АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-15296/2020

28 декабря 2020 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 22 декабря 2020 года

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2020 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев заявление 

Общества с ограниченной ответственностью «Терминал», ИНН 

<

***>,

о признании недействительным распоряжения комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 14.08.2020 № 791-р,

о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 и обязании комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского МР устранить допущенные нарушения прав заявителя 

Заинтересованные лица: 

Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, 

Администрация Энгельсского муниципального района,

при участии: 

от заявителя – ФИО2, представитель по доверенности от 06.12.2019г., ФИО3, доверенность от 14.01.2020 г.,

от Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области – ФИО4, по доверенности от 31.12.2019г.

иные лица не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Терминал» с заявлением о признании недействительным распоряжения комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 14.08.2020 № 791-р о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 и обязании комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского МР устранить допущенные нарушения прав заявителя.

В ходе рассмотрения дела ООО «Терминал» поддержало заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

В порядке ст.163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 22.12.2020 г., 14 час. 20 мин., после которого рассмотрение дела продолжено.

Как следует из материалов дела, ООО «Терминал» на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества:

1) Здание (Нежилое здание), площадь 18,1 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:524,

2) Здание, площадь 699,2 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:390,

3) Здание, площадь 1951,0 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:400,

4) Сооружение (Сооружение — внутрипортовая железная дорога), протяженность 600,5 м., кадастровый номер 64:50:010104:407,

5) Сооружение (Сооружение силосного склада емкостью 12000 тонн), протяженностью 12 000 м, кадастровый номер 64:50:010104:429,

6) Сооружение (Сооружение — железнодорожный путь), протяженность 418,2 м., кадастровый номер 64:50:010104:386,

7) Сооружение, протяженность 432 м., кадастровый номер 64:50:010104:421,

8) Здание    (Нежилое    здание),    площадью    18,7    кв.м.,    кадастровый    номер 64:50:010104:523,

9) Сооружение (Сооружение — железнодорожный путь к причалу), протяженность 560 м., кадастровый номер 64:50:010104:384,

10) Сооружение   (Сооружение  —  железнодорожный   путь),   протяженность   581,8 м., кадастровый номер 64:50:010104:376,

11) Сооружение (Сооружение — внутрипортовая железная дорога), протяженность 753 м., кадастровый номер 64:50:010104:375,

12) Здание площадью 423,7 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:431,

13) Сооружение, протяженность 346,5м, кадастровый номер 64:50:010104:408,

14) Сооружение (Подкрановые пути), площадь застройки 432 кв.м., кадастровый номер 64:50:010104:311,

15) Сооружение (Бетонорастворосмесительный узел Mekamix60 Compact в г. Энгельсе Саратовской области).

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010104:570, находящимся у общества в аренде в соответствии с договором аренды земельного участка от 23.07.2019 года № 12995/1.

17 июля 2020г. ООО «Терминал» обратилось в адрес заинтересованного лица с заявлением об истребовании данного земельного участка общей площадью 117465 кв.м. в собственность.

Распоряжением комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 14.08.2020 № 791-р ООО «Терминал» отказано в предоставлении в собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 117 465 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:010104:570, разрешенным использованием: «под производственные и административные здания и сооружения», местоположение: 

<

...> з/у 276 по основанию, предусмотренному подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов).

Не согласившись с указанным распоряжением, Общество обратилось в суд с заявлением.

В обоснование заявленных требований, Заявитель указывает о соразмерности испрашиваемого земельного участка площади находящихся на нем недвижимых объектов, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, с указанием вопроса: является ли спорный земельный участок необходимым для обслуживания объектов недвижимости, расположенных на нем в соответствии с видом разрешенного использования и с учетом специфики производственного процесса, отвечающим требованиям и нормам действующего законодательства РФ. 

Названное ходатайство не подлежит удовлетворению, поставленный вопрос заявителем носит правовой характер.

Суд также отклонил ходатайства заявителя о привлечении к участию в дело третьего лица руководителя Комитета ФИО5, об отложении рассмотрения дела, как необоснованные.

Суд, рассмотрев заявление ООО «Терминал», пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статьи 13 ГК РФ, статей 198, 200 АПК РФ в их взаимосвязи с разъяснениями пункта 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия арбитражным судом решения о признании недействительным ненормативных правовых актов публичных органов власти, является их несоответствие закону или иному правовому акту и одновременно с этим нарушение указанным актами прав и законных интересов граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ закреплено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 указанного Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 указанного Кодекса.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 указанного Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ.

В соответствии со ст.39.17 ЗК РФ для приобретения земельного участка без проведения торгов заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в котором указывается, среди прочего, основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований.

В соответствии с ч.2 ст.39.17 ЗК РФ к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. 

В соответствии с п. п. 1 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В соответствии со статьей 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе: если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. 

 Из разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.  

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходима для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатаций конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами).

 Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. 

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.  

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность или в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.  

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, ему надлежит подтвердить размер земельного участка (его части), необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. 

При этом, данные документы должны быть представлены с заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на их принятие и оценку.

 Как следует из текста оспариваемого Обществом отказа администрации, оформленного распоряжением от 14.08.20206 № 791-р, в рассматриваемом случае основаниями для принятия уполномоченным органом такого решения послужили следующие обстоятельства:

- площадь испрашиваемого земельного участка в размере 117465 кв. м несоразмерна площади, необходимой для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

Давая оценку оспариваемому отказу по указанным основаниям, суд отмечает следующее.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, право собственности Общества зарегистрировано на каждый из указанных объектов недвижимости в отдельности, безотносительно к принадлежности к какому-либо одному единому имущественному комплексу.

