АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-7624/2019

г. Оренбург

29 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена       21 сентября 2020 года

В полном объеме решение изготовлено        29 сентября 2020 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи  Калашниковой А.В.,   при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 

дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Наш Дом», г. Бузулук, Оренбургская обл. (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к государственному унитарному предприятию Оренбургской области «Областной имущественный фонд», г. Оренбург (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

с привлечением в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство природных ресурсов, экологии и природных ресурсов Оренбургской области и Министерство строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области. 

о взыскании   1 319 614 руб. 04 коп. (с учетом уточнения)

при участии в судебном заседании: 

от истца: явки нет

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 13.03.2019, на 3 года

от третьих лиц: явки нет

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Наш дом» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением о взыскании с государственного унитарного предприятия Оренбургской области «Областной имущественный фонд» задолженности за оказание жилищных и коммунальных услуг за период с 18.03.2016 по 31.03.2019 в размере 1 416 202 руб. 97 коп., а также пени, с начислением до полной оплаты суммы основного долга.

Истец неоднократно уточнял исковые требования.

18.09.2020 от истца в материалы дела поступило письменное ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит:

 1.) В случае действия по состоянию на 21.09.2020 г. (дату рассмотрения дела) ключевой ставки в размере 4,25%:

Взыскать с Государственного унитарного предприятия Оренбургской области «Областной имущественный фонд» денежные средства в размере 1 319 614 руб. 04 коп., из которых задолженность за оказание жилищных и коммунальных услуг за период с 01.02.2017 г. по 31.08.2019 г. в сумме 1 260 677 руб. 37 коп. из них:

•по квартирам №№ 41, 92, 106, 107, 108, 137, 140, 159 многоквартирного дома № 137-А по ул.Московской г.Бузулука 363 434,48 руб. 48 коп., в том числе:

- за коммунальные услуги 72 309 руб. 67 коп.;

- за жилищные услуги 291 124 руб. 81 коп.

•по квартирам №№ 4, 5, 8, 9, 17, 21, 28, 32, 36, 37, 44, 60, 61, 65, 68, 69 многоквартирного дома № 145а по ул.Московской г.Бузулука 897 242,89 руб. 89 коп., в том числе:

- за коммунальные услуги 236 335 руб. 97 коп.;

- за жилищные услуги 660 906 руб. 92 коп.

2.Пени в сумме 58 936 руб. 67 коп.  рассчитанные включительно по 05.04.2020 г. на всю сумму долга, сложившегося по состоянию на 31.08.2019 г., а также оплаченную истцом государственную пошлину.

2.) В случае действия по состоянию на 21.09.2020 г. (дату рассмотрения дела) ключевой ставки в размере 4,00%:

Взыскать с Государственного унитарного предприятия Оренбургской области «Областной имущественный фонд» денежные средства в размене 1 316 147 руб. 17 коп., составляющие:

1. задолженность за оказание жилищных и коммунальных услуг за период с 01.02.2017 г. по 31.08.2019 г. в сумме 1 260 677 руб. 37 коп., из них:

•по квартирам №№ 41, 92, 106, 107, 108, 137, 140, 159 многоквартирного дома № 137-А по ул.Московской г.Бузулука             363 434 48 коп., в том числе:

- за коммунальные услуги 72 309 руб. 67 коп.;

- за жилищные услуги 291 124 руб. 81 коп.

•по квартирам №№ 4, 5, 8, 9, 17, 21, 28, 32, 36, 37, 44, 60, 61, 65, 68, 69 многоквартирного дома № 145а по ул.Московской г.Бузулука 897242  руб. 89 коп., в том числе:

- за коммунальные услуги 236 335  руб. 97 коп.;

- за жилищные услуги 660 906 руб. 92 коп.

2. Пени в сумме 55 469 руб. 80 коп., рассчитанные включительно по 05.04.2020 г. на всю сумму долга, сложившегося по состоянию на 31.08.2019 г., а также оплаченную истцом государственную пошлину.

Часть 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет истцу право при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Учитывая, что ходатайство истца соответствует требованиям указанной процессуальной нормы, суд  принимает уточнение исковых требований, требования рассматриваются с учетом принятого в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 10.09.2019 по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены: Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области и Министерство строительства, жилищно – коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, просил в удовлетворении исковых требований отказать.  

В письменном отзыве  ответчик   пояснил, что спор возник по заселенным квартирам, наниматели которых не вносят плату за жилищные и коммунальные услуги либо вносят не в полном объеме и несвоевременно. Указывает, что  в спорный период по незаселенным квартирам все платежи были внесены ГУП ОО «ОИФ» в полном объеме, в подтверждение чего ссылается на подписанные между истцом и ответчиком акты сверок.

В отзыве подробно отражены сведения о периоде и лицах, которым жилые помещения по адресу 

<

...> были переданы на условиях договора коммерческого найма государственного имущества.  Полагает, что Жилищным кодексом РФ и указанными договорами установлена обязанность самостоятельной оплаты нанимателем содержания жилья и коммунальных услуг.

