АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5612/2023

12 декабря 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

 

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.

 

при участии:

 

от ООО «Хонока Сахалин»: ФИО1, представитель                                по доверенности без номера от 04.12.2023

 

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска: представитель не явился

 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества                     с ограниченной ответственностью «Хонока Сахалин»

 

на решение от 14.07.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023

 

по делу № А59-1927/2021 Арбитражного суда Сахалинской области

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Хонока Сахалин»

 

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска

 

о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 888 475 руб. 50 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере                          324 724 руб. 65 коп.

         

 

Общество с ограниченной ответственностью «Хонока Сахалин»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693000, 

<

...> лит. В; далее – ООО «Хонока Сахалин»,                           общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области                              с иском к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска            (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693020, 

<

...>; далее – Департамент) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 888 475 руб. 50 коп. в виде переплаты арендных платежей за период с 19.06.2018 по 28.11.2019 и процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 324 724 руб. 65 коп.                       (с учетом уточнения размера требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

 

Решением суда от 26.04.2022, оставленным постановлением         Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2022 без изменения,                        иск общества удовлетворен в полном объеме.

 

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа                       от 13.12.2022 названые решение от 26.04.2022 и апелляционное постановление от 22.07.2022 отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 

По результатам повторного рассмотрения спора судом принято решение от 14.07.2023, оставленное постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023 без изменения, которыми в удовлетворении иска отказано полностью.

 

В кассационной жалобе ООО «Хонока Сахалин», считая принятые              по делу судебные акты об отказе в иске незаконными и необоснованными, просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение для дополнительного выяснения всех существенных обстоятельств спора. Обращает внимание на то, что суды фактически согласились с позицией истца о том, что строящийся им объект имеет санаторно-курортное назначение. При этом, по мнению заявителя, наличие в данном объекте помещений для оказания услуг общественного питания (ресторана),          вопреки выводам судов, не является достаточным основанием для применения повышенной ставки арендной платы. Полагает, что в любом санатории должны оказываться услуги питания и другие сопутствующие услуги, что не противоречит основному виду деятельности строящегося объекта медицинского назначения. Не согласен с выводами судов о том,        что эксплуатация ресторана имеет самостоятельный характер и не связана                  с оказываемыми оздоровительными услугами, поскольку данное обстоятельство судами должным образом не исследовалось. Кроме того, отмечает наличие в действиях ответчика признаков злоупотребления правом, поскольку в 2020 году вид разрешенного использования арендуемого земельного участка был им изменен на «санаторную деятельность».

Департамент в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Настаивает на том, что спорный объект не относится к сфере здравоохранения и в нем отсутствуют помещения для оказания медицинских услуг.

 

В судебном заседании представитель ООО «Хонока Сахалин» поддержал доводы поданной жалобы в полном объеме и просил ее удовлетворить.

 

Департамент извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд не обеспечил, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

 

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы, поступившего отзыва на нее и пояснений представителя заявителя, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены           не имеется.

 

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, согласно распоряжению Губернатора Сахалинской области                                 от 24.10.2016 № 178-р, изданному на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, принято решение о возможности предоставления ООО «Хонока Сахалин» без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 65:01:0603002:851, площадью 24 600 кв.м, расположенного в г. Южно-Сахалинске, в аренду для строительства                       и эксплуатации объекта социально-культурного назначения –   «Бальнеологический комплекс «Хонока».

 

Во исполнение указанного распоряжения между Департаментом (арендодатель) и ООО «Хонока Сахалин» (арендатор) заключен договор аренды от 26.04.2017 № 13618, по условиям которого обществу во временное пользование на срок с 26.04.2017 по 26.04.2020 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 65:01:0603002:851 площадью 24 600 кв.м, относящийся к категории «Земли населенных пунктов», расположенный             по адресу: 

<

...>, для целей строительства объекта социально-культурного назначения «Бальнеологический комплекс «Хонока».

