ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-50960/2022

город Ростов-на-Дону

01 апреля 2024 года

15АП-21051/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Нарышкиной Н.В., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

при участии:

от истца посредством веб-конференции с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание): представитель ФИО2 по доверенности от 04.09.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ФИО3

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 22.11.2023 по делу № А32-50960/2022 

по иску ФИО3

к ответчику: Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик,

при участии третьих лиц: Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования  город-курорт Геленджик, ФИО4, ФИО5, ФИО6,

о признании права собственности, 

 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Геленджик о признании права собственности на здание площадью 557,3 кв. м, количество этажей - 4, в том числе подземных - 0, назначение здания «жилое», наименование «гостевой дом», расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507014:76 по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик, 

<

...>. В резолютивной части решения суда указать, что решение суда является основанием для осуществления кадастрового учета и регистрации права собственности на здание.

Решением от 22.11.2023 в иске отказано. 

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Спорное строение не является вновь возведенным самовольным строением. Строительство (реконструкция) спорного объекта завершена в 2005-2006 годах. Строение не нарушает границы земельного участка, находящегося в собственности истца, соответствует разрешенному виду использования земельного участка. Истцом в целях соблюдения требований пожарной безопасности проведен ряд мероприятий на спорном объекте. 

В отзыве ответчик указал на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:76, общей площадью 277 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>.

Указанный земельный участок принадлежит ФИО3 на основании договора купли-продажи от 03.10.2018, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись. 

Вместе с земельным участком по договору купли-продажи от 03.10.2018 ФИО3 приобретено в собственность трехэтажное жилое помещение, общей площадью 202,5 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0507014:84, расположенное по адресу: г. Геленджик, 

<

...>, 30-41, 51-60, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись. 

Согласно техническому плану здания от 22.04.2021, здание по адресу: г. Геленджик, 

<

...>, с кадастровым номером 23:40:0507014:84 имеет назначение «жилое», наименование объекта недвижимости «гостевой дом», количество этажей - 4, общая площадь объекта недвижимости - 557,3 кв. м. 

Предприниматель 23.04.2021 обратилась в управление архитектуры с заявлением о сохранении в реконструированном состоянии спорного здания с назначением «гостевой дом». 

В дополнение к заявлению письмами от 20.05.2021, 12.08.2021 ФИО3 направила в управление архитектуры исправленную копию технического плана и заключение эксперта о результатах обследования объекта капитального строительства от 30.07.2021.

В письме от 07.09.2021 N 110-57-5678/21-01-11 управление архитектуры отказало в оформлении жилого дома в качестве гостевого дома со ссылкой на отсутствие документов, подтверждающих законность проведенной реконструкции объекта. 

Истец, ссылаясь на невозможность легализации реконструированной постройки во внесудебном порядке, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

В силу пунктов 1 и 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. 

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. 

Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. 

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; 

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно. 

Отсутствие соблюдения хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица. 

Таким образом, гражданско-правовое регулирование самовольных построек определяет, что такая постройка подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет. 

Согласно положениям статей 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости, помимо наличия права на земельный участок, требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление N 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

В свою очередь, из содержания приведенных выше норм материального права и разъяснений, содержащихся в Постановлении N 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. 

В пункте 28 постановления N 10/22 разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014). 

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. 

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке. 

Из материалов дела следует, что спорное жилое здание реконструировано истцом после его приобретения по договору купли-продажи от 03.10.2018 в отсутствие разрешительной документации. В результате реконструкции площадь здания увеличилась с 202,5 кв. м до 557,3 кв. м, увеличилась этажность здания - с 3 до 4 этажей, а также изменилось назначение - гостевой дом.

В целях установления технических параметров спорного объекта недвижимости определением суда от 30.01.2023 по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам НПП ООО «Юринстрой». 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) Каковы технические характеристики спорного объекта - здания площадью 557,3 кв. м, количество этажей - 4, в том числе подземных - 0, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507014:76 по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик, 

<

...>? 

2) Соответствует ли спорный объект разрешительной, технической документации? Если не соответствует, то в чем несоответствие (в чем выразилась реконструкция здания)? 

3) На каком земельном участке расположен спорный объект (описать местоположение объекта на земельном участке, в том числе расстояния от границ земельного участка, объектов на смежных земельных участках, территории общего пользования)? 

4) Соответствует ли спорный объект строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки? 

5) Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровья граждан? 

