АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-21958/2022

06 марта 2024 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 20 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 06 марта 2024 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Мамяшевой Д.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Терминал»,

заинтересованные лица: 

Комитет по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области,

Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области,

Управление обеспечения градостроительной деятельности Энгельсского муниципального района,

акционерное общество коммунальных электрических сетей Саратовской области «Облкоммунэнерго»,

Нижне-Волжское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, в лице отдела водных ресурсов по Саратовской области Нижнее-Волжского бассейнового водного управления,

Территориальное управление Росимущества в Саратовской области,

Управление Росреестра по Саратовской области,

Филиал ППК «Роскадастр» по Саратовской области,

о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569, выраженного в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 25.07.2022 № 811-р, 

об обязании Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района предоставить в собственность ООО «Терминал» земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:569,

о признании незаконным отказа, выраженного в распоряжении от 25.07.2022 № 811-р, обязании предоставить в собственность земельный участок, о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570, выраженного в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района № 964-р от 26.08.2022, 

об обязании Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района предоставить в собственность ООО «Терминал» земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:570,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Терминал» - ФИО2, по доверенности от 11.11.2022, ФИО3, по доверенности от 05.12.2022, ФИО4, по доверенности от 13.01.2021,

от Комитета по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области – ФИО5, по доверенности от 07.07.2022,

от Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области – ФИО6, по доверенности от 21.06.2022,

эксперта ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России ФИО7,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Терминал» (далее - ООО «Терминал», заявитель, общество) с заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569, выраженного в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района (далее ? Комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР, Комитет) от 25.07.2022 № 811-р; обязании Комитета предоставить в собственность ООО «Терминал» земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:569 (делу присвоен номер №А57-21958/2022).

Кроме того, ООО «Терминал» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570, выраженный в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 26.08.2022 № 964-р; обязании Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района предоставить в собственность ООО «Терминал» земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:570 (делу присвоен номер №А57-24295/2022). 

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 05.12.2022 дела №А57-21958/2022 и № А57-24295/2022 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер № А57-21958/2022.

В судебном заседании представители заявителя поддержали заявленные требования в полном объеме.

Представители заинтересованных лиц Комитета по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области возражают против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах на заявленные требования ООО «Терминал».

В ходе судебного заседания в качестве эксперта допрошены эксперты ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России ФИО7, ФИО8, которые дали пояснения по существу проведенной экспертизы.

Судом экспертам разъяснялись положения статьи 51 Конституции российской Федерации, статей 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, 

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Как следует из материалов дела, ООО «Терминал» принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

1)       здание (нежилое здание), площадь 141,7 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:401;

2)       здание (нежилое здание), площадь 643,3 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:412;

3)       здание (нежилое здание), площадь 25,3 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:391;

4)       сооружение (предпортовая площадка), площадь 1997 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:411;

5)       сооружение — башня Рожновского (нежилое), кадастровый номер 64:50:010104:393 право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано - 09.08.2013.

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010104:569, сформированном 17.04.2019.

Также ООО «Терминал» принадлежит следующие сооружения:

-     техническое перевооружение системы водоснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 396 м., кадастровым номером 64:50:000000:82815;

-техническое перевооружение системы электроснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 3 270 м., кадастровый номер 64:50:010104:826.

Данные сооружения расположены, в том числе и на территории испрашиваемого земельного участка.

Указанный земельный участок предоставлен Комитетом по земельным ресурсам администрации ЭМР заявителю в аренду в соответствии с договором аренды земельного участка от 26.06.2019 № 12977/1 для размещения вышеуказанных объектов недвижимого имущества.

Право аренды в соответствии с указанным договором зарегистрировано 29.07.2019.

12.07.2022 ООО «Терминал» обратилось в адрес Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района с заявлением  о приобретении земельного участка в64:50:010104:569 собственность.

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 25.07.2022 № 811-р ООО «Терминал» отказано в предоставлении в собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 15 956 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:010104:569, разрешенным использованием: «под производственные и административные здания и сооружения; под сооружение речпорта — предпортовая площадка», местоположение: 

<

...> з/у 24а по основанию, предусмотренному подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов). Копия вышеуказанного распоряжения получена заявителем 12.08.2022.

Заявитель считает данное распоряжение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность незаконным и подлежащим признанию недействительным, поскольку, по мнению заявителя, оно нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности.

В обоснование своих доводы заявитель ссылается на то, что Административным регламентом предоставления Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района муниципальной услуги «Предоставление земельного участка без проведения торгов», утвержденным Постановлением администрации Энгельсского муниципального района от 03.12.2018 № 5304 в пункте 2.9. установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги. По мнению заявителя, основание, указанное в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР № 811-р от 25.07.2022, а именно «земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов» отсутствует в вышеуказанном перечне оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Кроме того, заявитель ссылается на то, что необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

При этом, как указывает заявитель,  в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО г. Энгельс земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:569, а также здания и сооружения, расположенные на нем, находятся в территориальной зоне - Зоне речного транспорта (Т2). При обращении в муниципальный орган с вышеуказанным заявлением ООО «Терминал» приложило к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов экспертное исследование № 12/03-22 от 08.04.2022, выполненное ООО «НОСТЭ»; проект использования территории ООО «Терминал», разработанный ООО «Кронверк Проект». В указанном экспертном исследовании специалистом был произведен расчет площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем зданий, сооружений, согласно которому площадь испрашиваемого земельного участка является необходимой (соразмерной) площади расположенных на нем объектов. Также специалистом ООО «НОСТЭ» было определено, что принадлежащие ООО «Терминал» объекты недвижимости образуют единый производственный комплекс.

Также заявитель указывает, что на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 64:50:010104:569, помимо основного сооружения - предпортовой площадки, площадью 1997 кв. м расположены здание проходной с площадью 25,3 кв.м.; здание котельной с площадью 141,7 кв.м.; административно-бытовое здание с площадью 643,3 кв.м.; сооружение — башня Рожновского; склад ГСМ; технологическое устройство «Весовая станция»; открытые площадки для хранения строительных материалов; вспомогательная инфраструктура (специально оборудованные площадки для размещения автомобилей, зона отдыха), в том числе и иные элементы (пожарные проезды с твердым покрытием, тротуары, площадки для мусоросборников, зеленая зона, газоны), предназначенные для использования как самого объекта, так и вспомогательных помещений и сооружений, защитное ограждение. На территории испрашиваемого земельного участка расположены принадлежащие ООО «Терминал» системы электроснабжения и водоснабжения с кадастровыми номерами 64:50:010104:826 и 64:50:000000:82815 соответственно, имеющие охранные зоны, которые также должны учитываться при расчете площади земельного участка, необходимого для эксплуатации вышеуказанного комплекса. Согласно приложению А СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка» все указанные в настоящем абзаце объекты недвижимости должны учитываться при определении коэффициента застройки земельного участка, что также отражено в экспертном исследовании ООО «НОСТЭ». В совокупности указанные объекты и сооружения представляют собой единый объект, созданный для обслуживания речного порта и именно совокупность указанных элементов комплекса предусматривает возможность его нормальной эксплуатации по функциональному назначению, направленное на функционирование всего производственного комплекса.

