АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ 

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28 

Факс 460-945, 460-952, адрес сайта-http://sakhalin.arbitr.ru/ Электронная почта-info@sakhalin.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-1603/2020

г. Южно-Сахалинск

14 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11.06.2024,  решение в полном объеме изготовлено 14.06.2024.  

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Веретенникова И.Н.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания Щелкуновой К.И.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  

Администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН  

6501026762, адрес регистрации: 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск,  

ул. Ленина 173) 

к акционерному обществу «Сахалин-Инжиниринг» (ОГРН 

<

***>,  

ИНН 

<

***>, адрес регистрации: 693020, Сахалинская область, г. Южно- 

Сахалинск, ул. Ленина, д. 69) о возложении обязанности устранить недостатки 

третьи лица: муниципальное унитарное предприятие «ЖЭУ № 10»,  

Прокуратура Сахалинской области при участии: от истца: ФИО1 по доверенности № Д07-0166-24 от 24.05.2024; от ответчика: ФИО2 по доверенности № 51 от 26.09.2023; 

от прокуратуры Сахалинской области: ФИО3 (служебное  

удостоверение); в отсутствии иных лиц, участвующих в деле 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Южно-Сахалинска (далее - истец, Администрация)  обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу  «Сахалин-Инжиниринг» (далее - ответчик, АО «Сахалин-Инжиниринг») о  возложении на ответчика обязанности в течение шестидесяти дней со дня  вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению  выявленных недостатков в многоквартирном жилом доме, расположенном по  адресу: г. Южно- Сахалинск, ул. 3-я Институтская, 19 корпус 3, а именно:  

1. Улучшить воздухообмен в помещениях, предотвратить выпадение  конденсата в воздуховодах и на конструкциях:  

а) путем замены оборудования механического побуждения вытяжки  (канальных вентиляторов) в воздуховодах системы вентиляции на более  производительные;  

б) путем удаления из вентиляционных каналов вентиляторов и установки  дефлекторов над кровлей для повышения тяги в канале.  

2. Увеличить длину (высоту) воздуховодов в чердачном пространстве и над  кровлей.  

3. Дополнительно утеплить воздуховоды в пределах чердачного пространства.  

4. Установить приточные клапаны в наружных стенах здания. 

5. Произвести ревизию трубопроводов отопления в подполье с целью  предупреждения и ликвидации свищей, капельных течей.  

6. Произвести дополнительное утепление перекрытия подполья снизу  полиуретановой (монтажной) пеной или иными материалами в местах прохода  трубопроводов, примыкания перекрытия к стенам, стыкам листов обшивки и  стыкам панелей.  

7. Произвести дополнительное утепление чердачного перекрытия в местах  непроектной замены утеплителя из пенополиуретана на утеплитель из  минеральной ваты (слоем толщиной 100 мм, 25% от площади чердачного  перекрытия).  

8. Установить ограждения пандусов на входах и откидных пандусов на  забежных маршах при подъеме на 1й этаж.  

9. Произвести ремонт и регулировку элементов заполнения оконных проёмов.  

10. Для устранения дефектов, связанных с недостаточной звукоизоляцией  внутренних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок произвести:  

а) облицовку внутренних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок  с применением звукоизолирующих материалов либо замену внутренних стен,  межквартирных и межкомнатных перегородок;  

б) повышение шумозащитных свойств перекрытия первого этажа путем  устройства звукоизолирующих прокладок в основании полов второго этажа,  устройства звукоизолирующих покрытий полов второго этажа, устройства  звукоизоляции потолков первого этажа либо иным соответствующим  действующим нормам способом.  

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статей 475, 557  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) и мотивирован  ненадлежащим исполнением обществом, как продавцом своих обязательств в  рамках заключенных между сторонами муниципальных контрактов на  приобретение жилых помещений (квартир), ввиду необоснованного отказа  ответчика устранить выявленные в пределах гарантийного срока недостатки,  наличие которых подтверждено экспертным заключением общества с  ограниченной ответственностью «Фама Про».  

Определением от 14.05.2020 исковое заявление принято к производству суда,  возбуждено дело и назначено к рассмотрению в судебном заседании.  

Определениями от 03.12.2021, от 24.07.2023 суд привлек к участию в деле в  качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора муниципальное унитарное предприятие «ЖЭУ № 10»  (далее - МУП «ЖЭУ № 10») и Прокурора Сахалинской области.  

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось в связи с уточнением  правовых позиций сторон.  

В настоящем судебном заседании судебном заседании представители истца и  Прокуратуры Сахалинской области на удовлетворении исковых требований  настаивали, представитель ответчика против их удовлетворения возрождал.  

Третье лицо МУП «ЖЭУ № 10» явку своего представителя в судебное  заседание не обеспечило, о дате и месте его проведения уведомлено надлежащим  образом, отзыв не представило.  

На основании изложенного, суд, руководствуясь положениями статьи  

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),  

определил рассмотреть дело в отсутствии неявившегося третьего лица. 

Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц и оценив по  

правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд установил  

следующее. 

Акционерное общество «Сахалин-Инжиниринг» выступало застройщиком  

многоквартирного дома по адресу: ул. 3-я Институтская, д. 19, корпус 3, который  

был введен в эксплуатацию на основании выданного Администрацией разрешения  

от 15.11.20216 № 65-64701000-06300-2016. 

В период с 13.12.2016, 19.12.2016 и 10.03.2017 между Администрацией  

(заказчик) и АО «Сахалин-Инжиниринг» (продавец) были заключены  

муниципальные контракты на приобретение жилых помещений, расположенных в  

г. Южно-Сахалинске по адресу: ул. 3-я Институтская, д. 19, корпус 3: 

- № 0161300000116001768_101166 от 13.12.2016 - квартира 1;  - № 0161300000116001761_101166 от 13.12.2016 - квартира 4;  - № 0161300000116001766_101166 от 13.12.2016 - квартира 5;  - № 0161300000116001765_101166 от 13.12.2016 - квартира 6;  - № 0161300000116001760)101166 от 13.12.2016 - квартира 7;  - № 0161300000116001759_101166 от 13.12.2016 - квартира 8;  - № 0161300000116001764_101166 от 13.12.2016 - квартира 9;  - № 0161300000116001763_101166 от 13.12.2016 - квартира 10;  

- № 0161300000116001757_101166 от 13.12.2016 - квартира 11;  - № 0161300000116001752_101166 от 13.12.2016 - квартира 12;  - № 0161300000116001762_101166 от 19.12.2016 - квартира 3;  

- № 0161300000117000020 от 10.03.2017- квартира 2. 

Многоквартирный жилой дом, расположенный в г. Южно-Сахалинске по  

адресу ул. 3-я Институтская, д. 19 корпус 3 введен в эксплуатацию разрешением на  

ввод объекта от 15.11.20216 № 65-64701000-06300-2016 в составе группы  

малоэтажных жилых домов, разрешение выдано Администрацией города Южно-Сахалинска акционерному обществу «Сахалин-Инжиниринг».  

Согласно пункту 1.1 указанных контрактов, продавец обязуется передать  заказчику в собственность городского округа «Город Южно-Сахалинск»,  принадлежащее продавцу на праве собственности жилое помещение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и  детей, оставшихся без попечения родителей.  

В силу пункта 1.2 контрактов, каждая указанная квартира на момент передачи  принадлежит продавцу на праве собственности на основании выписки из Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав.  

В соответствии с пунктом 1.4 контрактов, продавец гарантирует, что до  подписания контракта указанная в пункте 1.1 квартира никому не продана, не  заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и не обременена правами  третьих лиц. В квартире никто не проживает и не зарегистрирован.  

На основании пункта 2.1 контрактов, качество квартиры должно  соответствовать требованиям статьи 15 Жилищного кодекса Российской  Федерации, разделу 2 Положения о признании помещения жилым помещением,  жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома  аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного  постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, постановлению Главного  государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 «Об утверждении  СанПиН 2.1.2.2645-10» (вместе с «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и  помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы»),  постановлению мэра г. Южно-Сахалинска от 03.07.2006 № 1215 «Об установлении  нормы предоставления общей площади жилого помещения по договору  социального найма в муниципальном жилищном фонде и учетной нормы площади  жилого помещения на территории ГО «Город Южно-Сахалинск».  

В силу пункта 2.2 контрактов продавец гарантирует качество продаваемой  заказчику квартиры в соответствии с Приложением № 1 (Техническое задание),  являющимся неотъемлемой частью каждого контракта.  

В соответствии с пунктом 4.1 контрактов, продавец обязан: 

- при заключении муниципального контракта представить заказчику на  предлагаемое к продаже жилое помещение (квартиру) копию  правоустанавливающего документа, в том числе свидетельство о государственной  регистрации права собственности на квартиру. В случае, если Продавец не  является собственником жилого помещения (квартиры). Продавец обязан  дополнительно представить Заказчику копию нотариально оформленной  доверенности на право продажи квартиры, выданную собственником жилого  помещения;  

- предоставить квартиру для осмотра заказчику в соответствии с разделом 5  Контракта с уведомлением заказчика о дате и времени осмотра не позднее чем за 2  рабочих дня до планируемой даты;  

- передать квартиру по цене и в срок, установленный настоящим контрактом;  

- гарантировать, что квартира является собственностью продавца, не  обременена правами третьих лиц, не отчуждена, не заложена, не подарена, не  обещана в дар, не состоит в споре и под арестом, не имеет задолженности по  коммунальным платежам и иным платежам;  

- совершить все необходимые действия для перехода права собственности на  квартиру, в том числе не позднее 15 дней совместно с заказчиком после  подписания акта-приема передачи, представить в орган, осуществляющий  государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все  необходимые документы.  

- с момента подписания контракта до фактической передачи квартиры  Заказчику не ухудшать состояния квартиры, не сдавать ее в аренду, наем,  безвозмездное пользование.  

По условиям контрактов, заказчик обязан (пункт 4.2): 

- оплатить и принять квартиру согласно Приложению № 2 (Акт приема-передачи жилого помещения), являющемуся неотъемлемой частью настоящего  контракта;  

- совершить все необходимые действия для перехода права собственности на  квартиру, в том числе не позднее 15 дней совместно с продавцом после подписания  акта приема-передачи, представить в орган, осуществляющий государственную  

регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые  документы.  

Согласно пункту 5.2 контрактов, в течение 5-х рабочих дней до подписания  сторонами акта приема-передачи жилого помещения, для проверки требований к  качеству квартиры, предусмотренных контрактом, Заказчик проводит экспертизу.  

Экспертиза соответствующего жилого помещения на соответствие  требованиям, предусмотренным муниципальным контрактом, проводится силами  Заказчика, по результатам проведенной экспертизы Заказчик осуществляет:  

- составляет акт осмотра жилого помещения на основании, которого  осуществляется прием квартиры;  

- прием квартиры; 

- в случае обнаружения нарушений требований к качеству квартиры,  определяются условия их устранения либо принимается решение об  одностороннем отказе от исполнения настоящего контракта.  

В случае обнаружения замечаний к требованию к качеству квартиры, которые  могут быть устранены, продавец устраняет указанные замечания за свой счет в  установленный заказчиком срок, с даты подписания сторонами акта осмотра  жилого помещения с замечаниями (пункт 5.3 контрактов).  

Продавец по результатам устранения замечаний требований к качеству  квартиры письменно уведомляет в течение 2 календарных дней Заказчика о  готовности жилого помещения к передаче.  

По результатам устранения продавцом замечаний требований к качеству  квартиры, сторонами в течение 3 календарных дней составляется повторный Акт  осмотра жилого помещения об устранении замечаний к качеству квартиры.  

В случае, если Продавец не исполнил обязанность по передаче жилого  помещения в соответствии с требованиями, предъявляемыми к качеству квартиры,  к нему применяются меры ответственности указанные в главе 6 настоящего  контракта.  

Так, согласно пункту 6.1 контрактов, стороны за неисполнение или  ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему контракту несут  ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской  Федерации и настоящим Контрактом.  

Пунктами 6.5 контрактов предусмотрено, что выплата неустойки и  возмещение убытков не освобождают сторону, нарушившую условия контракта, от  исполнения своих обязательств в натуре.  

В Приложениях № 1 (Техническое задание) ко всем контрактам стороны  отразили технические характеристики и фактическое состояние приобретаемых  квартир.  

В частности указано, что несущие и ограждающие конструкции жилых  помещений, в том числе входящие в состав общего имущества собственников  помещений в многоквартирном доме, находятся в работоспособном состоянии, при  котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения деформативности (а в  железобетонных конструкциях - трещиностойкости) не приводят к нарушению  работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома  и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного  оборудования.  

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и  несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников  помещений в многоквартирном доме, не имеют разрушений и повреждений,  приводящих к их деформации, образованию трещин, снижающих их несущую  способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций, жилого  дома в целом.  

