Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-54105/2021

г. Краснодар

19 июня 2023 года

Резолютивная часть решения от 23 мая 2023 года

Полный текст судебного акта изготовлен 19 июня 2023 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению  

ООО «Лилия-Р», г. Новороссийск, (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

третьи лица: 

ООО «Центр оценки «Эдвайс», г. Казань, 

ООО «Независимая оценка», г. Анапа, 

Администрация муниципального образования г. Новороссийск

о признании незаконным решения,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность,

от ответчика: ФИО2 – доверенность,

от третьих лиц: не явились, уведомлены,  

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Лилия-Р» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – ответчик, департамент), о признании незаконным решения об изменении размера арендной платы по договору аренды от  01.06.2012, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером  23:47:0310006:6, изложенное в уведомлении №  52-38-05-36223/21 от 17.08.2021 и об обязании произвести с 01.01.2021 перерасчет арендной платы по договору аренды от  01.06.2012 № 4700004972, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 23:47:0310006:6 с применением рыночной стоимости в размере  77 737 000 руб.

Определением суда от 19.01.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО «Центр оценки «Эдвайс», ООО «Независимая оценка», Администрация муниципального образования г. Новороссийск.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2022 по ходатайству сторон по делу назначена судебная экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено ООО «Независимая экспертная Компания» (г. Новороссийск, пр-т Дзержинского, 174/ ул. Героев Десантников, 39), эксперту ФИО3.

27.09.2022 в суд поступило заключение эксперта.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2022 производство по делу возобновлено.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2023 суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство заявителя об уточнении требований. Так согласно уточненным требованиям, общество просит суд: 

- признать незаконным решения об изменении размера арендной платы по договору аренды от  01.06.2012 № 4700004972, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером  23:47:0310006:6, изложенное в уведомлении №  52-38-05-36223/21 от 17.08.2021; 

- обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края произвести с 01.01.2021 перерасчет арендной платы по договору аренды от  01.06.2012 № 4700004972, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 23:47:0310006:6,  с применением рыночной стоимости в размере  80 286 000 руб.

Представитель истца поддержал заявленные требования с учетом уточнения, представил в материалы дела отчеты об оценке рыночной стоимости  соседних земельных участков. 

Представитель ответчика возражал в отношении заявленных требований, просил отказать в полном объеме, дополнительную письменную позицию на пояснения эксперта не представил. 

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения уведомлены надлежащим образом.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании 23.05.2023 объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное заседание продолжено без участия.

Спор рассматривается с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

В силу части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав документы, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между администрацией муниципального образования г.-к. Новороссийск (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Лилия-Р» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 01.06.2012 № 4700004972 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок, площадью 20 511 кв.м. из земель населенных пунктов в черте г. Новороссийска (категория земель) с кадастровым номером  23:47:0310006:6 земельный участок площадью 20 511 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, п. Алексино, пляж «Суджукская коса» (далее - участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, предназначенный: под пляжной зоной «Суджукская коса» без права капитального строительства, для рекреационных целей. Водоохранная зона Черного моря (пункт 1.1 договора). 

В соответствии с пунктом 1.3 договора,  участок передан арендатору с 24.05.2012. 

Пунктом 2.1 договора установлено, что расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к настоящему договору, которое подписывается арендодателем.

Согласно пункту 2.2 договора размер ежегодной арендной платы установлен в соответствии с действующими на день подписания договора нормативными правовыми актами Российской Федерации, Краснодарского края и г. Новороссийска и в дальнейшем может  изменяться в связи с изменениями указанных правовых актов.

При этом новый размер арендной платы считается установленным со дня вступления в силу официально опубликованного в установленном порядке нормативного правового акта,   которым   изменяется   размер   арендной   платы,   без   заключения сторонами дополнительного соглашения (договора) о внесении изменений в настоящий договор. 

Арендная плата, подлежащая уплате, в соответствии с пунктом 2.3 договора,  исчисляется от установленного приложением к настоящему договору размера ежегодной арендной платы за участок и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. 

