Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-46719/2023

г. Краснодар

25 апреля 2024 года

Резолютивная часть решения от 10 апреля 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 25 апреля 2024 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В., 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

администрации муниципального образования Темрюкский район, г. Темрюк (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, пос. Кучугуры (ИНН 

<

***> и ОГРНИП 

<

***>)

третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора:

Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, г. Краснодар,

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,

при участии: 

от истца: не явился, уведомлен;

от ответчика: не явился, уведомлен;

от третьего лица: ФИО2 – представитель по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Темрюкский район, г. Темрюк (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, пос. Кучугуры (далее – предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 02.03.2022 г. № 3000009785 за период с 01.01.2023 г. по 30.09.2023 г. в размере 364 675,02 руб., пени за период с 01.01.2023 г. по 14.08.2023 г. в размере 9 326,94 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2023 г. исковое заявление принято в порядке упрощенного производства, в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2023 г. суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, к рассмотрению принято ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требования управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, г. Краснодар (далее – управление, третье лицо).

Представитель третьего лица в судебном заседании представил отзыв, пояснил, что размещение на спорном участке магазина в виде сборно-разборной конструкции возможно, но с согласованием и предоставлением всех характеристик объекта. Вопрос возможности размещения такого объекта рассматривается в каждом конкретном случае.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились. От истца поступило ходатайство об уточнении иска. От ответчика поступил отзыв на возражения.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие сторон, без ведения аудиозаписи.

От третьего лица поступили дополнительные пояснения, в соответствии с которыми с учетом ограничений хозяйственной деятельности, размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0502004:705 магазина не представляется возможным (вне зависимости от возможности его размещения без заглубления в грунт).

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

Рассматривая ходатайство истца об уточнении исковых требований, суд исходил из следующего.

Согласно ходатайству истец просит суд взыскать задолженность за период с 01.01.2023 г. по 31.03.2024 г. в размере 677 561,67 руб. и пени за период с 11.01.2023 г. по 29.03.2024 г. в размере 70 245,97 руб.

Согласно ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

При этом, истец, добавляя новые требования, изменяет и предмет иска (задолженность) и основание иска (период взыскания), что противоречит положениям ст. 49 АПК РФ.

Более того, увеличение требований заявлено накануне судебного заседания без доказательств направления их в адрес ответчика, который явку в судебное заседание не обеспечил.

В связи с чем, ходатайство истца об уточнении исковых требований подлежит отклонению.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

02.03.2022 г. между администрацией (арендодателем) и предпринимателем (арендатором), на основании протокола заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые разграничена, от 14.02.2022 г. № 4-167/2021, заключен договор аренды земельного участка № 3000009785 (далее – договор).

В соответствии с условиями договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:30:0502004:705, общей площадью 5 587 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования – магазины.

На основании дополнительного соглашения от 29.07.2022г. № 690, пп. 1 п. 1 договора изложен в следующей редакции: «Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 23:3060502004:705 по адресу: 

<

...> з/у 2».

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись № 23:30:0502004:705-23/237/2022-1 от 09.03.2022 г. 

Согласно п. 7.2 установлен срок действия договора в течение 5 лет с 02.03.2022г. по 02.03.2027г.

Пунктом 2.1 договора установлен размер ежегодной арендной платы на весь период действия договора в сумме 624 912,59 руб.

Также условиями договора аренды предусмотрено начисление пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком России, в пересчете за каждый день просрочки оплаты арендатором арендной платы от общей суммы его задолженности (п. 5.3 договора).

Как указывает истец, обязанность по своевременному внесению арендной платы ответчиком не выполнена, в связи с чем за период с 01.01.2023 г. по 30.09.2023 г. образовалась задолженность в размере 364 675,02 руб. и начислены пени за период с 01.01.2023 г. по 14.08.2023 г. в размере 9 326,94 руб.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию № 13.03-06/1081 от 19.07.2023 г. с требованием об оплате задолженности.

Оставление ответчиком претензии без исполнения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Принимая решение по настоящему спору, суд исходил из следующего.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества (статья 328 ГК РФ).

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, ссылается невозможность использования арендуемого земельного участка по назначению, определенному договором аренды, о чем истцу известно.

Из представленных в материалы дела доказательств и из пояснений сторон судом установлено, что п. 10 договора определено, что арендуемый земельный участок расположен в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия «Археологический комплекс Фанагория» (ансамбль), включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации приказом Министерства культуры Российской Федерации № 1458 от 29.08.2017 г.

В связи с указанным обстоятельством для хозяйственного освоения земельного участка необходимо было:

- произвести археологическое обследование земельного участка;

- по результатам исследований разработать и включить в состав проекта строительства раздел об обеспечении сохранности объектов культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проект обеспечения сохранности указанных объектов культурного наследия либо план проведения спасательных археологических полевых работ;

- выполнить требования по сохранению объекта культурного наследия согласно разделу или проекту по обеспечению сохранности объекта культурного наследия, или плану проведения спасательных археологических полевых работ.

14.06.2022 г. ответчиком заключен договор № 06/2022-2 на проведение археологических полевых работ (археологические разведки) на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0502004:705. Предмет договора – детальная археологическая разведка с целью выявления объектов культурного наследия на арендуемом земельном участке.

По окончанию археологических разведок ФГБУК «Государственный историко-археологический музей-заповедник «Фанагория» разработал План проведения спасательных археологических полевых работ при строительстве на территории земельного участка с кадастровым номером 23:30:0502004:705 площадью 5 587 кв.м для размещения магазина по адресу: 

<

...>.

12.09.2022 г. предпринимателем подано заявление в Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края (вх. № 78-16191/22-0) о согласовании документации о проведении археологических исследований (разведок) на арендуемом земельном участке.

