АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-10050/2020

г. Ярославль

25 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 25.11.2020.

Арбитражный суд Ярославской области

 в составе судьи  Украинцевой Е.П. 

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Бельчик П.А.

рассмотрев в судебном заседании заявление

Общества с ограниченной ответственностью «Альянс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципального казенного учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным уведомлений от 08.05.2020 №76-0-1-99/3001/2020-1369, 76/024/004/2020-2612, от 29.08.2020 №76/024/004/2020-2607, 76/024/004/2020-2611, 

при участии

от заявителя — ФИО1 (представитель по доверенности от 01.06.2020 б/н, диплом о высшем юридическом образовании);

от ответчика — ФИО2 (представитель по доверенности от 25.12.2019 №125, диплом о высшем юридическом образовании);

от третьих лиц – не явились (извещены)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее - ООО «Альянс») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконными уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - Управление)  от 08.05.2020 №76-0-1-99/3001/2020-1369, 76/024/004/2020-2612 о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации, от 30.04.2020 №76/024/004/2020-2607, 76/024/004/2020-2611 о приостановлении государственной регистрации. В порядке устранения нарушения прав и законных интересов общество просит обязать ответчика  произвести постановку на кадастровый учет объекта незавершенного строительства №3 (проектный номер), общая площадь 1 995,8 кв. м., степень готовности 6%, а также провести государственную регистрацию права собственности на объекты незавершенного строительства №11 (проектный номер), площадь 5 184,3 кв. м., степень готовности 60%, №10 (проектный номер), площадь 5 215,5 кв. м., степень готовности 82%, №3 (проектный номер), площадь 1 995,8 кв. м., степень готовности 6 процентов.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 20.07.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное казенное учреждение «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района», Администрация Ярославского муниципального района Ярославской области (далее - Администрация)  в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).

В судебном заседании, состоявшемся 18.11.2020, объявлялись перерывы до 23.11.2020 до  13 час. 10 мин. и до 25.11.2020 до  13 час. 20 минут. После перерывов судебное заседание продолжено.

Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, от Администрации поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований Департамента строительства Ярославской области, в связи с чем дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ без их участия. 

В ходе судебного разбирательства  требования представитель общества просил принять отказ от требований в части оспаривания решений от  08.05.2020 №76-0-1-99/3001/2020-1369, 76/024/004/2020-2612 в связи с постановкой на кадастровый учет соответствующих объектов. В остальной части заявитель уточнил предъявленные требования и просил признать незаконными уведомления от 28.08.2020 №76/024/004/2020-2607, 76/024/004/2020-2611 об отказе в государственной регистрации. Отказ от требований и уточнение требований приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В обоснование своих доводов представитель общества  указал, что выводы регистрирующего органа об отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок и на объект долевого строительства не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поэтому у ответчика не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации права. По утверждению заявителя, вопрос о наличии зарегистрированных прав дольщиков на соответствующие объекты незавершенного строительства  не был причиной приостановления и основанием для отказа в государственной регистрации права, в связи с чем в порядке устранения нарушенных прав и законных интересов ООО «Альянс» просит обязать ответчика повторно рассмотреть соответствующие заявления. 

Ответчиком требования не признаны, представлен письменный отзыв. По мнению регистрирующие органа, отказ в регистрации основан на п.5 ч.1  ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (с изм. и доп.) «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона №218-ФЗ), поскольку не представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации права, а именно правоустанавливающий документ на земельный участок. Исходя из позиции ответчика договор аренды земельного участка от 01.04.2010 №596/2 сроком действия 20.03.2013 считается расторгнутым на момент обращения с заявлением о государственной регистрации и документов о его пролонгации не представлено, что явилось основанием для приостановления государственной регистрации. 

Кроме того представитель Управления ссылается на наличие сведений в Едином государственно реестре недвижимости о том, что в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 76:17107101:5280 и 76:17107101:5277 зарегистрировано право общей долевой собственности  за иными правообладателями на основании судебных актов, в связи с чем не имеется правовых оснований для регистрации за заявителем единоличной собственности на спорные объекты. 

Рассмотрев ходатайство Администрации  о привлечении в качестве третьего лица Департамента строительства Ярославской области применительно к ст. 51 АПК суд не установил правовых оснований для его удовлетворения, поскольку права и законные интересы указанного органа рассмотрением настоящего дела никак  не затрагиваются. 

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, при рассмотрении спора  суд установил следующее.

01.04.2010 между Муниципальным учреждением «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района»  (арендодатель) и ООО «Альянс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №596/2  (далее - договор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:0226 площадью 148 674 кв м, расположенного по адресу Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельсовет, п. Красный бор, категория: земли населенных пунктов, целевой назначение: для строительства первой очереди застройки жилого района. Срок действия договора определен с 21.03.2010 по 20.03.2013. При этом в п. 6.4, 3.4.5  договора предусмотрено, что если арендатор за 30 календарных дней не уведомил арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок, то договор считается расторгнутым с момента окончания действия договора.  