 

Приведенное в договоре описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием». Изменение разрешенного вида использования земельного участка осуществляется путем внесения изменений в настоящий договор (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора арендатор обязался вносить арендную плату за пользование земельным участком в соответствии с Приложением             к договору «Расчет арендной платы», являющимся неотъемлемой частью договора, согласно которому арендная плата рассчитана с применением ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка исходя из вида разрешенного использования «Земельные участки, предоставленные для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков».

 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденными решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013               № 744/44-13-4 (в редакции от 21.12.2016 № 669/35-16-5) спорный земельный участок на момент заключения договора относился к общественно-деловой зоне ОД-9, в пределах которой допускалось размещение, в том числе объектов общественного питания и здравоохранения.

 

По истечении срока действия договора (26.04.2020) общество направило в адрес Департамента заявление от 22.06.2020 по вопросу                       о приведении вида разрешенного использования земельного участка                      с кадастровым номером 65:01:0603002:851 в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее – Классификатор).

 

В ответе на данное обращение Департамент сообщил о подготовке распоряжения об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору, определив наименование «Санаторная деятельность» (код 9.2.1).

 

Кроме того, Департамент в письме от 23.11.2020 № 8876-014/08 также сообщил обществу о том, что на основании распоряжения от 26.06.2020               № 857-р с 26.06.2020 произведен перерасчет арендной платы с применением ставки по виду разрешенного использования 1,7% от кадастровой стоимости земельного участка.

 

Вместе с тем на просьбу общества о перерасчете арендной платы                 по спорному договору за весь период его действия Департамент ответил отказом.

 

Полагая, что обществом излишне оплачена арендная плата в связи                с неверным определением Департаментом вида разрешенного использования арендуемого земельного участка, истец обратился в арбитражный суд                с требованием о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.

 

Повторно рассматривая спор с учетом указаний суда округа, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались положениями статей 424, 606, 614 ГК РФ, статьей 22, 39.7, 65 Земельного кодекса РФ, разъяснениями, приведенными в пунктах 16, 19          Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011                  № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», и исходили из того, что в данном случае арендная плата договору от 26.04.2017 № 13618, предметом которого выступает публичный земельный участок, является регулируемой, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным действующими нормативными правовыми актами размером арендной платы и не вправе применять другой ее размер. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

 

Факт использования обществом земельного участка кадастровым номером 65:01:0603002:851 в спорный период для указанных в договоре аренды целей установлен судами и не опровергался истцом.

 

При этом возникшие между сторонами разногласия по определению размера арендной платы по существу сводятся к применению в расчете надлежащей ставки от кадастровой стоимости участка в зависимости от вида разрешенного использования, а именно: в договоре аренды от 26.04.2017              № 13618  расчет произведен с применением ставки 5% как для земельных участков, предназначенных для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков, а по мнению общества, подлежала применению ставка 1,7% – для земельных участков, предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, санаторно-курортных учреждений.

 

Проверяя доводы и возражения сторон по указанному вопросу, суды установили, что Законом Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-30 утвержден порядок определения размера арендной платы, а также условия             и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков                на территории Сахалинской области.

 

Пунктом 1 статьи 1 указанного Закона установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, определяется согласно приложению 1 к настоящему Закону.

 

Согласно пункту 1 отмеченного Приложения № 1 размер годовой арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается            в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель по следующей формуле:                   А = Кс х Кд х Кз, где:

А – размер годовой арендной платы за использование земельного участка, руб.;

Кс – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Кд – коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка в соответствии с принятой при проведении государственной кадастровой оценки классификацией. Размер коэффициента в зависимости от вида функционального использования земельного участка устанавливается уполномоченными органами местного самоуправления в Сахалинской области;

Кз – коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности,                       на территории которой расположен арендуемый земельный участок. Размер коэффициента в зависимости от зоны градостроительной ценности земельного участка устанавливается уполномоченными органами местного самоуправления в Сахалинской области.

 

Так, Решением городской Думы г. Южно-Сахалинска от 25.11.2015             № 303/18-15-5, действовавшим на момент сложившихся спорных правоотношений, утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» (далее – Порядок № 303/18-15-5).

