ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-40054/2020

город Ростов-на-Дону

05 августа 2024 года

15АП-16819/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Емельянова Д.В., Мельситовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А.

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 27.09.2023 (до перерыва);

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 27.10.2023 (до перерыва);

от Министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края: представитель ФИО3 по доверенности от 21.02.2024 (до перерыва);

остальные лица, участвующие в деле, представителей не направили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело № А32-40054/2020 по иску товарищества собственников недвижимости «Чистые пруды «Старообрядческая 62» « (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)к некоммерческому акционерному обществу «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)при участии третьих лиц: Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)о признании нежилых помещений принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания, 

 

 

УСТАНОВИЛ:

ТСН «Чистые пруды» Старообрядческая 62» (далее – истец, товарищество) обратилось в арбитражный суд к НАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» (далее – ответчик, общество) с иском, в котором просило признать нежилые помещения площадью 3387,2 кв.м с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:2088, принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>; истребовать нежилые помещения площадью 3387,2 кв.м с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:2088, из владения общества; исключить из ЕГРН сведения о праве собственности общества на указанные нежилые помещения (измененные исковые требования, заявленные в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Решением суда от 24.06.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.10.2022, нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2046, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2088 признаны общей долевой собственностью собственников помещений нежилого здания по адресу: 

<

...>. Истребованы из чужого незаконного владения у общества нежилые помещения с кадастровыми номерами: 23:49:0402041:2046, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2088.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.01.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 по делу N А32-40054/2020 в части признания общей долевой собственностью и истребовании из чужого незаконного владения помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145 отменены, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. В остальной части решение от 24.06.2022 и постановление от 19.10.2022 оставлены без изменения.

При новом рассмотрении спора истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, которое судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому истец просит признать нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 общей долевой собственностью собственников помещений нежилого здания по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Старообрядческая, 62; истребовать из чужого незаконного владения у ответчика нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429; исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ответчика на нежилые помещения площадью 736,6 кв.м с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Старообрядческая, 62).

При новом рассмотрении спора к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края, министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2023 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что заявленные требования непосредственно связаны с лишением  владения собственников спорными помещениями; целью заявления требования является обеспечение доступа собственников помещения здания в принадлежащие им помещения общего пользования, призванные обеспечить безопасность граждан. Заявитель указывает на то, что представленная в материалы дела техническая, проектная документация и акты осмотра свидетельствуют о назначении спорных нежилых помещений – в целях обслуживания всего здания.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением от 04.03.2024 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции необоснованно отказано в принятии уточнения исковых требований.

В суде апелляционной инстанции истцом заявлено об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит:

1. Признать решение НАО «Центр «ОМЕГА» о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2179 в результате которых образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3909 и 23:49:0402041:3910 недействительными.

Аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3909 и 23:49:0402041:3910 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2179.

2. Признать решение НАО «Центр «ОМЕГА» о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2207 в результате которых образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3907 и 23:49:0402041:3908 недействительными.

Аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3907 и 23:49:0402041:3908 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2207.

3. Признать решение НАО «Центр «ОМЕГА» о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2153 в результате которых образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3914 недействительными.

Аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3914 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2153.

4. Признать решение НАО «Центр «ОМЕГА» о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2077 в результате которых образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:3930  недействительными.

Аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:3930 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2077.

5. Признать нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077 принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Старообрядческая дом 62.

6. Истребовать нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077 из чужого незаконного владения НАО «Центр «ОМЕГА».

Уточнения приняты судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2024 в составе суда произведена замена, судья Фахретдинова Т.Р. (в связи с нахождением в отпуске) заменен на судью Мельситову И.Н.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы иска, дал пояснения по существу спора. Как пояснил представитель, в выделенных помещениях находятся узел учета связи, узел учета пожарной безопасности, хозяйственный инвентарь, санитарная комната.

