АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А43-21746/2017

г. Нижний Новгород                                                                                            21 февраля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 21 февраля 2018 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Леонова Андрея Владимировича (шифр 51-441), 

при ведении протокола помощником судьи Анфимовой И.С.,

при участии представителей Администрации города Нижнего Новгорода – ФИО1, доверенность от 20.12.2017, ФИО2, доверенность от 15.01.2018, Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода – ФИО2, доверенность от 09.01.2018, и в отсутствие представителей надлежащим образом извещенного заявителя,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дом" (ОГРН1095260010999, ИНН5260263427), г.Н.Новгород, о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050032:19, формализованном в письме Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода от 07.04.2017 №20-07/2-4980/17-ис, а также об обязании администрации города Нижнего Новгорода продать в собственность заявителя указанный земельный участок по цене 508 307,15 рублей, 

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось ООО «Дом» (далее – заявитель, Общество) с заявлением о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050032:19, формализованном в письме Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода от 07.04.2017 №20-07/2-4980/17-ис, а также об обязании администрации города Нижнего Новгорода продать в собственность заявителя указанный земельный участок по цене 508 307,15 рублей.

Общество о дате судебного заседания извещено надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечил, позиция подробно изложена в заявлении и возражениях на отзыв заинтересованного лица.

В обоснование своей позиции заявитель указывает на неверное применение заинтересованным лицом норм права. Кроме того, по мнению заявителя, ответчиком не представлено надлежащих доказательств принадлежности испрашиваемого земельного участка к двум территориальным зонам Ж-6 и Р-3. Так же заявитель полагает довод заинтересованного лица о том, что им не доказана необходимость получения в собственность земельного участка испрашиваемой площадью необоснованным. Заявитель указывает, что по его заказу ОО НПП «Русский дом» разработано обоснование границ земельного участка существующего рынка (торговой площадки) по ул.Ак.Баха, д.1, которым установлено, что границы земельного участка являются нормальными для функционирования рынка (торговой площадки) с учетом требований СП 2.36.1066-01, СП 4.13130.2013, постановления Правительства Нижегородской области  №921 от 31.12.2015.

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет) и Администрация города Нижнего Новгорода (далее - Администрация) возражают против удовлетворения заявленных требований по основаниям подробно изложенным в отзывах.

Кроме того, представитель Комитета полагает, что он является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050032:19 был сформирован распоряжением Администрации от 26.10.2005 №4872-р «О предоставлении ООО «К.С.Регион» в аренду земельных участков в Ленинском районе» в границах согласно чертежу Главного управления архитектуры и градостроительства администрации города Нижнего Новгорода №6006-ЗУ, сформированных площадью 2600 кв.м для предоставления под организацию торговых площадок.

Постановлением Администрации от 14.05.2015 №657 согласовано отчуждение в собственность Общество находящихся на данном земельном участке нежилых зданий: 

нежилого отдельно стоящего здания – склада общей площадью 41,1 кв.м, 

нежилого отдельно стоящего здания общей площадью 41 кв.м, 

нежилого отдельно стоящего здания – склада общей площадью 450,2 кв.м.

Право собственности за указанными объектами недвижимости было зарегистрировано в ЕГРП 11.06.2015, в связи с чем, Общество обратилось в Комитет с заявление о выкупе в собственность земельного участка расположенного по адресу: г.Н.Новгород, Ленинский район, ул.Академика Баха, остановка «Школьная», под организацию торговой площадки.

07.04.2017 Комитет отказал Обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка, отказ оформлен в письме №20-07/2-4980/17-ис.

В качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка Комитет указал, что согласно заключению Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода, разрешенное использование земельного участка «под организацию торговых площадок» не соответствует фактическому использованию земельного участка и не соответствует функциональным зонам Жм-3, Р-3с по генеральному плану города Нижнего Новгорода и разрешенным видам использования в территориальной зоне Ж-5, в соответствии с правилами землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде, земельный участок не подлежит отчуждению, о чем Комитет информировал заявителя ранее.

Между тем, 27.05.2016 Общество обралось в Администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «под организацию торговых площадок» на «под магазины с прилегающей территорией».

