﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-35860/2020

23 декабря 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     16 декабря 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 декабря 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Галенкиной К.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Самсоновой Е.В.

при участии:  

от истца: Королев А.В. (доверенность от 13.04.2020)

от ответчиков: 1), 2) Матюшенко А.М. (доверенности от 15.07.2020, от 15.06.2020)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-31146/2020)  ООО "СПБ-Групп Девелопмент" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2020 по делу № А56-35860/2020 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску ООО "СПБ-Групп Девелопмент" к 1) ИП Ивановой В.А.; 2) Аксельруду Т.И. о применении последствий недействительности сделки,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СПБ-Групп Девелопмент" (далее – ООО "СПБ-Групп Девелопмент", общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ивановой Валентине и индивидуальному предпринимателю Александровне Аксельруд Тимуру Ильичу (далее – предприниматели) с требованием о взыскания солидарно с предпринимателей убытков в размере 2303890,00 рублей. 

Суд принял к рассмотрению встречное исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого фонда от 12.12.2019 в размере 400 000 руб. за апрель 2020 года, пеней в размере 121 200 руб. за период с 28.03.2020 по 06.07.2020, штрафа за нарушение порядка расторжения договора в размере 200 000 руб.. убытков в размере 2 443 223 руб. 

Решением от 17.09.2020 в удовлетворении первоначального иска отказано. Иск предпринимателей удовлетворен.

Не согласившись с решением, ООО "СПБ-Групп Девелопмент" обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

 

В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал, представитель ответчиков возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, сторонами от 12.12.2019 заключен договор аренды нежилого фонда (далее - договор) в отношении помещения, площадью 108 кв. м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большая Зеленина улица, д. 13, пом. 1Н, лит. А., кадастровый номер 78:07:0003138:4 (далее – помещение) сроком до 30 ноября 2024 года.

Объект аренды передан ООО "СПБ-Групп Девелопмент" по акту приема-передачи от 12.12.2019, в котором указано, что объект передается в исправном состоянии с действующими системами водоснабжения, канализации, отопления, освещения, без недостатков; в состоянии удовлетворяющим ООО "СПБ-Групп Девелопмент" (арендатора) полностью, какие-либо претензии к предпринимателям (арендодателям) относительно технического состояния помещения отсутствовали. 

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 04 марта 2020 года за номером регистрации 78:07:0031 38:4-78/031 /2020-2. 

Условиям договора арендатор обязался при необходимости перепланировки\переоборудования помещения, системы вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения и других конструкций инженерных систем, согласовать проект с арендодателем и всеми необходимыми организациями в порядке, предусмотренном законом (п.2.3.3.). 

Полагая, что заключенный с нарушением положений Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ» от 25.06.2002г. №73-ФЗ (далее - Закон №73-ФЗ) договор аренды является ничтожным, ООО "СПБ-Групп Девелопмент" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании убытков в размере 2303890,00 руб.

В обоснование иска ООО "СПБ-Групп Девелопмент" указало на то, что здание, расположенное по адресу Санкт-Петербург, ул. Большая Зеленина, дом 13, в котором расположено арендуемое помещение, включено в список вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, утвержденных приказом КГИОП от 20.02.2001 №15, что, по мнению ООО "СПБ-Групп Девелопмент", создает препятствия в пользовании арендованным имуществом и причинении вследствие этого убытков в виде стоимости произведенного в помещении ремонта.

Между тем обстоятельств, свидетельствующих о создании предпринимателями препятствий в пользовании истцом арендованным имуществом, судом не установлено, обществом не представлено.

Кроме того, доказательств того, что отсутствие в договоре сведений о статусе здания как вновь выявленного объекта культурного наследия нарушает права арендатора, или того, что помещения не могли использоваться на условиях аренды в соответствии с условиями договора,  материалы дела не содержат.

Судом не установлено оснований для признания договора аренды ничтожным по заявленному истцом основанию противоречия норме пункта 10 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в силу недоказанности обществом факта нарушения его прав как арендатора имущества отсутствием в договоре аренды условия о наличии охранного обязательства, учитывая отсутствие у арендодателей охранного обязательства, публичное размещение информации об отнесении имущества к выявленному объекту культурного наследия, отсутствие у арендатора вещных правопритязаний на имущество, отсутствие претензий со стороны контролирующих органов, а также с учетом сдачи обществу в apенду части помещений в здании, являющемся выявленным объектом культурного наследия.