Представитель ответчика против иска возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

В судебном заседании 22.07.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 05.08.2024 до 09 час. 40 мин., после окончания которого, судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, товарищество создано 20.03.2020 на основании решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании по адресу: 

<

...> общей площадью 11 468,50 кв.м с кадастровым номером 23:49:0402041:1862, для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. В обязанности товарищества собственников недвижимости входит представительство интересов собственников, в частности, в отношениях с третьими лицам. Товарищество участвует при рассмотрении дел в судах в качестве законного представителя собственников помещений.

Как указывает товарищество, в 2020 году при создании товарищества собственниками помещений заказаны выписки из ЕГРП о праве собственности на все помещения здания, из которых следовало, что право собственности на спорные помещения зарегистрировано за обществом.

Нежилое здание по адресу: 

<

...> введено в эксплуатацию 31.10.2013 на основании разрешения N RU23-127, выданного департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.

Названное нежилое здание как самостоятельный объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402041:1862 входило в состав гостиничного комплекса «Город-отель «Бархатные сезоны» (г. Сочи, Адлерский район, Имеретинская низменность, квартал «Чистые пруды»); изначально было построено и введено в эксплуатацию как гостиничный комплекс с номерами для временного проживания. В связи с неполной востребованностью номерного фонда, обусловленной объективной перенасыщенностью рынка гостиничных услуг г. Сочи, общество приняло решение о продаже части объектов недвижимого имущества, входящих в состав гостинично-апартаментного комплекса, в соответствии со стратегией развития общества на 2014 - 2016 годы, утвержденной решением совета директоров (протокол от 10.10.2014 N 79).

С учетом изложенного для последующей реализации отдельных помещений нежилого (коммерческого) назначения собственник 11.07.2014 принял решение о реальном разделе нежилого здания на самостоятельные нежилые помещения (апартаменты), помещения коммерческого назначения и иные помещения вспомогательного назначения с постановкой их на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Право собственности на все объекты недвижимости (нежилые помещения) зарегистрировано за обществом 25.07.2014.

В 2017 и 2018 годах общество дважды производило реальный раздел некоторых помещений, часть из которых впоследствии продало третьим лицам.

С марта 2015 года общество производило отчуждение отдельных нежилых помещений (апартаментов) здания физическим и юридическим лицам.

Как указывает товарищество, согласно данным ЕГРН изначально переход права собственности на помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2188, 23:49:0402041:2063, 23:49:0402041:2071, 23:49:0402041:2157, 23:49:0402041:2101, 23:49:0402041:2105, 23:49:0402041:2080, 23:49:0402041:2043, 23:49:0402041:2051, 23:49:0402041:2112 от общества к физическим лицам произошел 26.03.2015.

Товарищество полагает, что право долевой собственности на общее имущество здания (в частности, на спорные помещения) возникло с момента первого перехода права собственности на нежилые помещения в собственность иных лиц, то есть с 26.03.2015.

Таким образом, с указанного момента любое распоряжение и использование спорных помещений было возможно лишь по согласованию всех собственников здания в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

К моменту подачи искового заявления за обществом зарегистрировано право собственности на спорные нежилые помещения общей площадью 3387,2 кв.м. Указанные спорные помещения, по мнению товарищества, являются общей собственностью владельцев нежилых помещений, поскольку имеют вспомогательное назначение, предназначены для обслуживания здания (апартаментного комплекса), не имеют самостоятельного назначения и не могут быть использованы в качестве самостоятельных. Товарищество пояснило, что в части спорных помещений расположены инженерные коммуникации всего нежилого здания (апартаментного комплекса), лифтовое оборудование, разводка труб горячего и холодного водоснабжения, разводка стояков системы отопления, а также разводка канализационных труб и труба ревизии канализационной системы всего здания, приборы давления и учета горячей и холодной воды, запорная арматура, общедомовой узел ввода сети холодного водоснабжения. Кроме того, в спорных помещениях расположена разводка системы электроснабжения всего здания, индивидуальные тепловые пункты, комнаты для размещения оборудования, предназначенного для обеспечения доступа в интернет, организации видеонаблюдения здания и придомовой территории, противопожарной сигнализации и другие инженерные коммуникации. Через часть спорных помещений (коридоры, тамбуры, лестничные клетки) обеспечивается доступ в помещения (апартаменты), принадлежащие собственникам, что свидетельствует об отсутствии у этих помещений иного самостоятельного назначения кроме выполнения обслуживающей функции, обеспечивающей проход к иным изолированным помещениям. Часть спорных помещений, в частности, туалетные комнаты, кладовки, предназначены для удовлетворения санитарных потребностей сотрудников (обслуживающего персонала) управляющей организации, хранения инвентаря, нахождения поста охраны или консьержа, поскольку это было предусмотрено проектом здания.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения товарищества в суд с рассматриваемым иском.

