ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

 Дело № А62-2476/2017

Резолютивная часть постановления объявлена     25.10.2017

Постановление изготовлено в полном объеме    01.11.2017

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Дайнеко М.М., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии  от истца – ФИО2 (директор, выписка из ЕГРЮЛ от 27.07.2017), ФИО3 (доверенность от 02.05.2017), ФИО4 (доверенность от 20.12.2016), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Комбит» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 29.06.2017 по делу № А62-2476/2017 (судья Еремеева В.И.),  установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» (далее – заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Комбит»  (далее – ответчик, ООО «Комбит») о признании  договора аренды земельного участка от 19.12.2013 заключенным на неопределенный срок.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой о его отмене.

До рассмотрения дела по существу от ответчика в адрес суда поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства ввиду нахождения его представителя в командировке и необходимости предоставления времени для заключения мирового соглашения. Апелляционный суд отклоняет указанное ходатайство в связи со следующим.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также по ходатайству обеих сторон в случае их обращения за содействием к суду в целях урегулирования спора

Таким образом, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Невозможность явки представителей в связи с нахождением в командировке основанием для применения статьи 158 АПК РФ не является, ответчик вправе был воспользоваться услугами другого представителя. Кроме того, ответчик не обосновал невозможность рассмотрения дела в отсутствие его представителя. Ссылка на необходимость предоставления времени для заключения мирового соглашения судом во внимание не принимается ввиду отсутствия доказательств наличия такого намерения со стороны заявителя. Подобного ходатайства от ООО «ВитебскЖилстрой» в адрес суда не поступало. Кроме того, представители истца возражали против отложения судебного заседания, пояснили, что им предложения об урегулировании спора не поступали.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Судом установлено, что 17.12.2013 между ООО «ВитебскЖилстрой» (покупатель) и ООО «Комбит» (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно п. 1.1 которого при заключении основного договора купли-продажи продавец обязуется продать, а покупатель приобрести в собственность земельный участок площадью 7962 кв. м с кадастровым номером 67:27:0030717:12, разрешенное использование: под объектами производственной базы, инвентарный номер 3662, по адресу: 

<

...>, и находящиеся на нем объекты.

Согласно п. 1.2, 2.1.1, 2.1.2, 3.1, 5.3, 10.2 предварительного договора цена объектов недвижимости составляет 80 000 000 руб., которые покупатель оплачивает продавцу на условиях настоящего и основного договора купли-продажи.

Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости в течение пяти рабочих дней с момента получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на  земельном  участке,  находящемся   по  адресу  

<

...>, кадастровый номер 67:27:0030717:12.

Стороны обязуются зарегистрировать сделку купли-продажи   объектов недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в установленном порядке.

Покупатель вносит продавцу 2 000 000 руб. в качестве задатка за указанные объекты недвижимости на момент подписания данного договора; после получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030717:12 покупатель передает продавцу по договору долевого участия в качестве оплаты причитающихся с него сумм по данному и основному договору купли-продажи объекты недвижимости со следующими характеристиками: на 1-м этаже многоэтажного жилого дома – 760 квадратных метров нежилых помещений по стоимости 40 000 руб. за квадратный метр; квартиры в трех подъездах с третьего по седьмой этаж общей площадью, 1252,63 квадратных метров (пять трехкомнатных квартир, семь двухкомнатных и семь однокомнатных квартир) по стоимости 38 000 руб. за квадратный метр, общая площадь и этажность передаваемых квадратных метров может быть уточнена на основании проектной документации строящегося дома на вышеуказанном земельном участке по дополнительному соглашению сторон.

Отношения между сторонами по настоящему договору прекращаются при подписании сторонами основного договора купли-продажи объектов недвижимости.

Срок действия договора устанавливается с 17.12.2013 по 17.12.2014.

 Дополнительным соглашением от 16.11.2015 стороны продлили срок действия предварительного договора с 17.12.2013 до заключения основного договора купли-продажи и договора участия в долевом строительстве дома, но не позднее 30.12.2016.

Между ООО «ВитебскЖилстрой» (арендодатель) и ООО «Комбит» (арендатор) 19.12.2013 заключен договор аренды указанного земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12.

Согласно п. 1.1, 1.3, 2.1, 7.2 договора арендодатель сдал,  а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 7962 кв. м для проведения изыскательских работ (разработка и получение технических условий, градостроительных планов, планов застройки) и застройки многоквартирными жилыми домами и иными объектами капитального строительства, необходимыми для использования и обслуживания многоквартирных жилых домов и т.п.).

Государственная регистрация указанного договора аренды произведена 30.12.2013.

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует в режиме возмездных  арендных отношений  с   19.12.2013 в течение  3 лет. 

По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, при прочих равных условиях.