Письмом от 11.11.2022 г. № 78-19-17880/22 Управление государственной охраны объектов культурного наследия ответило, что в связи с расположением земельного участка в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия – Археологический комплекс Фанагория» (ансамбль), необходимо использовать вышеуказанный земельный участок в соответствии с режимами использования земель в зоне охраняемого природного ландшафта, установленными «Проектом зон охраны объекта культурного наследия «Археологический комплекс Фанагория».

Также Управление государственной охраны объектов культурного наследия указало, что использование земельного участка с кадастровым номером 23:30:0502004:705 площадью 5 587 кв.м для размещения магазина по адресу: 

<

...> 2Д, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Для установления дополнительных обстоятельств судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края.

Согласно пояснениям третьего лица, по данным единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, перечня выявленных объектов культурного наследия, списка объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия, материалам архива управления, плана «Проведения спасательных археологических полевых работ при строительстве на территории земельного участка с кадастровым номером 23:30:0502004:705 площадью5 587 кв.м для размещения магазина по адресу: 

<

...>», разработанного ФГБУК «Государственный историко-археологический музей-заповедник «Фанагория» в 2022г., земельный участок с кадастровым номером 23:30:0502004:705 расположен:

в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия федерального значения «Археологический комплекс Фанагория» (ансамбль). Объект культурного наследия поставлен на государственную охрану Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960г. № 1327. В 2012 году разработан «Проект зон охраны объекта культурного наследия «Археологический комплекс «Фанагория», прошедший государственную историко-культурную экспертизу в соответствии с Положением о государственной историко-культурной экспертизе, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 15.07.2009г. № 569. Приказом управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 17.07.2013г. № 96 утверждены границы зон охраны, режимы использования земель и градостроительных регламентов объекта археологического наследия федерального значения (памятника археологии) «Фанагория», VI в. до н.э. - XI в. н.э.» (в редакции приказа администрации Краснодарского края от 13.03.2018г. № 74-кн).

на территории и в границах зон охраны объекта археологического наследия: «Курганная группа (5 насыпей)», центральная часть пос. Сенной. Выявленный объект археологического наследия охраняется государством в соответствии со ст. 16.1 Федерального закона от 25.06.2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 73-ФЗ), включен в перечень выявленных объектов культурного наследия распоряжением комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 18.12.2002г. № 3-р;

в границах зон охраны объекта археологического наследия: «Поселение», 

<

...>. Выявленный объект археологического наследия охраняется государством в соответствии со статьей 16.1 Федерального закона № 73-ФЗ, включен в перечень выявленных объектов культурного наследия приказом администрации Краснодарского края от 02.08.2022г. № 665-кн «О включении объекта археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия Краснодарского края».

В отзыве управление пояснило, что в связи с расположением земельного участка в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия - «Археологический комплекс Фанагория» (ансамбль), необходимо использовать вышеуказанный земельный участок в соответствии с режимами использования земель в зоне охраняемого природного ландшафта, установленными «Проектом зон охраны объекта культурного наследия «Археологический комплекс «Фанагория».

Между тем, в дополнительных пояснениях от 10.04.2024 г. № 78-08-6174/24 управление изменило свою позицию, указав на следующее.

Зона охраняемого природного ландшафта – территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия (статья 34 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»). На рассматриваемом земельном участке допускается проведение мероприятий по выявлению, сохранению, изучению и популяризации объектов культурного наследия, при наличии соответствующего разрешения (открытого листа) и сельскохозяйственное использование территории, включая плантажную распашку и посадку виноградников, при обязательном проведении предварительного археологического обследования территории и согласовании земляных работ с уполномоченным государственным органом охраны объектов культурного наследия. Таким образом, с учетом ограничений  хозяйственной деятельности, размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0502004:705 магазина не предоставляется возможным (вне зависимости от возможности его размещения без углубления в грунт).

Следовательно, с учетом уточненной позиции управления, в связи с наличием ограничений хозяйственной деятельности, не предоставляется возможным размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0502004:705 магазина вне зависимости от возможности его размещения без заглубления в грунт.

Таким образом, предприниматель не имел возможности использовать спорный земельный участок для единственного установленного вида его разрешенного использования – магазины.

Как указано выше, согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 г., арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Однако, из материалов дела следует, что в настоящее время, при наличии существующих ограничений, о которых не содержалось информации при заключении договора аренды и проведении торгов, использовать земельный участок для целей строительства не представляется возможным.

Указанное свидетельствует о неисполнении истцом своей обязанности по передаче ответчику земельного участка, соответствующего характеристикам, позволяющим его использовать в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, в связи с чем, на основании вышеуказанных положений, истец не имеет право требовать с арендатора внесения арендных платежей за спорный период.

Довод истца о том, что предприниматель не лишен возможности использовать спорный земельный участок, так как имеет возможность установить на данном участке нестационарный торговый объект, является несостоятельным и противоречащим нормам действующего земельного законодательства.

Поскольку, как указало управление, с учетом ограничений хозяйственной деятельности, размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0502004:705 магазина не представляется возможным (вне зависимости от возможности его размещения без заглубления в грунт).

По результатам оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, принципов допустимости и относимости доказательств, установленных статьями 67 и 68 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии предусмотренной законом совокупности обстоятельств для удовлетворения заявленных исковых требований, так как у предпринимателя отсутствует встречная обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком, ввиду невозможности его использования для целей, для которых он был предоставлен.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения иска о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка 

Руководствуясь статьями 49, 65, 71, 110, 156, 159, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований отклонить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                         О.В. Кирий