АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ 620000, 

<

...> стр. 1,  

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-24001/2025

05 сентября 2025 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2025 года 

Полный текст решения изготовлен 05 сентября 2025 года  

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи И.В. Шакуровой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Е. Сулейменовой (до перерыва), секретарем судебного заседания А.В. Мартемьяновой (после перерыва), рассмотрел в судебном заседании дело № А60-24001/2025  

 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к АО "ПРОДТОРГ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды,  

с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

при участии в судебном заседании (до и после перерыва)  

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от  

12.11.2020г. 

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от  

23.12.2024г. 

от третьего лица - ФИО3, представитель по доверенности от  

14.03.2020г. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления  

извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения  

информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда. 

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности  

разъяснены. Отводов суду не заявлено. 

ИП ФИО1 обратилось в арбитражный суд с иском к АО "ПРОДТОРГ" с иском о расторжении Договора аренды нежилого помещения № Ч 66025 от 05.08.2022г., обязании ответчика передать истцу помещение, а также погасить запись регистрации в ЕГРН.  

От ответчика приобщен отзыв от 02.06.2025г.  

В судебном заседании 28.07.2025г. в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен  

перерыв до 08.08.2025 15:00. 

От третьего лица 31.07.2025г. поступил отзыв. От истца 31.07.2025г. поступили возражения на отзыв.  

Определением от 06.08.2025г. судебное заседание перенесено на  

21.08.2025г. 14:15. От ответчика 08.08.2025г. поступили дополнения к отзыву. 

После порыва судебное заседание продолжено 21.08.2025г. в том же  

составе суда. 

Истец требование поддержал, представил письменные пояснения в  

порядке ст. 81 АПК РФ. 

Ответчик требование не признает, поддерживает доводы отзыва и  

дополнений к нему. 

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, 05.08.2022г. между ИП ФИО1 (Арендодатель, Истец) и АО "ПРОДТОРГ" (Арендатор, Ответчик) заключен Договор аренды нежилого помещения (далее Договор), по условиям которого Арендодатель обязался передать, а арендатор принять Помещение за плату во временное владение и пользование (п. 1.1 Договора).  

Срок аренды – 10 лет, с даты государственной регистрации Договора (п.8.1 Договора).  

Договор, в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, 02.09.2022 г. зарегистрирован, что подтверждается записью в ЕРГН 66:58:0114001:4596-66/127/2022-3.  

По акту приёма-передачи от 07.09.2022 г. Истец передал, а Ответчик принял во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 423 кв.м. расположенное в здании по адресу: 

<

...> кадастровый номер 66:58:0114001:4596.  

Согласно п. 2.4. Договора, начиная со 2 (второго) года с момента подписания акта приема передачи Помещения, Стороны вправе не чаще 1 (Одного) раза в год по соглашению изменить размер арендной платы на величину индекса потребительских цен в РФ за предшествующий изменению календарный год, уменьшенного на 100 (сто), но не более на 5% (пять процентов) от ранее установленного размера.  

Руководствуясь условиями п. 2.4. на протяжении с августа 2023 г по ноябрь 2024 г. Истец неоднократно направлял в адрес Ответчика уведомления о повышении арендной платы, так в частности:  

- 15.08.2023 г. в адрес Ответчика направлено уведомление об увеличении арендной платы с 07 сентября 2023 г на 5%, в ответ Ответчиком направлено письмо исх. № 021/6545 от 24.08.2023 об отказе в увеличении арендной платы;  

- 01.09.2023 г. в адрес Ответчика направлено информационное письмо касательно инициативы повышения арендной ставки с обоснованием ее поднятия на 5%, данной письмо истцом оставлено без ответа;  

- 11.06.2024 г., Ответчик снова обратился к истцу с уведомлением об увеличении арендной платы с 01 июля 2024 г. на 10%, в ответ Ответчиком направлен отказ в повышении арендной платы письмо № исх-100/085382-24 от 26 июня 2024 г.;  

- 11.11.2024 г. Ответчик повторно направил в адрес Ответчика уведомление об увеличении арендной платы с 01 декабря 2024 г на 10%, Ответчика так же ответил отказом, письмо № исх-100/174188-24 от 15.11.2024 г.  

