АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-8897/2022

08 января 2023 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 декабря 2022 года, полный текст решения изготовлен 08 января 2023 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кокошиной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Супермастер» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН:1101486244, ОГРН: 

<

***>),

Федерального государственного бюджетного  учреждения  «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»  в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Коми (ИНН:  

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании права отсутствующим и исключении записи об объекте из ЕГРН,  

при участии:

от истца: ФИО4 по доверенности

от ответчика: ФИО5 по доверенности

третье лицо ФИО3 (кадастровый инженер)

установил:

Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Супермастер» (далее – Общество, ответчик) о признании права отсутствующим на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 11:05:0106033:21, расположенного по адресу: 

<

...> степень готовности 4% (далее – Спорный объект незавершенного строительства), исключении из ЕГРН записи об объекте незавершенного строительства  с  кадастровым номером 11:05:0106033:21,  расположенного по адресу: 

<

...> степень готовности 4%.

В обоснование заявленных исковых требований Администрация указала, что на переданном в аренду земельном участке строительство не ведется, фактически объект незавершенного строительства не таком участке отсутствует, при этом запись в ЕГРН о таком объекте препятствует реализации полномочий собственника земельного участка. 

Ответчик в отзыве на иск от 18.11.2022 (л.д. 67-68 т.2) возражает относительно заявленных исковых требований, указывает на отсутствие нарушения прав истца регистрацией права ответчика на спорное имущество. Ответчик ссылается на выводы кадастрового инженера ФИО3, определившего степень готовности объекта 4% и подготовившей его технический план, на наличие на земельном участке свайного фундамента, а также действующие арендные отношения сторон в отношении земельного участка, на котором находится спорный объект. Кроме  того, ответчик ссылается на пропуск истцом срока исковой давности по заявленным исковым требованиям. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми в отзыве на иск от 01.08.2022 указало на отсутствие своей заинтересованности в рассмотрении спора, пояснило, что исключение из ЕГРН записи об объекте недвижимости (то есть снятия его с кадастрового учета) возможно в случае прекращения его существования либо преобразования его в иной объект.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Коми в отзыве на иск от 03.08.2022 также указывает на то, что решение по настоящему делу не повлияет на его права и обязанности, поскольку принятие решение о постановке на кадастровый учет и государственной регистрации прав на недвижимое имущество принимает Управление Россреестра по Республике Коми. При этом указанное третье лицо пояснило, что сведения в ЕГРН о Спорном объекте незавершенного строительства были внесены 26.06.2017 на основании  технического плана, составленного кадастровым инженером ФИО3, земельный участок под указанным объектом находится на праве аренды у ответчика, при установлении судом факта того, что объект не существует, судебное решение по делу является основанием для исключения из ЕГРН записи о нем.

В материалы дела представлены копии документов из реестрового дела в отношении Спорного объекте незавершенного строительства.

Судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены, кроме Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми и ФГБУ  «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»  в лице филиала по Республике Коми, также кадастровый инженер ФИО3 и бывший собственник Спорного объекта незавершенного строительства ФИО2

В дополнительных пояснениях от 23.12.2022 Администрация указала на то, что поскольку на земельном участке находится только часть фундамента, данный объект не обладает признаками недвижимого имущества, извлечение свай из земельного участка возможно без несоразмерного ущерба имуществу, требования подлежат удовлетворению.

Ответчик в дополнительном отзыве на иск от 26.12.2022 ссылается на то, в разное время имелась разная практика определения степени готовности объекта для его квалификации в качестве недвижимого, ответчик является добросовестным приобретателем такового, поставленного на кадастровый учет предыдущим собственником.

Явку в судебное заседание обеспечили представители истца, ответчика и кадастровый инженер ФИО3

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения заявления, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает возможным рассмотреть исковое заявление по существу без участия в заседании указанных участвующих в деле лиц.

Выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица ФИО3, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Ответчику принадлежит на праве собственности Спорный объект незавершенного строительства степенью готовности 4%, с кадастровым номером 11:05:0106033:21, расположенный по адресу: 

<

...>. Объект поставлен на кадастровый учет 26.06.2017. Право собственности на указанное имущество зарегистрировано за ответчиком 23.08.2017, что подтверждается выпиской ЕГРН от 04.07.2022.

Указанный объект был приобретен ответчиком в собственность по договору купли-продажи от 14.08.2017, заключенного между ООО «Супермастер» и ИП ФИО2 (л.д. 43 т.2)

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 05.07.2022 Спорный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0106033:17, площадью 2994 кв.м. по адресу: г. Сыктывкар, ул. Горького. Разрешенное использование земельного участка согласно указанной выписке - для культурно-развлекательного объекта (центра досуга и отдыха).

Указанный земельный участок был передан Администрацией по договору аренды от 26.07.2017 № 01/17-134 арендатору ФИО2 для завершения строительства объекта «Центр досуга и отдыха» на срок до 26.07.2020.

В связи с продажей Спорного объекта незавершенного строительства, права аренды земельного участка уступлены ФИО2 Обществу «Супермастер» на основании договора от 14.08.2017.

Право аренды Общества в отношении указанного земельного участка зарегистрировано в ЕГРН 23.08.2017, срок аренды определен с 09.08.2017 по 27.07.2023 (выписка из ЕГРН, л.д. 43-51 т.1).

Из решения Арбитражного суда Республики Коми от 31.08.2022 по делу № А29-6826/2022 по иску Администрации к обществу «Супермастер» о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды земельного участка № 01/17-134 от 26.07.2017 следует, что между сторонами со ссылкой на положения пункта 7 статьи 19 Федерального  закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» 27.07.2020 было заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 26.07.2017 № 01/17-134, в соответствии с которым срок договора был продлен до 27.07.2023.

В связи с заключением сторонами  указанного соглашения доводы истца об окончании арендных отношений сторон являются несостоятельными.

Вместе с тем, истец настаивает на своих исковых требованиях, ссылаясь при этом на то, что поскольку спорный объект не обладает признаками недвижимого имущества, сведения в ЕГРН о таковом являются недостоверными, нарушают права как Администрации (представителя собственника земельного участка на котором он находится), так и неопределенного круга лиц, полагающихся на данные указанного реестра.

В соответствии с положениями статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим.

В силу абзаца 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом, при этом в качестве иных способов защиты права могут быть использованы только те способы, которые предусмотрены законом.

На основании пунктов 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно части 3 и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу изложенных разъяснений, а также с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях N 3809/2012 от 04.09.2012, N 12576/11 от 24.01.2012, признание права отсутствующим является исключительным способом оспаривания зарегистрированного вещного права (обременения), и его применение возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Иск о признании отсутствующим права относится к числу исков об оспаривании права, ввиду чего полномочиями заявлять такой иск обладает лицо, которое с учетом положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, докажет факт восстановления его нарушенных прав в результате удовлетворения такого иска.

Администрация ссылается на то, что нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество (незавершенный строительством объект), которое не обладает признаками недвижимости, поскольку указанной регистрацией ущемляются права и законные интересы муниципалитета в отношении использования земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106033:17.  

Поскольку Администрация является представителем собственника земельного участка наличие зарегистрированного права на объект недвижимого имущества, находящегося на нем,  влияет на ее права и обязанности, поскольку изменяет порядок и условия распоряжения таким участком.

Кроме того суд признает обоснованными доводы истца о том, что сведения в ЕГРН должны быть достоверными и непротиворечивыми, в противном случае такие сведения нарушают права и законные интересы не только истца, но и неопределенного круга лиц, полагающихся на данные такого реестра.