Пунктом 3.1.3 договора установлено, что в случае внесения изменений и дополнений в нормативно - правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований, связанных с изменением арендной платы, арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о них, приложив новый расчет размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 7.2, договор действует в течении пяти лет, до 24.05.2017. 

Изменения и дополнения условий договора оформляются сторонами в установленном законом порядке в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения (пункт 9.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском печати Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Дополнительным соглашением от 29.12.2015 к договору аренды № 4700004972 от 01.06.2012,  стороны по обоюдному согласию внесли изменения, дополнив договор пунктом о режиме особой охраны памятника природы регионального значения «Суджукская лагуна», а так же уточнили реквизиты для перечисления арендной платы и пени. 

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 17.11.2011 № КУВИ-002/2021-151494444 на спорный земельный участок зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.01.2013 сделана запись регистрации № 23-23-21/005/2013-005. В указанной выписке так же отражена запись об обременении в виде аренды в пользу ООО «Лилия -Р».

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 № 253 «О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности» функции по заключению договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от имени администрации Краснодарского края переданы департаменту имущественных отношений Краснодарского края. 

Департамент имущественных отношений Краснодарского края направил обществу уведомление от 17.08.2021 №52-38-05-36223/21 об изменении размера арендной платы, в соответствии с которым в 2021 году в одностороннем порядке изменяется размер  годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:47:0310006:6 по договору аренды от 01.06.2012 № 0000004972. 

Так в соответствии с указанным уведомлением годовой размер арендной платы с 01.01.2021 составляет: 2 688 533,26 руб. 

Расчет произведен в соответствии с условиями вышеуказанного договора аренды и федеральными законами о федеральном бюджете, устанавливающими уровень инфляции на соответствующий год, в том числе Федеральным законом от 08.12.2020 № 385-ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов», устанавливающим уровень инфляции на 2021 год в размере 3,7% (К = 1,037).

В обоснование заявленных требований общество указывает, что в результате изменения арендной платы, размер годовой арендной платы увеличился с 628 034,82 руб. до 2 688 533,26 руб. 

Данное изменение арендной платы, по доводам заявителя, обусловлено актуализацией рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:47:0310006:6 на основании отчета ООО «Центр оценки «Эдвайс», г. Казань об оценке рыночной стоимости земельного участка № ДК/58 - 20 от 21.10.2020, выполненного оценщиком ФИО4 По мнению истца, рыночная стоимость годовой арендной платы спорного земельного участка, установленная в отчете об оценке № ДК/58 - 20 от 21.10.2020, завышена.

Заявитель указывает, что после получения отчета ООО «Центр оценки «Эдвайс», г. Казань об оценки рыночной стоимости земельного участка № ДК/58 - 20 от 21.10.2020, выполненного оценщиком ФИО4, ООО «Лилия - Р» направило указанный отчет в рецензирующую организацию.

Рецензентом выявлено множество ошибок и неточностей, одной из которых является определение рыночной стоимости спорного земельного участка. 

Так оценщик недостоверно указал, что к участку имеется возможность подключения всех коммуникаций, тогда как участок имеет ограничение - водоохранная зона Черного моря, и к участку невозможно законодательно провести водоснабжение, канализацию и газоснабжение, с ограничением по мощности, возможно, провести только электроснабжение.

Оценщик ФИО4 никак не описывает сведения об ограничениях и обременениях имеющихся у земельного участка, существенно влияющих на его    рыночную стоимость.  Земельный    участок    имеет    обременение - водоохранная    зона    Черного моря, относится к    памятнику    природы регионального значения «Суджукская лагуна» с особым режимом охраны, а также имеет ограничение в использовании, так как является объектом общего пользования.  Данные обременения и ограничения существенно влияют на рыночную    стоимость    оцениваемого   земельного    участка,    так  как   для пользователя ограничивают возможности его коммерческого использования, существенно увеличивают управленческие расходы по содержанию участка, соблюдения требований паспорта памятника природы. Объекты аналоги не имеют данных    обременении и  ограничений,  допускают  капитальное строительство.  Не использование оценщиком в расчетах корректировки на наличие обременении и  ограничений у  оцениваемого  земельного  участка привело к  искажению полученной  рыночной   стоимости,   а  именно  к  ее увеличению.