Вентиляция, отопление, системы водоснабжения, водоотведения, лифты и др.,  находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества  собственников помещений в многоквартирном доме, размещены и смонтированы в  соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих  нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей  оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении  допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными  системами.  

Радиаторы отопления установлены ровно без каких-то визуально  определяемых дефектов, с отсутствием луж и подтеков у стояков, исправности  запорных кранов, правильное расположение счетчиков, наличие плотности  фиксации крышек на отводах.  

Инженерные системы соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых  помещений исключает поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не  допускается объединение каналов кухонь и санитарных узлов с жилыми  комнатами.  

Наружные ограждающие конструкции жилого помещения имеют  теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную  влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 %,  температуру отапливаемых помещений не менее + 18°С, в угловых помещениях не  менее + 20°С, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха,  пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие  отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных  ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в  конструкциях жилого дома. Защищены от проникновения дождевой, талой и  грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при  помощи конструктивных средств и технических устройств.  

В квартирах установлены: межкомнатные двери, двери в ванной комнате и  туалете, унитаз, ванна, умывальник со смесителем, раковина и смеситель на кухне,  розетки, радиаторы отопления, выключатели, патроны, окна ПВХ, электрическая  плита.  

Дверные и оконные системы исправны и не разбиты, без видимых дефектов и  повреждений. Все створки открываются, а швы по периметру заполнены  герметиком и уплотнителем. Все запорные устройства в рабочем состоянии и в  наличии, а крепления надежно зафиксированы. На стеклах отсутствуют трещины,  стеклопакеты прочно фиксированы в рамах.  

Стены, полы, потолки в квартирах, а также сантехника, расположенная в этой  квартирах, электропроводка, межкомнатные двери, двери в ванной комнате и  туалете, унитаз, ванна, умывальник со смесителем, раковина и смеситель на кухне,  розетки, радиаторы отопления, выключатели, патроны, остекленные оконные  рамы, обои, плинтусы, трубы и электрическая плита не требуют ремонта и  находятся в исправном состоянии.  

Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях  

соответствует нормам, установленным в действующих нормативных правовых  актах. Жилые помещения - квартиры отвечают санитарно-техническим нормам для  г. Южно-Сахалинска, позволяющим нормальную эксплуатацию, с ремонтом,  свободные и подготовленные к заселению.  

По актам приема-передачи от 14.12.2016, 20.12.2016, 10.03.2017 спорные  квартиры приняты Администрацией от АО «Сахалин-Инжиниринг» без замечаний  и возражений. При этом в актах также указано, что квартиры переданы в состоянии  пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроены, отвечают  санитарным и техническим требованиям, как они есть на день подписания акта.  

В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых  помещений, администрация обратилась в ООО «Фама Про» по вопросу проведения  строительно-технической экспертизы многоквартирного дома, расположенного по  адресу: 

<

...>.  

В результате проведенной строительно-технической экспертизы установлено,  что качество выполненных строительно-монтажных работ не в полной мере  соответствует проектной документации, здание многоквартирного дома не в  полной мере соответствует требованиям технических регламентов в области  безопасности строительства, а жилой дом не соответствует требованиям  безопасных для здоровья человека условий. В заключении указано, что все  выявленные недостатки являются устранимыми.  

В частности, согласно заключению, безопасные для здоровья человека  условия проживания в зданиях и сооружениях определяются отсутствием вредных  воздействий на человека в результате физических, биологических, химических,  радиационных и иных воздействий. Здание или сооружение должно быть  спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания  или сооружения обеспечивались безопасные условия для проживания человека в  зданиях. Согласно выводам, эксперта, объект не соответствует требованиям  безопасных для здоровья человека условий по следующим показателям:  

- качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений; - защита от шума в помещениях жилых зданий; - микроклимат помещений; - регулирование влажности на поверхности строительных конструкций. 

С учетом выявленных недостатков, экспертом было предложено выполнить  следующие мероприятия:  

1. Улучшение воздухообмена в помещениях, предотвращение выпадения  конденсата в воздуховодах и на конструкциях: а) путем замены оборудования  механического побуждения вытяжки (канальных вентиляторов) в воздуховодах  системы вентиляции на более производительные; б) путем удаления из  вентиляционных каналов вентиляторов и установки дефлекторов над кровлей для  повышения тяги в канале.  

2. Увеличение длины (высоты) воздуховодов в чердачном пространстве и над  кровлей.  

3. Дополнительное утепление воздуховодов в пределах чердачного  пространства.  

4. Установка приточных клапанов в наружных стенах здания. 

5. Ревизия трубопроводов отопления в подполье с целью предупреждения и  ликвидации свищей, капельных течей.  

6. Дополнительное утепление перекрытия подполья снизу полиуретановой  (монтажной) пеной или иными материалами в местах прохода трубопроводов,  примыкания перекрытия к стенам, стыкам листов обшивки и стыкам панелей.  

7. Дополнительное утепление чердачного перекрытия в местах непроектной  замены утеплителя из пенополиуретана на утеплитель из минеральной ваты (слоем  толщиной 100 мм, 25 % от площади чердачного перекрытия).  

8. Установка ограждения пандусов на входах и откидных пандусов на  забежных маршах при подъеме на 1й этаж.  

9. Ремонт и регулировка элементов заполнения оконных проемов. 

10. Для устранения дефектов, связанных с недостаточной звукоизоляцией  внутренних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок рекомендуется  произвести облицовку стен, перегородок, потолков с применением  звукоизолирующих материалов, а также замену покрытий полов. Реализация таких  мероприятий вызовет уменьшение технико-экономических показателей здания -  площади и высоты помещений.  

С учетом необходимости выполнения указанных мероприятий истец  обратился к ответчику с соответствующей претензией, предложив в 30-тидневный  срок устранить выявленные экспертом недостатки.  

Полагая, что ответчиком не исполнены гарантийные обязательства,  предусмотренные контрактом, истец обратился в суд с иском о понуждении  ответчика к устранению недостатков.  

Правоотношения сторон подлежат регулированию положениями главы 30 ГК  РФ о продаже недвижимости, общими нормами об обязательствах, а также  нормами Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в  сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и  муниципальных нужд» (далее - Закон № 44-ФЗ).  

В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо  (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитор) определенные  действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его  обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом.  

В соответствии со статьей 525 ГК РФ поставка товаров для государственных  или муниципальных нужд осуществляется на основе государственного или  муниципального контракта на поставку товаров для государственных или  муниципальных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров  поставки товаров для государственных или муниципальных нужд.  

К отношениям по поставке товаров для государственных или муниципальных  нужд применяются правила о договоре поставки (статьи 506 - 522), если иное не  предусмотрено правилами настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 525) ГК РФ).  

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого  имущества (договор продажи недвижимости) продавец обязуется передать в  собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или  другое недвижимое имущество (статья 130).  

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом  покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи  недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса,  за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара  ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.  

На основании части 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать  покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.  

В соответствии с частью 2 статьи 470 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара,  продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать  требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение  определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).  

Гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю  (статья 457 ГК РФ).  

Согласно части 3 статьи 470 ГК РФ гарантия качества товара  распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если  иное не предусмотрено договором купли-продажи.  

В силу пункта 1 статьи 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или  договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с  недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные  статьей 477 ГК РФ.  

Как предусмотрено в пункте 2 статьи 477 ГК РФ, если на товар не установлен  гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками  товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки  проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со  дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда  такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для  выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте,  исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.  

Судом установлено, что спорные помещения переданы по актам приема-передачи от 14.12.2016, 20.12.2016, 10.03.2017.  

03.03.2020 (вх. № 1923) Администрация обратилась к АО «Сахалин  Инжиниринг» с претензией, в которой потребовало устранить недостатки  переданных квартир, указанные в заключении строительно-технической  экспертизы ФП-2018/12-2, проведенной экспертизы ООО «Фама Про»  

Неисполнение в добровольном порядке данных требований, явилось  основанием для обращения истца в суд, с рассматриваемым исковым заявлением.  

Таким образом, вопреки позиции ответчика, заявляющего о пропуске истцом  срока, предусмотренного частью 2 статьи 477 ГК РФ, суд приходит к выводу, что  материалами дела подтверждается, что настоящий иск заявлен в пределах  гарантийного срока, установленного законом.  

Последствия передачи товара ненадлежащего качества регулируются статьей  475 ГК РФ.  

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ установлено, что если недостатки товара не  были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего  качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного  уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в  разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.  