Мнение истца, основанное на толковании условий договоров управления многоквартирным  домом от 24.06.2016 и от 23.06.2016 об альтернативной обязанности собственника и (или) потребителя вносить плату за жилищные и коммунальные услуги (п. 5.2 Договора) считает ошибочным. Поясняя, что  данный пункт предполагал обязанность ГУП ОО «ОИФ» вносить плату только в случае отсутствия нанимателя.    

Кроме того, считает  необоснованными доводы истца об обязанности ответчика вносить плату за содержание и текущий ремонт со ссылкой на отсутствие утвержденного тарифа органом местного самоуправления.    

   В иске просит отказать в полном объеме  

Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в письменном отзыве на исковое заявление № 12-23/20294 от 18.11.2019  просило в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку спорные жилые помещения в  соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 27.11.2014 № 910-п «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Оренбургской области» переданы гражданам на условиях договоров коммерческого найма, соответственно периоды использования указанных квартир нанимателями, по мнению министерства, подлежат оплате самостоятельно (т. 5). 

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

В собственности Оренбургской области и хозяйственном ведении государственного унитарного предприятия Оренбургской области «Областной имущественный фонд» (ответчик) находятся квартиры № № 32, 41, 56, 92, 106, 107, 108, 137, 140, 149, 159 по улице Московской № 137 А г. Бузулука и квартиры № № 4, 5, 8, 9, 17, 21, 28, 32, 36, 37, 44, 60, 61, 65, 68, 69, 72 по улице Московской № 145 А г. Бузулука   Оренбургской области.

ООО УК «Наш Дом» (истец) является управляющей организацией многоквартирных домом, распложенных по адресу: 

<

...> и № 145 А, что подтверждается протоколами общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме от 02.12.2014 и 03.12.2014 (т. 1 л.д. 22-25, 29-32).

Протоколами общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу № 137А по улице Московская, г. Бузулука от 02.12.2014 и протоколом № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу № 145 А по улице Московская г. Бузулук  от 03.12.2014 принято решение о заключении договора управления с управляющей организацией ООО УК «Наш Дом».

23.06.2016 между ООО УК «Наш Дом» и Государственным унитарным предприятием Оренбургской области «Областной имущественный фонд» заключен договор на управление многоквартирным домом № 28/ГУПОИФ/137А, согласно которому Управляющая организация по заданию собственника в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Многоквартирный дом расположен по адресу: 

<

...> (пункт 2.1. договора) (т. 1 л.д. 48-53).

В соответствии с условиями договора собственник обязуется соблюдать правила пользования жилым помещением в соответствии с п. 3.2. договора.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что собственник и (или) потребитель (пользователь) до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым, вносит плату за коммунальные услуги, перечисленные в п. 3.1.1 договора, которую Управляющая организация в последующем перечисляет на счет ресурсоснабжающим организациям в соответствии с заключенными договорами и правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Договор вступает в силу с момента подписания, распространяет свое действие на отношения сторон с 18.03.2016 и действует по 31.12.2016. При отсутствии заявления одной из сторон  о прекращении или изменении договора управления многоквартирным домом, по окончании срока его действия такой договор считается каждый раз продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (пункт 7.1. договора).

Дополнительным соглашением № 1 к договору управления многоквартирным домом от 23.06.2016 (т. 1 л.д. 54) стороны изменили размер платы за содержание жилого помещения для многоквартирного дома по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 54).

24.06.2016 стороны заключили аналогичный договор управления многоквартирным домом № 28/УПОИФ/145А  в отношении многоквартирного дома расположенного по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 42-46).

Дополнительным соглашением от 28.02.2017 стороны изменили размер платы за содержание жилого помещения для многоквартирного дома по адресу: оренбургская область, 

<

...> (т. 1 л.д. 47).

Также судом установлено, что в спорный период размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда  в порядке части 3 статьи 156 ЖК РФ органом местного самоуправления  для спорных домов не утверждена.

Истец указывает, что задолженность ответчика за коммунальные услуги  и  содержание  спорных многоквартирных домов составила:           1 260 677 руб. 37 коп. из них: по квартирам №№ 41, 92, 106, 107, 108, 137, 140, 159 многоквартирного дома № 137-А по ул. Московской г. Бузулука 363 434,48 руб. 48 коп., в том числе: за коммунальные услуги 72 309 руб. 67 коп., за жилищные услуги 291 124 руб. 81 коп.; по квартирам №№ 4, 5, 8, 9, 17, 21, 28, 32, 36, 37, 44, 60, 61, 65, 68, 69 многоквартирного дома № 145а по ул. Московской г. Бузулука 897 242,89 руб. 89 коп., в том числе: за коммунальные услуги 236 335 руб. 97 коп., за жилищные услуги 660 906 руб. 92 коп.

Истец считает, что в нарушение действующего законодательства ответчик, будучи полномочным лицом от имени собственника жилых  помещений  указанных в договорах управления многоквартирными домами, свои обязательства по оплате услуг надлежащим образом не исполнил.

В судебном заседании истец пояснил, что считает лицом, обязанным по внесению всех платежей ГУП ОО «ОИФ», не производит разделения платежей, поступающих от физических лиц и ГУПа, учитывает все платежи в хронологическом порядке.

