﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-6328/2018

г. Краснодар

22 января 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Онищенко А.С., при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Юг Руси-Золотая семечка» (ИНН 6162030264, ОГРН 1026104154295) – Верещагина А.В. (доверенность от 05.09.2019), в отсутствие Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, Отдела водных ресурсов по Ростовской области Донского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2019 по делу № А53-6328/2018, установил следующее.

ООО «Юг Руси-Золотая семечка» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 15.12.2017 № 59-30-27788/14 (т. 1, л. д. 30), в предоставлении заявителю в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5 площадью 349 454 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 1-я Луговая, 30/а; возложении на департамент обязанности по подготовке и направлению обществу проекта договора аренды (с учетом отпечатки в исковом заявлении) спорного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (далее – департамент архитектуры).

Решением от 24.08.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.11.2018, в удовлетворении заявления отказано. Суды пришли к выводу о правомерности оспариваемого отказа уполномоченного органа, поскольку земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062510:5 относится к землям общего пользования, расположен в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур, зоне затопления 1/100 паводком, санитарно-защитной зоне сооружений канализации ПП «Ростовская станция аэрации» (предварительная), зоне третьего пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, частично в охранной зоне инженерных коммуникаций. Кроме того, испрашиваемая площадь земельного участка значительно превышает площадь объектов недвижимости общества, находящихся на земельном участке. Суды также отметили, что земельный участок (61:44:0062510:5) фактически не используется в соответствии с видом разрешенного использования и целями договора аренды от 09.04.2008 № 30418.

Постановлением суда кассационной инстанции от 04.04.2019 решение от 24.08.2018 и апелляционное постановление от 21.11.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, так как суды не учли, что по общему правилу при выделе из земельного участка других участков прекращение договора аренды не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, выделенных земельных участков. Положение пункта 7 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных правоотношений (не их прекращение). В силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, не предполагает проведения торгов (конкурсов, аукционов). Ошибочным признан мотив отказа по несоразмерности площади земельного участка к площади застройки, поскольку по договору аренды от 09.04.2008 № 30418 обществу уже предоставлен участок согласованной площадью (380 331 кв. м). Позиция судов, со ссылкой на постановление мэра города Ростова-на-Дону от 18.02.2013 № 160 «Об утверждении проекта планировки территории (чертеж красных линий) в границах: линия застройки северной стороны ул. 1-й Луговой – западная граница земельного участка по ул. 1-й Луговой, 2 – южная сторона ул. 2-й Луговой – восточная граница земельного участка по ул. 1-й Луговой, 32» (далее – постановление № 160), отклонена, так как данный нормативный правовой акт издан в 2013 году, тогда как земельный участок (61:44:0062510:5) сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 07.04.2003 (выписка из ЕГРН по состоянию на 11.04.2018 – т. 1, л. д. 64); договор аренды заключен ранее (09.04.2008). Аналогично, не принята ссылка судебных инстанций на правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденные решением городской Думы Ростова-на-Дону от 26.04.2011 № 87. В рассматриваемой ситуации судам надлежало проверить договор аренды от 09.04.2008 № 30418 на предмет наличия обстоятельств, исключающих возможность предоставления в аренду исходного земельного участка, в числе которых приведенное департаментом основание отказа – наличие водного объекта – пруда (письмо департамента от 15.12.2017 № 59-30-27788/14 (т. 1, л. д. 30), возражения департамента архитектуры (т. 1, л. д. 101), акт обследования от 30.11.2017 (т. 1, л. д. 52)).

При новом рассмотрении определением от 21.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Донское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов (Донское БВУ), Отдел водных ресурсов по Ростовской области.

Решением от 04.07.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.09.2019, заявление общества удовлетворено. Суд признал незаконным отказ департамента о предоставлении в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5, оформленный письмом от 15.12.2017 № 59-30-27788/2014, обязав департамент в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5; распределены судебные расходы. С учетом замечаний кассационной коллегии суды указали на отсутствие на спорном участке водоема, находящегося в Водном реестре (пояснения Донского БВУ). Руководствуясь пунктом 5 статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации, пунктами 6, 9, 14, 176, 179 ГОСТ 1917-73 «Гидрология суши. Термины и определения», суды пришли к выводу, что расположенный на спорном земельном участке объект не подпадает под нормативно закрепленное понятие водоема или пруда, департамент не конкретизировал, на основании каких характеристик орган публичной власти классифицировал имеющееся затопление на участке в качестве водного объекта. Кроме того, согласно письму ГУ «Ростовский центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды с региональными функциями» от 02.02.2009 № 09-139, водоем, расположенный в границах исходного земельного участка, в гидрологических справочниках не значится. Согласно выписке из ЕГРН от 25.06.2018 № 99/2018/124337216 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5 сведения о водных объектах, расположенных в пределах данного участка, отсутствуют, поэтому департамент необоснованно отказал в передаче земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5 в аренду обществу.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 04.07.2019 и апелляционное постановление от 23.09.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что спорный земельный участок расположен в зоне производственной, коммерческой и деловой активности первого типа (ПКД-1/2/05), зоне затопления 1/100 паводком, санитарно-защитной зоне третьего пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, частично в охранной зоне инженерных коммуникаций. На момент обращения в департамент с заявлением о предоставлении участка в аренду Градостроительным регламентом зоны ПКД-1 основными видами разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков «подсобные хозяйства» не предусматривались. Многоконтурный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062510:5 расположен за красными линиями. При этом постановка исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5 площадью 380 331 кв. м осуществлена 07.04.2003, что не имеет существенного значения, поскольку в рамках настоящего спора рассматривается требование о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5 площадью 349 454 кв. м, образованного из участка площадью 380 331 кв. м при разделе, фактически земельный участок площадью 349 454 кв. м образован в измененных границах в 2016 году, когда утверждена схема расположения земельного участка площадью 30 877 кв. м, также образованного из земельного участка площадью 380 331 кв. м. Таким образом, постановление № 160 об утверждении красных линий, которым обозначены земли общего пользования, подлежит применению. Предоставление в аренду обществу земельного участка, частично (полностью) выходящего за границы красных линий (территорий общего пользования), повлечет нарушение прав неопределенного круга лиц. Кроме того, в рамках осуществления муниципального земельного контроля над использованием земель на территории города Ростова-на-Дону, департаментом проведено обследование спорного земельного участка, по результатам которого установлено, что он огорожен, порос сорной растительностью, в границах участка расположен пруд. В соответствии со статьей 11.3 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» до 01.01.2020 одним из оснований для принятия органами исполнительной власти Ростовской области и органами местного самоуправления решения об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов наряду с основаниями для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными статьей 39.16 Земельного кодекса, является несоответствие фактического использования земельного участка виду его разрешенного использования. В силу подпункта 3.2.2 пункта 3.2 главы 3 Положения «О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону», утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 № 668, в случае если при рассмотрении и анализе заявления и прилагаемого пакета документов установлено, что площадь земельного участка несоразмерна (в три и более раза превышает застроенную площадь земельного участка, за исключением земельных участков, занимаемых индивидуальными жилыми домами), уполномоченным органом администрации города Ростова-на-Дону принимается решение об отказе в предоставлении земельного участка. При этом ранее у общества в аренде находился земельный участок площадью 380 331 кв. м, в настоящее время заявитель истребует участок площадью 349 454 кв. м. Правового значения не имеет факт предоставления по договору аренды от 09.04.2008 № 30418 исходного земельного участка площадью 380 331 кв. м.