Письмом департамента градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода от 27.06.2016 № 12-01-16-3135/16/ис заявителю было указано, что в соответствии с генеральным планом города Нижнего Новгорода, утвержденным постановлением городской Думы от 17.03.2010 №22, земельный участок расположен в функциональных зонах: Жм-3 - зона многоквартирной высокоплотной, многоэтажной застройки; Р-Зс - зона скверов, бульваров, соответствующим территориальным зонам Ж-6 - зона многоэтажной жилой застройки более 10 этажей и Р-3 - зона скверов и бульваров Правил землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде, утвержденных постановлением городской Думы города Нижнего Новгорода от 15.11.2005 №89.

Не согласившись с отказом Комитета от 07.04.2017, считая его незаконным и необоснованным, заявитель обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие решения государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение решением государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Перечень таких документов содержится в утвержденном приказом Минэкономразвития России от 12.01.15 №1 «Перечне документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» (далее - Перечень).

В соответствии с подпунктом 3 пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

В пункте 14 статье 39.16 ЗК РФ в числе прочих приведено следующее самостоятельное основание для отказа в предоставлении публичного участка в собственность физических и юридических лиц - разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с главой 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, Уставом города Нижнего Новгорода, в целях обеспечения устойчивого развития территорий города, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, создания условий для реализации генерального плана и планировки территорий, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства Городская Дума утвердила постановлением от 15.11.2005 №89 Правила землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде (далее - Правила землепользования и застройки).

В соответствии со статьей 46.5 Правил землепользования и застройки в территории вид разрешенного использования «магазины» относится к условно-разрешенным видам территориальной зоны Ж-6, а в территориальной зоне Р-3 не предусмотрено размещение объектов капитального строительства (статья 46.8 Правил землепользования и застройки).

Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно в соответствии с Правилами землепользования и застройки.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу пункту 2 статьи 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Пункт 3 названной нормы устанавливает, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Кроме того, нахождение земельного участка частично в зоне Р-3 (зона скверов и бульваров) также влечет невозможность выкупа данного земельного участка, поскольку согласно части 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежит приватизации.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка «под организацию торговых площадок» не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка в собственность «под магазины с прилегающей территорией», что противоречит нормам земельного законодательства.

Аналогичные выводы содержатся в определении Верховного суда Российской Федерации от 02.10.2017 №305-КГ16-9206 по делу №А40-124571/2013.

Кроме того, следует учитывать, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050032:19 имеет вид разрешенного использования «под организацию торговых площадок», формировался под указанные цели площадью 2600 кв.м и формирование земельного участка исходя из площади, необходимой для обслуживания принадлежащих на праве собственности объектов недвижимости, не осуществлялось.

С учетом установленных требований к рациональному использованию земли заявителем должна быть обоснована необходимость получения в собственность земельного участка испрашиваемой площадью.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.03.2011 №13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Содержащееся в названном постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Иное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 36 ЗК РФ (статьи 29.20 в новой редакции ЗК РФ), можно приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации. Данная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 25.08.2016 №309-КГ16-9993, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2016 №Ф04-29244/2015 по делу №А27-901/2015 и др.

Доказательства необходимости формирования одного земельного участка в испрашиваемых границах и заявленной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества представлено не было, равно как и доказательств того, что объекты являются единым имущественным комплексом, вследствие чего необходимо формирование одного земельного участка, тогда как в собственности заявителя находится 3 самостоятельных объекта недвижимости.

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в разъяснениях, изложенных в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий,  сооружений  и  иных вещей, неразрывно  связанных  физически или технологически, в том числе линейных объектов, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Документальных доказательств того, что объекты недвижимости представляют собой единый недвижимый комплекс, заявителем не представлено ни при обращении с заявлением в администрацию города Нижнего Новгорода, ни в суд.

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ заинтересованного лица не противоречит действующему законодательству, а требования заявителя удовлетворению не подлежат.

 Довод Комитета о том, что он не является надлежащим ответчиком судом отклоняется как несостоятельный. В данном деле оспаривается законность отказа в предоставлении земельного участка, который был издан Комитетом. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р  Е  Ш  И  Л  :

в удовлетворении заявленных требований обществу с ограниченной ответственностью "Дом" (ОГРН1095260010999, ИНН5260263427), г.Н.Новгород, отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступит в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта.

Судья                                           А.В.Леонов