Таким образом, заявитель считает что объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, имеют единое назначение, являются объектами производственного комплекса речного порта с целевым использованием - «под производственные и административные здания и сооружения, предпортовую площадку», то есть представляют собой единый комплекс, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, и соответствуют виду разрешенного использования: «под производственные и административные здания и сооружения, предпортовую площадку».Площадь испрашиваемого заявителем земельного участка для осуществления деятельности соответствует совокупности площадей объектов недвижимости, расположенных на нем, т.к. разделение земельного участка нарушит организацию и нормальную эксплуатацию всего производственного комплекса, фактически приведет к исключению его целевого использования, что будет препятствовать осуществлению заявителем предпринимательской деятельности.

Кроме того, заявитель полагает, что оспариваемый отказ Комитета по земельным ресурсам ЭМР не содержит доводов, на основании которых Комитет пришел к выводу о том, что испрашиваемый заявителем земельный участок превышает площадь, необходимую для функционирования и использования принадлежащих ООО «Терминал» зданий и сооружений, а также о наличии возможности размежевания испрашиваемого земельного участка для последующего его предоставления иным лицам (в незанятой строениями части).

Также заявитель указывает на то, что размежевание земельного участка и продажа вновь образованных земельных участков третьим лицам создаст для заявителя препятствия к проезду к предпортовой площадке и препятствия для её обслуживания, что в свою очередь, повлечет необходимость обращения заявителя к третьим лицам об установлении сервитута, при том, что если выделенный земельный участок не будет застроен и будет пригоден для осуществления проезда.

С учетом данных обстоятельств, заявитель  обратился в суд с требованием о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569, выраженный в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР от 25.07.2022 № 811-р; обязании Комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР предоставить в собственность ООО «Терминал» земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:569. 

Кроме того, ООО «Терминал» принадлежат объекты недвижимого имущества:

1.                   здание (нежилое здание), площадь 18,1 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:524;

2.                   здание, площадь 699,2 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:390;

3.                   здание, площадь 1951,0 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:400;

4.                   сооружение (сооружение — внутрипортовая железная дорога), протяженность 600,5 м., кадастровый номер 64:50:010104:407;

5.       сооружение (сооружение силосного склада емкостью 12000 тонн), протяженностью 12 000 м, кадастровый номер 64:50:010104:429;

6.          сооружение (сооружение — железнодорожный путь), протяженность 418,2 м,кадастровый номер 64:50:010104:386;

7.    сооружение, протяженность 432 м, кадастровый номер 64:50:010104:421;

8.    здание (нежилое здание), площадью 18,7 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:523;

9.    сооружение (сооружение — железнодорожный путь к причалу), протяженность 560 м,кадастровый номер 64:50:010104:384;

10.               сооружение (сооружение — железнодорожный путь), протяженность 581,8 м,кадастровый номер 64:50:010104:376;

11.               сооружение (сооружение — внутрипортовая железная дорога), протяженность 753 м,кадастровый номер 64:50:010104:375;

12.               здание площадью 423,7 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:431;

13.               сооружение, протяженность 346,5м, кадастровый номер 64:50:010104:408;

14.               сооружение (подкрановые пути), площадь застройки 432 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:311;

15.               сооружение (бетонорастворосмесительный узел Mekamix60 Compact в г. Энгельсе Саратовской области), кадастровый номер 64:50:010104:591.

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010104:570, сформированном 03.07.2019.

Указанный земельный участок предоставлен Комитетом по земельным ресурсам администрации ЭМР заявителю в аренду в соответствии с договором аренды земельного участка от 23.07.2019 № 12995/1 для размещения вышеуказанных объектов недвижимого имущества.

Право аренды в соответствии с указанным договором зарегистрировано 30.07.2019.

Также ООО «Терминал» принадлежат следующие сооружения:

1.  техническое перевооружение системы водоснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 396 м., кадастровым номером 64:50:000000:82815;

2.  техническое перевооружение системы электроснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 3 270 м., кадастровый номер 64:50:010104:826

Данные сооружения расположены, в том числе и на территории испрашиваемого земельного участка.

15.08.2022 ООО «Терминал» обратился в адрес Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района с заявление о приобретении земельного участка 64:50:010104:570 в собственность обратилось в адрес заинтересованного лица с заявлением, к которому, по мнению заявителя, были приложены все необходимые документы, в том числе, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

С момента приобретения права аренды до обращения в Комитет по земельным ресурсам площадь земельного участка не менялась.

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 26.08.2022 № 964-р ООО «Терминал» отказано в предоставлении в собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 117 465 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:010104:570, разрешенным использованием: «под производственные и административные здания и сооружения», местоположение: 

<

...> з/у 276 по основаниям, предусмотренным подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ): с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов), а также подпунктом 19 статьи 39.16 ЗК РФ, согласно которому предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации). Копия вышеуказанного распоряжения получена заявителем 06.09.2022.

Заявитель считает, что данное распоряжение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность является незаконным и подлежит признанию недействительным, поскольку нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

По мнению заявителя, отказ в предоставлении права собственности, выраженный в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсе ко го муниципального района от 26.08.2022 № 964-р, может свидетельствовать о произвольном толковании норм законодательства и злоупотреблении правом со стороны заинтересованного лица, что запрещено в силу нормы статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование своих доводов, заявитель ссылается на то, что Административным регламентом предоставления Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района муниципальной услуги «Предоставление земельного участка без проведения торгов», утвержденным Постановлением администрации Энгельсского муниципального района от 03.12.2018 № 5304 в пункте 2.9. установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги. По мнению заявителя, основание, указанное в Распоряжении Председателя Комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР Ка 964-р от 26.08.2022, а именно «предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствий с Водным Кодексом Российской Федерации)» не применимо к испрашиваемому участку, поскольку расстояние между границей водного объекта (р. Волга) и границей земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 (ширина земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:266, 64:50:010104:268,64:50:010104:270) более 20 метров. Кроме того, как указывает заявитель, в обжалуемом распоряжении отсутствуют доводы Комитета, указывающие на нахождение испрашиваемого земельного участка в границах береговой полосы. Таким образом, заявитель считает отказ Комитета по вышеуказанному основанию незаконен.

Также заявитель ссылается на то, что другое основание, указанное в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР № 964-р от 26.08.2022, а именно: «с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов), также отсутствует в ранее указанном перечне оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов Административного регламента».

В обоснование своих доводов заявитель указывает на то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО г. Энгельс земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:570, а также здания и сооружения, расположенные на нем, находятся в территориальной зоне - Зоне речного транспорта (Т2). При обращении в муниципальный орган с вышеуказанным заявлением ООО «Терминал» приложило к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов экспертное исследование № 362/2022 от 10.08.2022, выполненное ООО «Оценка-С. В указанном экспертном исследовании специалистом был произведен расчет площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем зданий, сооружений, согласно которому площадь испрашиваемого земельного участка является необходимой (соразмерной) площади расположенных на нем объектов. Также специалистом ООО «Оценка-С» было определено, что принадлежащие ООО «Терминал» объекты недвижимости образуют единый производственный комплекс.

На испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 64:50:010104:570, помимо вышеперечисленных зданий и сооружений расположены: открытый склад инертных материалов (песок, щебень), открытый склад временного хранения строительных отходов, площадка хранения грейферов для портальных кранов, площадка для хранения и ремонта тяжелой строительной техники, открытый склад хранения готовой ж/б продукции, склад ГСМ, портальные краны, ремонтные мастерские, мини-офис для сотрудников управления бетонорастворосмесительным узлом, открытые площадки для хранения строительных материалов; вспомогательная инфраструктура (специально оборудованные площадки для размещения автомобилей, зона отдыха), в том числе и иные элементы (пожарные проезды с твердым покрытием, тротуары, площадки для мусоросборников, зеленая зона, газоны), предназначенные для использования как самого объекта, так и вспомогательных помещений и сооружений, защитное ограждение. На территории испрашиваемого земельного участка расположены принадлежащие ООО «Терминал» системы электроснабжения и водоснабжения с кадастровыми номерами 64:50:010104:826 и 64:50:000000:82815 соответственно, имеющие охранные зоны, которые также должны учитываться при расчете площади земельного участка, необходимого для эксплуатации вышеуказанного комплекса. Согласно приложению А СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка» все указанные в настоящем абзаце объекты недвижимости должны учитываться при определении коэффициента застройки земельного участка, что также отражено в экспертном исследовании ООО «Оценка-С».

По мнению заявителя, в совокупности указанные объекты и сооружения представляют собой единый объект, созданный для обслуживания единого производственного комплекса ООО «Терминал» и именно совокупность указанных элементов комплекса предусматривает возможность его нормальной эксплуатации по функциональному назначению, направленное на функционирование всего производственного комплекса.

Таким образом, заявитель считает, что объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, имеют единое назначение, являются объектами производственного комплекса речного порта с целевым использованием - «под производственные и административные здания и сооружения», то есть представляют собой единый комплекс, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, и соответствуют виду разрешенного использования: «под производственные и административные здания и сооружения». Площадь испрашиваемого заявителем земельного участка для осуществления деятельности соответствует совокупности площадей объектов недвижимости, расположенных на нем, т.к., по мнению заявителя, разделение земельного участка нарушит организацию и нормальную эксплуатацию всего производственного комплекса, фактически приведет к исключению его целевого использования, что будет препятствовать осуществлению заявителем предпринимательской деятельности.

С учетом данных обстоятельств, заявитель  обратился в суд с требованием о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569, выраженного в распоряжении Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 25.07.2022 № 811-р; обязании Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района предоставить в собственность ООО «Терминал» земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:569.

Изучив позиции лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 1, пунктом 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления  земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, применяемый к земельным правоотношениям после 01.03.2015, установлен в статье 39.14 ЗК РФ, в соответствии с частью 1 которой предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 3915 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости";

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

В соответствии со статьей 39.17 ЗК РФ для приобретения земельного участка без проведения торгов заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в котором указывается, среди прочего, основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований.

Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Статьей 1 ЗК РФ установлены основные принципы земельного законодательства, среди которых: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Одновременно с этим нормы статьи 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в аренду или собственность имеют лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на аренду, на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Из разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность или в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, ему надлежит подтвердить размер земельного участка (его части), необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. При этом, данные документы должны быть представлены с заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на их принятие и оценку.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

При этом, ввиду прекращения действия в спорный период статьи 36 ЗК РФ суд считает необходимым отметить, что содержание действующего в настоящий момент пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ не содержит иного правового регулирования правоотношений по выкупу и аренде земельных участков в сравнении с ранее действовавшей нормой пункта 1 статьи 36 ЗК РФ. Соответственно, учитывая отсутствие в настоящий момент изменения правоприменительной практики по аналогичным спорам, правовая позиция, изложенная, в частности, в вышеуказанных постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, подлежит применению в рассматриваемом случае.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу, по ходатайству заявителя судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой был поручено экспертному учреждению - Федеральному бюджетному учреждению Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, экспертам: ФИО7, ФИО8.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Какие объекты капитального строительства, а так же некапитальные объекты и сооружения фактически располагаются в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:569, 64:50:010104:570?

2. Располагаются ли в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:569, 64:50:010104:570 либо в пределах каких земельных участков располагаются объекты:

1) здание (нежилое здание), площадь 18,1 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:524;

2) здание, площадь 699,2 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:390;

3) здание, площадь 1951,0 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:400;

4) сооружение (сооружение — внутрипортовая железная дорога), протяженность 600,5 м., кадастровый номер 64:50:010104:407;

5) сооружение (сооружение силосного склада емкостью 12000 тонн), протяженностью 12 000 м, кадастровый номер 64:50:010104:429;

6) сооружение (сооружение — железнодорожный путь), протяженность 418,2 м, кадастровый номер 64:50:010104:386;

7) сооружение, протяженность 432 м, кадастровый номер 64:50:010104:421;

8) здание (нежилое здание), площадью 18,7 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:523;

9) сооружение (сооружение — железнодорожный путь к причалу), протяженность 560 м, кадастровый номер 64:50:010104:384;

10) сооружение (сооружение — железнодорожный путь), протяженность 581,8 м, кадастровый номер 64:50:010104:376;

11) сооружение (сооружение — внутрипортовая железная дорога), протяженность 753 м, кадастровый номер 64:50:010104:375;

12) здание площадью 423,7 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:431;

13) сооружение, протяженность 346,5м, кадастровый номер 64:50:010104:408;

14) сооружение (подкрановые пути), площадь застройки 432 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:311;

15) сооружение (бетонорастворосмесительный узел Mekamix60 Compact в г. Энгельсе Саратовской области), кадастровый номер 64:50:010104:591;

16) здание (нежилое здание), площадь 141,7 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:401;

17) здание (нежилое здание), площадь 643,3 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:412;

18) здание (нежилое здание), площадь 25,3 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:391;

19) сооружение (предпортовая площадка), площадь 1997 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:411;

20) сооружение — башня Рожновского (нежилое), кадастровый номер 64:50:010104:393;

21) техническое перевооружение системы водоснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 396м., кадастровым номером 64:50:000000:82815;

22) техническое перевооружение системы электроснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 3 270 м., кадастровый номер 64:50:010104:826;

23) электроснабжение бетонорастворосмесительного узла Mekamix-60 Compakt в г. Энгельсе Саратовской области, кадастровый номер 64:50:010104:808;

24) наружные сети водоснабжения бетонорастворосмесительного узла Mekamix-60 Compakt в г. Энгельсе Саратовской области, кадастровый номер 64:50:010104:809? Являются ли указанные объекты объектами капитального строительства?

3. Имеется ли и каково если имеется фактическое самостоятельное назначение объектов, перечисленных в вопросе № 2 (объекты № 1-24)? Возможна ли фактическая самостоятельная эксплуатация указанных объектов независимо друг от друга и/или вне единого производственного комплекса?

4. Соответствуют ли объекты, перечисленные в вопросе № 2 (объекты № 1-24) какому-либо общему совокупному эксплуатационному назначению, в том числе, совокупному назначению, соответствующему признакам единого производственного комплекса? Если соответствуют, то позволяет ли текущее фактическое состояние указанных объектов их эксплуатации по указанному общему совокупному эксплуатационному назначению?

5. В случае наличия фактического самостоятельного назначения объектов, перечисленных в вопросе № 2 (объекты № 1-24) и наличия возможности самостоятельной эксплуатации указанных объектов независимо друг от друга и/или вне единого производственного комплекса, какова площадь земельных участков, необходимых для их эксплуатации? Является ли площадь земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:569, 64:50:010104:570 необходимой и достаточной для самостоятельной эксплуатации указанных объектов?

В случае, если площадь земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:569, 64:50:010104:570 является избыточной для самостоятельной эксплуатации указанных объектов независимо друг от друга и/или вне единого производственного комплекса, существует ли возможность раздела земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:569, 64:50:010104:570 с соблюдением всех действующих норм и правил с целью образования земельных участков, необходимых для эксплуатации указанных объектов независимо друг от друга и/или вне единого производственного комплекса?