 

Подпунктом 1 пункта 2 Порядка № 303/18-15-5 установлены следующие размеры коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов для случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, коэффициент Кд = Ст/ 100% и Кз = 1, где:

Кд – коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка в соответствии с принятой при проведении государственной кадастровой оценки классификацией;

Ст – ставка арендной платы в виде процента от кадастровой стоимости земельного участка, установленная приложениями 1-3 к Порядку;

Кз – коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности, на территории которой расположен арендуемый земельный участок.

 

Согласно пункту 5.3 приложения № 1 к указанному выше Порядку               № 303/18-15-5 ставка арендной платы в виде процента от кадастровой стоимости при предоставлении земельного участка для размещения (строительства, реконструкции) объектов недвижимости, а именно для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков определена равной 5%.

 

Первоначально арендная плата по договору аренды установлена                       с учетом указанной ставки аренды в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка по виду разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков».

 

Впоследствии, на основании распоряжения Департамента от 26.06.2020 № 857-р в отношении земельного участка изменено наименование вида разрешенного использования: «Санаторная деятельность» (код 9.2.1).

 

В связи с этим арендная плата была установлена с учетом ставки                   в размере 1,7% от кадастровой стоимости земельного участка на основании нового решения городской Думы города Южно-Сахалинска от 26.02.2020           № 159/8-20-6 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» и предоставленные в аренду без торгов, а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории ГО «Город Южно-Сахалинск».

 

При определении характера планируемой деятельности истца в строящемся объекте судами первой и апелляционной инстанции учтены положения Приказа Минздрава России от 05.05.2016 № 279н «Порядок организации санаторно-курортного лечения», проанализированы выданная ООО «Хонока Сахалин» лицензия на пользование недрами от 21.12.2017           для  добычи минеральной воды для обеспечения бальнеологического комплекса и проектная документация 58/28-17.05-ИОС2.1, предусматривающая наличие несколько видов бассейнов и размещение профилактория, в том числе, отделения ГБО (барокамеры, камеры локального воздействия), отделения грязелечения, климатолечения, а также отмечено, что  согласно технологическим решениям центра оздоровления «Табата» в нем планируется оказание оздоровительных услуг, в том числе, лечебных ванн, душа Шарко, циркуляционного душа, галотерапии, ингаляций, осмотров врача-физиотерапевта, кинезотерапии и лечебной физкультуры. Оздоровительный центр имеет зонирование: входная группа, помещения персонала, раздевалки, акватермальная зона, СПА зона, залы для занятий, коридоры и санузлы.

 

В этой связи судами сделан вывод о наличии признаков, позволяющих в дальнейшем использовать строящейся объект для осуществления в нем деятельности санаторно-курортного учреждения.

 

О несогласии с выводами судов в этой части обществом                                в кассационной жалобе не заявлено.

 

Приведенные Департаментом в отзыве доводы об отсутствии оснований для отнесения спорного объекта к сфере здравоохранения, поскольку в нем отсутствуют помещения для оказания медицинских услуг, судом округа не принимаются, поскольку принятое по делу решение ответчиком в апелляционном и кассационном порядке не обжаловалось.

 

Вместе с тем, судами также отмечено, что из пункта 3 проектной документации раздела № 1 «Пояснительная записка» на объект «Бальнеологический комплекс «Хонока» и пункта 1.4 положительного заключения экспертизы, усматривается отнесение строящегося бальнеологического комплекса к объектам многофункционального назначения, в котором предполагается размещение различных помещений               (в частности бани, ресторан, помещения персонала, сауны, душевые, большая банная комната, офис сотрудников бани, закрытая кабинка, массажная комната, компьютерная комната, комната VIP – 3 шт., игровая комната (детская), комната отдыха, места массажа).

 

Так согласно проектной документации на 1 этаже располагаются,              в том числе следующие помещения ресторана: коридор, горячий цех, салатный цех, хранение овощей, вторичная обработка, первичная обработка, моечное отделение, камера готовой холодной продукции, моечное отделение, мясо-рыбный цех, холодильная камера, морозильная камера, комната персонала (мужская), комната персонала (женская), санузел персонала и душевая персонала по 2 помещения, венткамера – 2 шт., лестничная клетка, тамбур, помещение складирования мусора, тамбур, лестничная клетка, вспомогательное помещение, кладовая сухих продуктов, кладовая хлебобулочных изделий, комната уборочного инвентаря – 2 шт., мойка оборотной тары, помещение комплектования заказов, зал ресторана. Проектируемое количество посадочных мест в ресторане определено                  в 200, что признано судами в качестве существенного.

