ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

 

Дело № А65-35385/2023

г. Самара

24 мая 2024 года

11АП-6131/2024

 

Резолютивная часть постановления оглашена 21 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2024 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Копункина В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Герасимовой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Хыял» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 марта 2024 года по делу № А65-35385/2023 (судья Холмецкая Е.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Хыял»

к  обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг»,

о расторжении договора аренды нежилого помещения №120-АД/З от 09.04.2016,

при участии:

от истца –  не явились, извещены надлежащим образом

от ответчика  - представитель ФИО1 по доверенности от 30.06.2022 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Хыял» (далее - истец) обратилось к  обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее - ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о расторжении договора аренды нежилого помещения №120-АД/З от 09.04.2016.

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 06 марта 2024 года в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Истец в судебное заседание явку представителя не обеспечил, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 09.04.2016 заключен договор аренды нежилого помещения № 120-АД/З, согласно которому арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими  лицами недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 09.04.2016.

В соответствии с пунктом 5.1 договора, срок его действия составляет 10 лет с даты государственной регистрации договора.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.11.2022, стороны продлили срок действия договора до 06.07.2033.

Пунктом 3 договора определен размер арендной платы и порядок начисления и уплаты арендных платежей.

В соответствии с пунктом 3.4 договора, начиная с 3 года с даты государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и не чаще 1 раза в год, арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер ежемесячной постоянной части арендной платы, но не более чем на 5 % от предыдущего установленного размера ежемесячной постоянной части арендной платы. При этом арендодатель письменно извещает об изменении размера ежемесячной постоянной части арендной платы, путем направления заказного письма с уведомлением о вручении, по адресу для корреспонденции арендатора. Новый размер ежемесячной постоянной части арендной платы вступает в силу по истечении 30 календарных дней с даты получения арендатором указанного уведомления. В случае отказа арендатора от получения уведомления, отсутствия арендатора по адресу, уведомление считается полученным с даты доставки почтовой службой по указанному адресу.

Согласно пункту 3.5 договора, стороны договорились, что в случае существенных изменений темпов инфляции более 15 % в год по показателям Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, стороны вправе согласовать новые коммерческие условия размера арендной платы путем подписания дополнительного соглашения к договору на согласованных сторонами условиях.

08.06.2020 арендодателем, на основании п. 3.4. договора направлено арендатору уведомление о повышении постоянной части арендной платы на 5% с 15 июля 2020 года почтой России заказным письмом с уведомлением. Таким образом, ежемесячная сумма постоянной арендной платы составила 503 566,87 рублей.

Поскольку арендатор оплату ежемесячной суммы постоянной арендной платы не осуществлял, претензии арендодателя не удовлетворял и оставлял без ответа, арендодатель обратился за выдачей судебного приказа в Арбитражный суд РТ. На основании судебного приказа Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.10.2020 года по делу № А65-22802/2020 принято решения взыскать с арендатора задолженность по арендной плате.

30.04.2021 арендодателем, на основании п. 3.4. договора направлено арендатору уведомление о повышении постоянной части арендной платы на 5% с 16 июля 2021 года почтой России заказным письмом с уведомлением. Таким образом, ежемесячная сумма постоянной арендной платы составила 528 748.26 рублей.

Поскольку арендатор оплату ежемесячной суммы постоянной арендной платы не осуществлял, претензии арендодателя не удовлетворял и оставлял без ответа. Арендодатель обратился за выдачей судебного приказа в Арбитражный суд Республики Татарстан. На основании судебного приказа Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.09.2021 по делу № А65-22927/2021 принято решения взыскать с арендатора задолженность по арендной плате.

22.02.2022 арендодателем, на основании п. 3.4. договора направлено арендатору уведомление о повышении постоянной части арендной платы на 5% с 17 июля 2022 года почтой России заказным письмом с уведомлением. Таким образом, ежемесячная сумма постоянной арендной платы составила 555 182, 47 рублей.

Арендатором, оплата арендной платы за июль, август, сентябрь 2022 года осуществлена в нарушении направленного уведомления и условий договора аренды без учета ежегодной индексации арендной платы. Лишь после предупреждений арендодателя о подаче заявления в Арбитражный суд Республики Татарстан арендатор осуществил доплату арендной платы 09 и 12 сентября 2022 года.