ООО «ВитебскЖилстрой» получены разрешения на строительство:

от 25.09.2014 – 1 этапа строительства-блок-секции № 1, 2: 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, срок разрешения – до 30.07.2017;

от 11.06.2015 – 2 этап строительства-блок-секции № 3, 4, 5: 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, срок разрешения – до 30.06.2017.

Заявитель представил в суд справку, содержащую пояснения относительно степени готовности строящегося жилого дома на дату рассмотрения настоящего дела с указанием видов работ, степени готовности и сроков выполнения работ по каждому этапу строительства:

1 этап строительства-блок-секции № 1, 2 – степень готовности от 80 до 100 % в зависимости от вида работ, срок выполнения максимальный – до 10.07.2017, с учетом восстановления благоустройства – до 15.07.2017;

2 этап строительства-блок-секция № 3 планируется завершить до 30.12.2017.

Строительство блок-секций № 4, 5 не началось.  Согласно пояснениям заявителя документы на выделение в отдельный этап строительства секций № 4, 5 поданы в  администрацию г. Смоленска.  Все внеплощадочные и внутриплощадочные сети, необходимые для ввода в эксплуатацию секций № 4, 5, построены и будут сданы в первом этапе строительства (секции № 1,2). Газовая котельная, электрощитовое оборудование  смонтированы с учетом секций № 4, 5. Ввод в эксплуатацию третьей очереди строительства (секции № 4, 5) запланирован на второй квартал 2019 г.

Представлена выписка из ЕГРН в отношении участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 с указанием заключенных договоров участия долевого строительства и справка об общем количестве договоров участия долевого строительства: по 1 этапу строительства 53 квартиры, по 2 этапу – 22 квартиры (т. 1, л. д. 71).

Представлены платежные поручения о внесении арендной платы по договору от 19.12.2013  аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, в том числе после истечения срока его действия: от 30.03.2017 арендной платы за 4 квартал  2016 г., от 31.03.2017  арендной платы за 1 квартал 2017 г.

Между ООО «ВитебскЖилстрой» (покупатель) и ответчиком (продавец) 19.03.2016  заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 7962 кв. м с кадастровым номером 67:27:0030717:12.

Согласно п. 3, 5 договора участок продан за 80 000 000 руб., которые вносятся покупателем до 31.05.2017 на условиях, установленных договором, посредством передачи продавцу объектов недвижимости по договорам долевого участия с учетом дополнительного соглашения от 03.05.2017.

С момента регистрации договора покупатель уплачивает аванс в размере                                  2 000 000 рублей в течение 10 рабочих дней.

Право собственности на объект возникает с момента регистрации  договора.

Представлены платежные поручения об уплате аванса в размере 2 000 000 руб. по договору купли-продажи земельного участка от 19.03.2016.

В материалы дела представлены переписка сторон относительно заключения и регистрации договора купли-продажи участка и договоров об участии в долевом строительстве нежилых встроенных помещений.

ООО «Комбит» 18.12.2016 уведомило заявителя о том, что договор аренды земельного участка от 19.12.2013 не может быть продлен в связи с неисполнением п. 2.1.1, 2.1.2, 3.1 предварительного договора (т. 1, л. д. 47).

Уведомление получено ООО «ВитебскЖилстрой» 19.12.2016 согласно письму от 21.12.2016, в котором заявитель просит продлить срок аренды участка (т. 1, л. д. 27-29).

ООО «Комбит» 28.03.2017 уведомило заявителя о прекращении договора аренды земельного участка от 19.12.2013 и об освобождении  участка до 12.04.2017 (л. д. 32-33).

Заявитель обратился в суд с требованием, указав в его обоснование на то, что уведомление от 18.12.2016 об отказе в продлении аренды земельного участка со ссылками на невыполнение условий пунктов 2.1.1, 2.1.2, 3.1 предварительного договора купли-продажи является нарушением имущественных прав арендатора и дольщиков,  влечет снос 14 этажей трех подъездов, находящихся в степени готовности свыше 90 % и преследует исключительно цель по оказанию давления на застройщика по получению квартир не пропорционально по подъездам, а в подъездах, подлежащих сдаче в первую очередь, что является злоупотреблением правом.

Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 1,  2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При предоставлении земельных участков в аренду для строительства из земель государственной и муниципальной собственности подлежат применению не только нормы Гражданского кодекса, но и нормы Земельного кодекса, то есть комплекс норм, регулирующих правоотношения с публичным элементом. Указанное влечет применение соответствующего правового подхода и при оценке оснований прекращения арендных отношений, что, в частности, следует из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. № 8985/08 и от 18 сентября 2012 г. № 4464/12.

