АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-25800/2021

г. Краснодар

21 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании представителей истца – заместителя прокурора Краснодарского края – прокурора города Сочи – Богаченко А.М. (удостоверение), общества с ограниченной ответственностью «Сады Киви» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 05.07.2021), ФИО2 (доверенность от 11.08.2022), в отсутствие ответчиков: Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федерального государственного унитарного предприятия «Опытно-производственное хозяйство "Субтропическое"» Российской академии сельскохозяйственных наук (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Адлерской опытной станции – филиала Федерального государственного бюджетного научного учреждения «Федеральный исследовательский центр Всероссийский институт генетических ресурсов растений имени Н.И. Вавилова» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Министерства науки и высшего образования Российской Федерации (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО3, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сады Киви» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 по делу № А32-25800/2021, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края – прокурор города Сочи (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – территориальное управление), ООО «Сады Киви» (далее – общество), в котором просил:

– признать недействительным (ничтожным) договор от 16.05.2017 № 01-09/2083 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 общей площадью 28 976 кв. м из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – для научно-исследовательских работ и сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина;

– признать недействительными (ничтожными) дополнительные соглашения от 28.08.2018 и 14.08.2019 к договору аренды земельного участка от 16.05.2017 № 01-09/2083; 

– применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде обязания общества освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 от незавершенных строительством капитальных объектов с кадастровыми номерами: 23:49:0402021:1427; 23:49:0402021:1428; 23:49:0402021:1429; 23:49:0402021:1430; 23:49:0402021:1431; 23:49:0402021:1432; 23:49:0402021:1433; 23:49:0402021:1434; 23:49:0402021:1435 и возвратить его территориальному управлению по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление регистрации), ФИО3, ФГУП «ОПХ "Субтропическое"» Россельхозакадемии (далее – предприятие), Адлерская опытная станция – филиал Федерального государственного бюджетного научного учреждения «Федеральный исследовательский центр Всероссийский институт генетических ресурсов растений имени Н.И. Вавилова» (далее – станция), Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (далее – министерство).

Решением от 01.04.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.07.2022, исковые требования удовлетворены частично: признаны недействительными (ничтожными) договор от 16.05.2017 № 01-09/2083 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, и дополнительные соглашения от 28.08.2018 и от 14.08.2019 к данному договору. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные инстанции констатировали, что договор от 16.05.2017 № 01-09/2083 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, подписан во исполнение судебных актов по делу№ А32-26719/2013, а также решения Адлерского районного суда города Сочи от 17.08.2016 по делу № 2а-1777/16. Однако названные в качестве оснований для заключения договора аренды от 16.05.2017 № 01-09/2083 судебные акты не возлагали на территориальное управление обязанности по предоставлению в аренду земельного участка федеральной собственности, в приведенных судебных актах речь идет о разделе земельного участка, собственник земли к заключению соответствующего договора судебным актом не понужден. Согласно акту осмотра от 30.08.2012 на момент предоставления в аренду спорного земельного участка часть объектов недвижимости, предназначенных для научно-исследовательских работ и сельскохозяйственного использования, на нем отсутствовала. Изменение вида разрешенного использования земельного участка с «для научно-исследовательских работ и сельскохозяйственного использования» на «гостиничное обслуживание» не соответствует целям заключения оспариваемого договора (пункты 1.1, 5.1.2, 5.2.1). Изменив вид разрешенного использования земельного участка, обремененного правом аренды, и заключив дополнительные соглашения к договору, территориальное управление фактически предоставило обществу земельный участок в обход установленной земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков в целях строительства. При указанных обстоятельствах договор от 16.05.2017 № 01-09/2083 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402021:1102, а также дополнительные соглашения от 28.08.2018, 14.08.2019 к нему являются недействительными (ничтожными) сделками, которыми нарушены охраняемые законом интересы Российской Федерации и неопределенного круга лиц. Отказывая в удовлетворении остальной части исковых требований, суды исходили из того, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 имеются незавершенные строительством объекты, принадлежащее на праве собственности обществу. Возврат арендодателю земельного участка без разрешения судьбы расположенных на нем объектов невозможен, поскольку это повлечет нарушение основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Требования о сносе недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за обществом, признании отсутствующим права собственности ответчика, признании объектов самовольными постройками, не заявлены. Заявление о применении исковой давности отклонено судами двух инстанций, поскольку фактическая передача спорного земельного участка в пользование для согласованных в договоре целей не состоялась; действие, которое считается исполнением, опосредующим достижение результата арендной сделки, сторонами оспариваемого договора не совершено.

В кассационной жалобе общество просит решение от 01.04.2022 и апелляционное постановление от 12.07.2022 в части признания недействительными (ничтожными) договора от 16.05.2017 № 01-09/2083 аренды земельного участка и дополнительных соглашений от 28.08.2018 и от 14.08.2019 к данному договору отменить, в указанной части принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Заявитель считает ошибочным вывод судов о нарушении оспариваемыми сделками порядка предоставления земельных участков, установленного частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), о нарушении действиями территориального управления по предоставлению спорного участка в аренду обществу прав и законных интересов третьих лиц; необоснованным отклонение заявления о пропуске срока исковой давности.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) территориальное управление не представило в окружной суд отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании представители общества и прокуратуры поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве. Иные, участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав процессуальных представителей, полагает, что она удовлетворению не подлежит, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.06.2021 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 площадью 28 976 кв. м принадлежит на праве собственности Российской Федерации, право собственности зарегистрировано 29.03.2017 (т. 1, л. д. 80).

Во исполнение судебных актов по делам № А32-26719/2013 и № 2а-1777/16 территориальное управление (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) подписали договор от 16.05.2017 № 01-09/2083 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – для научно-исследовательских работ и сельскохозяйственного использования, общей площадью 28 976 кв. м, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина; срок аренды установлен с 13.02.2015 по 12.12.2064 (т. 1, л. д. 13 – 19).

На основании договора от 31.07.2018 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного ФИО3 и обществом, права и обязанности арендатора по договору от 16.05.2017 № 01-09/2083 переданы обществу.

В связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание» территориальное управление и общество заключили дополнительные соглашения от 28.08.2018 и 14.08.2019 к договору аренды от 16.05.2017 № 01-09/2083 (т. 1, л. д. 62 – 68; т. 2, л. 

<

...>).

Ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора аренды от 16.05.2017 № 01-09/2083, при совершении которого нарушены требования действующего законодательства, а также дополнительных соглашений от 28.08.2018 и 14.08.2019 (повлекших нарушение прав неопределенного круга лиц), прокурор обратился с данным иском в арбитражный суд.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В силу части 1 статьи 52 Кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Кодекса, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса на арендатора возложена обязанность по использованию арендованного имущества в соответствии с условиями договора.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка не только ограничен актами, определяющими правовой режим этого участка, но и должен выполнять условия договора о целевом использовании участка. Изменение условия договора аренды о разрешенном использовании земельного участка не должно привести к нарушению нормативно установленного публичного порядка его предоставления в аренду (пункты 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 № 305-ЭС19-18488).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска прокурора в части признания недействительными оспариваемых сделок. Суды исходили из того, что по договору аренды от 16.05.2017 № 01-09/2083 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 площадью 28 976 кв. м предоставлен арендатору для научно-исследовательских работ и сельскохозяйственного использования. Изменив вид разрешенного использования земельного участка с «для научно-исследовательских работ и сельскохозяйственного использования» на «гостиничное обслуживание», заключив дополнительные соглашения от 28.08.2018 и 14.08.2019 к договору аренды от 16.05.2017 № 01-09/2083, территориальное управление фактически предоставило арендатору земельный участок в обход законодательно установленной процедуры предоставления земельных участков для целей строительства. Ссылка в преамбуле договора аренды от 16.05.2017 № 01-09/2083 на исполнение судебных актов по делам № А32-26719/2013 и № 2а-1777/16 не влияет на итог данного спора, поскольку из анализа приведенных дел следует, что предметом рассмотрения по ним явились вопросы раздела земельного участка 23:49:0402021:1011 и постановки на кадастровый учет образованного в результате раздела, в том числе участка площадью 28 976 кв. м (обязанность по предоставлению в аренду спорного земельного участка на федерального собственника не возложена). В части требований об освобождении земельного участка суды правомерно отказали, поскольку фактическая передача (возврат) арендодателю спорного земельного участка с находящимися на нем незавершенными строительством объектами, принадлежащими на праве собственности обществу, невозможна, так как нарушит основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). При этом требования о сносе недвижимого имущества общества, признании отсутствующим права собственности на него или признании объектов самовольными постройками в данном деле не заявлены.

Доводы общества, изложенные в кассационной жалобе (в том числе относительно исковой давности), изучены и отклонены судом округа, поскольку проверены судами предыдущих инстанций при разрешении спора и были признаны не соответствующими фактическим обстоятельствам и представленным в дело доказательствам. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами само по себе не может служить основанием, достаточным для отмены решения и (или) апелляционного постановления.

Заинтересованность прокуратуры в настоящем споре обусловлена ее обязанностью контролировать соблюдение законности в рамках прокурорского надзора, что полностью соответствует положениям Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права. Оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 по делу № А32-25800/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Т.Н. Драбо

В.Е. Епифанов