АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-10684/2017

23 ноября 2017 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2017 года, полный текст решения изготовлен 23 ноября 2017 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Изъюровой Т.Ф.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 14 и 16 ноября 2017 года дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом на Карла Маркса» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица: Индивидуальный предприниматель ФИО3, Индивидуальный предприниматель ФИО4

о взыскании задолженности и пени

при участии:

от истца: ФИО5 - по доверенности от 01.06.2017г.

от ответчика: ФИО6 - по доверенности от 25.04.2017г.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, ФИО2) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом на Карла Маркса» (далее – ответчик, Общество) о взыскании долга по внесению арендных платежей (по состоянию на март 2016 года) и начисленной на сумму долга договорной неустойки по договору аренды от 25.02.2014г., заключенному между ФИО2, а также участвующими в деле в качестве третьих лиц предпринимателями ФИО3 (далее - ФИО3) и ФИО4 (далее - ФИО4) на стороне арендодателей и обществом с ограниченной ответственностью "КС Альфа-Строй-Крутая" (прежнее наименование ответчика) на стороне арендатора (далее - договор аренды от 25.02.2014г., Договор).

Сумма исковых требований истцом неоднократно уточнялась и в окончательной редакции Предприниматель просил взыскать с Общества  860049 руб. 18 коп. долга по арендной плате по состоянию на март 2016 года, а также 4665748 руб. 18 коп. пени за период с 26 января 2015 года по 31 октября 2017 года с последующим ее начислением на неоплаченную арендную плату до момента фактического исполнения решения суда.

Ответчик с иском не согласен. Считает, что задолженность Общества перед Предпринимателем составляет 261931,23 руб.; в отношении требований о взыскании неустойки истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения участников процесса, суд установил следующее.

По договору аренды (имущественного найма), арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

По условиям договора аренды от 25.02.2014г. арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду земельные участки с кадастровым номерами 11:05:0106012:75, 11:05:0106012:982, 11:05:0106012:16, 11:05:0106012:126, 11:05:0106012:152, 11:05:0106012:146 (далее - Земельные участки) для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой.

Согласно п.3.1 размер ежемесячной арендной платы за пользование Земельными участками  составляет 2000000 рублей, из которых 618055 руб. 22 коп. перечисляется арендатором на расчетный счет ФИО2

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно с 1 мая 2014 года по 1 марта 2016 года или до ввода многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой в эксплуатацию, не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу (пункт 3.2 Договора).

Ответственность за неисполнение данного условия Договора пунктом 4.2 предусмотрена в виде права арендодателей начислять неустойку в размере 0,1 % от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

Разрешение на ввод объекта - "Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по ул.карла Маркса-Крутая в г.Сыктывкара Республики Коми" (I этап - Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями) в эксплуатацию выдано Администрацией МО ГО "Сыктывкар" 1 сентября 2016 года.

  Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ).

  В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

  Согласно расчетам сторон и представленным в материалы дела документам, на 01.01.2015 г. у ответчика имелась переплата по Договору в сумме 637779,12 рублей.

  За 2015 год арендная плата составила 7416662,64 руб. (из расчета 618055,22 руб. за 12 месяцев). Платежным поручением №449 от 24.08.2015г. ответчиком внесена оплата по договору аренды от 25.02.14. С учетом данной оплаты и имевшейся на начало года переплаты задолженность составила 6678883,52 руб. (7416662,64 руб. - 637779,12 - 100000).

  Кроме того, письмом от 02.02.2017г. истец просил часть задолженности перед ним по договору аренды от 25.02.2014г. в размере 4000000 руб. зачесть в счет оплаты по договору №МП 14 Д/У участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 21.10.2015 и доп.соглашения к нему от 25.12.2016г. за помещения в подземной автостоянке №№14, 16-18.

  Также  Обществом письмом от 1 июня 2017 года заявлено о зачете в порядке ст.410 Гражданского кодекса РФ части задолженности ФИО7 перед Обществом по договору №ПМ 14 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 21 октября 2015г. в сумме 2000000 рублей  в счет оплаты по договору аренды от 25.02.2014г.

  Как следует из представленного договора №ПМ 14 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 21 октября 2015 года, ФИО2 (участник долевого строительства) обязался перечислить 18000000 рублей на расчетный счет Общества (застройщика) в течение 5-ти дней после государственной регистрации настоящего договора.

  Данный договор зарегистрирован 17 ноября 2015 года, в связи с чем 23 ноября 2015 года у истца возникла соответствующая обязанность по оплате 18000000 рублей, часть которой была им погашена состоявшимися зачетами на общую сумму 6000000 рублей.

  Таким образом, по платежам 2015 года задолженность Общества составила 678883 руб. 52 коп.

  За период с января по март 2016 года истцом в уточненном иске предъявлено 1854165,66 руб. из расчета 618055,22 руб. за три месяца аренды.

  Ответчик считает, что за 2016 год арендная плата составила 1256047,71 руб. исходя из расчета по 618055,22 руб. за январь и февраль и 19937,27 руб. за 1 день марта.

  При этом Общество указывает на то, что данный период взыскания был изначально указан истцом как в претензии, так и в исковом заявлении.