6. В случае соответствия объектов, перечисленных в вопросе № 2 (объекты № 1-24)  общему совокупному эксплуатационному назначению, в том числе, совокупному назначению, соответствующему признакам единого производственного комплекса, какова площадь земельных участков, необходимых для их эксплуатации в соответствии с указанным общим совокупным эксплуатационным назначением? Является ли площадь земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:569, 64:50:010104:570 необходимой и достаточной для эксплуатации указанных объектов по общему совокупному эксплуатационному назначению, в том числе, совокупному назначению, соответствующему признакам единого производственного комплекса? 

В случае, если площадь земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:569, 64:50:010104:570 является избыточной для эксплуатации указанных объектов по общему совокупному эксплуатационному назначению, в том числе, совокупному назначению, соответствующему признакам единого производственного комплекса, существует ли возможность раздела земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:569, 64:50:010104:570 с соблюдением всех действующих норм и правил с целью образования земельных участков, необходимых для эксплуатации указанных объектов по общему совокупному эксплуатационному назначению, в том числе, совокупному назначению, соответствующему признакам единого производственного комплекса?

7. Располагаются ли земельные участки с кадастровыми номерами 64:50:010104:569, 64:50:010104:570 в границах береговой полосы (с подробным описанием).

В материалы дела поступило экспертное заключение Саратовской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации №982/983/5-3 от 21.07.2023, в котором изложены следующие выводы.

При исследовании по первому вопросу было установлено, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:50:01104:570 располагаются следующие объекты капитального строительства и некапитальные объекты и сооружения: 

здание (нежилое здание), площадь 18,1 кв.м., кадастровый номер 04:50:010104:524;

здание, площадь 699,2 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:390;

здание, площадь 1951,0 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:400;

сооружение (сооружение — внутрипортовая железная дорога), протяженность 600,5 м., кадастровый номер 64:50:010104:407;

сооружение (сооружение силосного склада емкостью 12000 тонн), протяженностью 12 000 м, кадастровый номер 64:50:010104:429;

сооружение (сооружение — железнодорожный путь), протяженность 418,2 м, кадастровый номер 64:50:010104:386;

сооружение, протяженность 432 м, кадастровый номер 64:50:010104:421;

здание (нежилое здание), площадью 18,7 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:523;

сооружение (сооружение — железнодорожный путь к причалу), протяженность 560 м, кадастровый номер 64:50:010104:384;

сооружение (сооружение — железнодорожный путь), протяженность 581,8 м, кадастровый номер 64:50:010104:376;

сооружение (сооружение — внутрипортовая железная дорога), протяженность 753 м, кадастровый номер 64:50:010104:375;

здание площадью 423,7 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:431;

сооружение, протяженность 346,5м, кадастровый номер 64:50:010104:408;

сооружение (бетонорастворосмесительный узел Mekamix60 Compact в г. Энгельсе Саратовской области), кадастровый номер 64:50:010104:591;

электроснабжение бетонорастворосмесительного узла Mekamix-60 Compakt в г. Энгельсе Саратовской области, кадастровый номер 64:50:010104:808;

наружные сети водоснабжения бетонорастворосмесительного узла Mekamix-60 Compakt в г. Энгельсе Саратовской области, кадастровый номер 64:50:010104:809.

Частично располагаются следующие сооружения (согласно выписки из ЕГРН):

- сооружение (подкрановые пути), площадь застройки 432 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:311;

- техническое перевооружение системы водоснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 396м., кадастровым номером 64:50:000000:82815;

- техническое перевооружение системы электроснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 3270  м., кадастровый номер 64:50:010104:826.

По второму вопросу эксперты пришли к следующему выводу: ввиду того, что конструктивные характеристики исследуемых объектов не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и пследующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных  характеристик исследуемых строений. Исследуемые объекты являются объектами капитального строительства.

По третьему вопросу эксперты пришли к следующему выводу: на момент исследования. Вышеуказанные здания. Строения, инженерные соотружения связаны общим технологическим процессом и использовались для производства раствора и бетона, траснпортировки и складирования продукции.

По четвертому вопросу эксперты пришли к следующему выводу: совокупное эксплуатационное назначение указанных объектов, соответствует признакам единого производственного комплекса. Фактическое состояние указанных объектов соответствует эксплуатационному назначению, однако следует отметить, что часть зданий: здание (нежилое здание), площадь 643,3 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:412; здание (нежилое здание), площадь 141,7 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:401; здание, площадь 1951,0кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:400; здание (нежилое здание), площадь 18,1 кв.м., кадастровый номер 04:50:010104:524, на момент исследования находились в процессе ремонта, часть сооружений находились под слоем грунта (железнодорожные пути).

По пятому вопросу эксперты пришли к следующему выводу: на момент исследования, вышеуказанные здания, строения, инженерные сооружения связаны общим технологическим процессом и используются для производства раствора и бетона, транспортировки и складирования продукции. Самостоятельная эксплуатация указанных объектов независимо друг от друга и/или вне единого производственного комплекса не возможна.

По шестому вопросу эксперты пришли к следующему выводу: исходя из минимальной ширины необходимого проезда, необходимости устройства разворотных площадок, необходимости подъезда к строениям, обеспечение зоны обслуживая открытых площадок и сооружений, для обеспечения работы производственного комплекса, фактически занимаемая площадь земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569 и земельного участка с кадастровым номер6450:010104:570, достаточна и необходима для обеспечения технологического процесса.

По седьмому вопросу эксперты пришли к следующему выводу: исследуемые земельные участки с кадастровыми номерами 64:50:010104:569 и 64:50:010104:570 не располагаются в границах береговой полосы.

Между тем, как установлено судом и подтверждается материалами дела, в том числе на основании проведённого исследования по седьмому вопросу, руководствуясь сведениями из представленного в материалы дела кадастрового плана территории (далее - КПТ), эксперт указал, что минимальные расстояния от земельного с кадастровым номером 64:50:010104:569 до береговой линии составляет 159,19 м, от земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 - 6,35 м. Отразив, что береговая линия не пересекает исследуемые объекты, эксперт пришел к выводу об отсутствии в границах береговой полосы земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:569 и 64:50:010104:570.

Помимо этого в судебном заседании эксперт ФИО9, подтверждая сделанный им вывод в рассматриваемой части, дал дополнительные пояснения, согласно которым с учетом наличия на смежных с испрашиваемым (64:50:010104:570) земельных участках (64:50:010104:266, 64:50:010104:268, 64:50:010104:270) вдоль акватории причала погрузки, с технической точки зрения являющегося парапетом набережной, в силу части 14 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ) 20-тиметровая береговая полоса отсчитывается от границы причальной стенки. Указав, что граница причальной стенки совпадает с границами участков 64:50:010104:266, 64:50:010104:268, 64:50:010104:270, и определив ширину указанных участков в соответствии с их координатами согласно КПТ как превышающую 20 метров, пришел к суждению, что береговая полоса полностью расположена в границах данных трех участков.

При этом на вопрос суда, каким образом произведены измерения, эксперт пояснил, что все сведения о расстояниях получены на основании исследования КПТ, то есть фактически сам причал погрузки не исследовался. Относительно установленного минимального расстояния от земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 до береговой линии в размере 6,35 м из пояснений эксперта в рамках допроса в судебном заседании следует, что данное измерение произведено без учета положений Водного кодекса Российской Федерации в их системном единстве, а именно: части 6 статьи 6 ВК РФ, устанавливающей порядок определения береговой полосы относительно береговой линии, и части 14 статьи 65 ВК РФ, определяющей правило об определении ширины водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы на территории населенных пунктов.