В связи с чем, истец направил в адрес ответчика претензию         № 3547 от 29.12.2018 с требованием оплатить задолженность,  и повторную претензию  № 1341 от 29.04.2019.

В письменном ответе на претензию № 02-12/18-749 от 24.12.2018 ГУП Оренбургской области «Областной имущественный фонд» сообщило истцу, что указанные жилые помещения, находящиеся в собственности субъекта РФ и закрепленные за ГУП «ОИФ» на праве хозяйственного ведения в установленном законом порядке (Закон Оренбургской области от 13.07.2007 № 1347/285-|IV-ОЗ «О предоставлении гражданам, проживающим на территории Оренбургской области, жилых помещений жилищного фонда Оренбургской области», постановление Правительства Оренбургской области от 27.11.2014 № 910 – «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Оренбургской области») по решению межведомственной комиссии предоставлены в наем физическим лицам.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

       Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 1 статьи 153 Жилищного кодекса). 

В силу ч 2. ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

  Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

 

3) плату за коммунальные услуги.

 Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 Жилищного кодекса). 

Согласно части 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам  найма жилых  помещений государственного или муниципального жилищного фонда   устанавливаются органами местного самоуправления.  

В соответствии с частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматели жилых помещений  по договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 этой статьи. 

Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. 

Ограничение платы за содержание жилого помещения для нанимателей обусловлено в частности тем, что они не участвуют в общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома, к компетенции которого отнесено определение размера этой платы (часть 7 статьи 156, статьи 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации), и не могут влиять на ее размер. 

В силу приведенного правового регулирования, с момента заключения договора найма жилых помещений  по договору найма жилых помещений государственного   жилищного фонда   на нанимателей возложена обязанность по внесению платы за  жилищные и коммунальные услуги. Получателем данной платы является управляющая компания.

Указанная норма является императивной.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 27.11.2014 № 910 – «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Оренбургской области» утвержден порядок предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Оренбургской области, методика расчета размера платы за пользование (наем) жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Оренбургской области. 

Судом исследована типовая форма договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Оренбургской области, утвержденная постановлением Правительства Оренбургской области от 27.11.2014 № 910 – «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Оренбургской области», согласно которой наймодатель передает нанимателю за плату во владение и пользование для проживания нанимателя и граждан, указанных в п.п. 1,2 договора, жилое помещение, находящееся в государственной собственности Оренбургской области (пункт 1.1. договора).

В соответствии с п. 2.2.9. договора наниматель обязан своевременно самостоятельно вносить плату за содержание жилого помещения, предусмотренную пунктом 2 части 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также коммунальные услуги в порядке, установленном жилищным законодательством.

Пунктом 5.4. договора предусмотрено, что размер платы за содержание жилого помещения, коммунальные услуги определяется в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Плата за содержание жилого помещения, коммунальные услуги вносятся нанимателем самостоятельно в порядке, установленном жилищным законодательством.

Обязанность нанимателя по внесению платы за пользование (наем) жилым помещением, содержание жилого помещения, коммунальные услуги возникает с момента заключения договора (пункт 5.5. договора). 

Таким образом, доводы истца о возложении на ответчика обязанности по внесению спорной  платы основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Истец, возражая против доводов ответчика, ссылается на определение коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.08.2019 № 309-ЭС19-357 в котором сказано, что возложение на нанимателя обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения в размере, превышающем установленный органом местного самоуправления, не допускается, соответственно возлагать на них обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения считает незаконным. 

В соответствии с частью 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору   найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 этой статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

В силу приведенного правового регулирования возложение на нанимателей обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения в размере, превышающем установленный органом местного самоуправления размер этой платы, не допускается (пункт 25 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019)», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019).

Поскольку органом местного самоуправления применительно к спорному периоду плата за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам  найма жилых помещений государственного жилищного фонда  не установлена, то в данном случае разница в плате вносимой нанимателем и установленной органом местного самоуправления отсутствует.

Принимая во внимание, что в договорах найма  предусмотрена обязанность нанимателя по внесению платы за жилое помещение, а также учитывая  положения статей 153, 155 ЖК РФ,  удовлетворение исковых требований привело бы к освобождению нанимателей в полном объеме от внесения платы за содержание   жилого помещения и коммунальные услуги, что противоречит нормам действующего законодательства.

Условия договоров управления многоквартирным домом не изменяют данные обязанности, установленные Жилищным кодексом РФ. 

До заселения жилых помещений государственного жилищного фонда в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги нес и несет ответчик, обратного истцом не доказано. Документов, опровергающих расчеты и пояснения ответчика относительно полной оплаты по периодам, в которых квартиры не были заселены, материалы дела не содержат.   

 На основании вышеизложенного суд пришел к выводу, что исковые требования истца удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в размере 26 196 руб. (ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 966 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями 49, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Наш Дом», г. Бузулук, Оренбургская обл. отказать.

Решение может быть обжаловано в  порядке  апелляционного  производства в Восемнадцатый арбитражный  апелляционный  суд в  течение  месяца со  дня  его  принятия (изготовления  в  полном объеме).

Судья                                                                         А.В. Калашникова