ООО «Альянс» выданы разрешения на строительство многоквартирных жилых домов на данном земельном участке:

- от 17.06.2010 №RU76517305-18-2010 срок действия которого продлен до 31.12.2020 (5-этажный жилой дом на 110 квартир площадью 7 855,35 кв м),

- от 12.04.2012 №RU76517305-033-2012 срок действия которого продлен до 01.05.2020 (5-этажный жилой дом на 75 квартир площадью  5 215,53 кв м ),

 - от 16.02.2012 №RU76517305-011-2012 срок действия которого продлен до 15.11.2019 (9-этажный жилой дом на 72 квартир площадью 5 184,27 кв м),

В дальнейшем ООО «Альянс» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом) и в рамках дела о банкротстве общества №А82-3300/2013 Б/71 определением суда от 13.09.2013 были приняты по заявлению временного управляющего ООО «Альянс» обеспечительные меры в виде запрета Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области заключать в отношении указанного земельного участка договор аренды с иным лицом помимо ООО «Альянс», производить государственную регистрацию такого договора аренды, а также распоряжаться иным образом данным земельным участком. 

Затем на кадастровый учет были поставлены объекты незавершенного строительства, расположенные на данном земельном участке:

- с кадастровым номером 76:17:107101:5277 площадью 5 184,3 кв м степень готовности 60% (дата постановки на кадастровый учет 09.06.2015),

- с кадастровым номером 76:17:107101:5280 площадью 5 215,5 кв м степень готовности 82% (дата постановки на кадастровый учет 10.06.2015),

- с кадастровым номером 76:17:107101:12974 площадью 1995,8 кв м степень готовности 6%, (строение №3, дата постановки на кадастровый учет 10.08.2020),

20.04.2020 общество обратилась в Управление с заявлениями № №76/024/004/2020-2607, 76/024/004/2020-2611 о государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 76:17:107101:5280 и 76:17:107101:5277 соответственно.

После проведения правовой экспертизы представленных документов, Управление направило в адрес заявителя уведомления о приостановлении государственной регистрации от 30.04.2020 сроком до 30.07.2020, а затем уведомления   об отказе в государственной регистрации от 28.08.2020 №76/024/004/2020-2607, 76/024/004/2020-2611. В данных уведомлениях со ссылкой на подп. 5 ч. 1 ст. 26 Закона №218-ФЗ заявителю  указано, что на государственную регистрацию не представлены правоустанавливающие документы на объект долевого строительства. 

Не согласившись с отказом в государственной регистрации права на указанные объекты по решениям Управления от 28.08.2020 №76/024/004/2020-2607, 76/024/004/2020-2611, ООО «Альянс» обратилось в арбитражный суд. 

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, арбитражный суд основывается на следующем.

Согласно статьи 14, 15  Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В пункте 4 статье 18 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. При этом  не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона №218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с этим законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено федеральными законами (п. 5 ст. 18 Закона №218-ФЗ).

Общие требования к  документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, приведены в ст. 21 Закона №218-ФЗ и состоят в том, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости, а также должны быть оформлены в надлежащем виде. 

Порядок проведения государственной регистрации, предусмотренный в ст. 29 Закона №218-ФЗ, предполагает проведение правовой экспертизы документов, целью которой является в том числе проверка законности сделки для пресечения неправомерных действий, недопущения государственной регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством. 

В силу пункта 2 части 4 статьи 29 Закона N 218-ФЗ, установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

Согласно статье 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (ч. 10 ст. 40 Закона №218-ФЗ). В силу пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

По смыслу приведенных нормативных положений, предоставляемые заявителем документы должны удостоверять факт создания им в период действия договора аренды земельного участка соответствующих объектов незавершенного строительства. 

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Соответственно, само по себе истечение срока действия договора аренды земельного участка не означает отсутствие у застройщика права на объект незавершенного строительства, расположенный на этом земельном участке, при наличии выданных в период действия этого договора разрешений на строительства соответствующего объекта. 

В данном случае применительно к рассматриваемому заявлению о наличии иных оснований для принятия  решения об отказе в государственной регистрации ответчиком в оспариваемых актах не указано. При таких обстоятельствах, суд пришёл к выводу о том, что оспариваемые решения являются неправомерными, в связи с чем требования общества подлежат удовлетворению.

С учетом дополнительных доводов, указанных ответчиком в ходе судебного разбирательства, о наличии юридических препятствий в регистрации права ввиду установления общей долевой собственности на соответствующие объекты по судебным актам в порядке устранения допущенных прав и интересов заявителя суд полагает возможным обязать Управление рассмотреть в установленном порядке заявления о государственной регистрации права в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 76:17:107101:5280 и с кадастровым номером 76:17:107101:5277. При этом суд исходит из того, что данные доводы не были основанием для приостановления государственной регистрации и фактически обществу со стороны регистрирующего органа не предоставлено право уточнить свое заявление в целях определения размера  испрашиваемой доли в праве собственности на указанные объекты. 

В остальной части производство по делу подлежит прекращению на основании ст. 150 АПК РФ. 

При обращении в суд на основании платёжного поручения от 08.07.2020 №2 заявителем уплачена в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 3 000  рублей. С учётом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ и результатов рассмотрения спора суд полагает необходимым взыскать с Управления в пользу ООО «Альянс»  3 000  руб. в порядке возмещения расходов заявителя по уплате государственной пошлины. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области  об отказе в государственной регистрации, оформленные  уведомлениями от 29.08.2020 №76/024/004/2020-2607, 76/024/004/2020-2611.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области устранить нарушения прав и законных интересов заявителя и рассмотреть в месячный срок после вступления в законную силу решения суда заявления Общества с ограниченной ответственностью «Альянс»  от 20.04.2020 о государственной регистрации права в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 76:17:107101:5280 и с кадастровым номером 76:17:107101:5277 в установленном действующем законодательством  порядке.

В остальной части производство по делу прекратить.

Взыскать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области  в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Альянс» 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлине. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Украинцева Е.П.