Суд  считает необходимым отметить, что в данном случае экспертом дана правовая оценка поставленным перед ним специальным техническим вопросам, что не относится к полномочиям эксперта в силу части 2 статьи 82 АПК РФ и разъяснений пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Анализируя закон, эксперт не разделяет понятия «береговая линия» и «береговая полоса», а также считает возможным применение специальной нормы водного законодательства РФ, регламентирующей частный случай установления границ водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы с целью обеспечения особого режима осуществления хозяйственной и иной деятельности в их пределах, к вопросу определения ширины береговой полосы, установление которой направлено на реализацию права каждого на использование водных объектов общего пользования.

Согласно части 6 статьи 6 ВК РФ под береговой полосой понимается полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования, которая предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

Иных правил определения ширины береговой полосы приведенная правовая норма не содержит.

Как следует из пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), пункта 12 статьи 85, пункта 8 статьи 27 ЗК РФ, под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии с пунктом 8 статьи 27 ЗК РФ запрещена приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации.

Постановлением Правительства от 29.04.2016 № 377 утверждены Правила определения местоположения береговой линии. Пунктом 14 указанных Правил установлено, что местоположение береговой линии (границы водного объекта) считается определенным со дня внесения сведений о местоположении береговой линии (границы водного объекта) в Единый государственный реестр недвижимости.

Материалы настоящего дела содержат кадастровый план территории. В данном КПТ синим цветом указана береговая линия, до которой экспертом установлены минимальные расстояния от испрашиваемых земельных участков (от земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569 - 159,19 м, от земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570-6,35 м).

Кадастровый план территории - это документ со сведениями из ЕГРН обо всех земельных участках, зданиях, хозяйственных постройках и иных объектах в кадастровом квартале.

Следовательно, с учетом установленных экспертом расстояний земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:570 располагается в пределах 20-тиметровой береговой полосы, в связи с чем предоставление его в собственность не представляется возможным.

Вместе с этим статья 65 ВК РФ, которой обоснованы выводы эксперта об отсутствии земельного участка в пределах береговой полосы, не содержит правила определения ширины последней, поскольку регламентирует порядок установления границ, от которых отсчитывается ширина водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы в зависимости от вида водного объекта, а также в случае наличия совокупности условий, определённой частью 14 названной статьи.

Так, согласно части 14 статьи 65 ВК РФ на территориях населенных пунктов при наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами набережных. Ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной. При отсутствии набережной ширина водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы измеряется от местоположения береговой линии (границы водного объекта).

Таким образом, при наличии, во-первых, систем ливневой канализации и, во-вторых, оборудованных набережных, при установлении границ прибрежных защитных полос и ширины водоохранных зон необходимо ориентироваться на парапеты набережных, а если набережные отсутствуют, то ширина водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы измеряется от местоположения береговой линии (границы водного объекта).

Сведения о наличии ливневой канализации на рассматриваемой территории материалы дела не содержат, что также подтверждает необоснованность выводов эксперта, направленных на искажение смысла приведенных норм Водного кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 13, 14 статьи 105 ЗК РФ водоохранная зона и прибрежная защитная полоса являются видами зон с особыми условиями использования территории.

В соответствии с пунктами 1, 2, 15, 16, 16.1, 17 статьи 65 ВК РФ водоохранными зонами являются территории, на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство, не отождествляя понятия «береговая полоса», «водоохранная зона», «прибрежно защитная полоса», устанавливая различные правовые режимы на данных территориях и правила определения их ширины, не предусматривает возможность установления береговой полосы от парапета набережной при наличии совокупности условий, предусмотренных частью 14 статьи 65 ВК РФ. В связи с этим вывод эксперта о том, что земельный участок с кадастровым номером 64:50:010104:570 не располагается в границах береговой полосы, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и основан на ошибочном толковании норм материального права. Напротив, проведенное экспертное исследование по данному вопросу свидетельствует об обратном.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.07.2022 часть земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569 расположен в водоохраной зоне Волгоградского водохранилища, имеет ограничения, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ, ограничения в отношении спорного земельного участка зарегистрированы в установленном порядке и заявителем не оспорены.

Данные обстоятельства подтверждаются также сведениями исследовательской части судебной экспертизы (минимальные расстояния от земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569 до береговой линии составляет 159,19 м, от земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 - 6,35 м.).

Таким образом, испрашиваемые обществом земельные участки находиться в пределах береговой полосы и в силу действующего законодательства ограничены в обороте.

При оценке выводов экспертного исследования относительно вопросов, касающихся соответствия объектов, расположенных на испрашиваемых земельных участках, признакам единого производственного комплекса, а также относительно соразмерности площади земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:569, 64:50:010104:570 для эксплуатации указанных объектов, суд учитывает следующие обстоятельства.

Выходом на место исследования на дату проведения осмотра экспертами определено, что часть исследуемых объектов не использовалась. Так, на странице 21 экспертного исследования указано: «часть ... сооружений исследовать не представлялось возможным, т.к. данные сооружения были частично скрыты под слоем грунта (железнодорожные пути)...», на странице 9 также констатировано, что по данным причинам «определить протяженность и местоположение ж/д путей не представляется возможным».

Экспертом установлено, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:569 (площадью 15 956 кв.м), расположено три здания:

- Здание (нежилое здание) площадью 141.7 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:401 (на странице 18 экспертного исследования указано, что здание «на момент исследования находилось в процессе ремонта», «согласно пояснению представителя ООО «Терминал» ремонтируемые помещения планируется использовать для складирования сырья и готовой продукции»),

- Здание (нежилое здание) площадью 643.3 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:412 (на странице 18-19 экспертного исследования указано, что «на момент исследования... часть помещений находилась в процессе ремонта», «согласно пояснению представителя ООО «Терминал» ремонтируемые помещения планируется использовать для временного размещения персонала и административно-бытовых помещений»),

- Здание (нежилое здание) площадью 25,3 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:391 (на странице 19 экспертного исследования указано, что «на момент исследования здание использовалось для размещения сотрудников охраны»).

Экспертом также установлено, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 (площадью 117 465 кв.м), расположено пять зданий:

-Здание (нежилое здание) площадью 18,1 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:524 (на странице 13 экспертного исследования указано, что «на момент исследования здание находилось в процессе ремонта», «согласно пояснению представителя ООО «Терминал» здание планируется использовать для размещения хоз. инвентаря»),

-Здание площадью 699.2 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:390 (на странице экспертного исследования указано, что «на момент исследования здание использовалось для хранения топлива, смазочных материалов и автомобильных запчастей»),

- Здание площадью 1951,0 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:400 (на странице экспертного исследования указано, что «на момент исследования... часть помещений находилась в процессе ремонта», «согласно пояснению представителя ООО «Терминал» ремонтируемые помещения планируется использовать для временного размещения персонала и административно-бытовых помещений»,

-Здание (нежилое здание) площадью 18,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:523 (на странице 16 экспертного исследования указано, что «на момент исследования здание использовалось для размещения сотрудников охраны»,

- Здание площадью 423,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:431 (на странице 17 экспертного исследования указано, что «на момент исследования здание использовалось для хранения техники, автомобильных запчастей»).

