АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

тел. (384-2) 58-43-26; факс 58-37-05

E-mail:info@kemerovo.arbitr.ru; http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27-350/2017

08 июня  2017 года

город Кемерово

Резолютивная часть оглашена 01 июня  2017 года, решение изготовлено в полном объеме 08 июня  2017 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи С.В. Вульферт

 при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску гаражно-строительного кооператива «ТОО Нива» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово 

к обществу с ограниченной ответственностью «Авто-Престиж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Белгород, Белгородская обл.

о взыскании 969 353  руб. 35 коп.,

при участии: 

от истца: ФИО2, председатель гаражно-строительного кооператива «ТОО Нива», протокол от 14.02.2016 № 1,

от ответчика: ФИО3, представитель, доверенность от 09.03.2017, 

у с т а н о в и л:

гаражно-строительный кооператив «ТОО Нива» (далее - ГСК «ТОО Нива») обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Авто-Престиж» (далее - ООО «Авто-Престиж»)   о взыскании 100 000 руб. долга с ноября по декабрь 2016 по договору субаренды имущества от 01.01.2015.

Определением от 16.01.2017 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 01.03.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. 

В ходе рассмотрения дела, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно увеличивал и уточнял размер исковых требований. 

В окончательной редакции требования изложены в расчете от 01.06.2017 о взыскании с ООО «Авто-Престиж» в пользу ГСК «ТОО Нива» 969 353, 35 руб.:

- 280 000 руб. долга по арендной плате за ноябрь- декабрь 2016, январь-март 2017 из расчета 56000 руб. в месяц;

- 42000 руб. недоплаты по арендной плате за апрель-октябрь 2016 из расчета подписанного соглашения от 29.03.2016 об увеличении арендной платы по п.3.1.3. договора субаренды имущества от 01.01.2015 на коэффициент инфляции за 2015 в 12% за каждый месяц в размере 6000 руб.;

-6201, 43 руб. в счет возмещения коммунальных платежей за октябрь-декабрь 2016;

-950 руб. за телефон за  октябрь - декабрь 2016, январь-февраль 2017;

-3824, 10 руб. в счет возмещения оплаты за электроэнергию на 01.01.2017;

-631289, 10 руб. упущенной выгоды (ремонт помещения согласно локальной смете);

-5088, 72  руб. в счет возмещения оплаты за ремонт дома за 2015- 2016 г.г.;

Кроме того, истец заявил об отнесении на ответчика судебных расходов на оплату почтовой корреспонденции в сумме 902, 03 руб. (в цену иска не входит).

Данные требования приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании представитель  истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика иск не признал, так как договор субаренды, заключенный сторонами 01.01.2015, прекратил свое действие 01.11.2016; арендуемое помещение возвращено своевременно (31.10.2016) и с соблюдением порядка его передачи (за две недели направлено соответствующее уведомление, ключи и электронные чипы направлены по почте); истец отказался от подписания акта приема-передачи имущества; расходы по оплате электроэнергии, телефона, коммунальных платежей не подлежат возмещению, так как были понесены истцом после истечения срока договора; затраты на проведение капитального ремонта относятся на истца, текущий ремонт был выполнен, задолженность отсутствует. Арендная плата за сентябрь и октябрь 2016 была перечислена лично ФИО2

В судебном заседании установлено, что 01.01.2015 между ГСК «ТОО Нива» (арендатор) и ООО «Авто-Престиж» (субарендатор) был заключен договор субаренды имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Кемерово, Центральный район, ул.Терешковой, 44-22 и крыльца-тамбур площадью 46, 6 кв.м. и 11, 6 кв.м., соответственно, общей площадью 58, 2 кв.м. (т.1, л.д.14-15).

Договор был подписан сторонами с протоколом разногласий (подлинный протокол обозревался в судебном заседании) (т.1, л.д.40).

Пунктом 3.1. установлена арендная плата в размере 50000 руб.

Пунктом 4.1. в редакции протокола разногласий срок договора аренды установлен с 01.01.2015 по 30.11.2015.

Имущество передано ООО «Авто-Престиж» по акту от 01.01.2015 (т.1, л.д.16).

Ранее между сторонами действовал договор от 01.01.2014 (т.2, л.д.19).

Поскольку направленная ООО «Авто-Престиж» претензия от 28.11.2016 о погашении задолженности по договору от 01.01.2015 оставлена без ответа и удовлетворения, ГСК «ТОО Нива» обратилось с настоящим иском (т.1, л.д.19-20).