В частности, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в названных актах указал следующее.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьей 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с указанными в пункте 1 данной  статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Применительно к предмету спора, поскольку на иные основания, предусмотренные Гражданским кодексом – существенные нарушения условий договора и т.п., арендодатель, как сторона по договору, не ссылалась, исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с учетом цели предоставления земельного участка, обуславливающей необходимость оформления арендных отношений на период строительства, в соответствии с предметом спора, исследованию в деле подлежали обстоятельства, связанные с наличием специальных оснований прекращения договора аренды, указанных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса.

Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Анализ положений действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что проводимые работы по разработке проектной документации и прокладке инженерных коммуникаций и иные работы являются освоением участка и не могут считаться временем неиспользования участка по назначению.

По смыслу ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела следует и ответчиком не опровергнуто, что заявителем произведены строительные работы жилого дома:

1 этап строительства-блок-секции № 1, 2 – степень готовности от 80 до 100 % в зависимости от вида работ, срок выполнения максимальный – до 10.07.2017, с учетом восстановления благоустройства – до 15.07.2017;

2 этап строительства-блок-секция № 3 планируется завершить до 30.12.2017.

Согласно пояснениям заявителя документы на выделение в отдельный этап строительства секций № 4, 5 поданы в  Администрацию г. Смоленска.  Все внеплощадочные и внутриплощадочные сети, необходимые для ввода в эксплуатацию секций № 4, 5 построены и будут сданы в первом этапе строительства (секции № 1,2). Газовая котельная, электрощитовое оборудование  смонтировано с учетом секций № 4, 5. Ввод в эксплуатацию третьей очереди строительства (секции № 4, 5) запланирован на второй квартал 2019 г.

Из изложенного суд первой  инстанции сделал верный вывод о злоупотреблении правом со стороны ответчика, выраженном в намеренном воспрепятствовании достижению цели аренды земельного участка.

В силу ст. 10 ГК РФ осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) недопустимо. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Оценив в совокупности доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание добросовестность поведения истца, наличие у него хозяйственного интереса в завершении строительства, значительные материальные затраты, понесенные при освоении земельного участка, установив, что ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих факт неиспользования спорного земельного участка для целей строительства, в то время как истцом представлены доказательства обратного, подтверждающие, что им принимаются исчерпывающие меры для строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что односторонний отказ от договора аренды, изложенный в письме от 18.12.2016, представляет собой злоупотребление правом, в связи с этим в силу ст. 10 ГК РФ является незаконным.

На протяжении всего срока аренды земельного участка осуществлялись меры по его освоению, что в силу взаимосвязанных положений пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует об использовании земельного участка.

В рассматриваемом случае ответчиком не представлены доказательства того, что заявителем не используется земельный участок по целевому назначению в течение трех лет и более.

В настоящем случае отказ от договора в связи с неисполнением п. 2.1.1, 2.1.2, 3.1 предварительного договора является злоупотреблением правом со стороны ответчика, и в силу ст. 10 ГК РФ такое право не может быть реализовано арендодателем.

Кроме того, несмотря на отказ арендодателя от договора аренды участка по истечении срока, на который он заключен, арендатор продолжал пользоваться участком, акт возврата земельного участка не составлялся, арендодатель принимал плату по арендной плате после истечения срока действия договора: платежные поручения от 30.03.2017 уплата арендной платы за 4 квартал 2016 г., от 31.03.2017 уплата арендной платы за 1 квартал 2017 г.

Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что договор продолжает действовать.

Учитывая изложенное, с учетом целей предоставления участка в аренду, степени готовности 1 этапа объекта строительства,  преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок в порядке п. 7.2 договора, а также тот факт, что отсутствие действующего договора препятствует строительству заявителем  14-этажного жилого дома и вводу его в эксплуатацию, что повлечет негативные последствия для застройщика и участников долевого строительства, нарушение их прав и законных интересов, заявленные требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

С учетом изложенного доводы жалобы о том, что основания для продления договора отсутствуют, отклоняется апелляционным судом как несостоятельный, основанный на неверном толковании обстоятельств дела и норм действующего законодательства.

Довод ответчика в жалобе о неисполнении заявителем обязательств по предварительному договору купли-продажи от 17.12.2013 и его уклонении от регистрации договоров купли-продажи участка и договоров участия долевого строительства встроенных нежилых помещений, не принимается апелляционной коллегией во внимание, поскольку сводится, по сути, к несогласованности сторонами объектов недвижимости по договорам долевого участия, подлежащих передачи ответчику в счет стоимости участка по договору купли-продажи от 19.03.2016. Данный довод ответчика не  является основанием для прекращения спорного договора аренды участка.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают  выводы суда, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 29.06.2017 по делу № А62-2476/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.  

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         О.Г. Тучкова

                         М.М. Дайнеко

                         Е.Н. Тимашкова