ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-4949/2018

город Ростов-на-Дону

19 июля 2018 года

15АП-10157/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2018 года.

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Глазуновой И.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лео"

на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 11.05.2018 по делу № А53-4949/2018 (судья Великородова И.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Лео"

к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

 

при участии:

от истца – директор ФИО2;

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 22.01.2018). 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЛЕО» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к Комитету по управлению имуществом города Таганрога о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, имеющего кадастровый номер 61:58:0002258:29. 

Исковые  требования мотивированы наличием разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, имеющего кадастровый номер 61:58:0002258:29 в части цены объекта продажи земельного участка, которая, по мнению истца, составляет 1 228 488 руб.

 

Решением Арбитражного суда Ростовской областиот 11.05.2018 по делу № А53-4949/2018  урегулированы разногласия сторон, суд принял спорный пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002258:29 в следующей редакции: цена объекта продажи земельного участка составляет 2 772 941,40 руб. С ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 

Решение мотивировано тем, что цена объекта в спорном пункте 2.1. договора должна быть рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату поступления в орган, уполномоченный на распоряжение данным земельным участком, заявления собственника зданий, строений, сооружений о предоставлении земельного участка в собственность. 10.06.2015 общество с ограниченной ответственностью «ЛЕО» обратилось с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, в связи с чем выкупная цена объекта подлежит определению с учетом кадастровой стоимости земельного участка действовавшей на эту дату. 

Общество с ограниченной ответственностью  "ЛЕО" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой  34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило изменить первый абзац обжалуемого решения, указав на то, что  цена объекта продажи составляет 1 228 488 руб. 

Жалоба мотивирована доводами о том, что оглашенная в судебном заседании судом резолютивная часть решения не соответствует тексту судебного акта, по мнению апеллянта, суд, оглашая резолютивную часть решения суда, указал на то, что  в спорном пункте 2.1. договора цена объекта продажи составляет 1 228 488 руб., однако в тексте резолютивной части и полном тексте решения судом указано на цену выкупа в размере 2 772 941,40 руб. Также апеллянт указывает на то, что поскольку суд полностью возложил расходы по уплате госпошлины по иску на ответчика, то иск полностью удовлетворен и спорный пункт 2.1. договора должен быть принят именно в редакции истца. 

От ответчика письменного отзыва на апелляционную жалобу в материалы дела не поступило. 

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. В свою очередь, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, общество с ограниченной ответственностью «ЛЕО» является собственником здания общей площадью 1073,4 кв.м., литер А, А1, А2, этажность: 2, расположенного на земельном участке кадастровый номер 61:58:0002258:29 по адресу: 

<

...>. 

10.06.2015 общество с ограниченной ответственностью «ЛЕО» обратилось с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 2000 кв.м, расположенного по адресу 

<

...>, кадастровый номер 61:58:0002258:29, принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования. 

Комитет по управлению имуществом города Таганрога заявил о невозможности предоставления земельного участка в силу его ограничения в обороте -нахождение в границах второго пояса зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового назначения. 

Общество с ограниченной ответственностью «ЛЕО» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании решения Комитета по управлению имуществом города Таганрога от 29.10.2015 № 09046 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка незаконным и обязании подготовить договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. 

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.02.2016 заявленные требования удовлетворены. Решение вступило в законную силу. 29.11.2017 Комитетом по управлению имуществом города Таганрога в адрес общества с ограниченной ответственностью «ЛЕО» направлено предложение о заключении договора купли – продажи земельного участка. 

Предложение сопровождалось направлением проекта договора о выкупе. 

Покупателем – обществом с ограниченной ответственностью «ЛЕО» проект рассмотрен, направлено уведомление с выражением несогласия с представленной редакцией его условий. 

Невозможность достижения согласия о цене выкупаемого земельного участка во внесудебном порядке послужила основанием для обращения в суд с настоящим иском.

На рассмотрение суда стороны представили спорный пункт 2.1. договора о выкупной стоимости земельного участка. 

Проверяя законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

Пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как  было указано выше, спорным в данном случае является пункт 2.1. договора купли продажи в части определения выкупной цены объекта. 

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. 

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. 

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса). При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления от 24.03.2005 N 11). 

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. 

Как верно указал суд первой инстанции, действия ответчика в рамках преддоговорной процедуры обусловлены его обязанностью, установленной вступившим в законную силу судебным актом. 

