ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-28544/2017

город Ростов-на-Дону

29 декабря 2017 года

15АП-19793/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности № 03/2017 от 01.10.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Гранд-Сити»

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 20 октября 2017 года по делу № А32-28544/2017 

по иску администрации г. Краснодара

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Гранд-Сити»

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Тамплиер»

о расторжении договора,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Краснодара (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд-Сити» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды от 21.08.2012 № 4300018686, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:9436 общей площадью 998 кв.м. путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не использует земельный участок по целевому назначению и виду разрешенного использования.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Тамплиер». 

ООО «Гранд-Сити» заявило встречные требования, в которых просило:

- признать незаконным действия администрации по прекращению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:9436 на основании уведомления № 4924/01 от 02.05.2017;

- внести изменения в генеральный план г. Краснодара в отношении спорного земельного участка, изменив территориальную зону земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:9436 с зоны зеленых насаждений общего пользования (РО) на зону – общественно-деловые зоны местного значения (ОД.2);

- обязать администрацию выдать ООО «Гранд-Сити» градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:9436.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2017 встречное исковое заявление возвращено ООО «Гранд-Сити. На ответчика возложена обязанность возвратить истцу по акту приема-передачи спорный земельный участок. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции указал, что между первоначальным и встречным исками отсутствует взаимная связь, встречное требование не направлено к зачету первоначального требования, часть встречных требований неподведомственна арбитражному суду (требование о внесении изменений в градостроительный план). Судом установлено, что ответчик не приступил к фактическому освоению земельного участка, не использовал его в соответствии с целевым назначением более 3 лет, разрешение на строительство на указанном земельном участке уполномоченными органами не выдавалось. Из материалов дела следует, что земельный участок на момент заключения договора и в настоящее время расположен частично на парковой территории, включенной в зону рекреационного назначения. Согласно генеральному плану г. Краснодара, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 55, спорный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры и на территории общего пользования. С учетом изложенного, арбитражный суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 21.08.2012 № 4300018686, применил последствия недействительности сделки в виде обязания ответчика возвратить земельный участок истцу.

Общество с ограниченной ответственностью «Гранд-Сити» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, в иске отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- суд не учел, что администрация до момента направления уведомления о расторжении договора аренды явно выражала волю сохранить силу данной сделки;

- спорный земельный участок в момент выделения условно относился к водоохраной зоне пруда, при этом фактически водный объект в данном районе находится от спорного земельного участка на расстоянии, в разы превышающем ширину водоохраной зоны;

- в настоящее время зона РО на спорном земельном участке отсутствует, как и зона транспортной инфраструктуры;

- графические материалы, представленные администрацией, не соответствуют периоду заключения спорного договора, актуального ПЗЗ на дату заключения договора аренды истец не представил;

- земельный участок выделялся истцу для строительства медицинского центра с предварительным согласованием места размещения объекта, ответчик не мог начать строительство объекта по причине отказа администрации в выдаче градостроительного плана;

- решением городской Думы Краснодара от 16.11.2017 № 43 в отношении отдельных земельных участков приостановлено действие Правил землепользования и застройки в части установленных градостроительными регламентами видов разрешенного использования земельных участков.

Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривалась в отношении указанных лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просила решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика пояснила, что администрация не представила доказательства, достоверно подтверждающие факт нахождения спорного земельного участка на территориях общего пользования.

На вопрос суда о том, готово ли общество ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, направленной на опровержение доводов администрации о том, что на момент заключения договора аренды земельный участок располагался на землях общего пользования, представитель ответчика о такой готовности не заявила.

Представитель пояснила, что общество предпринимало попытки освоить земельный участок и в 2014 году, однако ему было отказано в выдаче градостроительного плана. 

На вопрос суда о том, какими представленными в материалы дела доказательствами подтверждается данное утверждение ответчика, представитель пояснила, что соответствующие документы в рамках настоящего дела суду первой инстанции не предоставлялись.

На вопрос суда о том, по какой причине общество в установленном законом порядке не оспорило отказ в выдаче градостроительного плана на земельный участок. Если оно полагало, что такой отказ являлся неправомерным, и общество реально стремилось к освоению участка, представитель ответчика пояснений дать не смогла.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,25.07.2012 между администрацией (арендодатель) и ООО «Тамплиер» был заключен договор аренды № 4300018686, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:9436 общей площадью 998 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 08.09.2012.

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставлен для строительства медицинского центра.

Договор действует в течение 10 лет с 07.08.2012 по 07.08.2022 (пункт 6.1 договора).

На основании договора от 07.04.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ООО «Гранд-Сити». Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.04.2014.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования г. Краснодар осуществлен осмотр земельного участка, по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка от 26.01.2017 № 89, в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:9436 огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью.