С учетом выводов суда кассационной инстанции предметом исковых требований по настоящему иску являются помещения с кадастровыми номерами: 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429,  23:49:0402041:2145 (далее – спорные помещения).

Согласно позиции истца, помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2153, площадью 305,1 кв.м., является холлом секции № 5 здания, используется для входа в секцию № 5 и прохода к лифту. В данное помещение входят лестничные марши, межэтажные площадки, коридоры на этажах с лифтовыми холлами, технические помещения предназначенные для обслуживания здания: теплоузлы с приборами учета тепловой энергии апартаментов на этажах, комната средств связи («СС» в экспликации строительного проекта), предназначенная для безопасного размещения оборудования связи и интернета, комната уборочного инвентаря («КУИ» в экспликации строительного проекта), предназначенная для хранения инвентаря для уборки общих помещений секции № 5 с оборудованием для  набора и слива воды для обслуживающего персонала.

Помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2077, площадью 298,6 кв.м., является холлом секции № 1, используется для входа в секцию № 1 и прохода к лифту. В данное помещение входят лестничные марши, межэтажные площадки, коридоры на этажах с лифтовыми холлами, технические помещения предназначенные для обслуживания здания: теплоузлы с приборами учета тепловой энергии апартаментов на этажах, комната средств связи («СС» в экспликации строительного проекта), предназначенная для безопасного размещения   оборудования связи и интернета, комната уборочного инвентаря («КУИ» в экспликации строительного проекта), предназначенная для хранения инвентаря для уборки общих помещений секции № 1 с оборудованием для  набора и слива воды для обслуживающего персонала.

Помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2179 площадью 86,4 кв.м. является холлом секции № 2, используется для входа в секцию № 2 и прохода к лифту. В данное помещение также входят технические помещения, предназначенные для обслуживания секции № 2, санузел, комната, предназначенная для хранения инвентаря для уборки общих помещений секции №2 с оборудованием для  набора и слива воды обслуживающего персонала.

В помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:3429 площадью 17,7 кв.м. входит комната персонала с санузлом (других санузлов для охраны в здании не предусмотрено) и комната уборочного инвентаря с оборудованием для обслуживания здания (раковина, поддон для набора воды персоналом).

Помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2207, общей площадью 15,6 кв.м. является серверной с оборудованием систем видеонаблюдения и пожарной сигнализации в секции № 3.

Помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2176, общей площадью 6,6 кв.м. является комнатой средств связи («СС») в секции № 2.

Помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2145, общей площадью 6,6 кв.м. является комнатой средств связи («СС») в секции № 4.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009  N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Истец указывает, что спорные помещения используются для обслуживания здания, согласно их предназначению. В данный момент они используются ответчиком, который оказывает услуги по управлению и техническому обслуживанию общего имущества собственников помещений нежилого здания (т.е. выполняет функции управляющей организации) на основании договоров на комплексное обслуживание здания, на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом № 1 от 05.07.2019  и № 2 от 17.09.2019. Спорные помещения необходимы для содержания здания.