Таким образом, из экспертного исследования усматривается, что большая часть исследуемых объектов не эксплуатируется, в основу экспертного исследования положены пояснения представителя заявителя о планируемом использовании объектов, что не может отвечать признакам объективности. Однако данные обстоятельства не помешали эксперту прийти к выводу о том, что «на момент исследования вышеуказанные здания, строения, инженерные сооружения связаны общим технологическим процессом и использовались для производства раствора и бетона, транспортировки и складирования продукции», «самостоятельная эксплуатация указанных объектов независимо друг от друга и/или вне единого производственного комплекса не возможна» (страница 23 экспертного исследования).

Действительно, на странице 17 экспертного исследования отражено, что на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010104:570 (площадью 117 465 кв.м) располагается сооружение (бетонорастворосмесительный узел Mekamix60 Compact в г. Энгельсе Саратовской области), кадастровый номер 64:50:010104:591. Однако наличие данного объекта (даже в условиях его функционирования) не свидетельствует о едином производственном комплексе. Иных данных, указывающих на какие-либо процессы, которые могли бы быть оценены как части единого производственного комплекса с одной производственной базой, экспертное исследование не содержит.

Исходя из оценки фактического использования земельного участка с точки зрения организации производственного процесса Общества в целях определения площади, необходимой для ведения заявителем хозяйственной деятельности, экспертное исследование не доказывает наличие производственного единства и технологической связи каких-либо объектов.

Из экспертного исследования обоснованно можно заключить, что Общество фактически не использовало и не могло использовать общие материально-технические ресурсы ввиду их непригодного для этих целей состояния.

Таким образом, фактически выводы экспертного исследования не соответствуют его исследовательской части, из которой не усматривается, что вся площадь испрашиваемых земельных участков достаточна и необходима для обеспечения технологического процесса.

Кроме того, в обоснование соразмерности площади земельных участков, необходимой для эксплуатации объектов в соответствии с указанным общим совокупным эксплуатационным назначением, экспертом ФИО7 на странице 25 экспертного исследования приведены объекты, перечень которых не поименован в ответе на вопрос № 1, в котором перечислены объекты капитального строительства, а так же некапитальные объекты и сооружения, фактически расположенные в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010104:569, 64:50:010104:570. Так, экспертом необоснованно включены следующие объекты:

-открытый склад инертных материалов (песок), площадью 21 690 кв.м;

-открытый склад временного хранения строительных отходов площадью 11 380 кв.м;

-открытый склад хранения щебня площадью 2200 кв.м;

- площадка хранения грейферов для портальных кранов площадью 680 кв.м;

-площадка для хранения и ремонта тяжелой строительной техники площадью 1300 кв.м;

-открытый склад хранения готовой ж/бетонной продукции площадью 1100 кв.м.

Суд  критически относится к обоснованию рассматриваемого вывода эксперта о соразмерности площади испрашиваемых земельных участков, необходимой для эксплуатации в том числе данных перечисленных объектов, общая площадь которых составляет 38 350 кв.м, поскольку их наличие ничем не подтверждено. Таким образом, даже если исходить из правомерности учета площади иных объектов в определении соразмерности, приведенной экспертом на странице 24-26 экспертного исследования, коэффициент застройки исследуемых земельных участков необходимо исчислять из соотношения следующих площадей:

133 430 кв.м (15 965 кв.м + 117 465 кв.м ) - площадь испрашиваемых земельных участков;

40 229 кв.м - общая площадь строений и сооружений (78 579 кв.м — 38 350 кв.м).

Вместе с этим суд обращает внимание на то, что данный вывод также обоснован экспертом с учетом перспективного плана эксплуатации объектов. Как указано на странице 26 экспертного исследования, «для обеспечения работы исследуемых объектов необходимо организовать проезды и разворотные площадки для большегрузного транспорта». В связи с этим суд находит вывод эксперта в данной части некорректным в том числе по той причине, что основной целью проведения экспертизы явилось определение площади земельных участков, необходимой исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, находящегося в собственности заявителя.

Таким образом, суд критически относится к заключению эксперта №982/983/5-3 от 21.07.2023, составленному по итогам проведения судебной экспертизы. Экспертное заключение содержит противоречивые выводы, исследовательская часть не позволяет понять, каким образом эксперт пришел к изложенным в ответах выводам.

При этом, суд отмечает, что экспертное исследование, проведенное в рамках судебного процесса, не может рассматриваться в качестве предопределяющего для итогового судебного акта, выводы, изложенные в экспертном заключении трактуются судом с учетом их правового значения, закрепленного положениями АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, фактическими обстоятельствами, а также их совокупной правовой оценки.

ООО «Терминал» заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Проведение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В рассмотренном случае суд не усматривает предусмотренных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для проведения дополнительной экспертизы, в связи с чем отказывает в удовлетворении ходатайств удовлетворении заявлений ООО «Терминал» и Администрацией Энгельсского муниципального района Саратовской области о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

Как следует из материалов дела, 13.07.2022 ООО «Терминал» обратилось в Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 15 956 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город 

<

...> з/у 24а, с кадастровым номером 64:50:010104:569 для цели использования: «под производственные и административные здания и сооружения, предпортовую площадку».

Как следует из поданного заявления, ООО «Терминал» принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, 

<

...>:

-             здание (нежилое здание), площадь 141,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:401;     4

-             здание (нежилое здание), площадь 643,3 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:412;

-здание (нежилое здание), площадь 25,3 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:391;

-        сооружение (предпортовая площадка), площадь 1997 кв.м, кадастровый номер 64:50:010104:411;

-               сооружение - башня Рожновского (нежилое), кадастровый номер 64:50:010104:393.

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в Росреестре 09.08.2013.

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010104:569, площадью 15 956 кв.м, сформированном и поставленном на кадастровый учет 17.04.2019.

Спорный земельный участок предоставлен Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района заявителю в аренду в соответствии с договором аренды земельного участка от 26.06.2019 № 12977/1 в целях: «под производственные и административные здания и сооружения, предпортовую площадку». Фактически договор аренды земельного участка заключался в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. в отношении земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений.

Право аренды в соответствии с указанным договором зарегистрировано в Росреестре 29.07.2019.

Согласно заявлению о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 15 956 кв.м, основанием предоставления земельного участка без проведения торгов послужил: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственнику таких зданий и сооружений.

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 25.07.2022 № 811-р ООО «Терминал» отказано в предоставлении в собственность без проведения торгов испрашиваемого земельного участка.

Учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным решения или действия государственного органа является одновременное несоответствие этого решения или действия закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам № 811-р от 25.07.2022 ООО «Терминал» отказано в предоставлении в собственность за плату земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 15956 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:010104:569, разрешенным использованием «под производственные и административные здания и сооружения; под сооружение - предпортовая площадка», местоположением: 

<

...> з/у 24а по основанию, предусмотренному подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации: - с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39.17 ЗК РФ, для приобретения земельного участка без проведения торгов заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в котором указывается, среди прочего, основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований.

В соответствии со статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе:

1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основные принципы земельного законодательства, среди которых: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 7 ЗК РФ, земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Одновременно с этим нормы статьи 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в аренду или собственность имеют лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на аренду, на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что  исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность или в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, ему надлежит подтвердить размер земельного участка (его части), необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. При этом, данные документы должны быть представлены с заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на их принятие и оценку.

Необходимые документы, обосновывающие и подтверждающие соразмерность всего земельного участка - 15 956 кв.м объектам недвижимости (как размер, необходимый для использования объектов недвижимости: нежилого здания площадью 141,7 кв.м, нежилого здания площадью 643,3 кв.м, нежилого здания площадью 25,3 кв.м, башни Рожновского площадью 1 кв.м и их эксплуатации) в орган местного самоуправления не представлены.