Заслушав пояснения представителей сторон, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам:

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено частью 1 статьи 614   ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Как установлено пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Истец полагает, что договор субаренды имущества от 01.01.2015 возобновился на тех же условиях, но на неопределенный срок. Следовательно, субарендатор обязан был предупредить арендатора об отказе от договора за три месяца.

Как уже было указано выше, пунктом 4.1. в редакции протокола разногласий срок договора аренды установлен с 01.01.2015 по 30.11.2015 (11 месяцев).

В соответствии с пунктом 4.6 договора в случае отсутствия возражений со  стороны арендатора и субарендатора, договор аренды пролонгируется на новый срок на тех же условиях.

Из буквального толкования условий договора (статья 431 ГК РФ) следует, что новым сроком продления является срок в 11 месяцев, на которые и был заключен договор первоначально. Формулировка «на новый срок» не предполагает продление договора на «неопределенный срок». Срок действия договора с 30.11.2015 продлился до 30.10.2016. Следовательно, у ООО «Авто-Престиж» не возникла обязанность по уведомлению ГСК «ТОО Нива» о прекращении арендных отношений за три месяца.

При этом суд отмечает, что стороны в договоре не установили сроки для уведомления  об отсутствии намерений продлевать  договор, но установили срок для уведомления об одностороннем расторжении договора со стороны арендатора (истца)-15 дней. При таких обстоятельствах, суд полагает, что данный срок, учитывая право на равноценные условия договора, стороны посчитали разумным для подобных уведомлений.

ООО «Авто-Престиж» направило ГСК «ТОО Нива»  уведомление от 15.09.2016 № 27 об отсутствии намерений продлевать договор субаренды и о выполнении ремонтных работ (т.1, л.д.51-54), которое после  неудачных попыток вручения адресату, было возвращено отправителю.

Как установлено статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Кроме того, из обстоятельств дела следует, что истцу было известно об отсутствии у ответчика намерения использовать помещение после 30.10.2016.

Таким образом, субарендатор в разумные сроки заявил об отсутствии желания пролонгировать договор. Следовательно, договор прекратил свое действие с 30.10.2016. 

Кроме того, суд отмечает, что преимущественное право стороны на возобновление договора на новый срок (в целом направленное согласно статье 621 ГК РФ на обеспечение интересов в сохранении права пользования арендованным имуществом) в случае просрочки направления такого уведомления становится, в нарушение положений статьи 1 и статьи 421 ГК РФ (о свободе договора), её обязанностью на продолжение арендных отношений, что является несоразмерным ограничением  гражданских прав, ограничение которых возможно было бы только на основании федерального закона и в указанных в статье 1 ГК РФ целях.

Согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Как установлено пунктом 2.3.8. договора субарендатор обязан вернуть имущество без дополнительного уведомления со стороны арендатора  в течение 14 дней после истечения срока действия договора  или прекращения его  действия  по иным основаниям в том состоянии, в котором он его принял. Возврат имущества оформляется актом приема-передачи, подписываемым сторонами.

Ответчик принимал меры к передаче арендованного имущества, о чем свидетельствуют распечатка телефонных звонков (т.2, л.д.29-30; т.2, 55-57);  акт от 31.10.2016, (т.1, л.д.55); направление ключей и электронных чипов по почте 10.11.2016 , которые получены истцом 14.12.2016 (т.1, л.д.56-57). 

Между тем, истец от принятия помещения отказался, что подтверждается отметкой на акте от 31.10.2016 и показаниями свидетелей ФИО4,  ФИО5 (протокол судебного заседания от 03.05.2017) (т.2, л.д.96-98).

Доводы представителя истца, что у работника ООО «Авто-Престиж»  ФИО4 отсутствовали полномочия на передачу помещения опровергаются представленной в материалы дела доверенностью от 11.01.2016 (т.2, л.д.28).

Согласно позиции, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

С учетом указанных обстоятельств и сложившегося документооборота между сторонами, суд принимает во внимание доводы ответчика об ошибочном подписании акта по аренде за декабрь 2016, поскольку отсутствует, в том числе подписанный со стороны ООО «Авто-Престиж» акт за ноябрь 2016 (т.1, л.д.79). 

В материалах дела содержаться сведения об оплате ответчиком арендной платы  за  сентябрь и октябрь 2016 на основании уведомления о перечислении денежных средств ФИО2 в связи с изменением расчетного счета (т.2, л.д.63,64, 65), дальнейшее начисление истцом арендной платы после прекращения действия договора является необоснованным. 

Кроме того, отсутствуют основания для доначисления арендной платы в размере 6000 руб. за апрель-октябрь 2016. Истец основывает свои требования в данной части на соглашении от 29.03.2016 об увеличении с 26.04.2016 размера арендной платы до 56000 руб. (т.2, л.д.21).