Как пояснил истец, при расторжении договора с ответчиком истец лишается возможности полноценно содержать здание, так как у него не будет доступа в помещения, предназначенные для этого. Отсутствие доступа к помещениям, которые необходимы для обслуживания здания, приводит к серьезным трудностям в управлении домом (зданием), так как крайне затрудняет обслуживание, профилактический осмотр общедомовых коммуникаций. Истец также указывает, что данное обстоятельство позволяют ответчику фактически монополизировать предоставление услуг на обслуживание здания, поскольку другие управляющие компании не смогут полноценно обслуживать здание. Это вынуждает собственников здания принимать условия обслуживания, навязанные ответчиком, что подтверждается переданным в материалы дела уведомлением об изменении размера ежемесячного платежа, которое значительно превышает инфляцию.

Истец указывает, что перед проведением совместного осмотра, который был проведен сторонами по заданию Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - 09.09.2022, ответчиком был произведен незаконный демонтаж и перенос общедомовых инженерных коммуникаций (для функционирования слаботочного оборудования) из спорных помещений в помещения общего холла. Данные помещения являются отдельными изолированными помещениями, специально предназначенными для размещения в них соответствующего инженерного оборудования, в целях исключения доступа к нему третьих лиц.

В спорном помещении с кадастровым номером 23:49:0402041:2077 пом. 117, этаж 1 секция № 1 площадью 6,5 кв.м в январе 2021 года ответчиком был демонтирован распределительный щит слаботочного оборудования связи, инженерное оборудование связи вынесено в помещение холла секции 1 (помещение № 120).

В спорном помещении с кадастровым номером 23:49:0402041:2176 пом. 112, этаж 1 секция № 2, площадью 6,6 м2 был ответчиком демонтирован распределительный щит слаботочного оборудования связи. Всё инженерное оборудование связи вынесено в помещение холла секции 2 (помещение № 116).

В спорном помещении с кадастровым номером 23:49:0402041:2145 пом. 112, этаж 1 секция № 4, площадью 6,6 кв.м ответчиком был демонтирован распределительный щит слаботочного оборудования. Все инженерное оборудование связи вынесено в холл секции 4 (помещение № 116, 117).

В спорном помещении с кадастровым номером 23:49:0402041:2153 этаж 1 секция № 5 пом. 120 площадью 6,40 кв.м ответчиком демонтирован распределительный щит слаботочного оборудования. Все инженерное вынесено в помещение холла секции 5 (помещение № 116).

Перенос распределительных щитов (шкафов) слаботочных систем выполнен без внесения изменений в проектную документацию здания. Перенос инженерных коммуникаций из спорных помещений, являющихся общей совместной собственностью по сути является переустройством помещения (ст. 25 ЖК РФ). Решения о переносе инженерных коммуникаций из спорных помещений собственники нежилого здания по ул. Старообрядческой д. 62 не принимали, перенос инженерных коммуникаций из спорных помещений был принят ответчиком самовольно, после принятия настоящего иска к производству. В холлах здания теперь имеется возможность доступа третьих лиц к данному оборудованию, что создает проблемы для безопасной эксплуатации данного конфиденциального оборудования. Особую опасность представляет собой невозможность эксплуатации систем пожарной сигнализации и пожаротушения, функционирование которых является ключевым фактором для безопасности жильцов здания.

В оборудовании, вынесенном из комнат средств связи, находятся коммуникации пожарной сигнализации. В данное оборудование (коммуникационные шкафы) сводятся кабельные линии с датчиков пожарной сигнализации в каждой из 5 секций здания. От них идет единый кабель к пульту, находящемуся в помещении с кадастровым номером 23:49:0402041:2207, секция № 3, пом. 108, 109. Данное помещение является спорным и на данный момент принадлежит ответчику. Это помещение (согласно проекту - комната СС (средств связи)) предназначено для коммуникативных систем слаботочных линий в каждой секции здания, в том числе пожарной сигнализации.