В пределах испрашиваемого земельного участка расположено сооружение электроэнергетики «Электросетевой комплекс Фидер-7», включающий в себя трансформаторные подстанции № 65, 248, 73, 28 с кабельными линиями КЛЭП-6-0,4 кВ и воздушными линиями ВЛЭП-6-0,4 кВ» с кадастровым номером 64:50:000000:82384, принадлежащее Акционерному обществу коммунальных электрических сетей Саратовской области «Облкоммунэнерго».

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Пленум « 25) недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Объекты, расположенные в границах спорного земельного участка зарегистрированы в ЕГРН как отдельные объекты.

Доказательств государственной регистрации права заявителя на единый недвижимый комплекс, что позволяло бы оценивать соразмерность испрашиваемого земельного участка применительно к совокупности принадлежащих заявителю объектов недвижимости, не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявителем документально не обоснована необходимость приобретения испрашиваемого земельного участка площадью 15 956 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010104:569.

Кроме того, ООО «Терминал» принадлежат объекты недвижимого имущества:

1.                   здание (Нежилое здание), площадь 18,1 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:524;

2.                   здание, площадь 699,2 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:390;

3.                   здание, площадь 1951,0 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:400;

4.                   сооружение (сооружение — внутрипортовая железная дорога), протяженность 600,5 м., кадастровый номер 64:50:010104:407;

5.       сооружение (сооружение силосного склада емкостью 12000 тонн), протяженностью 12 000 м, кадастровый номер 64:50:010104:429;

6.          сооружение (сооружение — железнодорожный путь), протяженность 418,2 м, кадастровый номер 64:50:010104:386;

7.    сооружение, протяженность 432 м, кадастровый номер 64:50:010104:421;

8.    здание (нежилое здание), площадью 18,7 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:523;

9.    сооружение (сооружение — железнодорожный путь к причалу), протяженность 560 м,кадастровый номер 64:50:010104:384;

10.               сооружение (сооружение — железнодорожный путь), протяженность 581,8 м, кадастровый номер 64:50:010104:376;

11.               сооружение (сооружение — внутрипортовая железная дорога), протяженность 753 м,кадастровый номер 64:50:010104:375;

12.               здание площадью 423,7 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:431;

13.               сооружение, протяженность 346,5м, кадастровый номер 64:50:010104:408;

14.               сооружение (подкрановые пути), площадь застройки 432 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:311;

15.               сооружение (бетонорастворосмесительный узел Mekamix60 Compact в г. Энгельсе Саратовской области), кадастровый номер 64:50:010104:591.

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010104:570, сформированном 03.07.2019.

Указанный земельный участок предоставлен Комитетом по земельным ресурсам администрации ЭМР заявителю в аренду в соответствии с договором аренды земельного участка от 23.07.2019 № 12995/1 для размещения вышеуказанных объектов недвижимого имущества.

Право аренды в соответствии с указанным договором зарегистрировано 30.07.2019.

Также ООО «Терминал» принадлежат следующие сооружения:

1.  техническое перевооружение системы водоснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 396 м., кадастровым номером 64:50:000000:82815;

2.  техническое перевооружение системы электроснабжения объектов ООО «Терминал», в г. Энгельсе, п. Лесной, протяженностью 3 270 м., кадастровый номер 64:50:010104:826.

Данные сооружения расположены, в том числе и на территории испрашиваемого земельного участка.

15.08.2022 ООО «Терминал» обратилось в адрес Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района с заявление о приобретении земельного участка 64:50:010104:570 в собственность, к которому были приложены все необходимые документы, в том числе, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 26.08.2022 № 964-р отказано ООО «Терминал» в предоставлении в собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 117 465 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:010104:570, разрешенным использованием: «под производственные и административные здания и сооружения», местоположение: 

<

...> з/у 276 по основаниям, предусмотренным подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов), а также подпунктом 19 статьи 39.16 ЗК РФ: предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации).

Как следует из текста оспариваемого Обществом отказа администрации, оформленного распоряжением от 14.08.20206 № 791-р, в рассматриваемом случае основаниями для принятия уполномоченным органом такого решения послужили следующие обстоятельства:

- с заявлением обратилось лиц, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов),

-  предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ).

Давая оценку оспариваемому отказу по указанным основаниям, суд отмечает следующее.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, право собственности Общества зарегистрировано на каждый из указанных объектов недвижимости в отдельности, безотносительно к принадлежности к какому-либо одному единому имущественному комплексу.

Так, предоставление земельного участка обществу в собственность, как собственнику объекта недвижимости, помимо приведенных выше норм ЗК РФ и Перечня, должно было осуществляться также в соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, согласно которым при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав не на весь земельный участок, на котором находится приобретенный объект недвижимости, а на часть такого земельного участка, которая необходима для использования объекта недвижимости.

Предоставление земельного участка собственнику объекта недвижимости могло осуществляться в соответствии с площадью, фактически используемой именно для эксплуатации строения (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10).

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. 

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела доказательств не следует, что в рассматриваемом случае, обращаясь в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, ООО «Терминал» были учтены приведенные выше требования статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, общая площадь принадлежащих Обществу и находящихся на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости составляет 19 967 кв.м/м.

Площадь испрашиваемого для эксплуатации данных объектов недвижимости земельного участка составляет 117 465 кв. м., что явно носит чрезмерный характер.

В данном случае суд принимает во внимание, что необходимые документы, обосновывающие и подтверждающие соразмерность всего земельного участка – 117 465   кв.м. объектам недвижимости (общей пл. 19 967 кв.м./м.) в орган местного самоуправления не представлены. 

При этом, сам факт предоставление в аренду земельного участка не является безусловным основанием для предоставления Обществу в собственность данного земельного участка в заявленном им размере.  

В данном случае обществом не представлены в орган местного самоуправления документы, подтверждающие соразмерность испрашиваемой площади земельного участка площади, занимаемой объектами недвижимости.

В рассматриваемом случае судом также учтено, что данные объекты не являются единым производственным комплексом, а зарегистрированы как самостоятельные нежилые объекты. 

Указанные выводы суда согласуются с позицией Арбитражного суда Поволжского округа, изложенной в постановлениях от 27.05.2021 по делу № А57-15296/2020, от 09.06.2021 по делу № А57-15297/2020, в которых рассмотрены аналогичные заявления ООО «Терминал» по тем же земельным участкам. 

Таким образом, ни в орган местного самоуправления, ни в суд не представлены документы, обосновывающие необходимость предоставления в собственность земельного участка площадью 117 465 кв.м. 

В связи с этим, требования заявителя о том, что земельный участок необходим для эксплуатации имеющихся объектов недвижимости является недоказанным.

Из представленных в суд фотоматериалов не следует, что заявителем эксплуатируются объекты недвижимости на земельном участке.

При этом площадь земельного участка, испрашиваемого Обществом, превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости.

Кроме того, как уже было отмечено выше, рассматриваемые объекты не зарегистрированы как единый производственный комплекс, а сам факт занятия в указанном месте производственной деятельностью априори не влияет на определение необходимого размера площади земельного участка для ее осуществления, так как  определение площади необходимо в данном случае определять для каждого объекта, а не для производственного комплекса.

По мнению суда, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что весь испрашиваемый земельный участок такой значительной площади 117 465 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010104:570 необходим заявителю для эксплуатации принадлежащих ему строений.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В рассматриваемом же случае, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ заявитель ни в орган местного самоуправления, ни в суд не представил доказательств соответствия площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования и эксплуатации недвижимых объектов, принадлежащих ему на праве собственности.