В силу подпункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1160/13 от 24.09.2013, право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений, объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Вопрос о наличии либо отсутствии у вещи статуса объекта недвижимого имущества является правовым вопросом и подлежит разрешению судом на основе исследования и оценки доказательств, позволяющих оценить степень прочности связи постройки с землей, степень капитальности (прочности) той ее части, которая образует предназначенное для нахождения лиц и размещения имущества пространство, а также иные обстоятельства, свидетельствующие о характере постройки.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Определением от 09.09.2022 суд обязал лиц, участвующих в деле, провести совместный осмотр земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106033:17 и спорного объекта незавершенного строительства на нем с кадастровым номером 11:05:0106033:21, составить акт, в котором зафиксировать установленные обстоятельства.

Согласно предоставленному в материалы дела акту от 22.09.2022 при таком осмотре участвовали: от истца – ФИО6 (зав.отделом земельных отношений КУМИ, ФИО7 (ведущий инспектор землепользования УАГСиЗ), от ответчика  - ФИО8, от третьих лиц: кадастровый инженер ФИО3, ФИО2 Акт осмотра подписан указанными лицами без возражений. Согласно данному акту на земельном участке располагаются железобетонные сваи в количестве 4 штук, определяющие контур будущего фундамента, строительство не ведется, фото прилагаются (л.д. 90-92 т.1).

Кадастровый инженер ФИО3 в судебном заседании пояснила, что степень готовности объекта в размере 4 % была определена ею на основании нормативных требований, представила письменные пояснения от 14.11.2022 о порядке определения степени готовности объекта (л.д. 63-64 т.2). Согласно указанных пояснений удельный вес фундамента при его исполнении в полном объеме должен был составить в данном случае 6%, поскольку таковой не был завершен процент готовности был определен кадастровым инженером в размере 4%. При этом кадастровый инженер ФИО3 также пояснила, что в целях завершения фундамента необходимы дополнительные сваи, а также  их стяжка между собой ростверком.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ); замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, работы по возведению фундамента должно быть завершены в целях определения наличия у объекта признаков недвижимого имущества.

В материалы дела ответчиком представлена проектная документация в отношении подлежащего строительству объекта.

Согласно указанной проектной документации фундамент объекта представляет собой свайный фундамент с монолитной фундаментной плитой и фундаментными балками (л.д. 80, оборот т.2).

Из пояснения кадастрового инженера следует, что имеющихся на земельном участке свай недостаточно, таковые не имеют между собой стяжки, что указывает на то, что работы по возведению фундамента не завершены.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у спорного имущества свойств объекта недвижимого имущества.

При этом доводы ответчика о том, что в строительстве применяются разные виды фундаментов, в том числе и не имеющие монолитной стяжки между собой сваи, не могут быть приняты судом, поскольку юридическое значение имеет лишь то, какой фундамент в данном конкретном случае предусмотрен проектной документацией на строительство объекта.

Ответчик указывает также на то, что позиция истца является недобросовестной, поскольку строительство объекта не было продолжено Обществом, в связи с обращением Администрации к нему о необходимости приостановки такового в связи с возможным изменением подхода к облику Кировского парка в целом и необходимости возведения объекта в общем архитектурном для парка стиле.

Вместе с тем, указанные доводы документально не подтверждены. Кроме того, указанные доводы не подтверждают невозможность окончания работ по возведению фундамента.

Ответчиком заявлены доводы о пропуске истцом срока исковой давности.

Вместе с тем указанные доводы ответчика несостоятельны, поскольку к требованиям о признании права отсутствующим подлежат применению правила статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Так, в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Указанная позиция также изложена  в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016), 

В данном Обзоре изложены следующие разъяснения по аналогичному спору.

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска; исковая давность на такое требование не распространяется.

Наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.

Кроме того, поскольку спорный объект, права на который в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Нарушенное право может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

В силу изложенного суд пришел к выводу, что в связи с отсутствием у Спорного объекта свойств недвижимого имущества требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Супермастер» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 11:05:0106033:21, расположенный по адресу: 

<

...> степень готовности 4%.

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственной реестра недвижимости сведений об объекте незавершенного строительства  с  кадастровым номером 11:05:0106033:21 и о правах на него.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Супермастер» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Н.В. Кокошина