В заключении от 29.04.2023 N 6/16.1 эксперты пришли к следующим выводам: 

По первому вопросу экспертом в результате исследования технической документации и данных осмотра определены следующие технические характеристики здания: 

Назначение - нежилое; 

Фактическое использование - гостиница (отель «Saluton»); 

Этажность - 4 этажа (4-й этаж мансардный), в том числе подземных - 0; 

Высота по внешнему обмеру - 11, 9 м; 

Высота 1 этажа по внутреннему обмеру - 2,90 м; 

Высота 2 этажа по внутреннему обмеру - 2,85 м; 

Высота 3 этажа по внутреннему обмеру - 2,85 м; 

Высота 4 этажа (мансардного) по внутреннему обмеру - 2,55 м; 

Общая площадь - 557,3 кв. м; 

Площадь застройки - 236,20 кв. м (85,2% от площади земельного участка); 

Строительный объем - 2811 куб. м; 

Год постройки - 2005-2006 (1-3 этажи); год постройки 4 этажа (мансарды) определить технически не представляется возможным. 

Состав помещений: 

1 этаж: помещения N 1 - 18, общей площадью 141,7 кв. м; 

2 этаж: помещения N 19 - 41, общей площадью 186,7 кв. м; 

3 этаж: помещения N 42 - 62, общей площадью 189,2 кв. м; 

4 этаж: помещения N 63 - 68, общей площадью 39,7 кв. м. 

Конструктивные решения: 

Фундамент - железобетонный монолитный ленточный (глубина залегания подошвы фундамента не определена); 

Наружные стены, внутренние стены и перегородки - из стеновых блоков; 

Колонны - монолитные железобетонные; 

Перекрытия 1-3 этажей - монолитные железобетонные; 

Перекрытие 4 этажа (мансардного) - деревянное отепленное; 

Кровля - металлопрофиль по деревянным стропилам и обрешетке; 

Окна - металлопластиковые; 

Двери - металлопластиковые и деревянные; 

Полы - керамическая плитка, ламинат; 

Инженерное обеспечение: электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование. 

По второму вопросу эксперт указал, что фактическое объемно-планировочное решение спорного объекта не соответствует объемно-планировочному решению объекта, представленному в копии выписки из ЕГРН от 30.09.2021 N 99/2021/420674028, а именно: 

спорный объект не соответствует сведениям в части наименования помещения: фактически спорный объект является гостиницей, а в выписке - жилое помещение; 

спорный объект не соответствует сведениям в части этажности: фактически объект имеет 4 этажа, а в выписке указано 3; 

спорный объект не соответствует сведениям в части площади: фактическая общая площадь спорного объекта составляет 557,3 кв. м, а в выписке - 202,5 кв. м. 

Фактическое объемно-планировочное решение спорного объекта не соответствует объемно-планировочному решению объекта, представленному в копии Технического паспорта по состоянию на 14.05.2010 в части назначения, этажности, площади и состава помещений (в спорном объекте 68 помещений, в техническом паспорте - 60). 

Фактическое объемно-планировочное решение спорного объекта не соответствует объемно-планировочному решению объекта, представленному в копии Технического плана по состоянию на 22.04.2021 в части этажности и площади. В части состава помещений (68) спорный объект соответствует сведениям Технического плана по состоянию на 22.04.2021. 

Фактические технические характеристики соответствуют характеристикам, указанным в представленной копии Паспорта безопасности обследования и категорирования гостиниц и иных средств размещения от 20.07.2022. 

Фактические технические характеристики в части наименования объекта не соответствуют характеристикам в части наименования объекта, указанным в предоставленной копии разрешения на строительство жилого дома и хозяйственных построек по адресу: г. Геленджик, 

<

...> б/н от 29.04.2003 N 65. Согласно содержанию представленного документа разрешалось строительство жилого дома и хозяйственных построек, фактически спорный объект является гостиницей. 

Реконструкция спорного объекта была осуществлена, что подтверждает фактические изменения параметров: высоты, количества этажей, площади, объема. Изменения параметров произошли в результате надстройки 4 мансардного этажа спорного объекта. Дату проведения реконструкции спорного объекта определить технически не представляется возможным ввиду отсутствия документальных сведений и методик по определению срока давности произведенной реконструкции. 