В ходе анализа рынка земельных участков Краснодарского края оценщик не проанализировал рынок земельных участков города Новороссийска, не определил сегмент объекта оценки по виду использования и местоположения.

Объектом оценки является земельный участок из земель населенных пунктов под пляжной зоной (для рекреационных целей) объекты - аналоги № 1,2,3 - земельные участки для индивидуального жилищного строительства.

Оценщик неверно использовал корректировку на конфигурацию, форму земельного участка. Оцениваемый земельный участок используется под пляж, без права капитального строительства, оценщик же использовал корректировку для участков с возможным строительством как менее пригодных. Использование корректировки в размере - 16% на форму участка, является недостоверным, и привело к искажению полученной рыночной стоимости, а именно к ее увеличению.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:47:0310006:6, полученная оценщиком в Отчете об оценке № ДК/58 - 20 от 21.10.2020 в размере 172 840 454 руб., по мнению заявителя, является недостоверной, рассчитанная с методическими и математическими ошибками, в связи с чем ООО «Лилия - Р» была заказана альтернативная оценка земельного участка с кадастровым номером 23:47:0310006:6.

Согласно Отчету № 2511 - Н об оценки рыночной стоимости от 23.09.2021, выполненного оценщиком ООО «Независимая оценка» ФИО5, на дату проведения оценки рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:47:0310006:6 составляет округленно: 77 737 000 руб.

Принимая во внимание вышеизложенное, ООО «Лилия - Р» направило в адрес департамента обращение, в котором были изложены замечаниями к отчету № ДК/58 - 20 от 21.10.2020 и требование о перерасчете арендной платы за 2021 год  по договору аренды № 4700004972 от 01.06.2012 арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером 23:47:0310006:6 с применением рыночной стоимости в размере 77 737 000 руб.

В ответ на данное обращение департамент сообщил, что представленные результаты оказанных услуг по государственному контракту в виде отчета об оценке от 21.10.2020 № ДК/58-20 заказчиком рассмотрены и в ходе проведения приемки оказанных услуг установлено, что указанный отчет, соответствует условиям государственного контракта. Департамент указал, что расчет размера арендной платы по договору аренды производится в соответствии с условиями договора аренды и вышеуказанными нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, в связи с чем, оснований для перерасчета арендной платы по договору аренды не имеется. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, общество вправе обратиться в суд.

Не согласившись с изменением стоимости арендной платы, общество обратилось в суд с требованиями о признании незаконным решение департамента об изменении размера арендной платы по договору аренды от  01.06.2012 № 4700004972, изложенное в уведомлении №  52-38-05-36223/21 от 17.08.2021 и об обязании департамента произвести с 01.01.2021 перерасчет арендной платы, с применением рыночной стоимости в размере  77 737 000 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела (в судебном заседании 15.02.2023 г.) заявитель с учетом заключения эксперта уточнил требования в части рыночной стоимости на сумму 80 286 000 руб., первую часть требований о признании незаконным уведомления оставил без изменения, однако под аудио-протокол пояснил суду, что оба требования являются исковыми.

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ). 

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 ГК РФ). 

В соответствии с положениями статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. 

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ). 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Краснодарского края, а также земельных участков на территории Краснодарского края, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее - Порядок). 

Согласно п. 2 Порядка размер годовой арендной платы при аренде земельных участков определяется одним из следующих способов:

- на основании кадастровой стоимости земельных участков;

- на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности;

- в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными для земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

В соответствии с пунктом 3 Порядка при предоставлении земельного участка в аренду без торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере, установленном в подпунктах 3.1 - 3.7 настоящего пункта.