В силу части 2 статьи 476 ГК РФ в отношении товара, на который продавцом  предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не  докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю  вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения,  либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.  

Из содержания указанной нормы следует, что при обнаружении недостатков  товара в пределах сроков гарантии, продавец несет бремя доказывания того, что  эти недостатки возникли после передачи товара покупателю и по причинам, за  которые продавец не отвечает.  

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону  должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут  подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.  

Применительно к оценке качества выполненных работ, таким  доказательством не может служить пояснение стороны, поскольку стороны  заинтересованы в исходе дела и толковании доказательств в свою пользу.  

Допустимым доказательством может послужить заключение экспертизы,  направленной на выяснение вопросов о соблюдении норм и правил при  строительстве объекта.  

В целях определения причин обнаружения выявленных недостатков жилых  помещений, определением суда от 21.10.2021 по ходатайству ответчика была  назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой  

поручено эксперту ООО «Оценка-партнер» - ФИО4 и ФИО5 с  постановкой следующих вопросов:  

1) соответствуют ли жилые помещения № 1-12, а также имущество, входящее  в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,  расположенные в многоквартирном доме № 19 корп. 3 по ул. 3-я Институтская  г. Южно-Сахалинска требованиям технических регламентов, строительным  нормам и правилам, применяемым к жилым помещениям в многоквартирных  домах и условиям технического задания и муниципального контракта?  

2) в случае выявления недостатков указать являются ли данные недостатки  устранимыми, указать способ их устранения? И возможна ли эксплуатация жилых  помещений №№ 1 -12 по их назначению (для проживания граждан) с учетом  данных недостатков без причинения вреда для здоровья проживающих?  

3) имеется ли причинно-следственная связь между выявленными в ходе  проведения экспертизы имущества входящего в состав имущества собственников  помещений в многоквартирном доме недостатками (при их наличии) с  недостатками в жилых помещениях № 1-12 многоквартирного дома № 19 корп. 3  по ул. 3-я Институтская г. Южно-Сахалинска?  

4) при выявлении несоответствия переданных объектов недвижимости  техническому заданию к муниципальным контрактам, установить являлись ли  данные несоответствия явными и могли бы быть обнаружены покупателем при  обычном способе приемки товара?  

5) устранены ли недостатки в работе системы вентиляции, приводящие к  конденсату на конструкциях и повышенной влажности в помещениях № 1-12 в  многоквартирном доме, расположенные в многоквартирном доме № 19 корп. 3 по  ул. 3-я Институтская г. Южно-Сахалинска?  

24.07.2023 в Арбитражный суд Сахалинской области поступило заключение  повторной судебной строительно-технической экспертизы № 1/1-247, выполненное  экспертами ООО «Оценка-партнер».  

Согласно выводам проведенной экспертизы, в ходе исследования  установлены следующие обстоятельства:  

По первому вопросу - жилые помещения № 1-12, а также имущество,  входящее в состав общего имущества собственников помещений в  

многоквартирном жилом доме, расположенное в многоквартирном доме № 19  корпус 3 по ул. 3-я Институтская в г. Южно-Сахалинске в полной мере  соответствуют требованиям муниципальных контрактов (технических заданий),  имеются эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные  неправильной эксплуатацией жилых помещений нанимателями жилых помещений.  

По второму вопросу - все выявленные дефекты жилых помещений № 1-12, а  также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений  в многоквартирном жилом доме, расположенное в многоквартирном доме № 19  корпус 3 по ул. 3-я Институтская в г. Южно-Сахалинске, являются  эксплуатационными и устранимыми. Многоквартирный дом № 19 корпус 3 по ул.  3-я Институтская в г. Южно-Сахалинске в полной мере соответствует требованиям  статьей 7, 8 и 10 федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, следовательно  является пригодным для проживания.  

По третьему вопросу - имеется причинно-следственная связь меду  недостатками общего имущества многоквартирного жилого дома и недостатками  жилых помещений - наличие локальных холодных участков конструкций в местах  сопряжения. Недостаток является эксплуатационным дефектом, вызванным  естественной осадкой дома  

По четвертому вопросу - при ответе на первый вопрос установлено, что  отсутствуют несоответствия преданных объектов недвижимости техническому  заданию к муниципальным контрактам, следовательно, ответ на 4 вопрос не  требуется.  

По пятому вопросу - недостатки в работе системы вентиляции, установленные  в заключении строительно-технической экспертизы № ФП-2018/12-2  многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, пл/р  Ново-Александровск, ул. 3-я Институтская, 19, корпус 3 устранены. Некорректная  работы системы вентиляции в вентилируемых помещениях вызвана демонтажем  вентиляторов принудительной вентиляции и заделкой вентиляционных отверстий  нанимателями жилых помещений.  

В силу части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов  относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд  устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих  

требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства,  имеющие значение для правильного рассмотрения дела.  

Оценив заключение экспертов от 13.07.2023 исх. № 1/1-247 по критериям  относимости, достаточности и соответствия требованиям законодательства, суд не  усматривает оснований для признания его ненадлежащим доказательством по делу.  

Экспертиза проведена и заключение подготовлено экспертами, имеющими  необходимую квалификацию и стаж работы по специальности. Компетентность  экспертов подтверждена материалами дела. Эксперты предупреждены об  уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.  

В распоряжение экспертов судом были представлены материалы дела.  Экспертное заключение содержит указание на руководство экспертами в процессе  исследования перечнем нормативно-технических и справочных документов.  

Представленное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК  РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.  

Заключение экспертов не содержит противоречий, неясностей и не вызывает  сомнений в его обоснованности; экспертами даны ответы на все поставленные  вопросы.  

На основании изложенного суд принимает заключение экспертов от  13.07.2023 исх. № 1/1-247 в качестве надлежащего, относимого и допустимого  доказательства по делу.  

Таким образом, в ходе рассмотрения настоящего дела достоверно  установлено, что выявленные недостатки возникли не по вине ответчика, после  передачи квартир в ходе длительной эксплуатации многоквартирного дома.  

В определении Верховного Суда РФ от 20.02.2021 № 309-ЭС20-20751  сформулирована правовая позиция, согласно которой в силу прямого указания  статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Минимального перечня  услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего  имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения,  утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, и Правил  и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных  Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 именно на управляющую  организацию возложена безусловная обязанность выполнять работы, связанные с  

содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в указанный Минимальный  перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого  имущества, а в определенных случаях - незамедлительно.  

Приведенные нормы направлены на обеспечение благоприятных и  безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего  имущества собственников помещений в многоквартирном доме.  

При этом сам по себе факт возникновения недостатков вследствие  ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него  обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока  не устраняет установленные законодательством и договором управления  обязанности управляющей компании по содержанию общего имущества в  надлежащем состоянии.  

В соответствии с пунктом 4.10.2.1 Правил № 170 организации по  обслуживанию жилищного фонда в процессе эксплуатации жилых домов должны  регулярно осуществлять мероприятия по устранению причин, вызывающих  увлажнение ограждающих конструкций. Организации по обслуживанию  жилищного фонда в процессе эксплуатации жилых домов должны регулярно  осуществлять мероприятия по устранению причин, вызывающих «увлажнение  ограждающих конструкций (поддержание надлежащего температурно-  влажностного режима и воздухообмена в жилых и вспомогательных помещениях,  включая чердаки и подполья; содержание в исправном состоянии санитарно-технических систем, кровли и внутренних водостоков, гидро и пароизоляционных  слоев стен, перекрытий, покрытий и пола, герметизации стыков и швов  полносборных зданий, утепление дефектных ограждающих конструкций, тепло и  пароизоляции трубопроводов, на поверхности которых образуется конденсат,  обеспечение бесперебойной работы дренажей, просушивание увлажненных мест,  содержание в исправном состоянии отмосток и водоотводящих устройств и др.»).  

Из материалов дела следует, что МУП «ЖЭУ № 10» является организацией,  обеспечивающей управление общим имуществом собственников помещений  многоквартирного дома № 19 корпус 3 по ул. З-я Институтская в г. Южно-Сахалинск.  

Таким образом, обязанность по выполнению текущих, неотложных,  

обязательных работ по содержанию общего имущества собственников помещений  указанного дома в силу приведенных правовых норм возложена на МУП «ЖЭУ   № 10».  

Учитывая совокупность представленных в материалы дела доказательств, в  том числе выводы судебной строительно-технической экспертизы, суд, отказывает  Администрации в удовлетворении исковых требований.  

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, а истец в силу  закона освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о распределении  судебных расходов по оплате государственной пошлины судом не разрешается  (пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о  государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).  

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном  объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.  

Судья И.Н. Веретенников