ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-93762/2024

18 мая 2026 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.,

судей Балакир М.В., Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Орфеновым К.А.,

при участии:

от истца: представитель ФИО1, на основании доверенности от 05.09.2024,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

от 3-их лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-823/2026) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2025 по делу № А56-93762/2024, принятое по иску:

товарищества собственников жилья «Кватра» к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга,

третьи лица: 1. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», 2. Управление Росреестра по Санкт-Петербургу,

о признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

Товарищество собственников жилья «Кватра» (далее – истец, товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, комитет) с требованием о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Московская, д. 4, лит. А, право общей долевой собственности на недвижимое имущество – нежилое помещение 3-Н, площадью 186,5 кв.м, с кадастровым номером: 78:31:0001134:3275.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в иске отказать, считая решение незаконным, принятым с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель истца просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Товарищество осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: 

<

...> литера А (далее - МКД).

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 19.07.1998 проведена государственная регистрация единого комплекса недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> за регистрационным № 22 с присвоением кадастрового номера 78:1134:1:12.

Согласно уведомлению о государственной регистрации кондоминиума, направленного уполномоченному представителю создаваемого Товарищества от 02.07.1998 № 5689, в доме находится 27 квартир, подвал, три лестницы, общая полезная площадь дома составляет 3002,9 кв. м.

На момент регистрации кондоминиума 20 квартир из 27 были приватизированы, что подтверждается списком собственников квартир.

Согласно схеме комплекса (лист 3 уведомления) в состав комплекса также входило помещение № 3-Н.

04.09.1998 для управления единым комплексом недвижимого имущества зарегистрировано Товарищество, свидетельство о регистрации № 73785.

17.11.2000 на основании решения общего собрания членов Товарищества от 26.05.2000, протокол № 13, заявления Товарищества от 21.06.2000, комиссия в составе ГУ «Жилищное агентство Центрального административного района», ЖЭС № 2, Товарищество произвели обследование МКД на предмет передачи его с технического обслуживания Жилищного агентства на баланс Товарищества.

Согласно указанному акту Товарищество обязано обеспечивать круглосуточный доступ в подвальные помещения для обслуживания оборудования и инженерных сетей, обеспечивающих деятельность дома.

Согласно авизо № 81 в августе 2000 года жилое здание полезной площадью 3002,9 кв. м по адресу: ул. Б. Московская, дом 4, литер А, передано на баланс Товарищества комиссией в составе представителей ГУ «Центральное РЖА», ЖЭС № 2, ТСЖ «Кватра», что подтверждается актом (накладной) № 81 приемки-передачи основных средств от 22.08.2000.

В составе МКД имеется нежилое помещение 3-Н, которое в настоящее время имеет кадастровый номер 78:31:0001134:3275 и площадь 186,5 кв.м.

Помещение расположено в подвале МКД. Из плана вторичного объекта недвижимости следует, что в ч.п. 3 расположен водомер, обслуживающий дом (по документам ГУИОН - с 1929 года), а в ч.п.2 и 10 расположено оборудование котельной, обслуживающее дом. Из ответа ГУП «Водоканал» от 20.06.2025 следует, что водомерный узел введен в эксплуатацию 30.11.1997 года, размещен в помещении и предназначен для МКД, а также для другого МКД, расположенного по адресу: 

<

...>, лит.Б.

Из ответа ООО «Термолайн Инжиниринг» (обслуживает оборудование МКД с 1999 года по настоящее время) от 19.06.2025 года следует, что котельная и бойлерная сданы в эксплуатацию в 1999 году, при этом бойлерная размещена в помещении.

Таким образом, помещение с момента приватизации первой квартиры являлось техническим и вспомогательным по отношению к остальным помещениям дома, поскольку в нем было размещено, функционировало и функционирует по настоящее время, инженерное оборудование и коммуникации. Данный факт подтвердила и межведомственная комиссия Комитета 13 августа 2024 года, что следует из Протокола № 15.

Как указал истец в иске, первая приватизация в МКД произошла в 07.06.1993, с этого момента возникло право общей долевой собственности жильцов на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы.

Помещением 3-Н использовалось Товариществом в общественных интересах, полагая, что указанное имущество входит в состав общего имущества собственников помещений в доме.

Между тем согласно выписке из ЕГРН право собственности Санкт-Петербурга на помещение 3-Н по адресу: 

<

...> литера А, зарегистрировано 29.02.2024.