Между тем, данное соглашение уполномоченным лицом со стороны ООО «Авто-Престиж» не подписано, следовательно, в силу 654 ГК РФ, соглашение об увеличении размера арендной платы является незаключенным.

Об отсутствии согласования увеличения размера арендной платы свидетельствует также первоначально выставленные истцом счета на сумму 50000 руб. и текст претензии от 28.11.2016. (т.1, л.д.17, 18, 19-20, 74-77, т.2, л.д.49,50). Счета на сумму 54000 руб. были представлены в ходе рассмотрения дела.

Кроме того, переписка  сторон свидетельствует о желании ответчика уменьшить арендную плату (т.2, л.д.20, 24,25,26).

По условиям договора субарендатор в установленные сроки производит расчеты за телефон, коммунальные услуги, электротепловую энергию, за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, налог на землю (пункт 3.1.4.).

Как следует из расчетов, истцом заявлено требование о взыскании 6201, 43 руб. в счет возмещения коммунальных платежей за октябрь-декабрь 2016; 950 руб. за телефон с декабря 2016 по март 2017 (т.2, л.д.4), 3824, 10 руб. в счет возмещения оплаты за электроэнергию на 01.01.2017 (т.2, л.д.8).

Ответчиком представлены сведения (платежные документы) об оплате коммунальных платежей, телефона, электроэнергии до ноября 2015 (приложение №2), а также акты сверок между ФИО6 (собственником помещения) и РЭУ№19 из которых видно, что задолженность на начало ноября отсутствовала.

Платежные документы, представленные истцом, свидетельствуют об оплате за иные периоды. 

В связи с прекращением арендных отношений и освобождением помещения, у ответчика отсутствуют обязательства по возмещению истцу данных расходов после 01.11.2016.

Ответчик в судебном заседании не оспаривал свою обязанность возместить истцу 5088, 72  руб. в счет возмещения оплаты за ремонт общего имущества жилого дома (т.2, л.д.53-54), но указывает, что ранее истцом требования об оплате данного платежа не поступали. Поскольку доказательства оплаты не представлены, суд, учитывая условия договора о возмещении субарендатором расходов за ремонт дома, в данной части исковые требования удовлетворяет.

Требования истца о ремонте помещения были исполнены ответчиком  в соответствии с условиями обязательства о несении затрат по текущему ремонту (пункт 2.3.3. в редакции протокола разногласий) с уведомлением 27.05.2016 о видах работ (т.1, л.д.80), что подтверждается договором подряда от 01.06.2016 (т.2, л.д.69-70), актом сдачи-приема выполненных работ от 20.09.2016 (т.2, л.д.71), фотографиями (т.2, л.д.72-91), чеками на приобретение материалов (приложение № 3), уведомлением ответчика от 15.09.2016 (т.1, л.д.37) .

Вывеска демонтирована позднее в виду несогласования с истцом ее демонтажа, так как при ее снятии вид арендуемого помещения будет неэстетичным и может повлечь штрафные санкции в отношении владельца помещения со стороны контролирующих органов (т.2, л.д.61, 91).

Акт об осмотре помещения от 28.02.2017 (т.1 л.д.81), составлен истцом в одностороннем порядке через четыре месяца после освобождения помещения ответчиком, сведения об извещении представителя ответчика о проведении осмотра отсутствуют. При таких обстоятельствах данный акт не может быть принят судом в качестве доказательства состояния помещения.

Необходимость проведения работ, указанных истцом в локальной смете (т.1, л.д.105-114), а также обязанность по проведению данных видов работ ответчиком, истцом документально не подтверждена. Указанные в локальной смете работы (монтаж дверных, оконных блоков, облицовка стен фасадов зданий керамогранитом, устройство полов и пр. и сопутствующие работы) по своим характеристикам попадают под признаки капитального ремонта, указанные в пункте 14.2. статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе по устройству навесных фасадных систем (Письмо Минрегиона РФ от 22.02.2012 N 3706-ДШ/08). Договором не предусмотрена обязанность субарендатора проводить капитальный ремонт.Предъявление требований о взыскании убытков виде 631289, 10 руб. является необоснованым. 

Требования истца подлежат удовлетворению частично.

Судебные расходы (в том числе почтовые) относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 170, 176, 180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авто-Престиж» в пользу гаражно-строительного кооператива «ТОО Нива» 5088 руб. 72 коп. долга, 118 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 05 руб. почтовых расходов.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с гаражно-строительного кооператива «ТОО Нива» в доход федерального бюджета 18269 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в  течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.       

          Судья                                                                             С.В.Вульферт