ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-15120/2017

город Ростов-на-Дону

08 ноября 2017 года

15АП-15945/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.01.2017, ,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 02.11.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу непубличного акционерного общества «Красная поляна»

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 21.08.2017 по делу № А32-15120/2017 

по иску непубличного акционерного общества «Красная поляна»

к открытому акционерному обществу «Модный континент»

при участии третьего лица: государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)»

о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки, 

принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.,

УСТАНОВИЛ:

непубличное акционерное общество «Красная поляна» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Модный континент» о признании недействительным договора аренды между НАО «Красная поляна» и ОАО «Модный континент» от 01.08.2014 № 1-27/1-34 в отношении нежилого помещения, являющегося частью здания торгово-развлекательного центра «Горки Город Молл», площадью 177,53 кв.м, помещения №№ 120, 127 и обязании ответчика возвратить истцу указанное в данном договоре аренды имущество.

Исковые требования мотивированы тем, что сторонами был заключен договор аренды от 01.08.2014 № 1-27/1-34 в нарушение условия об обязательном получении согласия залогодержателя (Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешнеэкономбанк)») на совершение указанной сделки, в связи с чем договор является недействительным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечёна государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Довод истца о незаключенности договора отклонен судом, поскольку установлено, что договор исполнялся сторонами. Суд указал, что получение согласования, в силу ипотечного правоотношения лежало на истце, и находилось вне контроля ответчика. Ответчиком в материалы дела представлено уведомление, в котором указано, что согласие третьего лица на заключение договора не требуется. Суд принял во внимание согласно пункту 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации поведение истца как арендодателя. Кроме того, истец не обладает легитимацией на оспаривание сделки по такому основанию. Суд указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия в действиях ответчика злоупотребления правом, отсутствие в договоре твердой арендной платы прав арендодателя не нарушает. Суд также указал, что самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска является пропуск истцом срока исковой давности.

В удовлетворении требования о возврате арендованного помещения также отказано, поскольку при наличии между сторонами действующего договора, отсутствуют основания для обязания арендатора возвратить имущество арендодателю. 

Непубличное акционерное общество «Красная поляна» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Апеллянт полагает, что суд неправомерно отклонил ссылку истца на письмом от 10.08.2016 № 1647/110300, которым третье лицо – залогодержатель сообщает о заключении договора аренды без предварительного согласования. Последующее одобрение сделки также невозможно. Судом первой инстанции не принято во внимание, что в действиях ответчика усматривается злоупотребление правом, предусмотренное статьей 10 ГК РФ, так как размер арендной платы значительно ниже средне рыночного, что подтверждается отчетом оценщика. Срок исковой давности подлежит исчислению с момента получения письма от 10.08.2016 № 1647/110300, когда истец узнал об основании оспоримости сделки, а значит, истекает 10.08.2017, ввиду чего вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности является неправомерным. Сделка является ничтожной, поскольку затронуты права и интересы третьего лица (залогодержателя).

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между НАО «Красная поляна» (арендодатель) и ООО «Модный континент» (арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2014 № 1-27/1-34, по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение (арендуемое помещение), являющееся частью здания Торгово-развлекательного центра (торговый центр), расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>. Площадь арендуемого помещения, границы которого отмечены на копии поэтажного плана, являющегося Приложение № 1 к настоящему договору, составляет 177,53 кв.м. Арендуемое помещение расположено на первом этаж Торгового центра, Помещения, №№ 120, 127.

Согласно п. 1.3 договора, арендуемое помещение предоставляется арендатору для ведения коммерческой деятельности с целью осуществления розничной торговли одеждой, обувью, бельем, аксессуарами, бижутерией, головными уборами, парфюмерно-косметической продукцией под торговым знаком «DESEO», и/или иным товарным знаком, принадлежащим арендатору в соответствии с законодательством РФ (целевое назначение) в соответствии с ассортиментным перечнем, согласованным сторонами в приложении N 2 к настоящему договору. Обязанность арендатора по организации в арендуемом помещении предприятия розничной торговли под товарным знаком «DESEO» и/или товарным знаком, принадлежащим арендатору в соответствии с законодательством РФ, и по соблюдению ассортиментного перечня, согласованного сторонами в приложении № 2 к настоящему договору, является условием настоящего договора по использованию арендуемого помещения по его целевому назначению.

Пунктом 1.5 договора арендодатель гарантирует, что арендуемое помещение не является предметом судебного разбирательства, свободно от вещных и иных имущественных прав на него третьих лиц, за исключением прав Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)»  по договору ипотеки № 110200/1398-ДИ от 24.03.2014, не арестовано и на него не наложено взыскание.

В соответствии с п. 3.1 договора, арендная плата состоит из арендной платы по проценту товарооборота и переменной части арендной платы, и является платой арендатора за пользование арендуемым помещением.

Арендная плата по проценту товарооборота - плата, рассчитываемая как произведение между товарооборотом арендатора, умноженным на величину процента от товарооборота (в размере, установленном в п. 3.1.2.5 договора), увеличенным на размер НДС 18% (п. 3.1.2.1 договора).