По мнению Истца, Ответчик своим действиями существенно нарушает условия Договора и права Истца.  

Согласно пункту 5.2.3 Договора, Ответчик (Арендатор) обязался соблюдать требования санитарных норм.  

Как указывает Истец, на протяжении с 2023 г., Ответчиком надлежащим образом не проводятся мероприятия по соблюдению санитарных норм, в частности участились случаи появления на территории, прилегающей к зданию и смежных помещениях примыкающих к арендуемому Ответчиком помещению тараканов и крыс, что подтверждается следующими доказательствами:  

- претензиями поступившими в адрес Истца от собственника здания примыкающего к зданию Истца (претензия исх № б/н от 17 мая 2023 г., повторная претензия от 05.02.2024 г.);  

- уведомление от третьего лица (Арендатора) находящегося в смежном помещении от помещения арендуемого Ответчиком, согласно которого им принято решение о расторжении Договора аренды в связи с появлением в арендуемом им помещении крыс и тараканов (уведомление от 12.07.2024 г.).  

15.08.2023 г. в адрес Ответчика было направленно соответствующее требование о необходимости проведения дератизации, данное требование оставлено Ответчиком без внимания, мероприятия по устранению выявленных нарушений Ответчиком не осуществлялись.  

В 2024 г. в очередной раз было установлено появление грызунов на территории, о чем 11 июля 2024 г., был составлен соответствующий акт с фотофиксацией.  

На протяжении длительного времени Истец неоднократно обращался в адрес Ответчика о необходимости своевременно утилизировать мусор накопленный Ответчиком на контейнерной площадке примыкающей к Зданию, Ответчиком данные обращения так же проигнорированы.  

09.01.2025г., на основании поступившего обращения арендатора (третьего лица) находящегося в смежном помещении о заливе сточными водами его  

торгового зала, комиссией в составе Истца представителя Ответчика и третьего лица был составлен акт о том что залив смежного с Ответчиком помещения произошёл в результате ненадлежащей эксплуатации и содержания системы водоотведения Ответчиком.  

В соответствии с п. 5.2.3. Договора, обязанность содержать помещение в технически исправном состоянии лежит в полном объёме на Ответчике.  

В соответствии с приложением № 5 к Договору Сторонами согласованны границы зоны ответственности по уборке территории прилегающей к Зданию.  

В период проведения мониторинга, со стороны Истца по исполнению Ответчиком принятых на себя обязательств по уборке, установлено, что в границах зоны ответственности Ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, что подтверждается фототаблицей за период с 22.05.2024 г. по 23.08.2024 г.  

Неисполнение Ответчиком принятых на себя обязательств по соблюдению санитарных норм, содержания помещения в технически исправном помещении, не устранение нарушений/неисправностей, вызванные виновными действиями/бездействиями Ответчика, влечет собой существенное ухудшение переданного ему имущества  

Принимая во внимание систематическое неисполнение принятых на себя обязательств Ответчиком, нежелание Ответчика устранить выявленные нарушения условий заключенного Сторонами Договора, Истец неоднократно направлял в адрес уведомления о расторжении Договора, так в частности:  

- 05.03.2024г. в адрес Ответчика направленно уведомление о расторжении Договора с 29.03.2024 г., путем подписания соглашения о его расторжении, с обоснованием своей позиции, ответным письмо исх. № 100/037390-24 от 27.03.2024 г., Ответчик ответил отказом, ссылаясь на то, что все нарушения им устранены;  

- 08.04.2024г. в адрес Ответчика повторно направленно сопроводительным письмом дополнительное соглашение о расторжении Договора с 27.04.2024 г. по тем же основаниям, ответным письмом исх. № 100/052843-24 от 24.04.2024 г., Ответчик вновь ответил отказам, ссылаясь на те же обстоятельства;  

- 03.02.2025г. Истец направил в адрес Ответчика уведомление о расторжении с 01.03.2025 г.  