По проекту здание было оборудовано системами автоматической пожарной сигнализации, пожаротушения, видеонаблюдения. Доступа к данным системам собственники не имели. За время владения помещениями общего пользования, ответчиком эти системы были разукомплектованы и приведены в нерабочее состояние. При этом, истец не имеет возможности получить доступ к указанному оборудованию, так как помещения, предназначенные для коммуникативных систем слаботочных линий, в том числе пожарной сигнализации, находятся в собственности ответчика. Это подтверждается переданной истцом в материалы дела служебной переписки с ответчиком, подтверждающей аварийное состояние пожарной сигнализации здания в связи с ненадлежащим содержанием оборудования пожарной сигнализации, находящейся в спорных помещениях

Истец в дополнительных пояснениях указывает на незаконное взимание платы по договорам обслуживания здания. В договорах установлен размер платы за обслуживание общего имущества, утвержден перечень, состав общего имущества, перечень и периодичность работ по его содержанию.

В частности, при проведении указанного собрания, инициатором (ответчиком) была указана общая площадь здания 10 533,6 кв.м, а общая площадь нежилых помещений (апартаментов), принимающих участие в голосовании 6 951,6 кв.м. т.е. остальные помещения общей площадью 3 582 кв.м., зарегистрированные за ответчиком не принимали участия в голосовании и являлись помещениями общего пользования, в отношении которых осуществлялось управление и содержание, т.е. расценивались ответчиком в качестве общего имущества.

Все спорные помещения не оборудованы отдельными узлами учета электроэнергии. Таким образом, собственники оплачивают обслуживание помещений здания, которые фактически принадлежат на праве собственности обществу.

Возражая против исковых требовнаий, ответчик указал, что в составе спорных помещений имеются комнаты (отдельные помещения), которые предназначены для самостоятельного использования, являются самостоятельным объектом недвижимости, не относящимся к общей долевой собственности. Пояснил, что к части спорных помещений, которые составляют места общего пользования (холлы, коридоры, лестничные клетки) доступ собственников имеется. В части помещений доступ отсутствует. Пояснил, что общество фактически оказывает собственникам услуги по управлению и содержанию общего имущества на основании заключенных договоров. Спорные помещения используются ответчиком, в т.ч. в целях содержания здания.

Ответчик также полагает что требования, установленные в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к составу общего имущества в МКД не применимы к данным правоотношениям, поскольку нежилое здание по ул. Старообрядческая д. 62 не является многоквартирным домом, в связи с чем, согласие собственников на раздел помещений, составляющих места общего пользования, не требуется.

В обоснование своих доводов общество также указывает на то, что экспертное заключение является необоснованным, не подлежащим принятию в качестве доказательства, и считает необходимым проведение повторной экспертизы по делу. Сделанные в исследовательской части экспертного заключения выводы не подтверждены какими-либо расчетами, не приведены конкретные признаки общего имущества отдельных спорных помещений; таблицы измерений с указанием конкретных значений, полученных по результатам осмотра и инструментальных измерений, на выполнение которых указано в экспертном заключении, к этому заключению не приложены.

Собственником нежилых помещений были произведены разделы нежилых помещений, которые производятся на основании соглашения о разделе объекта недвижимости и подготовленного кадастровым инженером технического плана, что возможно в том случае, если выделяемое помещение будет изолировано и обособлено.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64) разъяснено, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьями 249, 289, 290 ГК РФ, а также нормы ЖК РФ.

Как указано в пункте 3 названного Постановления, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав. Указанное исключает взаимосвязь наличия такого права с основаниями приобретения нежилых помещений.

Пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса. Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения помещения – возможности его использования как самостоятельного.

В пункте 2 Постановления N 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В настоящее время правовое регулирование отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, приведено в пункте 2 статьи 141.4, пунктах 1, 2 статьи 287.5 ГК РФ (введены Федеральным законом от 21.12.2021 N 430-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Согласно ст. 143.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

В соответствии со статьей 287.5, собственникам помещений, в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности, предназначенное для обслуживания более одного помещения, имущество в этих здании или сооружении (общее имущество).

Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения, может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения либо из решения собственников помещений.

К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, и обслуживающее более одного помещения. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом (ч. 2 ст. 287.5 ГК РФ)

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса права, предусмотренные статьями 301 – 304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Пунктом 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Таким образом, исходя из положений статей 301 и 305 Гражданского кодекса и изложенных разъяснений постановления № 10/22, подлежит доказыванию факт того, что истец является законным владельцем имущества, а ответчик, не являясь его собственником, незаконно владеет им.

Как было указано в суде апелляционной инстанции истец уточнил заявленные требования и просит признать решения общества о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2179, в результате которого образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3909 и 23:49:0402041:3910, о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2207, в результате которого образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3907 и 23:49:0402041:3908, о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2153, в результате которого образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3914, о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2077, в результате которого образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:3930 недействительными, аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3909 и 23:49:0402041:3910 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2179, аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3907 и 23:49:0402041:3908 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2207, аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3914 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2153, аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:3930 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2077, признать нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077 принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений здания, истребовать нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077  из чужого незаконного владения общества, обязать общество передать нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077 истцу в состоянии предусмотренном проектным назначением.

Как указывает истец, при подготовке к проведению общего собрания собственников в январе 2021 года, истцом были получены новые сведения из ЕГРН относительно собственников помещений, из которых следовало, что помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2207 из числа спорных помещений выбыли из владения ответчика с образованием новых кадастровых номеров. В январе 2022 года были получены новые сведения из Единого государственного реестра недвижимости относительно собственников помещений нежилого здания по состоянию на 19.01.2022 года, из которых следует, что еще два спорных помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077 общей площадью 603,7 кв.м были сняты с кадастрового учета и разделены ответчиком на самостоятельные помещения, что следует из выписки от 19.01.2022 г.

Из помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2179 сформированы два помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3909 и 23:49:0402041:3910 (дата присвоения кадастрового номера 14.01.2021). Из помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2207 сформированы два помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3907 и 23:49:0402041:3908 (дата присвоения кадастрового номера 13.01.2021). Из помещения с кадастровым номером  23:49:0402041:2153 сформированы три помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3914 (дата присвоения кадастрового номера 29.01.2021). Из помещения кадастровым номером 23:49:0402041:2077 сформированы три помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3930, 23:49:0402041:3929 (дата присвоения кадастрового номера: 02.03.2021).

Истец считает раздел данных помещений незаконным по следующим основаниям. Согласно результатам проведенной экспертизы, актам осмотра общих помещений, проектным решениям, принятым при строительстве здания (экспликации помещений и соответствующим этим помещениям выпискам из ЕГРН), спорные помещения имеют следующее предназначение:

Помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2179 – 86,4 кв.м, холл секции №2 на первом этаже, с техническими помещениями;

Помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2077 – 298,6 кв.м, холл секции №1 на первом этаже с лестничными маршами, с коридорами на этажах, техническими помещениями.

Помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2153 – 305,1 кв.м, холл секции №5 на первом этаже  с лестничными маршами, с  коридорами на этажах,  техническими помещениями.

Помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2207 – 15,6 кв.м, технические помещения (серверная с оборудованием пожарной сигнализации и видеонаблюдения здания), предназначенные для обслуживания здания.

Помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2176 – 6,6 кв.м, помещение средств связи.

Помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:3429 – 17,7 кв.м, комната персонала (охраны) с санузлом, в данном помещении находится общедомовой электрощит и нет узла учета электроэнергии (Приложение 1), комната уборочного инвентаря с оборудованием для обслуживания здания.

Помещение с кадастровым номером 23:49:0402041:2145 - 6,6 кв.м, помещение средств связи.

Как было указано, в соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Истец указывает на тот факт, что помещения с предназначением «холлы» в секциях 3, 4 здания уже признаны общей собственностью, при этом они имели такую же конфигурацию, как и холлы, которые считаются спорными помещениями.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС № 63, «если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица».

Исходя из вышеприведенных норм законодательства, право долевой собственности на общее имущество здания (в т.ч. на спорные помещения) возникло с момента первого перехода права собственности на нежилые помещения в собственность иных лиц, т.е. с 26.03.2015. Таким образом, с этого момента любое распоряжение и использование спорных помещений было возможно лишь по согласованию всех собственников здания в порядке, предусмотренном действующим законодательством, т.е. путем принятия соответствующего решения на общем собрании собственников помещений здания, в соответствии со ст. 44 ЖК РФ.

Судом апелляционной инстанций исследованы представленные в материалы дела доказательства, в т.ч. выписки из ЕГРПН на спорные помещения, строительная проектная документация на здание с экспликацией помещений (т.6, л.д.59), поэтажные технические планы здания (т.1, л.д. 78), акты осмотра спорных помещений с приложенными фотографиями и видеозаписями спорных помещений (т. 3, л.д. 121, т. 9, л.д.132, т. 12, л.д. 49-61), экспертное заключение от 13.12.2021 ООО «Глобал «Эксперт», протоколы общего собрания, договор управления (т. 3, л.д. 106, т. 4, л.д.. 17, т. 5 л.д. 36), а также пояснения сторон.

В экспликации строительного проекта (т. 6, л.д. 59) помещения разделены по назначению на помещения, предназначенные для проживания и помещения, предназначенные для обслуживания апартаментного комплекса, характерные для такого типа зданий, к которым относятся спорные помещения.

В целях определения назначения спорных помещений суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение ООО «ГЛОБАЛ ЭКСПЕРТ».

Согласно экспертному заключению от 13.12.2021 спорные помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:2088, обладают признаками общего имущества (статья 36 Жилищного кодекса).

В самостоятельных целях использование спорных объектов невозможно. Спорные объекты имеют вспомогательное и техническое назначение. Спорные объекты являются помещениями общего пользования и помещениями общественного назначения. Спорные помещение предназначены исключительно для обслуживания помещений в жилом доме. Для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения, по какому-либо назначению использовать невозможно. Использовать составные спорные помещения из нескольких комнат отдельно в соответствии с обязательными нормами и правилами невозможно. Отдельный доступ отсутствует. Спорные помещения с несколькими комнатами являются взаимосвязанными.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 АПК РФ. Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Представленное суду заключение эксперта подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

Ответчик предоставил свои возражения на заключение эксперта, считает выводы эксперта необоснованными, ссылается на неполноту выводов исследовательской части экспертного заключения, в части отсутствия расчетов, признаков общего имущества, а также отсутствие таблиц по данным исследованиям. Аргумент общества о том, что часть спорных помещений не является общей собственностью, поскольку у собственников нет свободного доступа к ним, является несостоятельным. Собственники нежилых помещений (апартаментов) в здании не имеют возможности их использовать, так как они в данный момент находятся во владении общества. Тем не менее, общество использует их для обслуживания здания, так как является исполнителем по договору на обслуживание здания. В случае, если этот договор будет расторгнут, собственники помещений (апартаментов) не смогут обеспечить доступ другой управляющей компании к данным помещениям, необходимым для обслуживания здания.

Довод ответчика о том, что им были произведены разделы нежилых помещений, которые производятся на основании соглашения о разделе объекта недвижимости и подготовленного кадастровым инженером технического плана, что возможно в том случае, если выделяемое помещение будет изолировано и обособлено, несостоятелен по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11.12.2018  N 11-КГ18-31, право долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Постановка спорных нежилых помещений на кадастровый учет сама по себе не свидетельствует о том, что данные помещения имеют самостоятельное назначение и не выполняют обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям.