Согласно части 10 статьи 48 названного закона договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами I - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Охранное обязательство на помещение, расположенное в выявленном объекте культурного наследия - собственникам нежилого помещения ИП Аксельруду Т.И. и ИП Ивановой В.А., расположенного по адресу:  Санкт-Петербург, Большая Зеленина улица, д. 13, пом. 1Н, лит. А, кадастровый номер 78:07:0003138:4 - не выдавалось.

Пунктом 9 статьи 48 Закона N 73-ФЗ установлена обязанность собственника (иного законного владельца) после получения охранного обязательства, утвержденного в установленном порядке, внести соответствующие изменения в договоры, опосредующие передачу прав владения и (или) пользования имуществом.

Таким образом, подлежат отклонению доводы о ничтожности договора по основанию, предусмотренному п. 10 ст. 48 Закона N 73-ФЗ, поскольку в отсутствие самого охранного обязательства или иных обязательств у сторон оспариваемого договора отсутствовала обязанность по включению в договор обязательств по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Вместе с тем, получив объект в аренду, общество в нарушение пунктов 2.3.3, 2.3.8, 2.3.16 договора, не имея необходимых разрешений и согласований, приступило к выполнению ремонтных работ, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской 4 А56-35860/2020 Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Учитывая изложенное, оснований для признания договора ничтожной сделкой не имеется.

То обстоятельство, что ремонтные работы производились в отсутствии необходимых разрешений, подтверждается в том числе и письмами ООО "СПБ-Групп Девелопмент" от 26.02.2020, от 20.03.2020, от 24.03.2020 и не отрицалось самим обществом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Учитывая изложенное, требование общества о взыскании убытков, причиненных произведенными ремонтными работами, противоречит ст. 15 ГК РФ.

Доказательства невозможности согласования работ по причине противоправных действий предпринимателей, истцом не представлены.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения первоначального иска у суда не имелось.

Требования предпринимателей о взыскании штрафа, задолженности и пеней обоснованы условиями договора и ст. ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается и истцом не опровергнуто, что ООО "СПБ-Групп Девелопмент" принятые на себя обязательств по полному и своевременному внесению арендной платы за пользование арендованным имуществом в период с 01.04.2020 по 30.04.2020 в размере 400000,00 надлежащим образом не исполнило.

Учитывая подтвержденную задолженность, предприниматели обоснованно на основании п. 5.2 договора и ст. 330 ГК РФ начислили пени в размере 121000 руб. за период с 28.03.2020 по 06.07.2020. Контррасчет обществом не представлен, о применении  положений ст. 333 ГК РФ не заявлено.

В связи с нарушением обществом порядка расторжения договора, предусмотренного п. 2.3.13 договора, предприниматели начислили штраф в размере 400000 руб.

В счет частичного погашения штрафа зачтен обеспечительный платеж (согласно пункту 3.5.) в размере 200000,00 руб. В оставшейся части штраф в размере 200000 руб. взыскан судом.

Пунктом 2.3.13 договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке с письменным уведомлением арендодателя за 45 дней до предстоящего освобождения арендуемого помещения, по любым другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако в случае нарушения указанного условия о расторжении договора для арендатора предусмотрена мера ответственности в виде выплаты штрафа в размере одного месяца арендной платы (п,5.16.).

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В данном случае обеспечительный платеж (п. 3.5.) вносился и удерживался арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору, что не противоречит положениям указанной правовой нормы.

Указанный обеспечительный платеж в размере 400 000 руб., 00 коп., внесенный арендатором 18.12.2019, частично зачтен в размере 200 000 руб., 00 коп, в качестве арендной платы за период с 13.02.2020 по 29.02.2020, оставшаяся часть обеспечительного платежа в размере 200 000 руб., 00 коп зачтена в качестве частичного погашения штрафа за нарушение порядка расторжения договора.