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 30.01.2017 № 29/787 на спорный земельный участок градостроительный план не готовился, разрешение на строительство на указанном земельном участке департаментом не выдавалось.

Истцом в адрес ответчика было направлено предписание от 03.02.2017 № 3665.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания.

Повторным актом осмотра земельного участка от 16.03.2017 № 411 установлено, что земельный участок огорожен, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью.

Истец в адрес ответчика направил уведомление от 02.05.2017 № 4924/01, в котором предложил подписать соглашение о расторжении договора и освободить земельный участок посредством подписания акта приема-передачи.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 3.2.5 договора аренды установлено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Истцом в материалы дела представлено письмо Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 21.09.2017 № 29/10144, в котором указано, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, по состоянию на дату заключения спорного договора земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:9436 отнесен к общественно-деловой зоне местного значения (ОД. 2) и зоне парков (РП). В соответствии с ПЗЗ, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 (в редакции решения от 25.02.2016 № 11 п. 6), спорный земельный участок расположен в общественно-деловой зоне местного значения (ОД. 2) и в зоне зеленых насаждений общего пользования (РО).

Согласно схеме функционального зонирования генерального плана г. Краснодара, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, спорный земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры и на территории общего пользования. К письму в подтверждение упомянутых обстоятельств приложены соответствующие сведения (в том числе графические материалы) информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в отношении спорного земельного участка.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного участка Российской Федерации определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, садами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

Совокупностью норм, содержащихся в пункте 12 статьи 1, пункте 12 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункте 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, обеспечивается сохранение в публичной собственности общедоступных городских парков, лесопарков, скверов, предназначенных для беспрепятственного использования неограниченным кругом лиц (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 № 16662/11).

Пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса предусмотрено, что существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями.

В целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, осуществляется подготовка документации по планировке территории (часть 1 статьи 41 Градостроительного кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок как на момент заключения договора аренды, так и в настоящее время расположен частично на парковой территории, которая включена в зону рекреационного назначения. Эта зона предназначена для организации мест отдыха населения, то есть является территорией, которой пользуется неограниченный круг лиц.

Согласно генеральному плану г. Краснодара, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, спорный земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры и на территории общего пользования.

Исходя из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что указанным законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 № 32-АПГ-17-1).

Генплан, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 №56-АПГ17-7).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок частично сформирован за счет территории общего пользования (согласно правилам землепользования и застройки - зона парков, согласно генеральному плану - зона транспортной инфраструктуры).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование довода о частичном формировании спорного земельного участка за счёт территорий общего пользования администрация представила письмо Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар № 29/10144 от 21.09.2017, сопровождаемое графическим материалом, сведениями о составе земель, содержащимися в ПЗЗ и генеральном плане города на дату предоставления земельного участка. 

Ответчик данные доказательства не опроверг, в том числе в судебном заседании суд апелляционной инстанции предлагал представителю ответчика рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, направленной на выяснение вопроса о том, был ли изначально спорный земельный участок сформирован за счёт земель общего пользования либо нет. Представитель ответчика данное ходатайство не заявило, что в силу положений части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является процессуальным риском общества.

Ввиду того, что ответчиком не доказано иного, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований сомневаться в достоверности сведений, предоставленных ДАиГ администрации МО г. Краснодар.

Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15248/10 от 12.04.2011, согласно которому предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на свободное использование такой территории. Поэтому возможность единоличного использования земельного участка арендатором противоречит правовому режиму территории общего пользования.

Данная правовая позиция о недопустимости предоставления в аренду земель общего пользования последовательно поддерживается арбитражной практикой (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2016 по делу № А32-47982/2014, от 09.08.2016 по делу № А63-12354/2015, от 25.07.2016 по делу № А32-43152/2015).

Договор аренды от 21.08.2012 № 4300018686 заключен в нарушение законодательства Российской Федерации и является недействительным (ничтожным). Поскольку названная сделка не повлекла для общества законных оснований для использования спорного земельного участка, на ответчика обоснованно возложена обязанность возвратить участок по акту приема-передачи администрации.

Суд первой инстанции правомерно квалифицировал спорный договор в качестве ничтожного, как посягающий на публичные интересы.  

Согласно пункту 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

С учётом изложенного, довод апеллянта о том, что суд признав договор ничтожным и в качестве реституции обязал общество возвратить земельный участок, вышел за пределы заявленного иска, подлежит отклонению, как основанный на неправильном понимании норм действующего законодательства.

Иные доводы апелляционной жалобы, с учетом ничтожности спорного договора, не имеют какого-либо правового значения для правильного разрешения спора. 

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 октября 2017 года по делу № А32-28544/2017 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий А.А. Попов

СудьиВ.В. Галов

М.Н. Малыхина