Истец полагает, что регистрация права собственности Санкт-Петербурга, нарушает права собственников помещений в МКД, противоречит требованиям закона, считая спорное помещение частью общедомового имущества, которое с 22.08.2000 используется Товариществом, как представителем собственников помещений в МКД, в качестве общедомового имущества.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление ВАС № 64), если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Статьей 289 ГК РФ определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в здании.

Пунктом 3 постановления ВАС № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не возникло (и не может возникнуть), если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества.

Как следует из Определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О, по смыслу положений ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ необязательно доказывать исключительно технический характер подвальных помещений, если они используются для обслуживания более чем одной квартиры, это общее долевое имущество.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 № 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», жилой дом в котором приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, для определения того, относится ли помещение к общему имуществу дома, ключевое значение имеет обстоятельство, было ли спорное подвальное помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме.

Согласно представленному в материалы дела заключению ГУИОН от 08.10.2025 по данным инвентаризации 1965 года (текущая инвентаризация после выполненного в 1963 году капитального ремонта) в составе МКД учтено, в том числе нежилое помещение б/н 2 общей площадью 207,75 кв.м, этаж расположения – подвал, использование – «служебное», в составе помещения учтена часть помещения (далее – ч.п.) 2 «пом. под лестн.» площадью 22,05 кв.м. По состоянию на 19.05.1988 ранее учтенному помещению б/н 2 присвоен номер 3-Н. В результате округления площади до десятых помещение 3-Н учтено общей площадью 207,8 кв.м, этаж расположения – подвал, использование – «прочее». В составе помещения также учтена ч.п. 2 «пом. под лестн.» площадью 22,05 кв.м. По состоянию на 20.07.1993 помещение 3-Н учтено с использованием – «торговое». По ранее представленному ответу на запрос суда сведения об основаниях изменения назначения на «торговое» в материалах технической инвентаризации отсутствуют. При проведении технической инвентаризации в 2007 году в помещении 3-Н зафиксированы изменения: монтаж перегородок, заделка дверного проема, монтаж сантехоборудования, переоборудование оконного проема в дверной и возведение спуска в подвал. По результатам инвентаризации с учетом исключения площади высотой мене 1,60 кв.м общая площадь помещения изменилась и составила 186,5 кв.м, использование – «торгово-выставочный зал». В составе помещения учтена ч.п 3 «водомер» площадью 9,8 кв.м. По данным ГУИОН водомерный узел расположен в помещении с 1929 года. После 2007 года инвентаризация помещения не проводилась.

Соответственно, на момент инвентаризации, предшествующей дате приватизации первой квартиры в 1988 году, помещение было учтено как подвал, использование – «прочее», то есть носило подсобный характер и не предусматривало самостоятельного использования. Далее назначение помещения изменялось уже после возникновения общей собственности на общее имущество в МКД.

Из материалов дела следует, что помещение было передано ТСЖ в 2000 году, и все эти годы содержалось на средства собственников помещений в МКД, включая расходы на отопление, водоснабжение, электроэнергию, осуществление технического обслуживания и ремонта и т.д.

Доказательства того, что Санкт-Петербург когда-либо использовал указанное помещение, распоряжался им путем сдачи его в аренду, в дело не представлены.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции оценив представленные в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, правомерно признал доказанным, что изначально спорное подвальное помещение было предназначено и использовалось, в том числе по состоянию на 1993 год, для обеспечения общедомовых нужд, целевое назначение помещения по состоянию на 1993 год (дата приватизации первой квартиры в МКД) не изменялось, спорное помещение для самостоятельного использования под иные цели (не для общедомовых целей) не выделялось и не формировалось.

Кроме того, как следует из представленных Товариществом документов, существующий ныне вход с улицы Б. Московская оборудован жильцами в 2001 году, ранее вход в помещение осуществлялся только через дверь шириной 76 см и высотой 128 см, что исключало его использование в качестве торгового.

Оборудовав дополнительный вход, собственники осуществили ремонт помещения и с 2004 года сдают часть помещения в аренду, исполняя решения общих собраний МКД. Предоставление части помещения в аренду иным лицам не влияет на правовой режим спорного имущества, в силу закона относящегося к общему имуществу МКД.

На основании изложенного, установив, что на дату приватизации первого помещения в МКД спорное помещение не было предназначено для самостоятельного использования и фактически использовалось для обеспечения технических, санитарных и хозяйственно-бытовых нужд многоквартирного дома, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорное помещение 3-Н относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем требования Товарищества удовлетворены.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного, апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права принял законное и обоснованное решение. Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2025 по делу № А56-93762/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

М.В. Балакир

Н.Е. Целищева