В рамках исследования по третьему вопросу при сравнении измеренных данных и сведений ЕГРН экспертом определено, что спорный объект площадью 236,20 кв. м (пятно застройки) полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:76, что составляет 85,2% от площади земельного участка. В процессе проведения экспертного осмотра определено расположение спорного объекта относительно границ земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:76, а также минимальные расстояния от наружных стен до границ соседних земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН: 

расстояние до границы земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:451 - 0,11 м; 

расстояние до неразграниченных земель (по тыльной стороне) отсутствует; 

расстояние до границы земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:75 - отсутствует; 

расстояние до земель общего пользования по ул. Черноморская - 0,51 м. 

Посредством тахеометрической съемки экспертом определены минимальные расстояния от наружных стен спорного объекта до строений и сооружений, расположенных на смежных земельных участках: 

расстояние от наружной стены спорного объекта до строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507014:451 - от 1,10 м до 1,22 м; 

расстояние от наружной стены спорного объекта до строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507014:463 - от 1,05 м до 1,11 м; 

расстояние от наружной стены спорного объекта до строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507014:75 - отсутствует. 

По четвертому вопросу эксперт пришел к выводу, что: 

спорный объект не соответствует градостроительным нормам в части отсутствия разрешения на реконструкцию; 

спорный объект соответствует требованиям СП 257.1325800.2020 «Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования»; 

спорный объект соответствует антисейсмическим, санитарно-эпидемиологическим требованиям, правилам землепользования и застройки в части вида разрешенного использования земельного участка (размещение гостиниц) и высоты зданий в границах земельного участка; 

спорный объект соответствует СНиП 2.07.01-89 и СП 2.13130.2020 в части противопожарных расстояний между объектами недвижимости; 

качество выполненных покрытий пола, окрашенных, облицованных поверхностей спорного объекта соответствует требованиям свода правил СП 41.13330.2017; 

спорный объект не соответствует Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Геленджик в части процента застройки земельного участка (допускается максимально 50%, фактически - 82,5%); в части минимальных отступов от границ земельного участка (допускается 3 м, фактически - 0,11 м); в части минимальных отступов от земель общего пользования (допускается минимально 5 м, фактически - 0,51 м). 

При этом, по мнению эксперта, требования действующих на момент проведения экспертизы Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 N 466 не применимы к спорному объекту, построенному в 2005 - 2006 гг. Реконструкция спорного объекта, выразившаяся в надстройке мансардного этажа, не повлияла на параметры размещения спорного объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:76. 

Отвечая на пятый вопрос, эксперт указал, что техническое состояние спорного объекта, угрозу жизни и здоровью граждан не создает. 

Суд первой инстанции в порядке статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вызвал в судебное заседание эксперта для дачи пояснений по экспертному заключению от 29.04.2023 N 6/16.1. Эксперт в судебное заседание не явился по состоянию здоровья.

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела, учитывая представленные в материалы дел доказательства, суд критически оценил отдельные выводы экспертного заключения от 29.04.2023 N 6/16.1.

Так, экспертом ФИО7 на стр. 43 экспертного заключения указано, что противопожарные расстояния между спорным объектом в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:76 и объектами недвижимости, расположенными на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 23:40:0507014:451, 23:40:0507014:463, 23:40:0507014:75 не нормируются. 

На основании вышеизложенного экспертом сделан вывод о соответствии спорного объекта СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты, обеспечение огнестойкости объектов защиты» и соответствия противопожарных расстояний между объектами недвижимости.

Вместе с тем, в силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее - Закон N 123-ФЗ) положения указанного закона приняты в целях защиты жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества от пожаров, определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает минимально необходимые требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям и сооружениям. 

В силу преамбулы Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» обеспечение пожарной безопасности является одной из важнейших функций государства. 

В указанных целях Закон N 123-ФЗ устанавливает требования пожарной безопасности при проектировании, строительстве и эксплуатации поселений и городских округов (раздел II), в частности определяет требования к противопожарным расстояниям между зданиями и сооружениями (глава 16), которые должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения (часть 1 статьи 69). 

В статье 32 Закона N 123-ФЗ приведена классификация зданий, сооружений, строений и пожарных отсеков по функциональной пожарной опасности, согласно которой здания гостиниц отнесены к классу Ф1.2. 

Таким образом, пожарная безопасность объектов регулируется в зависимости от их принадлежности к соответствующему классу, однако в заключении судебной экспертизы нет отсылки к данной классификации как и нет исследовательской части по данному вопросу. 