Так, предоставление земельного участка Обществу в собственность, как собственнику объекта недвижимости, помимо приведенных выше норм ЗК РФ и Перечня, должно было осуществляться также в соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, согласно которым при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав не на весь земельный участок, на котором находится приобретенный объект недвижимости, а на часть такого земельного участка, которая необходима для использования объекта недвижимости.

Предоставление земельного участка собственнику объекта недвижимости могло осуществляться в соответствии с площадью, фактически используемой именно для эксплуатации строения (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10).

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела доказательств не следует, что в рассматриваемом случае, обращаясь в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, ООО «Терминал» были учтены приведенные выше требования статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, общая площадь принадлежащих Обществу и находящихся на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости составляет 19 967 кв.м/м.

Площадь испрашиваемого для эксплуатации данных объектов недвижимости земельного участка составляет 117 465 кв. м., что явно носит чрезмерный характер.

В данном случае суд принимает во внимание, что необходимые документы, обосновывающие и подтверждающие соразмерность всего земельного участка – 117 465   кв.м. объектам недвижимости (общей пл. 19 967 кв.м./м.) в орган местного самоуправления не представлены. 

При этом, сам факт предоставление в аренду земельного участка не является безусловным основанием для предоставления Обществу в собственность данного земельного участка в заявленном им размере.  

В данном случае обществом не представлены в орган местного самоуправления документы, подтверждающие соразмерность испрашиваемой площади земельного участка площади, занимаемой объектами недвижимости.

В рассматриваемом случае судом также учтено, что данные объекты не являются единым производственным комплексом, а зарегистрированы как самостоятельные нежилые объекты.  

Таким образом, ни в орган местного самоуправления, ни в суд не представлены документы, обосновывающие необходимость предоставления в собственность земельного участка площадью 117 465 кв.м. 

Таким образом, требования заявителя о том, что земельный участок необходим для эксплуатации имеющихся объектов недвижимости является недоказанным.

 Согласно техническому отчету (заключению кадастрового инженера) ФИО6, представленного заявителем в материалы дела, коэффициэнт плотности застройки земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570 равен 0,169.

При этом площадь земельного участка, испрашиваемого Обществом, в разы превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости.

Кроме того, названный отчет содержит следующие выводы: о наличие единого хозяйственного назначения объектов; о наличии у вещей единого функционального назначения, которое позволяет им образовывать инфраструктуру, предназначенную для производства, связанность единым технологическим процессом, возможность обеспечивать единый технологический процесс, участие указанных объектов в едином неделимом производственном процессе, а также окончательный вывод о том, что вся площадь земельного участка необходима для эксплуатации данных объектов капитального строительства и оборудования.

Однако суд не принимает данный отчет в качестве доказательства правомерности позиции заявителя и критически относится к  нему, так как делая указанные выводы, кадастровый инженер не указывает ничего конкретного: какой технологический процесс имеется ввиду, какой производственный процесс имеется ввиду, какая инфраструктура образована и для какого производства. 

Вместе с тем, как уже было отмечено выше, рассматриваемые объекты не зарегистрированы как единый производственный комплекс, а сам факт занятия в указанном месте производственной деятельностью априори не влияет на определение необходимого размера площади земельного участка для ее осуществления, так как  определение площади необходимо в данном случае определять для каждого объекта, а не для производственного комплекса.

По мнению суда, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что весь испрашиваемый земельный участок такой значительной площади 117 465 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010104:570 необходим заявителю для эксплуатации принадлежащих ему строений.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В рассматриваемом же случае, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ заявитель ни в орган местного самоуправления, ни в суд не представил доказательств соответствия площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования и эксплуатации недвижимых объектов, принадлежащих ему на праве собственности.

При этом, сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, его фактическое использование, не может являться достаточным основанием для предоставления данного объекта в собственность.

В то же время, суд считает необходимым отметить, что Общество не лишено возможности сформировать земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, размер которого подлежит определению в соответствии с действующим законодательством, и обратиться с заявлением о выкупе такого земельного участка.

На основании изложенного суд отклоняет как неосновательный довод заявителя о наличии у него исключительного права на приобретение в собственность спорного земельного участка на основании норм статьи 39.20 ЗК РФ.

Приведенными выше нормативными положениями подтверждается отсутствие правовых оснований для удовлетворения требования о предоставлении в собственность земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих его площадь, необходимую для эксплуатации расположенного в границах участка объекта недвижимого имущества, соответствует правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10.

Подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права, и доводы, о том, что статьей 39.16 ЗК РФ не предусмотрено такого основания для отказа, как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимости, как не предусмотрена и необходимость предоставления документа, обосновывающего такое соответствие.

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (статьи 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы статьи 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что у администрации отсутствовали основания для удовлетворения указанного заявления Общества.

Руководствуясь ст.ст.110, 167, 170, 201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

                                                         Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных ООО «Терминал» требований о признании недействительным распоряжения комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского МР Саратовской области № 791-р от 14.08.2020, о признании незаконным отказа в предоставлении с собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:010104:570, об обязании комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского МР Саратовской области предоставить в собственность земельный участок к кадастровым номером 64:50:010104:570 – отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Полный текст решения будет изготовлен в течение пяти дней с момента оглашения резолютивной части решения и направлен сторонам по делу в порядке ст.177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Т.И. Викленко