Обращаясь с настоящим иском, Истец требует расторгнуть Договор аренды в связи с тем, что Ответчик не исполняет обязанность, установленную п. 5.2.3. Договором аренды, а именно не соблюдение требований санитарных норм, а также по причине отказа Ответчика от индексации арендной платы.  

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, оценив их в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.  

В ст.309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться  

надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

В статьях 310 (пункт 1), 450 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.  

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.  

В соответствии с п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.  

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.  

В пункте 45 Постановление N 49 и пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что по смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.  

Согласно п. 2.4. Договора, начиная со 2 (второго) года с момента подписания акта приема передачи Помещения, Стороны вправе не чаще 1 (Одного) раза в год по соглашению изменить размер арендной платы на величину индекса потребительских цен в РФ за предшествующий изменению календарный год, уменьшенного на 100 (сто), но не более на 5% (пять процентов) от ранее установленного размера.  

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.  

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.  

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли  

соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:  

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;  

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;  

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;  

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.  

Следовательно, основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.  

При этом, исходя из смысла вышеназванной нормы, под такими обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические, правовые и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора. Изменение данных факторов в период действия договора не связывается с действием непреодолимой силы.  

Возможность одностороннего отказа арендодателя от договора аренды до истечения срока его действия действующим законодательством не предусмотрена (ст. 619 ГК РФ).  

Следовательно, такое право может быть предоставлено арендодателю только по соглашению с арендатором (п. 4 ст. 421 ГК РФ).  

Также согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.  

Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.  

Более того, в рассматриваемом договоре содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из уровня инфляции (пункт 2.4). Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безинфляционного развития экономики.  

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора в судебном порядке. Данный вывод согласуется с правовой позицией, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10.  

Таким образом, сделать вывод о том, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, и заинтересованная сторона не могла их преодолеть при всей степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась, не представляется возможным.  

В материалы дела не представлено доказательств, что исполнение договора на прежних условиях нарушает баланс экономических интересов сторон настолько, что для истца наступают те же отрицательные последствия, что и при существенном нарушении обязательств ответчиком, то есть заинтересованная сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

Ссылка истца на нарушение Ответчиком требований СанПин, отклоняется судом, так как Истец не привел доказательств систематичного нарушения Ответчиком соответствующих требований, при этом наличие такого нарушения само по себе не подлежит квалификации как существенное ввиду непричастности такого нарушения к существенным условиям договора, из которых стороны исходили при его заключении. Вместе с тем Истец не привел также доказательств того, что такое нарушение является неустранимым.  

В своих возражениях от 30.07.2025 Истец ссылается на несоблюдение Ответчиком положений п. 101 и п. 110 СанПиН 3.3686-21.  

Вместе с тем, как указано в п. 101 СанПиН 3.3686-21, плановые обследования должны проводиться не реже двух раз в месяц. Ответчик обеспечивает проведение одного обследования в месяц сотрудниками магазина и дополнительного — специализированной организацией, которая также осуществляет ежемесячную дезинсекцию и дератизацию. Последний факт был подтверждён в отзыве Ответчик. Что касается п. 110 СанПиН 3.3686-21, то он предусматривает, что дератизация проводится по результатам ежемесячной оценки.  

Таким образом, обязательство по ежемесячной дератизации не является безусловным, как ошибочно трактует Истец. Ответчик соблюдает установленный порядок - сначала проводится оценка, а затем, при необходимости, — дератизация.  

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Поскольку Истец не доказал, что условия, при которых был заключен договор на момент возникновения спора изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен  

или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, соответственно, по условиям, предусмотренным статьей 451 ГК РФ, договор не может быть изменен.  

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды.  

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы по оплате госпошлины относятся на истца.  

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать. 

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).  

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.  

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.  

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.  

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».  

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего  

дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.  

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».  

Судья И.В. Шакурова Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России Дата 29.07.2025 7:19:30 

Кому выдана Шакурова Ирина Владимировна