Вместе с тем, эксперт, фактически уклонился от исследования вопроса о соответствии расположения спорного объекта требованиям противопожарной безопасности, соблюдении противопожарных разрывов, установленных Законом N 123-ФЗ. 

После проведения судебной экспертизы истцом в целях соблюдения требований пожарной безопасности на объекте произведен расчет пожарных рисков, расчет теплового потока между зданиями, выполнены технические условия с регистрацией в ГУ МЧС, разработана проектная документация, на основании которой проведены работы по монтажу на объекте горизонтального сухотруба с дренчерными оросителями по периметру здания (водяная завеса). 

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены условия, при одновременной совокупности которых может быть признано право на самовольную постройку, в том числе постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, действующим на день обращения в суд. 

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Экспертом в рамках исследования по второму вопросу указано, что реконструкция спорного здания произведена за счет надстройки 4 мансардного этажа спорного объекта. При этом согласно выводам эксперта площадь 4 (мансардного) этажа составляет 39,7 кв. м, тогда как общая площадь объекта после реконструкции увеличилась с 202,5 кв. м до 557,3 кв. м (более чем в 2 раза).

В данном случае параметры реконструированного объекта не соответствуют действующим Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Геленджик в части процента застройки земельного участка; в части минимальных отступов от границ земельного участка; в части минимальных отступов от земель общего пользования. 

Таким образом, отсутствует необходимая совокупность условий для признания права собственности на четырехэтажное здание площадью 557,3 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507014:76. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Совокупность представленных в дело документов и пояснения истца указывают на то, что спорное здание реконструировано в отсутствие соответствующих разрешений на реконструкцию и изменение целевого назначения (с «жилого» на «гостиничный дом»). 

Действия истца по обращению за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после завершения реконструкции в данном случае не могут расцениваться как добросовестные; из обстоятельств дела и письменных пояснений истца усматривается, что истец приступал к осуществлению действий в отношении объекта капитального строительства с нарушением предусмотренных к нему обязательных требований, полагая возможным в дальнейшем легализовать свои действия путем обхода закона. 

Обход соблюдения норм законодательства о градостроительной деятельности, которое устанавливает гарантии соблюдения при осуществлении градостроительной деятельности требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий (статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации), может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов гражданского и земельного права. 

Иск о признании права собственности на самовольно реконструированную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на реконструированный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. 

Заключение договоров энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения, направление в администрацию с. Дивноморского запроса о дислокации парковок, направление заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка, а также направление в управление архитектуры и градостроительства администрации заявления о сохранении объекта в реконструированном состоянии не свидетельствуют о принятии истцом (предыдущим собственником) спорного объекта надлежащих действий к получению соответствующей разрешительной документации. 

Таким образом, судом первой инстанции сделан правомерный и обоснованный вывод, что обращение истца в уполномоченный орган после приобретения спорного здания с заявлением о сохранении объекта в реконструированном состоянии носит формальный характер. 

С учетом изложенного, как верно указано судом первой инстанции, спорный объект - гостевой дом является самовольной постройкой, поскольку реконструкция здания проведена в отсутствие соответствующего разрешения на проведение таких действий, с нарушением порядка изменения назначения реконструируемого здания, параметры реконструированного здания не соответствуют действующим правилам землепользования и застройки.

Указание заявителя апелляционной жалобы на то, что истцом в целях соблюдения требований пожарной безопасности проведен ряд мероприятий на спорном объекте, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельное. 

Документальных доказательств устранения выявленных экспертом недостатков и несоответствий не представлено в материалы дела, как и не доказано соответствия спорной постройки требованиям пожарной безопасности. 

Кроме того, несоответствие спорного объекта нормам противопожарной безопасности не является единственным основанием отказа в иске.

Также получил надлежащую правовую оценку довод истца о том, что спорный объект реконструирован предыдущим собственником.

При заключении договора купли-продажи ФИО3 не могла не осознавать, что спорный объект в установленном законом порядке не легализован (площадь объекта увеличена более чем в 2 раза и изменено целевое назначение строения) и приняла на себя связанные с этим правовые риски. Переход права собственности на самовольно реконструированную постройку не освобождает истца по иску о признании права собственности на нее документально подтвердить принятие застройщиком надлежащих мер к легализации самовольной постройки.

В соответствии с абзацем 2 пункта 24 постановления N 10/22 в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. 

Таким образом, возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2023 по делу № А32-50960/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

 

Судьи                                                                                             Н.В. Нарышкина

 

                                                                                                        О.А. Сулименко