01 ноября 2022 года по инициативе арендатора, арендодателем подписано и передано арендатору дополнительное соглашение № 2 к договору аренды нежилого помещения № 120-АД/3 от 09.04.2016 о продлении срока аренды по договору по 06 июля 2033 года включительно.

Подписанное ответчиком дополнительное соглашение было зарегистрировано 27.01.2023.

17.04.2023 арендодателем, на основании п. 3.4. договора направлено арендатору уведомление о повышении постоянной части арендной платы на 5% с 01 августа 2023 года почтой России заказным письмом с уведомлением. Таким образом, ежемесячная сумма постоянной арендной платы составила 582 939.10 рублей.

01.06.2023 арендодатель направил в адрес арендатора письмо (исх. 250-юр от 01.06.2023) о потере интереса к заключению дополнительного соглашения в силу несоответствия ставки арендной плате рыночным ставкам и предложением пересмотреть рыночную ставку или считать срок действия договора до 07.07.2026.

03.07.2023 арендатор направил в адрес арендодателя ответ, в котором сообщил о регистрации дополнительного соглашения 27 января 2023 года, отказе от пересмотра ставки арендной платы, отсутствии допущенных просрочек исполнения обязательств со стороны арендатора.

Ссылаясь на то, что арендатором допускались просрочки в уплате арендной платы, а арендная плата за август 2023 года была выплачена без учета ежегодной индексации, полная выплата арендной платы за август 2023 года произведена только после полученного предупреждения, 15.09.2023, истец обратился с настоящим иском о расторжении дополнительного соглашения № 2 от 01.11.2022.

До принятия решения истец уточнил заявленные требования, просил расторгнуть договора аренды от 09.04.2016.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что  допущенные ответчиком нарушения не являются существенными, уплата долга в полном объеме произведена до обращения истца с настоящим иском в суд.

Доводы заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, повторяют его доводы, приведенные при рассмотрении дела судом первой инстанции. Этим доводам суд первой инстанции дал надлежащую оценку.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право требовать расторжения договора аренды по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Суд первой инстанции верно указал, что в данном случае арендодателем заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с систематическим нарушением сроков внесения арендной платы, при чем не полной суммы, а части арендной платы, составляющей 5 % от размера арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора аренды. Задолженность на дату направления соглашения о расторжении и рассмотрения дела отсутствует.

Арендодатель считает, что систематическое невнесение части арендной платы является существенным нарушением договора аренды, позволяющим расторгнуть договор аренды на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако данное нарушение существенным не является, поскольку задолженность на стороне арендатора отсутствует, допущенные нарушения (невнесение части арендной платы в установленный срок) не привели к возникновению на стороне арендодателя такого ущерба, что арендодатель в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая применение к спорным правоотношениям общих положений об аренде (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации) в качестве основания расторжения договора статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определены существенные нарушения договора аренды в смысле придаваемому этому понятию абзацем 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правовые основания, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, для обращения арендодателя в суд с требованием о расторжении не наступили.

Суд первой инстанции верно отметил, что просрочка в уплате арендной платы, допущенная до ноября 2022 года, не может служить основанием для расторжения договора, поскольку указанная задолженность погашена на основании выданных по заявлению истца судебных приказов. Более того, после того, как ответчиком были допущены просрочки во внесении арендных платежей, истец выразил волю на  продолжение арендных отношений, подписав дополнительное соглашение от 01.11.2022.

Доводы заявителя о наличии у него права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы основанием для удовлетворения апелляционной жалобы служить не могут, поскольку это право ответчиком не оспаривается. Арендная плата в полном объеме внесена до обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд

Допущенное нарушение существенным не является, поскольку:

- задолженность на стороне арендатора на дату предъявления иска в суд отсутствовала;

- размер задолженности (индексация арендной платы на 5 %) является несущественным;

- период просрочек за все время также не был значительным (от 1 до 2 месяцев в части доплаты очередной ежегодной индексации 5%);

- просрочка по оплате основной суммы арендной платы (до ее индексации арендодателем) арендатором не допускалась ни разу, арендная плата всегда вносится в полном объеме и в установленные сроки;

- допущенные нарушения (невнесение части арендной платы в установленный срок) не привели к возникновению на стороне арендодателя такого ущерба, что арендодатель в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 марта 2024 года по делу № А65-35385/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                Л.Л. Ястремский

 

Судьи                                                                                                               Д.А. Дегтярев 

 

В.А. Копункин