В соответствии с п. 7.1 договора, договор считается заключенным с момента его подписания уполномоченными представителями сторон и скрепления оттисками печатей и действует в течение 358 календарных дней, а в части неисполненных обязательств - до полного надлежащего исполнения таких обязательств. Стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 10.02.2014 г.

В случае если в течение срока действия настоящего договора сторонами не будет заключен основной договор, настоящий договор автоматически перезаключается (возобновляется без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора) на тех же условиях на строк - 358 дней, при условии отсутствия согласия сторон об отказе от перезаключения договора на новый срок.

Факт передачи помещения истцом ответчику и факт принятия арендных платежей за него сторонами не оспаривается.

Переданное в аренду по указанному договору помещение является предметом ипотеки по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 110200/1398-ДИ от 24.03.2014, заключенному между акционерным обществом «Красная поляна» и государственной корпорацией «Банк развития и внешнеэкономической деятельности».

Согласно пункту 2.4.13 договора ипотеки залогодатель обязуется не продавать, не отчуждать иным способом и не передавать предмет ипотеки во владение и пользование третьим лицам, включая аренду (субаренду), доверительное управление без письменного согласия залогодержателя.

Как указано выше, договор аренды подписан сторонами 01.08.2014. На момент подписания договора имущество уже находилось во владении арендатора с 10.02.2014 (п. 7.1 договора).

09.06.2016 истец запросил согласие на заключение указанного договора.

Поскольку залогодержатель (Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешнеэкономбанк)») своего согласия на заключение договора аренды спорных помещений не дал, о чем письмом от 10.08.2016 уведомил НАО «Красная поляна», истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании договора аренды недействительным.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В свою очередь, пункт 2 статьи 168 Кодекса предусматривает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правилами статьи 40 Федерального закона  от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, а имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Таким образом, закон не относит требование о получении согласия залогодателя на передачу предмета залога в аренду к императивным, а нарушение соответствующего договорного условия не влечет возможности заявить о недействительности сделки (поскольку основания недействительности сделки могут быть установлены только законом, но не договором).

Кроме того, суд первой инстанции правомерно указал, что и в том случае, если бы  согласие требовалось по закону, у истца отсутствовала бы легитимация на оспаривание сделки по такому основанию, так как статья 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет таковой лишь лицо, согласие которого требуется для совершения сделки, либо иных лиц, прямо указанных в законе.

Ссылка на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно отклонена судом первой инстанции.

В силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Апелляционный суд разделяет позицию суда первой инстанции о том, что материалами дела не подтверждено злоупотребление правом со стороны ответчика.

Доводы иска и апелляционной жалобы свидетельствуют о том, что договор не оправдал ожиданий истца в части размера арендной платы.

Между тем, указанное условие договора согласовано сторонами в порядке статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как видно, арендная плата не была установлена в твердом размере, но определялась в процентах от товарооборота, в связи с чем ответчик не может быть уличен в недобросовестном намерении получить объект в аренду по цене, заведомо ниже существующих среднерыночных цен. Содержание договора не позволяет установить злоупотребления правом со стороны арендатора.

Кроме того, оценив поведение истца как арендодателя, сопряженное с исполнением сделки практически в течение трех с половиной лет, апелляционный суд полагает применимыми к спорным правоотношениям положения абзаца 4 пункта 2 и пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми  установлено, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли; заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из материалов дела усматривается, что в течение почти двух лет с момента заключения договора (01.08.2014) и до момента обращения истца к залогодержателю в порядке пункта 2.4.13 договора ипотеки (09.06.2016) истец принимал исполнение обязательства от ответчика и не выражал каких-либо претензий. Получив отказ залогодержателя от согласования договора, истец продолжал исполнять обязательство до подачи настоящего иска еще в течение 9 месяцев. Ответчиком обязательство по внесению арендных платежей также исполнялось.

При таких обстоятельствах не имеется оснований признавать незаключенным договор, который длительное время исполнялся сторонами.

Оснований к пересмотру выводов суда о пропуске истцом срока исковой давности суд апелляционной инстанции не усматривает. Учитывая, что договор залога заключен 24.03.2014, то есть до заключения договора аренды от 01.08.2014, истец знал о наличии условия о необходимости предварительного согласования с залогодержателем передачи имущества в аренду (пункт 2.4.13), ссылка на письмо от 10.08.2016 не имеет правового значения.

Поскольку судом первой инстанции правомерно отклонены доводы о незаключенности и недействительности договора аренды, основания для возвращения имущества арендодателю отсутствуют. Срок действия договора не истек. Арендатор использует имущество правомерно в соответствии с условиями договорного обязательства.

Апелляционный суд отмечает, что аналогичные выводы были сделаны судами по сходному спору в рамках дела № А32-17723/2016, законность решения по которому проверена судами апелляционной и кассационной инстанций, а определением ВС РФ от 01.06.2017 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2017 по делу № А32-15120/2017 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий М.Н. Малыхина

СудьиВ.В. Галов

А.А. Попов