В соответствии с пунктом 3.6 Порядка арендная плата рассчитывается в размере 2,5% от кадастровой стоимости в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3.1, 3.3, 3.4, 3.5.2, 3.5.3, 3.7 пункта 3, подпунктом 4.2 пункта 4, пунктами 6 и 7 Порядка (пункт 3.6.3).

При этом случаи, предусмотренные подпунктом 4.1.1 пункта 4.1 Порядка в качестве исключений не указаны. Вместе с тем, данным пунктом установлено, что арендная плата в отношении земельного участка общего пользования должна рассчитываться  в размере 1,5 % от рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6 и 7 Порядка.

Новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Пунктом 3.1.3 договора установлено, что в случае внесения изменений и дополнений в нормативно - правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований, связанных с изменением арендной платы, арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о них, приложив новый расчет размера арендной платы.

Суд не считает оспариваемый документ и офертой, направленной на изменение условий договора в части цены, в силу следующего.

Уведомление не содержит информации об обязанности арендатора его подписать либо выразить согласие или несогласие с его содержанием в иной форме.

Поскольку размер платы за пользование публичными землями установлен нормативно, то его дублирование соглашением сторон соответствующей сделки не требуется.

Действия департамента по передаче уведомления истцу были направлены не на изменение условий договора, а на информирование контрагента об изменении цены пользования землей.

Из этого следует, что оспариваемое уведомление односторонней сделкой не является, а представляет собой информационное сообщение, из которого права и обязанности у адресата не возникают, не изменяются и не прекращаются, признание которого недействительным по правилам искового производства или незаконным по правилам главы 24 АПК РФ не предусмотрено.

При указанных обстоятельствах заявленное истцом требование о признании незаконным решения об изменении размера арендной платы по договору аренды от  01.06.2012 № 4700004972 следует оставить без удовлетворения.

Обществом так же заявлено требование об обязании департамента имущественных отношений Краснодарского края произвести с 01.01.2021 перерасчет арендной платы по договору аренды от  01.06.2012 № 4700004972, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 23:47:0310006:6, с применением рыночной стоимости в размере  80 286 000 рублей (с учетом уточнения требований). 

Основанием для заявления указанных требований послужило несогласие истца с указанной в уведомлении департамента рыночной стоимостью, установленной ООО «Центр оценки «Эдвайс», г. Казань об оценки рыночной стоимости земельного участка № ДК/58 - 20 от 21.10.2020.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона N 135-ФЗ). 

В соответствии с пунктом 13 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3), в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО N 3). 

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что согласно статье 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. 

Статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено следующее. 

Для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. 

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. 

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. 

То есть надлежащим, достоверным доказательством соответствия/несоответствия отчета нормативно установленным правилам, и достоверности/недостоверности указанных в них стоимостях будет являться заключение, выданное саморегулируемой организацией оценщиков, в которой состоит оценщик, изготовивший проверяемый отчет. 

В целях определения достоверности отчета, по настоящему делу определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2022 назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимая экспертная Компания» ФИО3

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

1. Какова была рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером  23:47:0310006:6 по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, п. Алексино, пляж «Суджукская коса» по состоянию на 01 января 2021 года?

2. Каким образом влияют на стоимость участка имеющиеся обременения?

3. Каков показатель капитализации земельной ренты для данного земельного участка?

В Арбитражный суд Краснодарского края поступили материалы дела с заключением эксперта от 20.09.2022 №05.22/177. 

По первому вопросу экспертом дан ответ, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:47:0310006:6 по состоянию на 01.01.2021 с округлением составляет 80 286 000 руб. 

