АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-11250/2023

г. Тюмень

02 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2023 года. Решение в полном объеме изготовлено 02 августа 2023 года. 

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Коряковцевой О.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смоляк О.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН 

<

***> 

к ООО «Центр оценки и экспертиз «Партнер»  ИНН 

<

***> 

о признании недостоверной  величины  рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной  на основании Отчета от 12.12.2022 № 10/22,

третье лицо - Департамент имущественных отношений Администрации города Тобольска,

при участии:

истец – ФИО1 по паспорту,

представитель ответчика - ФИО2 директор согласно ЕГРЮЛ,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель, ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Центр оценки и экспертиз «Партнер» (далее – ответчик, оценщик) о признании недостоверной  величины  рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной  на основании Отчета от 12.12.2022 № 10/22.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен  Департамент имущественных отношений Администрации города Тобольска (далее также Департамент), который своего представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие представителя указанного третьего лица. 

Согласно представленному отзыву на иск Департамент против заявленных требований возражает.

Истцом в материалы дела представлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304005:5599, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на сегодняшний день, которое мотивировано несогласием с итоговым результатом оценки.

Данное ходатайство судом отклонено ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Учитывая предмет и обстоятельства спора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для назначения экспертизы.

Несогласие истца с результатом оценки безусловным основанием для назначения судебной экспертизы не является.

Статистическая природа рынка и вытекающий разброс большинства исходных рыночных данных, в том числе по аналогам, неоднозначность в расчетах величины износа, неоднозначность экспертных мнений, приводящих к рассеиванию в прогнозах ожидаемых доходов на годы вперед, и другие факторы неопределенности неизбежно приводят к объективным различиям в расчетах, не связанных с какими-либо нарушениями.

За период с 2020 по 2022 годы  оценка спорного объекта была проведена Департаментом 4 раза, результаты были сопоставимы, по данным стоимостям объект незавершенного строительства выставлялся на торги, но не был продан, однако истец не оспаривал ранее результаты оценки.

Изложенные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Администрация города Тобольска организует и обеспечивает проведение публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.

В рамках реализации вышеуказанного права Администрация города Тобольска обратилась в Тобольский городской суд Тюменской области с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304005:5599, расположенного по адресу: 

<

...> участок № 9в (далее - объект), путем продажи с публичных торгов.

Решением Тобольского городского суда Тюменской области, вступившим в законную силу 27.03.2020, требования Администрации удовлетворены.

В отношении вышеуказанного объекта Департаментом неоднократно были организованы и проведены публичные торги по продаже объекта (27.08.2020, 26.01.2021, 06.07.2021, 16.11.2021, 11.05.2022, 04.08.2022, 26.10.2022, 28.02.2023), которые признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в аукционе.

За период с 2020 по 2022 годы  оценка спорного объекта была проведена Департаментом 4 раза, в размере 3 153 152 руб. в отчете от 17.06.2020, в размере 3 290 000 руб. в отчете от 17.05.2021, в размере 2 771 666,67 руб. в отчете от 25.03.2022, в размере 2 669 166 руб. в отчете от 12.12.2022.

Поскольку основания для приостановления продажи объекта незавершенного строительства в настоящее время отсутствуют, проведение очередных публичных торгов по вышеуказанному объекту было назначено на 05.06.2023. Информация о торгах размещена на официальных сайтах www.torgi.gov.ru, www.admtobolsk.ru.

Начальная цена продажи вышеуказанного объекта установлена на основании оценки его рыночной стоимости в размере 3 203 000 руб. (с учетом НДС), определенной в Отчете от 12.12.2022 №10/22, подготовленном ООО «Центр оценки и экспертизы «ПАРТНЕР» в рамках заключенного муниципального контракта от 29.11.2022 № 81/22.

26.04.2023 в Администрацию города Тобольска поступило обращение ИП ФИО1, в котором указано о занижении стоимости объекта в указанном отчете. В ответ на обращение в адрес предпринимателя направлены письма от 04.05.2023 № 13-01-11/2379, от 10.05.2023 № 13-01-11/2380 с разъяснениями о стоимости объекта, также было предложено представить технические документы с целью их использования для расчета стоимости объекта, технические документы в Департамент не представлены.

В рамках настоящего дела истец оспаривает величину  рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной  на основании Отчета от 12.12.2022 № 10/22, указывая на то, что итоговая величина стоимости, отраженная в отчете, не соответствует рыночной стоимости объекта, так как информация, представленная оценщиком в разделе 7 (описание объекта оценки), не позволяет идентифицировать объект оценки; не представлена информация о внешних факторах, влияющих на объект оценки, отчет не содержит сведений об осмотре объекта оценки; неверно определена корректировка на разницу площади/объема; невозможно проверить правильность определения поправки на удельный вес ввиду отсутствия информации, позволяющей установить степень готовности или стадию строительства оцениваемого объекта; не обоснована величина физического износа, величина функционального устаревания и величина внешнего устаревания, не учтена стоимость земельного участка.

Арбитражный суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

Отчет ООО «Центр оценки и экспертиз «Партнер»  от 12.12.2022 № 10/22 выполнен в соответствии с муниципальным контрактом № 81/22 на оказание услуг по определению рыночной стоимости муниципального имущества от 29.11.2022. Объектом оценки явилось вышеуказанное имущество для целей его реализации на очередных публичных торгах. 

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, Стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными решением Совета Ассоциации (протокол от 09.12.2020).

Статьей 11 Закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. 

Работа по оценке осуществлялась надлежащим оценщиком, профессиональный и образовательный уровень которого полностью соответствует требованиям действующего законодательства; оценщик является членом саморегулируемой организации, гражданская ответственность оценщика и организации, с которой им заключен трудовой договор, застрахована. 

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. 

При этом расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

Расчеты проведены с использованием метода затратного подхода к оценке и приведены в соответствующем разделе отчета.

Сведения о количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты объекта оценки, определены оценщиком на основании представленных документов.

В отчете учтен корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве с января 2020г. по ноябрь 2022г., физический износ, функциональное (моральное, технологическое) устаревание, экономическое (внешнее) обесценение.

Отчет от 12.12.2022 № 10/22, , подготовленный ООО «Центр оценки и экспертиз «Партнер», выполнен в полном объеме, в соответствии с действующим на дату оценки законодательством; содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и мета оценки, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, а также допущения и ограничительные условия, основные определения и понятия, перечень использованных источников информации, анализ внешней среды, включающий макроэкономический обзор, анализ социально-экономического положения, расчет рыночной стоимости в рамках примененного подхода.

В отчете указано, что объект недвижимости представляет собой объект незавершенного строительства магазина, то есть по завершению строительства данное здание планируется использовать в качестве магазина. Соответственно, объект относится к недвижимости торгового назначения. 

В отчете указана степень готовности объекта 8%, которая принята на основе технического задания к Муниципальному контракту №81-22 от 29.11.2022. В отчете указаны сведения о том, какие материалы должны были быть использованы при строительстве, данные сведения приняты из проектной документации. Объект не достроен, поэтому оценка произведена на основании данных, указанных в документации, находящейся в распоряжении оценщика.

Строительный объем объекта оценки принят на основании проектной документации, который составляет 15 303,10 куб.м., сведения о строительном объеме отражены в отчете.

В рассматриваемом случае не требовались сведения относительно фактической степени готовности каждого из конструктивных элементов, так как имеется информация об общей степени готовности объекта незавершенного строительства в целом, оценщик определяет рыночную стоимость объекта в целом, а затем уже умножает на степень готовности данного объекта. 

Физический износ определен экспертом согласно Методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Минкоммунхоза от 27.10.1970 № 404, приведена ссылка на методологию расчета функционального устаревания.

Оценщиком представлен анализ рынка, содержащий весь анализ, который предусмотрен положениями п. 11 ФСО № 7, то есть в настоящем случае в качестве внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки оценщиком проанализированы, в том числе влияние общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки на рыночную стоимость объекта оценки. 

Законодательство в области оценочной деятельности не содержит требования об исследовании признаков внешнего устаревания именно в разделе анализа рынка.

Истцом не представлено доказательств того, что стоимость объекта оценки, определенная в отчете, является недостоверной.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая то, что в течение 2020 – 2022 г.г. оценка спорного объекта была проведена Департаментом 4 раза, результаты были сопоставимы, по данным стоимостям объект незавершенного строительства неоднократно выставлялся на торги, которые признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в аукционе, соответственно объект незавершенного строительства продать не представилось возможным, суд не усматривает оснований для признания недостоверной  величины  рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной  на основании Отчета от 12.12.2022 № 10/22. 

Изложенные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать. 

Обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда от  29.05.2023, отменить с момента вступления в законную силу настоящего решения.

Решение может  быть  обжаловано  в  месячный  срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области. 

 

 

 Судья

 

Коряковцева О.В.