Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-5277/2021

г. Нальчик

28 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена «21» июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен «28» июня 2022 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Г.В. Садонцевой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Докшоковой З.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению жилищно–строительного кооператива «Эркин Езен», г.Нальчик, с. Белая Речка (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик», г.Нальчик (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Местная администрация городского округа Нальчик, г. Нальчик 

о признании отказа в заключении договоров аренды земельных участков, незаконным,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО1, действующего на основании доверенности от 06.06.2019   07АА0874128,

представителя ответчика – ФИО2, действующей на основании доверенности от 13.01.2022 №45-1-08/17,

представителя Местной администрации г.о.Нальчик – ФИО3, действующего на основании доверенности №45–1–23/43 от 11.01.2022,

У С Т А Н О В И Л:

жилищно-строительного кооператива «Эркин Езен» обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик», в котором просит:

– признать незаконным отказ МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношении» Местной администрации г.о.Нальчик от 29.09.2021г. №45-ДГИиЗО-1-05/1706;

– обязать  МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношении» Местной администрации г.о.Нальчик заключить договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 01:09:0100000:27744,  01:09:0100000:27675, 01:09:0100000:28117, 01:09:0100000:28051, 01:09:0100000:28008, 01:09:0100000:27996, 01:09:0100000:27974, 01:09:0100000:27968, 01:09:0100000:27938, 01:09:0100000:27934, 01:09:0100000:27929, 01:09:0100000:27919, 01:09:0100000:27907, 01:09:0100000:27884, 01:09:0100000:27883, 01:09:0100000:27871, 01:09:0100000:27848, 01:09:0100000:27813, 01:09:0100000:27195, расположенных по адресу: КБР, 

<

...> б/н, однократно для окончания строительства согласно п. 10. ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Истцом заявлены уточнения исковых требований в части указания кадастровых номеров земельных участков. В соответствии с данными уточнениями истец просит обязать Муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» заключить договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 01:09:0100000:27744,  01:09:0100000:27675, 01:09:0100000:28117, 01:09:0100000:28051, 01:09:0100000:28008, 01:09:0100000:27996, 01:09:0100000:27981, 01:09:0100000:27974, 01:09:0100000:27968, 01:09:0100000:27938, 01:09:0100000:27934, 01:09:0100000:27929, 01:09:0100000:27919, 01:09:0100000:27907, 01:09:0100000:27884, 01:09:0100000:27883, 01:09:0100000:27871, 01:09:0100000:27848, 01:09:0100000:27813, 01:09:0100000:27195, расположенных по адресу: КБР, 

<

...> б/н, однократно для окончания строительства.

Данные уточнения определением арбитражного суда от 12.05.2022 приняты к производству суда.

Стороны о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом с соблюдением требований статей 121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем направления в из адрес копии определения суда заказным письмом с уведомлением, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационной телекоммуникационной сети Интернет, ссылка на который имеется в определении суда.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Рассмотрев и оценив в порядке 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства; исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил следующее.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.09.2015 Местной  администрации  г.о.Нальчик и ЖСК «Эркин Езен» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 общей площадью 792 217 кв.м., для целей – под индивидуальное жилищное строительство. 

Согласно пункту 2.1 срок договора аренды установлен с 21.09.2015 по 20.09.2018.

На основании распоряжения местной администрации г.о. Нальчик от 23.06.2018 №567 об утверждении схемы расположения образуемого земельного участка путем раздела с сохранением исходного в измененных границах осуществлено образование 541 земельного участка с сохранением исходного в измененных границах.

Местной администрацией г.о. Нальчик ЖСК «Эркин Езен» выданы разрешения на строительство и уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуальною жилищного строительства или садового дома и допустимости размещения объекта жилищного строительства на земельных участках.

На указанных объектах возведены объекты незавершенного строительства.

Право собственности на объекты незавершенного строительства за кооперативом не зарегистрированы.

Поскольку окончить в срок, указанный в договоре аренды, строительство объекта не представилось возможным, кооператив обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 01:09:0100000:27744,  01:09:0100000:27675, 01:09:0100000:28117, 01:09:0100000:28051, 01:09:0100000:28008, 01:09:0100000:27996, 01:09:0100000:27981, 01:09:0100000:27974, 01:09:0100000:27968, 01:09:0100000:27938, 01:09:0100000:27934, 01:09:0100000:27929, 01:09:0100000:27919, 01:09:0100000:27907, 01:09:0100000:27884, 01:09:0100000:27883, 01:09:0100000:27871, 01:09:0100000:27848, 01:09:0100000:27813, 01:09:0100000:27195.

МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношении» Местной администрации г.о.Нальчик письмом от 29.09.2021 №45-ДГИиЗО-1-05/1706 отказало в продлении договоров аренды. 

Отказ мотивирован тем, что представленные копии технических планов не являются основанием для продления договоров аренды. При этом ответчик сообщил кооперативу, что для объективного рассмотрения данного вопроса, необходимо предоставить зарегистрированные права собственности на незавершенные объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемых земельных участка.

Полагая отказ МКУ «Департамент городского имущества  и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» в заключении договора аренды земельных участков незаконным, нарушающим его права, кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

– собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

– собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Этот порядок предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка в аренду. 

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» (пункт 33) право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. 

При отсутствии зарегистрированного права собственности на такой объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

 При этом для заключения договора аренды земельного участка с целью завершения строительства не обязательно подтверждать государственную регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338).

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все, прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенном в кассационном определении от 19.01.2022 №19–КАД21–17–К5.

Истцом право собственности на объекты незавершенного строительства не зарегистрированы.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельных участков с кадастровыми номерами: 01:09:0100000:27744,  01:09:0100000:27675, 01:09:0100000:28117, 01:09:0100000:28051, 01:09:0100000:28008, 01:09:0100000:27996, 01:09:0100000:27981, 01:09:0100000:27974, 01:09:0100000:27968, 01:09:0100000:27938, 01:09:0100000:27934, 01:09:0100000:27929, 01:09:0100000:27919, 01:09:0100000:27907, 01:09:0100000:27884, 01:09:0100000:27883, 01:09:0100000:27871, 01:09:0100000:27848, 01:09:0100000:27813, 01:09:0100000:27195, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ЖСК «Эркин Езен» имеется право на продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2018 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

В отсутствие договоров аренды истец лишен возможности завершить строительство объекта недвижимости.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует истцу завершить строительство, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд      

Р Е Ш И Л :

1. Заявленные требования жилищно–строительного кооператива «Эркин Езен» (с учетом уточнений) удовлетворить.

2. Признать незаконным отказ МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношении» Местной администрации г.о.Нальчик от 29.09.2021г. №45-ДГИиЗО-1-05/1706.

3. Обязать Муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» заключить договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 01:09:0100000:27744,  01:09:0100000:27675, 01:09:0100000:28117, 01:09:0100000:28051, 01:09:0100000:28008, 01:09:0100000:27996, 01:09:0100000:27981, 01:09:0100000:27974, 01:09:0100000:27968, 01:09:0100000:27938, 01:09:0100000:27934, 01:09:0100000:27929, 01:09:0100000:27919, 01:09:0100000:27907, 01:09:0100000:27884, 01:09:0100000:27883, 01:09:0100000:27871, 01:09:0100000:27848, 01:09:0100000:27813, 01:09:0100000:27195, расположенных по адресу: КБР, 

<

...> б/н, однократно для окончания строительства.

4. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

5. Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

6. Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья                                                                               Г.В. Садонцева