На момент проведения оспариваемых кадастровых действий указанные помещения в силу закона (вне зависимости от наличия в ЕГРП сведений о регистрации права собственности общества на нее) находились в общей долевой собственности общества и других собственников нежилых помещений, что следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Из этого следует, что разделы помещений были проведены на основании заявления незаконного заявителя, который не уведомил собственников о разделе помещения.

Данная позиция согласуется с выводами Арбитражного суда Северо-Кавказского округа в постановлении от 23.12.2015 по делу № А53-3677/2015: если с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо, то решение о постановке на временный кадастровый учет образованных в результате раздела объекта нежилых помещений является незаконным.

Таким образом, право долевой собственности на общее имущество здания (в т.ч. на спорные помещения) возникло с момента первого перехода права собственности на нежилые помещения в собственность иных лиц, т.е. с 26.03.2015. Следовательно, с этого момента любое распоряжение и использование спорных помещений было возможно лишь по согласованию всех собственников здания в порядке, предусмотренном действующим законодательством, т.е. путем принятия соответствующего решения на общем собрании собственников помещений здания, в соответствии со ст. 44 ЖК РФ.

Судом также учитывается тот факт, что спорные помещения содержатся и обслуживаются собственниками помещений здания пропорционально, что подтверждается договорами на обслуживание здания.

Суд принимает во внимание тот факт, что помещения с предназначением «холл» в секциях 3, 4 здания признаны общей собственностью, при этом они имеют такую же конфигурацию, как и холлы, которые являются спорными помещениями.

Предназначение спорных помещений так же следует из представленных сторонами актов осмотра спорных помещений от 20.12.2023 года, с приложением фотографий и видеозаписи состояния спорных помещений, в которых зафиксировано фактическое их использование в настоящее время.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, оцененные арбитражным судом в своей совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, достаточны для вывода об обоснованности заявленных требований.

Суд отмечает, что настоящее решение является основанием для аннулирования и исключения из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3909, 23:49:0402041:3910, 23:49:0402041:3907, 23:49:0402041:3908, 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3914, 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:3930, исключения из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края сведений о праве собственности ответчика на нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Старообрядческая, д. 62.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба является обоснованной и подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», по результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта, и принимает новый судебный акт.

В связи с этим, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

Судебные расходы подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2023 по делу№ А32-40054/2020 отменить. Принять новый судебный акт.

Исковые требования товарищества собственников недвижимости «Чистые пруды» Старообрядческая 62» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к непубличному акционерному обществу «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконными разделов нежилых помещений и признании нежилых помещений принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания удовлетворить.

Признать решение НАО «Центр «ОМЕГА» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2179, в результате которых образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3909 и 23:49:0402041:3910 недействительными.

Аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3909 и 23:49:0402041:3910 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2179.

Признать решение НАО «Центр «ОМЕГА» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2207, в результате которых образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3907 и 23:49:0402041:3908 недействительными.

Аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3907 и 23:49:0402041:3908 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2207.

Признать решение НАО «Центр «ОМЕГА» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2153, в результате которых образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3914 недействительными.

Аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3914 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2153.

Признать решение НАО «Центр «ОМЕГА» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о разделе помещения с кадастровым номером 23:49:0402041:2077, в результате которых образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:3930 недействительными.

Аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровых номерах 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:3930 и восстановить в данных кадастрового учета сведения о нежилом помещении (объекте) с кадастровым номером 23:49:0402041:2077.

Признать нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077 принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Старообрядческая дом 62.

Истребовать нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077 из чужого незаконного владения НАО «Центр «ОМЕГА» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>).

Взыскать с некоммерческого акционерного общества «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу товарищества собственников недвижимости «Чистые пруды «Старообрядческая 62» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в размере 15 000 руб.

Взыскать с некоммерческого акционерного общества «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

 

Председательствующий                                                                             Н.В. Нарышкина

 

Судьи                                                                                                           Д.В. Емельянов

 

И.Н. Мельситова