При этом, сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, его фактическое использование, не может являться достаточным основанием для предоставления данного объекта в собственность.

Кроме того, одним из оснований для отказа, указанном в распоряжении № 964-р от 26.08.2022 является «предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным Кодексом Российской Федерации)».

Проведенной ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России судебной экспертизой по настоящему делу было установлено, что минимальное расстояние от земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 до береговой линии составляет 6,35 м.

В то же время, в судебном заседании при ведении аудио протокола судебным экспертом ФИО8 было подтверждено, что расстояние от фактического места расположения береговой линии до земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 составляет более 20 метров.

Таким образом, имеется разночтение по указанному вопросу.

К тому же, в заключении кадастрового инженера ФИО10 (путем проведения геодезической съемки береговой линии в районе испрашиваемого участка) установлено, что минимальное расстояние от береговой линии до границы земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 составляет 24 м.

Таким образом, выявлено противоречие между выводами в судебной экспертизе и пояснениями эксперта, а также заключением кадастрового инженера.

Порядок определения местоположения береговой линии (границы водного объекта), случаи и периодичность ее определения утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2016 № 377 «Об утверждении Правил определения местоположения береговой линии (границы водного объекта), случаев и периодичности ее определения и о внесении изменений в Правила установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов», далее «Постановление № 377».

Требования к описанию местоположения береговой линии (границы водного объекта) утверждены приказом Минэкономразвития России от 23.03.2016 № 164 «Об утверждении требований к описанию местоположения береговой линии (границы водного объекта)», далее - «Приказ № 164».

Согласно пункту 8 Постановления № 377 в результате выполнения работ по определению местоположения береговой линии (границы водного объекта) осуществляется описание ее местоположения с учетом требований, установленных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. При описании местоположения береговой линии (границы водного объекта) подготавливаются перечень координат характерных точек береговой линии (границы водного объекта), картографическая основа с нанесенной береговой линией (границей водного объекта), пояснительная записка (паспорт работ по описанию местоположения береговой линии), содержащая в том числе сведения о заказчике работ, использованных исходных данных и методах выполнения работ.

Описание местоположения береговой линии (границы водного объекта) осуществляется в бумажном и электронном виде (в том числе в виде файлов с использованием схем для формирования документов в формате XML, обеспечивающих считывание и контроль содержащихся в них данных).

Согласно Приказу № 164 в результате выполнения работ по описанию местоположения береговой линии (границы водного объекта) обеспечивается подготовка (а) перечня координат характерных точек береговой линии (границы водного объекта), (б) картографической основы с нанесенной береговой линией (границей водного объекта) и (в) пояснительной записки.

В пояснительной записке должны содержаться сведения о заказчике работ, сведения об исполнителе работ, основания для определения местоположения береговой линии (границы водного объекта), сведения о водном объекте, указание метода и погрешности определения координат характерных точек береговой линии (границы водного объекта), иная информация (при необходимости).

Согласно части 18 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации установление на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, в том числе посредством специальных информационных знаков, осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.01.2009 № 17 "Об утверждении правил установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов" определен порядок установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, в том числе посредством размещения специальных информационных знаков. За пределами территорий городов и других населенных пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от соответствующей береговой линии, а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы - от линии максимального прилива. При наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной (часть 3 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации).

На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков (пункт 2 статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации). Земли, расположенные за береговой линией и не занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах, могут относиться к землям любой иной категории, кроме земель водного фонда.

В силу пункта 14 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации при наличии на территориях населенных пунктов набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами набережных. Ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.

В соответствии с частью 6 статьи 6 ВК РФ, береговая полоса - это полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования, которая предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров.

Согласно пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ, земельные участки общего пользования не подлежат приватизации.

Проведенной ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России судебной экспертизой по настоящему делу было установлено, что минимальное расстояние от земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 до береговой линии составляет 6,35 м. Не доверять данном выводу эксперта в данной части оснований не имеется.

В этой связи суд считает, что факт расположения земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 в границах береговой полосы установлен, таким образом его предоставление в собственность будет противоречить нормам земельного законодательства.

На основании изложенного суд отклоняет как неосновательный довод заявителя о наличии у него исключительного права на приобретение в собственность спорного земельного участка на основании норм статьи 39.20 ЗК РФ.

Приведенными выше нормативными положениями подтверждается отсутствие правовых оснований для удовлетворения требования о предоставлении в собственность спорных земельных участков в отсутствие доказательств, подтверждающих его площадь, необходимую для эксплуатации расположенного в границах участка объекта недвижимого имущества, соответствует правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10.

Подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права, и доводы, о том, что статьей 39.16 ЗК РФ не предусмотрено такого основания для отказа, как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимости, как не предусмотрена и необходимость предоставления документа, обосновывающего такое соответствие.

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (статьи 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы статьи 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что у администрации отсутствовали основания для удовлетворения указанных заявлений общества.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявителем документально не обоснована необходимость приобретения испрашиваемых земельных участков с существующей площадью с целью эксплуатации располагающихся на нем объектов недвижимости.

Предоставление в аренду земельных участков на длительный срок не является безусловным основанием для предоставления обществу в собственность данных земельных участков в имеющейся площади, при том, что отдельные объекты недвижимости, принадлежащие обществу и на которые зарегистрировано право собственности, имеют несоизмеримо меньшую площадь чем площадь самого земельного участка.

Заявитель не лишен возможности инициирования процедуры формирования земельных участков непосредственно под объектами недвижимости, ему принадлежащими либо в установленном законом порядке, при наличии на то правовых оснований, оформить права на единый объект недвижимости, отвечающий общему совокупному эксплуатационному назначению принадлежащих обществу объектов - здания и сооружения асфальтобетонного завода, что позволит актуализировать вопрос о возможности приобретения земельного участка, необходимого для функционирования указанного единого объекта недвижимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Из материалов дела следует, что согласно счету № 00ГУ-000211 от 24.07.2023 стоимость проведенной ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России судебной экспертизы составила 122 010,00 руб.

При этом на депозит Арбитражного суда Саратовской области зачислены денежные средства от Комитета финансов Администрации Энгельсского муниципального района, в счет оплаты экспертизы за Комитет по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района  в сумме 122 010,00 руб., платежному поручению от 28.02.2023 № 102, а также от ООО «Терминал» в сумме 142 000,00 руб., по платежному поручению от 27.12.2022 № 826.

При указанных обстоятельствах, с депозита Арбитражного суда Саратовской области подлежат возврату излишне перечисленные в счет оплаты экспертизы денежные средства ООО «Терминал» в сумме 19 990,00 руб., а также Комитету финансов Администрации Энгельсского муниципального района в сумме 122 010,00 руб.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Терминал» требований отказать. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Терминал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с депозита Арбитражного суда Саратовской области 19 990 (девятнадцать тысяч девятьсот девяносто) рублей, излишне перечисленных в счет оплаты экспертизы на основании платежного поручения от 27.12.2022 № 826.

Возвратить Комитету финансов Администрации Энгельсского муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с депозита Арбитражного суда Саратовской области 122 010 (сто двадцать две тысячи десять) рублей, перечисленных в счет оплаты экспертизы за Комитет по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района  на основании платежного поручения от 28.02.2023 № 102

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

 

Судья Арбитражного суда

Саратовской области

 

Д.Р. Мамяшева