 

Кроме того, в рамках презентации инвестиционного проекта само общество изначально отмечало отнесение своего основного вида деятельности к физкультурно-оздоровительной, в качестве дополнительной – деятельности ресторанов и кафе, определяло в деятельности проекта бальнеологического комплекса трех основных направлений – услуги банного комплекса, косметологические и профилактические процедуры, а также услуги общественного питания – ресторан, детская комната.

В силу пункта 5.7 приложения № 1 к Порядку № 303/18-15-5, действовавшим на момент сложившихся спорных правоотношений, земельные участки, предназначенные для размещения объектов общественного питания (ресторанов, баров, кафе) и развлечений (ночных клубов, дискотек, бильярдных клубов, боулингов, развлекательных центров) относятся к землям с разрешенным использованием объектов бытового обслуживания.

 

К земельным участкам на которых предполагается к размещению указанные объекты строительства для определения размера арендной платы предусмотрена ставка (Ст) в размере 5%, что в полной мере соответствует примененной при расчете арендной платы по договору аренды от 26.04.2017 № 13618 аналогичной ставки 5% как для земельных участков, предназначенных для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков (пункт 5.3 приложения № 1 к Порядку             № 303/18-15-5).

 

При этом согласно пункту 6 статьи 2 Порядка № 303/18-15-5, в случае если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности, из всех возможных значений ставки применяется наибольшее.

 

С учетом установленного суды обеих инстанций пришли к единому              и обоснованному выводу о правомерности применения Департаментом ставки при определении размера арендной платы по договору от 26.04.2017           в размере 5%, с учетом многофункционального назначения объекта                       и условий пунктов 5.3, 5.7 приложения № 1 к Порядку № 303/18-15-5.

 

Последующее приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Классификатором правомерно                        не признано судами влияющим на нормативно установленный порядок расчета арендной платы в отсутствие каких-либо изменений функционального назначения строящегося на нем объекта независимо                   от согласованных сторонами в договоре условий.

 

Таким образом, отказ в удовлетворении иска в должной степени обоснован правильным применением судами действующих норм материального права и в целом соответствует фактическим обстоятельствам спора, а также имеющимся в деле доказательствам, получившим надлежащую правовую оценку судов.

 

Доводы заявителя жалобы со ссылками на положения ГОСТ Р 54599-2011, прямо допускающие одновременное предоставление в санаториях               и пансионатах оздоровительных услуг и услуг питания различных типов:                в ресторанах, столовых, кафе, специализированных барах и других, мотивированно отклонены апелляционным судом как не исключающие применения к спорным правоотношениям пункта 6 статьи 2 Порядка                    № 303/18-15-5. Оснований для иного вывода по данному вопросу у суда округа также не имеется.

 

Ссылки общества на наличие в действиях Департамента признаков злоупотребления правом (статьи 10 ГК РФ) не нашли своего подтверждения  в ходе рассмотрения настоящего спора. Доказательств того, что ответчик  при заключении с истцом договора аренды имел намерение причинить последнему вред, действуя при этом в обход закона, в материалах дела                     не имеется.

 

Иных доводов и аргументов, которые не были проверены судами, однако имеют существенное значение и способны повлиять на итоговый результат по делу, в кассационной жалобе не приведено.

 

Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов судами                     не допущено неправильно применения и нарушений норм материального            и процессуального права, включая предусмотренных частью 4 статьи 288                 АПК РФ, то в такой ситуации у суда округа отсутствуют правовые основания для удовлетворения кассационной жалобы ООО «Хонока Сахалин»                     по приведенным в ней мотивам.

 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.07.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023 по делу № А59-1927/2021 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков

 

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

 

В.А. Гребенщикова