ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А38-4646/2020

16 июня 2021 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Ковбасюка А.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 25.03.2021 по делу №А38-4646/2020,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Радуга вкуса», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, третьи лица - общество с ограниченной ответственностью «Русский альянс», общество с ограниченной ответственностью «Технологии питания - 1»,

о расторжении договора аренды, о взыскании долга по арендной плате и неустойки,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» (далее - истец, ООО «Новэкс Приоритет»)  обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Радуга вкуса» (далее – ответчик, ООО «Радуга вкуса») долга по арендной плате в сумме 992 736 рублей 36 копеек, договорной неустойки в размере 55 595 рублей 12 копеек и о расторжении договора аренды нежилого помещения.

С учетом уточнения исковых требований истец просил взыскать долг в сумме 932 093 рубля 38 копеек (т.4, л.д. 53-55).

Заявление истца об уменьшении цены иска арбитражным судом принято на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 310, 450, 606, 614, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (т.1, л.д. 14-15, 17, 79, т.4, л.д. 36, 53-55, т.5, л.д. 57).

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Русский альянс», общество с ограниченной ответственностью «Технологии питания - 1».

Решением от 25.03.2021 Арбитражный суд Республики Марий Эл удовлетворил исковые требования частично: взыскал с ООО «Радуга вкуса»в пользу ООО «Новэкс Приоритет» долг по арендной плате в сумме 496 368 рублей 18 копеек и неустойку в сумме 18 887 рублей 48 копеек, всего - 515 255 рублей 66 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13 305 рублей; в удовлетворении остальной части исковых требовании отказал.  Установил в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 439, следующий порядок и сроки внесения арендной платы за май и июнь 2020 года: долг по арендной плате в сумме 496 368 рублей 18 копеек подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Новэкс Приоритет» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель указывает, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований.

Отмечает, что ответчиком нарушены правила пожарной безопасности.  В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие устранение ответчиком выявленных недостатков, установленных актами проверок.

ООО «Радуга вкуса» в отзыве на апелляционную жалобу указало на несостоятельность доводов апелляционной жалобы истца, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13 апреля 2015 года индивидуальными предпринимателями ФИО2 и ФИО3 (арендодателями) и обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестТрейд» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения, по условиям которого индивидуальные предприниматели как арендодатели обязались передать обществу «ИнвестТрейд» во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: нежилое помещение 1, литер А, А1, А2, назначение: общественного питания, общей площадью 561,2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 12:05:0303008:257, условный номер 12:05:0303008:0004:88:401:001:003538780:0100:20001, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д. 21, принадлежащее арендодателям на праве долевой собственности (1/2 доли в праве), и подвальное помещение, литер А, А2, назначение: складское, общей площадью 167,2 кв.м., этаж - подвал, номера на поэтажном плане: 21, 36-43, условный номер: 12:00:0000000:0000:88:401:001:003538780:0100:20106, кадастровый номер: 12:05:0303008:256, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д. 21, принадлежащее арендодателям на праве долевой собственности (1/2 доли в праве). Итого общей площадью 728,4 кв.м. Помещения передаются в состоянии, пригодном для нормальной эксплуатации и использования для организации производства. С целью использования помещений в выше указанных целях арендатор имеет право разместить в помещениях административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещения или их часть в субаренду (пункты 1.1. и 1.2. договора). В свою очередь арендатор в соответствии с пунктом 3.1. договора обязался ежемесячно, не позднее 5 числа месяца, за который производится оплата, вносить арендную плату в размере 649 рублей с НДС за 1 кв.м. (т.1, л.д. 21-28).

28 апреля 2015 года ООО «ИнвестТрейд», ООО «ИнвестКом» и индивидуальными предпринимателями ФИО2 и ФИО3 в порядке пункта 2 статьи 615 ГК РФ заключен договор перенайма нежилого помещения, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.04.2015 перешли в полном объеме к ООО «ИнвестКом» (т.1, .л.д. 29-30).

1 февраля 2016 года ООО «ИнвестКом» и ООО «Новэкс Приоритет» заключили дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 13.04.2015, которым внесли изменения в преамбулу договора и в пункты 1.1.1 и 1.1.2 договора, указав в качестве арендодателя ООО «Новэкс Приоритет» и сведения о том, что спорные помещения принадлежат ему на праве собственности на основании соглашения об отступном от 11.01.2016 № 8 (т.1, л.д. 31).

6 августа 2018 года между арендатором ООО «ИнвестКом» и ООО «Радуга вкуса» на основании пункт 2 статьи 615 ГК РФ заключен договор перенайма нежилого помещения, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.04.2015 перешли в полном объеме к ООО «Радуга вкуса» (т.1, л.д. 32). 1 сентября 2018 года обществом «ИнвестКом» и обществом «Радуга вкуса» подписан акт приема-передачи следующего недвижимого имущества: нежилого помещения 1, литер А, А1, А2, назначение: общественное питание, общей площадью 561,2 кв.м, этаж 1, условный номер 12:05:0303008:0004:88:401:001:003538780:0100:20001, кадастровый номер 12:05:0303008:257, расположенное по адресу: 

<

...>, и подвального помещения, литер А, А2, назначение: складское, общей площадью 167,2 кв.м., этаж - подвал, номера на поэтажном плане: 21, 36-43, кадастровый номер: 12:05:0303008:256, условный номер: 12:00:0000000:0000:88:401:001:003538780:0100:20106, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д. 21, подвальное помещение поз. 21, 36-43, итого общей площадью 728,4 кв.м. (т.1, л.д. 33).

В силу пункта 1.1 договора ООО «Радуга вкуса» (новый арендатор) приняло на себя все права и обязанности по договору аренды от 13 апреля 2015 года, включая обязанность по уплате арендной платы. При этом пунктом 2.5. соглашения стороны установили, что его условия применяются к их отношениям с 1 сентября 2018 года.

1 сентября 2019 года ООО «Новэкс Приоритет» и ООО «Радуга вкуса» заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 13.04.2015, которым внесли изменения в пункт 3.1 договора аренды и установили, что арендатор ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа месяца, за который производится оплата, вносит арендную плату в размере 496 368 рублей 18 копеек (в том числе НДС), из расчета 681 рубль 45 копеек за 1 кв.м. (т.1, л.д. 34). Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 23.09.2019, о чем свидетельствует отметка на нем.

Как указано истцом, ООО «Радуга вкуса» несвоевременно вносило арендную плату за период с сентября 2018 года по декабрь 2018 года, февраль 2019 года, апрель - июнь 2020 года. Кроме того, арендатор использовал помещение не по назначению, а также с нарушением правил пожарной безопасности.

В адрес ООО «Радуга вкуса» было направлено требование об устранении выявленных нарушений, в котором также сообщалась, что в случае его неисполнения, арендодатель будет вынужден обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды. Однако в настоящее время нарушения устранены не в полном объеме.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Материалами дела подтверждается факт исполнения истцом своих обязательств по договору.

Согласно расчету истца на момент разрешения судебного спора у арендатора с учетом частичной оплаты в общей сумме 60 642 рубля 98 копеек по платежным поручениям № 41 от 29.01.2021 и № 42 от 04.02.2021 (т.4, л.д. 82-83) имелся долг по арендной плате за май и июнь 2020 года в размере 932 093 рубля 38 копеек (т.4, л.д. 53-55).

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик указал, что в спорный период не мог пользоваться арендованным имуществом по независящим от него причинам, поскольку деятельность предприятий общественного питания была приостановлена в связи с введением Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 на территории Республики Марий Эл режима повышенной готовности по причине распространения новой коронавирусной инфекции. Также ответчиком отмечено, что он неоднократно направлял арендодателю письма о рассмотрении в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» вопроса об уменьшении размера арендной платы, о предоставлении отсрочки по ее уплате и внесении изменений в договор, однако они остались без ответа.

По мнению ООО «Радуга вкуса», поскольку оно относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и осуществляемая им деятельность входит в перечень наиболее пострадавших отраслей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендная плата подлежала уменьшению до размера фактически понесенных истцом расходов по оплате коммунальных ресурсов, потребленных при содержании имущества, размера за спорные месяцы. 

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчик имеет право на уменьшение размера арендной платы и предоставление отсрочки по ее уплате по следующим правовым основаниям.

Так, весной 2020 года на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» введены правовые режимы, предусматривающие определенные запреты и ограничения для граждан и организаций, устанавливающие обязательные для исполнения гражданами и организациями правила поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

В частности, согласно Указу Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Республики Марий Эл» (в редакции Указов от 30.03.2020 № 67, от 03.04.2020 № 71, от 29.04.2020 № 93, от 08.05.2020 № 97, от 29.05.2020 № 111, от 20.06.2020 № 120, от 29.06.2020 № 133, от 17.07.2020 № 137) в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории Республики Марий Эл был введен режим повышенной готовности и в период с 28 марта 2020 года до 25 июля 2020 года была приостановлена, в том числе, работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных организаций общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких организаций общественного питания, а также доставки заказов.

Частью 1 стати 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Как разъяснено в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 5) право арендатора требовать уменьшения арендной платы за период 2020 год связано с невозможностью использования имущества по причине принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможость использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Также постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Согласно Постановлению № 439 Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

При этом отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а)задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б)отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года;

в)штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г)установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д)размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е)если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

На указанную отсрочку вправе претендовать только те арендаторы, которые осуществляют свою деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

При этом в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 3), разъяснено, что если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Названные нормы права и нормативные акты предполагают добросовестное поведение сторон договора аренды в чрезвычайных ситуациях.

Как следует из материалов дела, арендуемые по договору от 13.04.2015 помещения, используются ответчиком для размещения кафе «Простая еда».

Согласно постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» к таким отраслям экономики относится деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код по ОКВЭД -56). При этом согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, утвержденному Приказом Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст, в эту группу также включается деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания - код по ОКВЭД 56.10

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (т.1, л.д. 53) основным видом деятельности ООО «Радуга вкуса» является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (код по ОКВЭД - 56.10), следовательно, общество не могло оказывать услуги общественного питания в арендованных у истца помещениях в спорный период. Кроме того, ООО «Радуга вкуса» с 10.12.2017 включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (т.5, л.д. 64).

Таким образом, ООО «Радуга вкуса» относится к категории арендаторов, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на уменьшение размера ежемесячной арендной платы за май и июнь 2020 года и на отсрочку ее уплаты.

Из материалов дела следует, что арендатор в связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 (с изменениями) режима повышенной готовности и приостановлением на период с 28.03.2020 до 25.07.2020 работы ресторанов и кафе неоднократно письмами от 30.04.2020, 20.05.2020, 05.06.2020 предлагал арендодателю рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы за указанный период, предоставить отсрочку уплаты арендных платежей и внести соответствующие изменения в договор аренды от 13.04.2015 (т.1, л.д. 95-100, 103-106). Факт получения указанных писем обществом «Новэкс Приоритет» не оспаривался.

Между тем соглашение об изменении размера арендной платы и порядка ее внесения сторонами не заключено. В ходе судебного разбирательства истец указывал, что не готов уменьшить размер арендной платы за май и июнь 2020 года и предоставить ответчику отсрочку ее уплаты.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, арбитражный суд, учитывая, что невозможность использования ответчиком арендованного помещения возникла по независящим от него причинам, уменьшил размер арендной платы за май и июнь 2020 года на 50%. Такое уменьшение арендной платы соответствует принципам справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

При определении размера арендной платы за спорные месяцы судом также учтено, что вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арендодателем не представлены доказательства того, что арендатор в действительности не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (ответ на вопрос 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Условиями спорного договора арендная плата установлена за арендуемое имущество в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически, то есть арендная плата состоит только из постоянной части, при этом уплата переменной части (оплата за потребленные коммунальные услуги) условиями договора отдельно не предусмотрена. Ее размер в соответствии с пунктом 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2019 составляет 496 368 рублей 18 копеек.

С учетом уменьшения судом размера арендной платы на 50%, арендная плата за май 2020 года составляет 248 184 рубля 09 копеек (496 368 рублей 18 копеек х 50%), за июнь 2020 года - также 248 184 рубля 09 копеек. Следовательно, долг ответчика за спорный период составил 496 368 рублей 18 копеек.

При этом, как верно указано судом, истец необоснованно в счет частичного погашения долга за спорный период относит денежные средства в общей сумме 60 642 рубля 98 копеек, уплаченные ответчиком по платежным поручениям № 41 от 29.01.2021 и № 42 от 04.02.2021 (т.4, л.д. 82-83), поскольку в платежных поручениях в назначении платежа указано «оплата по договору аренды от 13.04.2015, задолженность по арендной плате за период с 25.07. по 01.10.2020».

Согласно пункту 1 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

        С учетом положений пункта 1 статьи 319.1 ГК РФ и пояснений ответчика суд первой инстанции  пришел к верному выводу о том, что денежные средства в общей сумме 60 642 рубля 98 копеек, уплаченные обществом «Радуга вкуса» по платежным поручениям № 41 от 29.01.2021 и № 42 от 04.02.2021, не могут быть отнесены в счет погашения долга по арендной плате за май и июнь 2020 года.

По этим же причинам не приняты в счет погашения спорного долга и денежные средства в сумме 30 321 рубль 49 копеек, уплаченные ответчиком по платежному поручению № 75 от 05.03.2021 (т.4, л.д. 104).

Таким образом, с ООО «Радуга вкуса» в пользу ООО «Новэкс Приоритет» подлежит взысканию долг по арендной плате за май и июнь 2020 года в сумме 496 368 рублей 18 копеек.

Вместе с тем, поскольку ответчик в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ имеет право на отсрочку по внесению арендной платы, график платежей сторонами в добровольном порядке не согласован, арбитражный суд посчитал необходимым установить в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 439, следующий порядок и сроки внесения арендной платы за май и июнь 2020 года: долг по арендной плате в сумме 496 368 рублей 18 копеек подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. 

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Пунктом 7.2 договора аренды от 13.04.2015 сторонами определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым арендатор обязан уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции, произведя перерасчет суммы неустойки, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал его правильным в сумме 18 887, 48 руб.

Неустойка за просрочку внесения аренной платы за апрель-июнь 2020 года в общей сумме 36 234 рубля 88 копеек (по расчету истца) в силу законодательно установленного запрета взысканию не подлежит.

Также, истцом заявлено требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением арендатором условий договора.

ООО «Новэкс Приоритет» указало, что арендатор пользуется помещением с нарушением правил пожарной безопасности, требование об устранении замечаний, выявленных в ходе обследования помещения, обществом «Радуга вкуса» в полном объеме в добровольном порядке не выполнено. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Тем самым, требуя досрочного расторжения договора на основании пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен доказать факт нарушения условий договора и то, что такое нарушение является существенным.

Пунктом 2.2.5 договора установлена обязанность арендатора соблюдать в арендуемых помещениях отраслевые нормы и нормативно-правовые акты действующего законодательства РФ по эксплуатации и целевому использованию объектов недвижимого имущества (в том числе требования санитарных норм и правил, требования нормативных документов в области пожарной безопасности, ГО и ЧС), установленные для организации данного вида деятельности; произвести монтаж систем пожарной сигнализации и оповещения людей в случае пожара и осуществлять их дальнейшее техническое обслуживание.

По утверждению истца, в ходе обследования помещений на предмет соблюдения противопожарных требований, проведенного ООО «Русский альянс» по заданию ООО «Новэкс Приоритет» (т.1, л.д. 35-38), было установлено, что ООО «Радуга вкуса» пользуется арендованными помещениями с нарушением правил пожарной безопасности. По результатам обследования составлен документ «Замечания по результатам обследования», содержащий перечень выявленных нарушений (т.1, л.д. 39). В частности, было установлено, что: в обеденном зале снята дверь, предусмотренная проектом в помещении поз.31; в проеме установлена подъемно-опускная дверь в помещении поз.31; для отделки стен зала применяются материалы с показателями пожарной опасности более КМ2 (помещение поз.34 (древесина)); для отделки потолка зала применяется натяжной потолок с показателями пожарной опасности более КМЗ (помещение поз.34); дверь выхода, предназначенного для эвакуации более 15 человек, открывается не по направлению эвакуации (поз.25); открывание дверей эвакуационных выходов изнутри предусмотрено с помощью ключа; двери, предназначенные для эвакуации более 50 человек, имеют ширину менее 1.2 м (выход из обеденного зала во двор); производственные помещения кухни не отделены от обеденного зала противопожарными перегородками 1-го типа с дверями 2-го типа; ширина коридора на кухне с учетом открывания дверей менее 1 метра; предусмотрен эвакуационный выход через разгрузочную; на путях эвакуации в загрузочной допускается хранение предметов оборудования (холодильные камеры, весы); помещение категории В2 (склад 1 или склад сыпучих продуктов) не отделено противопожарными перегородками 1 -го типа с противопожарной дверью 2-го типа; эвакуационный выход из раздевалки непосредственно наружу не оборудован табло «выход»; расстояние от светильника до пожарного извещателя менее 0,5 метра в помещении раздевалки; в коридоре в проходе к раздевалке размещен шкаф; ширина прохода в коридоре с учетом шкафа менее 1 м (0,7 м); расстояние от пожарного извещателя до камеры видеонаблюдения на раздаче менее 0,5 метра. В помещениях подвала выявлены следующие нарушения: не определены и не обозначены на дверях категории помещений производственного и складского назначения; высота прохода в подвале менее 2 метров (в месте прохода вентиляционных коробов); эксплуатируется светильник без плафона предусмотренного конструкцией; не заделаны места прохода вентканалов через перегородки и перекрытия негорючими материалами; помещения подвала не оборудованы АПС и СОУЭ; допускается складирование мебели в венткамере. В Замечаниях также указан перечень нормативно-правовых документов, требования которых нарушены.

Письмом от 25.03.2020 арендодатель предложил арендатору в течение 30 дней с момента направления претензии привести противопожарное состояние арендуемых помещений в соответствие с требованиями законодательства. Кроме того, в письме содержалось уведомление о том, что в случае, если замечания не будут устранены, ООО «Новэкс Приоритет» будет вынуждено досрочно расторгнуть договор (т.1, л.д. 45-48).

ООО «Радуга вкуса» в ходе судебного разбирательства отрицало получение данного требования, им указано, что о наличии замечаний к порядку соблюдения арендатором норм пожарной безопасности оно узнало при ознакомлении с материалами арбитражного дела. Также общество указало, что большая часть вменяемых ему нарушений правил пожарной безопасности им не допускалась. ООО «Радуга вкуса» вступило в договор аренды в качестве арендатора по договору перенайма, помещения были получены уже в таком виде, какие-либо ремонтные работы и перепланировки в период действия договора аренды им не производились. Вместе с тем, поскольку общество заинтересовано в продолжении арендных отношений, оно в ходе судебного разбирательства приняло меры к устранению указанных истцом нарушений.

Из материалов дела следует, что проверка противопожарного состояния арендуемого ответчиком помещения проводилась по инициативе ООО «Новэкс Приоритет». Вместе с тем совместный акт проверки по ее результатам не составлялся, документ, названный «Замечания по результатам обследования» не содержит сведений о дате и времени проведения обследования помещений, лицах, принимавших участие в осмотре помещения, в том числе со стороны ООО «Радуга вкуса», на что было указано ответчиком в судебном заседании 24.11.2020. Данный документ не содержит выводов о наличии вины арендатора во всех выявленных нарушениях. Довод ответчика о том, что помещения были ему переданы в таком состоянии, а именно с деревянной отделкой стен зала, натяжным потолком в зале; не заделанными негорючими материалами местами прохода вентканалов через перегородки и перекрытия, с шириной двери, предназначенной для эвакуации более 50 человек, менее 1.2 м, истцом вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания, не опровергнут документальными доказательствами.

Кроме того, истцом не представлены доказательства того, что обществу «Радуга вкуса» либо обществу «Новэкс Приоритет» до обращения в суд с иском выдавались предписания органов надзора с требованием об устранении нарушений, а также доказательства привлечения ООО «Новэкс Приоритет» как собственника помещения к административной ответственности за нарушения правил пожарной безопасности, допущенные ответчиком в период пользования им помещениями по договору аренды. Между тем вопрос о нарушении требований пожарной безопасности собственником или арендатором помещения относится к компетенции специального органа пожарного надзора.

Более того, большая часть замечаний в настоящее время устранена арендатором, в подтверждение чего им представлены сведения об устранении замечаний, договор подряда от 14.09.2020, заключенный с ООО «Восток Строй», локальный сметный расчет, акт о приемке выполненных работ № 1 от 25.09.2020, фотоматериалы, дополнительное соглашение № 3 от 09.10.2020 к договору подряда от 01.03.2018 на выполнение работ по монтажу автоматической пожарной сигнализации в подвале кафе, локальный сметный расчет от 09.10.2020, справка о стоимости выполненных работ и затрат, акт о приемке выполненных работ № 1 от 19.10.202, расчет пожарного риска, определение категории помещения по взрывопожарной и пожарной опасности, дополнительное соглашение № 4 от 12.01.2021 к договору от 01.03.2018 на выполнение работ по монтажу системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, локальный сметный расчет № 1 от 12.01.2021, акт № 1 от 12.02.2021, справка о стоимости работ и затрат № 1 от 12.01.2021, акт о приемке выполненных работ № 1 от 12.01.2021 (т.2, л.д. 53-86, 89-97, т.3, л.д. 8-155, т.4, л.д. 1-16, 119-127).

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом также не подтвержден факт причинения действиями ответчика такого ущерба, вследствие которого арендодатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Также нарушение пункта 2.2.5 договора не предусмотрено сторонами в качестве самостоятельного основания для досрочного расторжения договора.

Довод общества «Новэкс Приоритет» о том, что использование арендатором помещений в целях организации услуг общественного питания, производства и реализации хлебобулочных и кондитерских изделий не соответствует их целевому назначению, что также свидетельствует, по его мнению, о нарушении ООО «Радуга вкуса» правил пожарной безопасности, отклонен арбитражным судом ввиду следующего.

В пунктах 1.1.1 и 1.2. договора прямо указано, что в аренду для организации производства передается нежилое помещение площадью 561, 2 кв.м, назначение: общественное питание. Также согласно пункту 1.1.2 договора в аренду передано подвальное помещение, назначение складское. Поскольку основным видом деятельности ООО «Радуга вкуса» является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания, использование помещения под размещение кафе соответствует его целевому назначению. При этом предоставленное арендатору пунктом 1.2 договора право разместить в арендованных помещениях административные, складские и подсобные помещения, не означает, что объект аренды должен использоваться исключительно в этих целях.

При таких обстоятельствах  суд первой инстанции пришел к верному  выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды. 

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о частичном  удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции при рассмотрении искового заявления, правильно применены положения Постановления Правительства Российской Федерации от  3 апреля 2020 года № 439, в связи с чем ссылка заявителя о том, что арбитражный суд вышел за пределы заявленных требований подлежит отклонению.

Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены по вышеизложенным основаниям.

Каких – либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного  суда Республики Марий Эл от 25.03.2021 по делу №А38-4646/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

Судьи

Н.В. Устинова 

А.Н. Ковбасюк