На второй вопрос эксперт ответил, что так как при проведенном исследовании относительно установленной кадастровой стоимости, обременения никак не влияют на стоимость, а в рыночных предложениях установить имеются ли ограничения на аналогичных земельных участках не предоставляется возможным, в виду того, что оценка проводится на дату в прошлом, а так же аналогичные земельные участки находятся в водоохранной зоне, так как расположены в непосредственной близости к берегу моря, то можно сделать вывод, о том, что имеющиеся обременения в части ст.65 ВК РФ (согласно сведений ЕГРН) - не влияют на рыночную стоимость.

На третий вопрос эксперт ответил, что Коэффициент капитализации для данного земельного участка на дату 01.01.2021 составляет: 14,2%. 

Департамента представил возражения относительно проведенной экспертизы, согласно которым, по мнению департамента, в экспертном заключении имеются математические ошибки, неверно подобраны аналоги и произведены корректировки.

Между тем, экспертом даны письменные пояснения, в полном объеме отклонившие возражения ответчика, в которых приведено обоснование выбора аналогов, применения корректировок и обоснование верности математических расчетов. 

Так, согласно пояснениям эксперта анализ рынка производился исходя из характеристик и назначения исследуемого (оцениваемого) объекта, а именно земельного участка с кадастровым номером 23:47:0310006:6 расположенного по адресу: край Краснодарский, г. Новороссийск, п. Алексино, пляж "Суджукская коса". На стр. 8-12 экспертного заключения № 05.22/177 от 20.09.2022 г. в полном объеме описаны характеристики, назначение и т.д. исследуемого объекта экспертизы. Следовательно, анализ рынка эксперт проводил, опираясь на характеристики именно объекта экспертизы. При проведении анализа рынка использовались предложения к продаже земельных участков под пляжи (зоны рекреации) на территории Краснодарского края и территории республики Крым вдоль береговой линии Черного моря. Территория Российской Федерации вдоль береговой линии Черного моря находится в границах Краснодарского края и Республики Крым, пляжи данных областей так же находятся в одной климатической зоне. В связи с чем, было принято решение использовать все предложения вдоль береговой линии Черного моря, для более полного анализа рынка, а не выборочного. К тому же предложений к продаже пляжей, на территории г. Новороссийска, ни на дату оценки, ни на дату проведения экспертизы, не выявлено. 

Суд считает, что анализ рынка в экспертном заключении проведен в полном объеме, что отражает реальную рыночную стоимость земельных участков, характеристики которых совпадают с объектом экспертизы.

В процессе телефонного разговора, продавец пояснил, что данный земельный участок находился в долгосрочной аренде, что отражено в расчетной таблице.

Таким образом, корректировка использована верно.

Объяснения использования корректировки на коммуникации отражена в экспертном заключении на стр. 42, в том числе для аналога 3:

Поправки на возможность подключения к коммуникациям - объект оценки из подключенных коммуникаций имеет электричество. Объекты аналоги находятся в отличных условиях от объекта оценки, в связи с чем, необходимо провести корректировку.

Согласно текста объявления аналог №3 имеет действующие технические условия на такие коммуникации как вода, электричество, газ, канализация, следовательно, корректировка применена верно.

Таким образом, аналоги и примененные корректировки в расчете стоимости земельного участка использованы верно, что в итоге отражает реальную рыночную стоимость объекта экспертизы, с учетом требований законодательства, всесторонне и в полном объеме.

Общая чистая коррекция, в % от цены предложения к продаже - величина общей чистой коррекции, отнесенная к цене предложения к продаже. Валовой коррекцией проверяется верность использования аналогов, насколько верно в расчете приняты аналоги. То есть, чем выше разница между аналогами, тем выше валовая коррекция, тем ошибочнее выбраны аналоги. В оценочной деятельности из практики допускается валовая коррекция до 100%, что говорит о верности выбранных аналогов. Так как объект экспертизы представляет собой «особый» объект, где рынок имеет определенную специфику, валовая корреляция до 100% отражает верность подобранных аналогов. Как видно из экспертного заключения, валовая корреляция входит в границы и составляет 97%>, что допустимо.

