплатить арендодателю однократный размер  ежемесячной арендной платы за пятый год аренды в размере, установленном в пункте 4.1 (101 200 руб.); данный платеж является на весь период действия договора обеспечительным платежом. При этом по соглашению сторон по истечении срока аренды (либо в случае расторжения договора) указанные денежные средства возвращаются  арендатору в течение 10 дней с момента передачи помещения от арендатора арендодателю в случае отсутствия оснований для удержания их в качестве штрафных санкций, предусмотренных пунктами 5.2, 5.4 договора, либо по иным основаниям, предусмотренным договором.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что арендные платежи не включают в себя расходы за коммунальные услуги и иные услуги, оказываемые управляющей организацией; указанные расходы не подлежат компенсации со стороны арендодателя арендатору.  

В пункте 5.4 договора стороны согласовали, что в случае, если в процессе освобождения помещения арендатором действиями арендатора либо третьих лиц причинен вред помещению, в том числе нарушено состояние, в котором помещение подлежит возврату  арендодателю в соответствии с условиями, предусмотренными разделом 6 договора, арендодатель имеет право взыскать с арендатора затраты, которые вынужден будет понести для приведения помещения  в надлежащее состояние, а также удерживает денежные средства в размере обеспечительного платежа, уплаченного арендатором в соответствии с пунктом 4.4.2 договора, в качестве штрафа за ненадлежащую передачу (возврат) помещения. Удерживаемые в соответствии с данным пунктом денежные средства возврату арендатору не подлежат и являются штрафом за ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору.

Согласно пункту 6.1 в любом случае возврата помещения арендатором арендодателю помещение, а также установленное оборудование передаются арендодателю в состоянии, в котором они были переданы арендатору с учетом нормального износа.

На основании трехстороннего дополнительного соглашения от 16.11.2018 № 1 к договору аренды права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к Обществу.

Помещение было передано арендатору, который использовал его в хозяйственной деятельности.

Уведомлением от 30.05.2020 предприниматель ФИО1 сообщила Обществу о намерении досрочно расторгнуть договор 30.08.2020.

Стороны не оспаривали, что помещение возвращено арендодателю.

Предприниматель ФИО1, ссылаясь на прекращение договора, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании обеспечительного платежа.

В свою очередь, Общество, ссылаясь на то, что арендатор передал помещение в ненадлежащем состоянии, поскольку в помещении выполнена перепланировка, не согласованная в нарушение условий договора с арендодателем, в связи с чем в силу пункта 5.4 договора обеспечительный платеж не подлежит возврату, а арендодатель вынужден нести затраты на приведение помещения в первоначальное состояние, указывая также на компенсацию арендатором арендодателю не в полном объеме расходов на оплату услуг по вывозу мусора, обратилось со встречным иском. 

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. 

 Статьей 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из пункта 2.3.10 договора арендатор вправе производить перепланировки в помещении при условии предварительного согласования проекта с арендодателем.

Стороны не оспаривают, что в помещении были произведены перепланировки и помещение возвращено арендодателю в перепланированном виде. При этом Компания как первоначальный арендодатель и Общество ссылались на то, что арендатор не обращался к арендодателю по вопросу о согласовании перепланировки.   

Поскольку предприниматель ФИО1 в нарушение статьи 65 АПК РФ не представила надлежащих доказательств согласования с арендодателем  перепланировки помещения, суды правомерно с учетом пункта 5.4 договора пришли к выводу об отсутствии оснований для возврата предпринимателю обеспечительного платежа.

Возражения ФИО1 в этой части, в том числе со ссылкой на судебные акты по делу № А56-105347/2020, подлежат отклонению, поскольку из приобщенного к делу плана перепланировки не представляется возможным установить, кем и в связи с чем на плане учинена подпись, а также не подтверждено, что помещение возвращено арендодателю в соответствующем этому плану виде. Вопреки утверждениям предпринимателя в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2022 по делу           № А56-105347/2020, напротив, имеется указание на отсутствие сведений о согласовании перепланировки с Компанией, в связи с чем на арендатора были отнесены расходы по выполнению обмерных работ и составлению ведомости помещений и поэтажного плана. Из данного постановления также усматривается, что в рамках названного дела суд исследовал и оценивал переписку сторон по вопросу снижения арендной платы, но не согласования перепланировки помещения.      

Поскольку в связи с проведением арендатором в помещении в нарушение условий договора не согласованной с арендодателем перепланировки последний будет вынужден понести расходы на приведение помещения в первоначальное состояние, суды правомерно в соответствии со статьями 15, 393 ГК РФ удовлетворили требования Общества в части взыскания с предпринимателя денежной суммы в счет возмещения убытков в размере, определенном специалистом по заказу Общества в рамках внесудебного исследования. Возражения по размеру причиненного ущерба в части видов и стоимости работ, которые необходимо провести в помещении, ответчик по встречному иску в ходе рассмотрения дела не заявил, документально выводы специалиста не опроверг, контррасчет не представил.

В подтверждение требования о взыскании задолженности по компенсации расходов на вывоз мусора за период действия договора Общество представило достаточные доказательства, в связи с чем встречный иск в этой части также обоснованно в соответствии со статьями 309, 616 ГК РФ, пунктами 2.3.3, 4.6 договора удовлетворен судами. Фактическое неиспользование помещения арендатором до момента прекращения договора не является основанием для освобождения его от исполнения обязательств по договору.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в первоначальном иске предпринимателя и удовлетворили встречный иск Общества.         

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023 по делу № А56-65920/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

 Т.И. Сапоткина