  Оценив содержание претензии от 25.05.2017г., суд полагает, что ФИО2 не ограничен период взыскания 1 марта 2016 года - указано о наличии задолженности по внесению арендных платежей в размере 6261931,23 руб. по состоянию на дату выставления претензии.

  Учитывая данное обстоятельство, суд полагает, что требования истца могли быть уточнены в порядке п.1 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) до даты выставления претензии, в связи с чем уточнение периода взыскания до 31 марта 2016 года произведено истцом правомерно.

  Доказательств прекращения Договора 1 марта 2016 года, с учетом условий его пункта 3.2, ответчиком не представлено; основания взыскания долга за весь март 2016 год не оспорены.

  Из имеющихся в деле платежных документов следует, что в 2016 году Обществом производились оплаты на общую сумму 1673000 руб. в счет арендной платы по Договору.

  Таким образом, непогашенная задолженность по состоянию на 31 марта 2016 года составляет 860049,18 руб. (678883,52 + 1854165,66 - 1673000).

  Доказательств оплаты данной суммы долга ответчиком не представлено, в связи с чем требования истца о взыскании долга подлежат удовлетворению.

  Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

  По расчетам истца неустойка за период с 26 января 2015 года по 31 октября 2017 года составляет 4665748,18 руб. исходя из установленной в Договоре ставки 0,1 процента от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

  Ответчик, возражая относительно данных требований, ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, а именно отсутствие в претензии от 25.05.2017г. требования о выплате договорной неустойки.

  В силу части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

  Пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

  В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом представлена претензия от 25.05.2017, содержащая отметку о ее получении ФИО8 (руководитель ответчика). Ответчик получение данной претензии не оспаривает.

  Из содержания претензии следует, что ФИО2 требует оплатить задолженность по договору аренды от 25.02.2014г. в сумме 6261931,23 руб. в течение 10 календарных дней с момента получения претензии. В противном случае заявляет о намерении обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору, неустойки в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки (в силу пункта 4.2 договора), расходов на оплату государственной пошлины, а также расходов на оплату услуг представителя.

  Таким образом, требования о намерении взыскания неустойки, основаниях и порядке ее начисления прямо выражены в данном претензионном письме.  

  Кроме того, как указано в абзаце втором пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7), если кредитором соблюден претензионный порядок в отношении суммы основного долга, считается соблюденным и претензионный порядок процентов, взыскиваемых на основании статьи 395 ГК РФ.

  Аналогичные правила применяются при взыскании неустоек, процентов, предусмотренных статьей 317.1 ГК РФ и т.п. (абзац третий постановления N 7).

  Соблюдение истцом претензионного порядка в отношении требования о взыскании с ответчика задолженности ответчиком не оспаривается, в связи с чем следует признать и соблюденным данный порядок при предъявлении требования о взыскании неустойки.

  Ответчиком указано о наличии ошибок в выполненном истцом расчете неустойки; контррасчет в письменном виде не представлен.

  Проверив расчет истца, суд усматривает, что истцом в расчетах не учтена оплата задолженности в 2015 году на сумму 100000 рублей.

  Кроме того, неверно определена дата частичного погашения долга зачетом встречных обязательств Общества к ФИО2

  Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

  Обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее. Если встречные требования являются однородными, срок их исполнения наступил и одна из сторон сделала заявление о зачете, то обязательства считаются прекращенными в момент наступления срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее и независимо от того, когда было сделано или получено заявление о зачете (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").

  Учитывая, что встречное обязательство ФИО2 по оплате участия в долевом строительстве многоквартирного дома наступило 23 ноября 2015 года, имевшиеся на соответствующую дату обязательства Общества перед ФИО9 следует признать погашенными в указанную дату, а не в дату заявления соответствующих зачетов.

  Кроме того, в силу статьи 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (статья 193 ГК РФ).

  Истцом в расчетах не учтено выпадение срока внесения арендной платы по ряду платежей на нерабочие дни.

  С учетом данных замечаний суд произвел перерасчет суммы неустойки, в связи с чем она по расчету суда составила за период с 27 января 2015 года по 31 октября 2017 года 1716735 руб. 56 коп. 

  В данной сумме требования истца заявлены правомерно и не опровергнуты ответчиком; об уменьшении суммы пени не заявлено.

  Учитывая назначение института неустойки и ее роль для надлежащего исполнения сторонами возникших гражданско-правовых обязательств, в п. 65 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

  С учетом данных разъяснений подлежат удовлетворению и требования истца о начислении неустойки на неоплаченную сумму долга по день фактического исполнения решения.

  Таким образом, требования истца подлежат частичному удовлетворению с возложением на стороны расходов по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дом на Карла Маркса» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 860049 руб. 18 коп. долга, 1716735 руб. 56 коп. пени за период с 28 января 2015 года по 31 октября 2017 года, а далее - по день фактической оплаты долга исходя из расчета 0,1 процента от сумму долга за каждый день просрочки исполнения решения.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дом на Карла Маркса» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 23609 руб.  государственной пошлины.

         Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 27020 руб. государственной пошлины.

         Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                                                                            Т.Ф. Изъюрова