Учитывая данное обстоятельство, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что  положения договора о цене необходимо установить в редакции, предложенной продавцом, определив данную редакцию спорных положений соответствующей принципам земельного законодательства, балансу интересов сторон. 

Как было указано выше, 10.06.2015 общество с ограниченной ответственностью «ЛЕО» обратилось с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 2000 кв.м, расположенного по адресу 

<

...>, кадастровый номер 61:58:0002258:29, принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи; принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.

 Учитывая, что правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают с момента подачи заявки с приложением необходимых документов, именно с этого момента у уполномоченного органа возникают соответствующие обязанности по подготовке договора с определением выкупной цены по нормам, действующим на дату подачи заявления.

 С учетом изложенного доводы истца о последующем изменении кадастровой стоимости земельного участка, обоснованно отклонены судом первой инстанции, как не имеющие правового значения для разрешения настоящего спора. 

Коллегия отмечает, что истец ошибочно полагает, что при изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка и соответственно его кадастровой стоимости, изменился материальный объект права – земельный участок, и, соответственно, на таком ошибочном утверждении основаны дальнейшие выводы истца о том, что заявления о предоставлении такого нового объекта были поданы истцом ответчику 2017 году после изменения вида разрешенного использования и кадастровой стоимости.

В данном случае изменение вида разрешенного использования и кадастровой стоимости спорного земельного участка произошло по решению суда общей юрисдикции по делу №3а-562/2017 от 07.09.2017, в судебном акте указано на то что с 01.01.2016 устанавливается кадастровая стоимость спорного участка в размене 6 022 000 руб.

Вместе с тем такое изменение не повлекло появление нового объекта права, нового земельного участка. Земельный участок площадью 2000 кв.м, расположенный по адресу 

<

...>, кадастровый номер 61:58:0002258:29 сохранился. 

За предоставлением именно этого земельного участка обращался истец к ответчику 10.06.2015.

Аналогичный правовой подход поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 14 марта 2016 года по делу №305-ЭС15-16104. 

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. 

Положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются. 

Поэтому, если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога. Если до определения субъектом Российской Федерации цены земли стороны в договоре куплипродажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным.

 Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога. Постановлением Правительства Ростовской области от 06.04.2015 № 243 «Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области или государственная собственность на которые не разграничена, и их оплаты при продаже указанных земельных участков без проведения торгов» установлено, что цена земельных участков, определяется по формуле: Ц = Кст х С х Ккр (где Ц - цена земельного участка, Кст - кадастровая стоимость земельного участка, С - ставка земельного налога, установленная нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования, в пределах которого расположен земельный участок, Ккр - коэффициент кратности ставки земельного налога, равный 17). 

Цена земельного участка рассчитывается по состоянию на дату поступления в орган, уполномоченный на распоряжение данным земельным участком, заявления собственника зданий, строений, сооружений о предоставлении земельного участка в собственность. 

Право подлежит восстановлению в том виде, в каком оно должно было возникнуть при соблюдении уполномоченным органом закона.

При установлении цены выкупа необходимо принимать кадастровую стоимость земельного участка, имевшую место быть на момент подачи заинтересованным лицом заявления, нормативный порядок, действующий в указанный момент, вид деятельности юридического лица в рассматриваемый период. 

По состоянию на дату обращения истца с заявлением о выкупе (10.06.2015) кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 10 874 280 руб., с учетом вышеприведенной формулы расчета выкупная стоимость спорного земельного участка верно определена судом первой инстанции (в редакции спорного пункта договора ответчика) в размере 2 772 941,40 руб.

Проверив доводы жалобы относительно того, что оглашенная в судебном заседании судом резолютивная часть решения не соответствует тексту судебного акта, суд апелляционной инстанции не нашел им подтверждения.

Возложение судом первой инстанции судебных расходы по уплате госпошлины по иску на ответчика не свидетельствует о том, что принята редакция спорного пункта договора истца, как ошибочно полагает апеллянт, поскольку требования удовлетворены судом первой инстанции в части урегулирования разногласий, возникших при заключении сторонами договора.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегий проверены и отклонены, как не нашедшие своего подтверждения и не свидетельствующие о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, и понесенные по ней судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской областиот 11.05.2018 по делу № А53-4949/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев, с даты изготовления его полного текста, через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                           И.Н. Глазунова

 

Судьи                                                                                             Р.Р. Илюшин

 

                                                                                                        Т.Р. Фахретдинов