Таким образом, за период с 01.04.2020 по 30.04.2020 ответчик обязан был внести арендную плату, и в связи с её неоплатой, сумма задолженности в размере 400 000 руб., а также предусмотренная договором аренды от нежилою помещения неустойка в размере 121 200 руб. обоснованно взыскана судом. Поскольку сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям ст. 329, 421 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные требования в части взыскания штрафа в оставшейся части в paзмере 200 000 руб.

Согласно п. 4.6. договора - в случае нарушения арендатором порядка проведения работ и своевременности получения соответствующей документации, либо обнаружения арендодателем самовольности перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок ceтей, искажающих первоначальный вид объекта, или изменяющий состояние объекта, данные изменения приводятся в первоначальный вид.

В указанной части требования предпринимателей признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Оснований для переоценки вывод суда не имеется.

Согласно пункту 4.6 договора в случае нарушения арендатором порядка проведения работ и своевременности получения соответствующей документации, либо обнаружения арендодателем самовольности перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта, или изменяющий состояние объекта, данные изменения приводятся в первоначальный вид. 

В соответствии с пунктом 5.5 договора в случае возврата объекта в состоянии худшем, чем было принято по акту приема-передачи на момент подписания договора, арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб и затраты на необходимый ремонт.

Материалами дела подтверждается, что имущество передано Предпринимателями в аренду ООО "СПБ-Групп Девелопмент" в надлежащем состоянии (акт приема передачи от 12.12.2019). При этом арендованное имущество возвращено арендодателям в состоянии непригодном для использования. Ухудшение (повреждение) части имущества произошло в период его нахождения в аренде у общества, что свидетельствует о наличии причинно-следственной связи между возникшим у арендодателя ущербом и действиями (бездействием) арендатора, на что правильно указано судом в решении.

Документальное подтверждение возврата имущества в состоянии соответствующем условиям договора в материалы дела не предоставлено. ООО "СПБ-Групп Девелопмент" в ходе судебного разбирательства не оспаривало тот факт, что ремонтные работы не были завершены, а помещение в исходное состояние не возвращалось.

В целях определения стоимости восстановительного ремонта помещения арендодателями проведена строительно-техническая экспертиза причиненного ущерба нежилому помещению, по результатам которой составлено заключение № 0035/20 от 20.05.2020, согласно которому стоимость работ, необходимых для приведения поверхностей, конструкций и элементов в состояние, соответствующее состоянию нежилого помещения на момент передачи в аренду, составляет 2 443 223 рубля 00 коп., в том числе НДС (20%) в сумме 407 204 рублей 00 коп.

Указанное экспертное заключение обществом не оспорено, о проведении судебной экспертизы ходатайство не заявлено.

В ходе осмотра помещения специалистом установлено, что арендатором произведена перепланировка помещения в виде сноса внутренних перегородок и возведения новых, разрушения полового покрытия, нарушения системы электроснабжения, повреждения дверных откосов и оконных блоков, демонтирования подвесных потолков из ГКЛ со встроенными светильниками, демонтирования система вентиляции без заделки мест прохода через стены и потолки, на стенах присутствуют многочисленные отверстия от снятого оборудования и т.д., что привело помещение в состояние, не пригодное для дальнейшего использования.

Обстоятельства несоответствия помещения технической документации подтверждены представленными в материалы дела доказательствами.

Необходимость расходов, которые арендодатели должны произвести для восстановления своего нарушенного права, и их предполагаемый размер подтверждены заключением специалиста ИП Чибиток В.В. №0035/20, в котором определена стоимость ущерба объекту аренды с учетом степени нормального износа. Содержащиеся в нем сведения арендатором не оспорены надлежащими доказательствами, не доказано, что примененные в заключениях расценки завышены, альтернативный расчет не представлен, ходатайство о проведении судебной экспертизы стороной в рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции не заявлено, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные требования в указанной части.

Таким образом, требование о взыскании убытков обосновано условиями договора, ст. 622 ГК РФ и соответствует ст. ст. 15, 393, 1064 ГК РФ, в связи с чем правомерно признано судом подлежащим удовлетворению.

Доводы  истца, приведенные в исковом заявлении, тщательно исследованы судом и подробно изложены в решении.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 17.09.2020 по делу №  А56-35860/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

К.В. Галенкина

 

И.А. Тимухина