Таким образом, объекты аналоги подобраны верно для расчета, корректировки применены верно, что в итоге отражает реальную рыночную стоимость объекта экспертизы, с учетом требований законодательства, всесторонне и в полном объеме.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих признать заключение эксперта не достоверным, департаментом не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы суду не заявлено.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом 7, 14, 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, подпунктом "и" пункта 8 Федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, подпунктом "д" пункта 22, пунктом 25 Федерального стандарта "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, эксперт самостоятельно выбрал метод расчета рыночной стоимости, провел расчет и обосновал применение приведенных корректировок. 

Относимым является то доказательство, которое имеет значение для рассматриваемого дела (статья 67 АПК РФ). Допустимость доказательств определена в статье 68 АПК РФ: «Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами». 

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения получены из доброкачественного источника и не противоречат сведениям, содержащимся в других доказательствах по делу (часть 3 статьи 71 АПК РФ). То есть достоверность - это качество доказательства, характеризующее точность, правильность отражения обстоятельств, входящих в предмет доказывания. 

Достаточность доказательств - это качество совокупности имеющихся доказательств, необходимых для разрешения дела. Доказательства, имеющиеся в деле, признаются арбитражным судом достаточными, если содержащиеся в них сведения позволяют с достоверностью установить наличие или отсутствие обстоятельств, положенных в основание требований и возражений сторон. 

Хотя согласно данной статье никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, заключение эксперта занимает среди них особое место при оценке его в ряде других доказательств, что объясняется тем, что суд в этом случае исследует такие факты, сведения о которых могут быть получены только в результате специального исследования - экспертизы, то есть эти факты могут быть подтверждены (или опровергнуты) лишь специальными познаниями в области науки, искусства, техники, строительства, информатизации и т.д. 

Заключение экспертов является одним из доказательств, оцениваемых судом в совокупности, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 АПК РФ. Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которой должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов. Аналогичные положения изложены в статье 86 АПК РФ. 

Оснований не принимать в качестве доказательств экспертное судебное заключение от 20.09.2022 № 05.22/177 у суда не имеется, поскольку указанное заключение дано компетентным лицом и на основе специальных познаний. Исследовательская часть заключения содержит в достаточной степени подробное описание объекта, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы. При назначении экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений. 

Таким образом, экспертное судебное заключение от 20.09.2022 № 05.22/177 принято судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2021 г. 

После поступления экспертного заключения, общество уточнило требования и просило обязать департамент произвести с 01.01.2021 перерасчет арендной платы с применением рыночной стоимости в размере  80 286 000 руб. 

Таким образом, исследовав представленные в дело доказательства, оценив их в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке № ДК/58 - 20 от 21.10.2020, подготовленный оценщиком ФИО4, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и является недостоверным, величина рыночной стоимости земельного участка должна быть установлена в соответствии с полученным судом экспертным заключением  №05.22/177 от 20.09.2022 в размере 80 286 000 руб.

При указанных обстоятельствах требования ООО «Лилия-Р» об обязании  департамента имущественных отношений Краснодарского края произвести с 01.01.2021 перерасчет арендной платы по договору аренды от  01.06.2012 № 4700004972, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 23:47:0310006:6, с применением рыночной стоимости в размере  80 286 000 руб. являются обоснованными и  подлежат удовлетворению. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, подлежат отнесению на проигравшую сторону. 

При подаче заявления обществом на основании платежного поручения №338 от 18.11.2021 уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб. Так же обществом понесены расходы по оплате экспертизы в размере 120 000 руб.

На основании положений ст. 110 АПК РФ данные расходы подлежат возмещению департаментом истцу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 65, 71, 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд        

 

РЕШИЛ:

Обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) произвести с 01.01.2021 перерасчет арендной платы по договору аренды от  01.06.2012 № 4700004972, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 23:47:0310006:6,  с применением рыночной стоимости в размере  80 286 000 руб.

В остальной части требований отказать. 

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Лилия-Р» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., а также 120 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья                                                                                                                  О.В. Кирий