В отзыве общество опровергает доводы кассационной жалобы, отмечая, что суды пришли к правомерным и обоснованным выводам.

В судебном заседании представитель общества поддержал позицию своего доверителя. Иные лица явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные департаментом в кассационной жалобе, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 09.04.2008 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 30418, согласно которому заявителю в арендное пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:062510:0005 площадью 380 331 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 1-я Луговая, 30/а, для использования в целях эксплуатации подсобного хозяйства, сроком с 29.12.2007 по 29.12.2056 (т. 1, л. д. 15 – 19).

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 17.08.2016 № 1134 по обращению общества утверждена схема расположения земельного участка площадью 30 877 кв. м на кадастровом плане территории, образованного из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5 (т. 1, л. д. 20 – 23).

30 декабря 2016 года вновь образованный участок поставлен на государственный кадастровый учет под номером 61:44:0062510:196.

24 августа 2017 года департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от № 37257 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:196 площадью 30 877 кв. м, для использования в целях эксплуатации подсобного хозяйства, сроком действия до 29.12.2056 (т. 1, л. д. 103 – 107). По акту приема-передачи данный участок передан арендатору (т. 1, л. д. 108).

25 сентября 2017 года общество обратилось в департамент с заявлением № 71-41875 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 09.04.2008 № 30418 (т. 1, л. д. 24, 25).

В письме от 03.11.2017 № 59-30-24139/14 департамент разъяснил заявителю, что внесение изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка, сохраненного в измененных границах, не производится, заключается новый договор аренды (т. 1, л. д. 26, 27).

Руководствуясь указаниями департамента, общество 17.11.2017 обратилось с заявлением № 71-46672 о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5 площадью 349 454 кв. м (т. 1, л. д. 28, 29).

Решением департамента, изложенным в письме от 15.12.2017 № 59-30-27788/14 (т. 1, л. д. 30), в заключении договора аренды обществу отказано по основаниям несоответствия фактического использования земельного участка виду разрешенного использования, превышения площади испрашиваемого земельного участка (349 454 кв. м) в три раза застроенной площади земельного участка (2650 кв. м).

Считая отказ департамента незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, данное лицо обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Судебная защита гражданских прав, основанных на акте, действии органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, а также судебная защита гражданских прав, нарушенных актом, действиями (бездействием) государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, осуществляется способами, в сроки, предусмотренные гражданским законодательством, и в процедуре, установленной процессуальным законом для разрешения споров о гражданских правах и обязанностях.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса ненормативный правовой акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. Часть 5 статьи 200 Кодекса возлагает обязанность доказывания законности оспариваемых актов, действий (бездействия) на орган или лицо, которые его совершили (допустили). При этом, по смыслу части 3 статьи 201 Кодекса отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

По общему правилу прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков. Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не на их прекращение.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьями 30 – 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В то же время предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) не предполагает проведения торгов (конкурсов, аукционов). Иное толкование противоречило бы содержанию принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленного в статье 1 Земельного кодекса, поэтому довод министерства о необходимости предоставления измененного участка на торгах, несостоятелен.

Повторно исследовав и оценив при новом рассмотрении представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что скопление воды на земельном участке не отвечает признакам водоема или пруда, установленным пунктами 6, 9, 14, 176, 179 ГОСТ 19179-73 «Гидрология суши. Термины и определения». Согласно письму ГУ «Ростовский центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды с региональными функциями» от 02.02.2009 № 09-139, водоем, расположенный в границах исходного земельного участка, в гидрологических справочниках не значится. Изложенное позволило судам предыдущих инстанций прийти к выводу об отсутствии у департамента оснований для отказа обществу в заключении договора аренды земельного участка.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса). Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Определением суда округа от 12.11.2019 по ходатайству общества исполнение решения от 04.07.2019 и апелляционного постановления от 23.09.2019 по настоящему делу приостановлено до рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, приостановление исполнения судебных актов, произведенное названным определением, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2019 по делу А53-6328/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин