ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-6600/2022

г. Челябинск

01 сентября 2022 года

Дело № А76-10904/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Домоуправ – Челябинск» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2022 по делу № А76-10904/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Домоуправ – Челябинск» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 24.01.2022, диплом),

акционерного общества Банк «Северный морской путь» - ФИО3 (паспорт, доверенность от 25.11.2021, диплом),

ФИО4 – ФИО5 (паспорт, доверенность от 24.02.2021, диплом),

ФИО6 – ФИО7 (паспорт, доверенность от 24.02.2021, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Домоуправ-Челябинск» (далее – истец, ООО «УК «Домоуправ-Челябинск») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» (далее – ответчик 1, ООО «Гринфлайт»), акционерному обществу Банк «Северный морской путь» (далее – ответчик 2, АО Банк «СМП»), обществу с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» (далее – ответчик 3, ООО «Трест Магнитострой»), обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Ключевые люди» (далее – ответчик 4, ООО АН «Ключевые люди»):

- о признании недействительными сделками договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости № 05-04/421-15 от 29.01.2015, № 05-04/418-15 от 29.01.2015, № 05-04/420-15 от 29.01.2015, № 05-04/419-15 от 29.01.2015, заключенных между ООО «Гринфлайт» и ООО «Трест Магнитострой»;

- о признании недействительными сделками договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости № 05-04/2698-15 от 01.10.2015, № 05-04/2700-15 от 01.10.2015, № 05-04/2699-15 от 01.10.2015, № 05-04/2703-15 от 01.10.2015, № 05-04/2702-15 от 01.10.2015, № 05-04/2701-15 от 01.10.2015, № 05-04/2697-15 от 01.10.2015, № 05-04/2710-15 от 01.10.2015, № 05-04/2711-15 от 01.10.2015, № 05-04/2694-15 от 25.09.2015, № 05-04/2696-15 от 25.09.2015, заключенных между ООО «Гринфлайт» и ООО АН «Ключевые люди»;

- о признании недействительной сделкой договора предоставления отступного путем переуступки прав требований № 1 от 27.03.2017, заключенного между АО Банк «СМП» и ООО АН «Ключевые люди», в части пунктов 474-477, 479-486, 492-493 приложения № 1;

- о признании недействительной сделкой договора уступки прав (требований) по договорам долевого участия в строительстве от 31.03.2017 № 3, заключенного между АО Банк «СМП» и ООО «Трест Магнитострой», в части пунктов 474 - 477, 479-485, 492-493 приложения № 1;

- о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 31.03.2017 № 4, заключенного между АО Банк «СМП» и ООО «Трест Магнитострой», в части нежилого подвального помещения общей площадью 176,5 кв.м, кадастровый номер 74:36:0616001:7084, расположенного по адресу 454001, 

<

...> и нежилого подвального помещения общей площадью 182,9 кв.м, кадастровый номер 74:36:0616001:6704, расположенного по адресу 454001 

<

...>;

- об истребовании из чужого незаконного владения у ООО «Трест Магнитострой»:

нежилого помещения № 9, общей площадью 216,1 кв.м; нежилого помещения № 6, общей площадью 205,9 кв.м; нежилого помещения № 7, общей площадью 38,2 кв.м; нежилого помещения № 10, общей площадью 99,6 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>-б;

нежилого помещения № 12, общей площадью 226,1 кв.м; нежилого помещения № 14, общей площадью 211,5 кв.м; нежилого помещения № 15 общей площадью 138,7 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>;

нежилого помещения № 6, общей площадью 205,4 кв.м; нежилого помещения № 7, общей площадью 137,87 кв.м; нежилого помещения № 9 общей площадью, 216,1 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>;

нежилого помещения № 5, общей площадью 182,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>;

нежилого помещения № 4, общей площадью 176,5 кв.м; нежилого помещения № 4, общей площадью 188,1 кв.м; нежилого помещения № 5, общей площадью 314,5 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>;

нежилого помещения № 5, общей площадью 174,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>;

нежилого помещения № 5, общей площадью 169,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>;

- о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на общее имущество: нежилое помещение № 9, общей площадью 216,1 кв.м; нежилое помещение № 6, общей площадью 205,9 кв.м; нежилое помещение № 7, общей площадью 38,2 кв.м; нежилое помещение № 10, общей площадью 99,6 кв.м; 

- о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на общее имущество: нежилое помещение № 12, общей площадью 226,1 кв.м; нежилое помещение № 14, общей площадью 211,5 кв.м; нежилое помещение № 15, общей площадью 138,7 кв.м; 

- о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на общее имущество: нежилое помещение № 6, общей площадью 205,4 кв.м.; нежилое помещение № 7, общей площадью 137,8 кв.м; нежилое помещение № 9, общей площадью 216,1 кв.м; 

- о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на общее имущество: нежилое помещение № 5, общей площадью 182,9 кв.м; 

- о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на общее имущество: нежилое помещение № 4, общей площадью 176,5 кв.м.; нежилое помещение № 5, общей площадью 185,5 кв.м; нежилое помещение № 4, общей площадью 188,1 кв.м; нежилое помещение № 5 общей площадью 314,5 кв.м; 

- о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> д. 119, на общее имущество: нежилое помещение № 5, общей площадью 174,2 кв.м; 

- о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на общее имущество: нежилое помещение № 5, общей площадью 169,6 кв.м (с учетом уточнения исковых требований, т. 11 л.д. 137-139). 

В период рассмотрения спора истец уточнил исковые требования, заявил отказ от исковых требований в части признания недействительной сделкой договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости № 05-04/2695-15 от 25.09.2015; признания недействительной сделкой договора купли-продажи № 4 от 31.03.2017, заключенного между АО Банк «СМП» и ООО «Трест Магнитострой», в части нежилого подвального помещения, общей площадью 185,5 кв.м., кадастровый номер 74:36:0616001:7085, расположенного по адресу 454001, 

<

...>; истребования из чужого незаконного владения нежилого помещения № 5, общей площадью 185,5 кв.м., расположенного по адресу 454001, 

<

...>; признания права общей долевой собственности собственником многоквартирного дома, расположенного по адресу: 454001, 

<

...>, на помещение № 5 общей площадью 185,5 кв.м (т. 11 л.д. 137-140). 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4 (далее – ФИО4), ФИО8 (далее – ФИО8), ФИО6 (далее – ФИО6).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2022 (резолютивная часть от 06.04.2022) принят отказ истца от иска в части признания недействительной сделкой договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости № 05-04/2695-15 от 25.09.2015; признания недействительной сделкой договора купли-продажи № 4 от 31.03.2017, заключенного между АО Банк «СМП» и ООО «Трест Магнитострой», в части нежилого подвального помещения, общей площадью 185,5 кв.м., кадастровый номер 74:36:0616001:7085, расположенного по адресу 454001, 

<

...>; истребования из чужого незаконного владения нежилого помещения № 5, общей площадью 185,5 кв.м., расположенного по адресу 454001, 

<

...>; признания права общей долевой собственности собственником многоквартирного дома, расположенного по адресу: 454001, 

<

...>, на помещение № 5 общей площадью 185,5 кв.м. Производство по делу в указанной части прекращено. В удовлетворении исковых требований в остальной части судом отказано.

С указанным решением суда не согласилось ООО «УК «Домоуправ-Челябинск» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель ссылаясь на положения статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», указал, что все спорные нежилые помещения являются вспомогательными и предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, являются техническими подвалами.

Апеллянт сослался на то, что согласно экспертному заключению от 14.04.2021 по результатам осмотра было выявлено, что в каждом из нежилых помещений расположены инженерные коммуникации, санитарно-техническое и электрическое оборудование, предназначенное для обслуживания жилого дома, то есть обслуживающее более одного жилого (или) нежилого помещения в многоквартирном доме. Несмотря на то, что нежилые помещения изолированы от помещений ИТП, насосной ВК, насосной пожаротушения и имеют отдельный вход, тепловой пункт, инженерные коммуникации систем холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления и канализации, и узлы управления ими, расположенные в помещениях, представляют собой единую инженерную систему, техническая возможность вынести последние за пределы нежилого помещения и разместить их в иных доступных для постоянной эксплуатации и ремонта местах при условии, что не будет нарушено нормальное инженерное обеспечение других помещений жилого дома, отсутствует. Подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых, и использоваться самостоятельно не могут. Их фактическое назначение - технический подвал, поскольку в них расположены инженерные коммуникации и узлы управления инженерными сетями, обслуживающие более одного жилого помещения многоквартирного дома. Фактически каждые нежилые помещения (кроме помещения № 5 по ул. 40-летия Победы, д. 52, которое не удалось осмотреть) используются в качестве общего имущества, для целей, связанных с эксплуатацией дома.

Податель апелляционной жалобы не согласился с представленным в материалы дела АО Банк «СМП» заключением (рецензией) № 2708 от 25.08.2021, составленным специалистами ООО НПП «Урал» ФИО9 и ФИО10, полагал, что указанные специалисты не обладают соответствующим образованием и квалификацией для дачи заключения по поставленным судом перед экспертом вопросам, а, следовательно, не обладают специальными познаниями для рецензирования заключения эксперта.

Податель жалобы указал, что запорные арматуры стояков системы центрального отопления предназначены для перекрытия подачи тепловой энергии на стояк в случае аварии. Стояки холодного и горячего водоснабжения с запорной арматурой предназначены для подачи холодной и горячей воды в квартиры, перекрытия подачи и спуска воды в случае аварии. Канализационные стояки проходят через квартиры и входят в канализационные выпуски, предназначенные для отвода канализационных стоков из этих квартир и ревизиями для прочистки стояка в случае засора. В силу изложенного апеллянт полагал, что спорные помещения, в которых располагаются указанные стояки, должны были быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома (далее также – МКД).

Апеллянт не согласится с выводами суда первой инстанции о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент появления в жилых домах первого собственника (момент возникновения права общей долевой собственности на общее имущество здания) спорные помещения фактически использовались домовладельцами для их нужд и в целях обеспечения эксплуатации домов. Ответил, что допрошенный в судебном заседании ФИО11, являющийся сотрудником организации по обслуживаю спорных МКД, сообщил, что управляющая организация обслуживает спорные МКД с момента их ввода в эксплуатацию. В коммерческих целях спорные помещения никогда не использовались. Ключи от входных дверей в подвальное помещение спорных МКД всегда находились в управляющей организации. Помимо транзитных коммунальных сетей опоясывающих весь дом, в каждом из спорных помещений расположены узлы управления инженерными сетями, обслуживающие жилые помещения многоквартирного дома, требующие постоянного открытого доступа для эксплуатации, контроля и обслуживания. Спорные помещения не изолированы друг от друга, так как в помещениях организованы сквозные проходы. Спорные помещения с момента ввода МКД в эксплуатацию, используются исключительно для контроля и обслуживания инженерных коммуникаций и узлов управления инженерными сетями тепло-, водо- и энергоснабжения, в целях обеспечения жизнедеятельности всего многоквартирного дома.

Апеллянт не согласился с выводом суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности в части оспаривания сделок, датированных 2015 г., полагал, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. На момент заключения оспариваемых договоров участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ) истец по настоящему делу не имел к строящимся домам, застройщику, участникам долевого строительства никакого отношения, в связи с чем не знал и не мог знать о заключенных ДДУ на общее имущество МКД. Вместе с тем, на момент заключения оспариваемых договоров долевого участия иные участники долевого строительства, в последующем собственники квартир, также не знали и не могли знать о продаже застройщиком подвальных помещений, поскольку заключаемые собственниками договоры долевого участия не содержат перечня общего имущества в МКД. По мнению апеллянта, являются несостоятельными выводы суда о том, что собственники жилых помещений в спорных МКД знали о наличии прав ответчиков на спорные помещения с момента заключения собственных договоров долевого участия в строительстве МКД. Вопреки утверждениям суда, доказательств тому, что строительная документация на жилые дома находилась в публичном доступе, материалы дела не содержат.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 19.07.2022.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от третьих лиц поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором третьи лица просили апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции – без изменения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022 судебное разбирательство было отложено на 25.08.2022 по техническим причинам.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 была произведена замена судьи Аникина И.А. в составе суда на судью Колясникову Ю.С.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание 25.08.2022 представители ООО «Гринфлайт», ООО «Трест Магнитострой», ООО АН «Ключевые люди», ФИО8 не явились.

В отсутствие возражений представителей лиц, присутствующих в судебном заседании, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей ООО «Гринфлайт», ООО «Трест Магнитострой», ООО АН «Ключевые люди», ФИО8

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не поступили.

От АО Банк «СМП» поступило письменное мнение на апелляционную жалобу.

 ООО «УК «Домоуправ-Челябинск» представило возражения на отзыв третьих лиц на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Гринфлайт», являясь в 2015 году застройщиком многоквартирных домов в г. Челябинске, передало инвесторам по договорам участия в долевом строительстве следующие помещения: по ул. Братьев К-ных, д. 131 (пом. № 6, 7, 9), д. 131 а (пом. № 12, 14, 15), д. 131 б (пом. 6, 7, 9, 10); по ул. 40-летия Победы, д. 44 (пом. № 5), д. 52 (пом. № 4, общей площадью 176,5 кв.м, № 5, общей площадью 185,5 кв.м, № 4, общей площадью 188,1 кв.м, № 5, общей площадью 314,5 кв.м); по ул. Братьев К-ных, д. 119 (пом. № 5); по ул. Молодогвардейцев, д. 74 (пом. № 5).

ООО «Гринфлайт» заключило следующие договоры участия в долевом строительстве:

- № 05-04/418-15 от 29.01.2015 с ФИО8 в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 204,91 кв.м, в жилом доме в границах ул. Братьев К-ных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 1 (ул. Братьев К-ных, д. 131 б) (т. 1 л.д. 62-64);

- № 05-04/419-15 от 29.01.2015 с ФИО4 в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 312,10 кв.м, в жилом доме в границах ул. Братьев К-ных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 14 (ул. 40-летия Победы, д. 52) (т. 1 л.д. 69-71);

- № 05-04/420-15 от 29.01.2015 с ФИО6 в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 135,65 кв.м, в жилом доме в границах ул. Братьев К-ных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 1 (ул. Братьев К-ных, д. 131 б) (т. 1 л.д. 55-57);

- № 05-04/421-15 от 29.01.2015 с ФИО4 в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 250,99 кв.м, в жилом доме в границах ул. Братьев К-ных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 1 (ул. Братьев К-ных, д. 131 б) (т. 1 л.д. 48-20);

- № 05-04/2694-15 от 25.09.2015 с ООО АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 147,63 кв.м, в жилом доме в границах ул. Братьев К-ных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 11 (ул. 40-летия Победы, д. 44) (т. 1 л.д. 111-113);

- № 05-04/2695-15 от 25.09.2015 с ООО АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 178,97 кв.м, в жилом доме в границах ул. Братьев К-ных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 12 (ул. 40-летия Победы, д. 52) (т. 1 л.д. 119-121);

- № 05-04/2696-15 от 25.09.2015 с ООО АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 167,94 кв.м, в жилом доме по ул. 40-летия Победы, д. 52 (т. 1 л.д. 115-117);

- № 05-04/2697-15 от 01.10.2015 с ООО АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 186,59 кв.м, в жилом доме в границах ул. Братьев К-ных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 14 (ул. 40-летия Победы, д. 52) (т. 1 л.д. 78-80);

- № 05-04/2698-15 от 01.10.2015 с ООО АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 226,80 кв.м, в жилом доме по ул. Братьев К-ных, д. 131а (т. 1 л.д. 82-84);

- № 05-04/2699-15 от 01.10.2015 с ООО АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 140,16 кв.м, в жилом доме в границах ул. Братьев К-ных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 4 (ул. Братьев К-ных, д. 131 а) (т. 1 л.д. 86-88);

- № 05-04/2700-15 от 01.10.2015 с ООО АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 212,49 кв.м, в жилом доме по ул. Братьев К-ных, д. 131а (т. 1 л.д. 90-92);

- № 05-04/2701-15 от 01.10.2015 с ООО АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 226,41 кв.м, в жилом доме в границах ул. Братьев К-ных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 7 (ул. Братьев К-ных, д. 131) (т. 1 л.д. 94-96);

- № 05-04/2702-15 от 01.10.2015 с ООО АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 139,90 кв.м, в жилом доме по ул. Братьев К-ных, д. 131 (т. 1 л.д. 99-101);

- № 05-04/2703-15 от 01.10.2015 с ООО АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 213,02 кв.м, в жилом доме по ул. Братьев К-ных, д. 131 (т. 1 л.д. 103-105);

- № 05-04/2710-15 от 01.10.2015 с ООО АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 172,73 кв.м, в жилом доме в границах ул. Братьев К-ных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 3, жилой дом 40 (ул. Братьев К-ных, д. 119) (т. 1 л.д. 107-109);

- № 05-04/2711-15 от 01.10.2015 с ООО АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 170,40 кв.м, в жилом доме ул. Братьев К-ных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 3, жилой дом 49 (ул. Молодогвардейцев, д. 74).

ООО АН «Ключевые люди» по договору уступки права требования с переводом долга № 05-05/08-15 от 10.02.2015 получило от ФИО4 права по договору участия в долевом строительстве № 05-04/421-15 от 29.01.2015. 

ООО АН «Ключевые люди» по договору уступки права требования с переводом долга № 05-05/06-15 от 10.02.2015 получило от ФИО8 права по договору участия в долевом строительстве № 05-04/418-15 от 29.01.2015 (т. 1 л.д. 53).

ООО АН «Ключевые люди» по договору уступки права требования с переводом долга № 05-05/07-15 от 10.02.2015 получило от ФИО6 права по договору участия в долевом строительстве № 05-04/420-15 от 29.01.2015.

ООО АН «Ключевые люди» по договору уступки права требования с переводом долга № 05-05/09-15 от 10.02.2015 получило от ФИО4 права по договору участия в долевом строительстве № 05-04/419-15 от 29.01.2015 (т. 1 л.д. 67).

ООО «Гринфлайт» были выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию (т. 1 л.д. 123-138).

Между АО Банк «СМП» и ООО «Гринфлайт» заключен кредитный договор № 

<

***> от 21.04.2014, в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору между АО «СМП Банк» и ООО АН «Ключевые люди» заключен договор о залоге имущественных прав (требований) № 04-04-2014/ДЗ-04 от 15.06.2015.

В последующем ООО АН «Ключевые люди» заключило с АО Банк «СМП» договор о предоставлении отступного путем уступки прав требования № 1 от 27.03.2017 в счет частичного прекращения обязательств по кредитному договору № 

<

***> от 21.04.2014, по которому к банку перешли права по договорам уступки права требования с переводом долга № 05-05/06-15 от 10.02.2015 , № 05-05/07-15 от 10.02.2015 , № 05-05/08-15 от 10.02.2015 , № 05-05/09-15 от 10.02.2015, по договорам участия в долевом строительстве объектов недвижимости № 05-04/2697-15 от 01.10.2015, № 05-04/2698-15 от 01.10.2015, № 05-04/2699-15 от 01.10.2015, № 05-04/2700-15 от 01.10.2015, № 05-04/2701-15 от 01.10.2015, № 05-04/2702-15 от 01.10.2015, № 05-04/2703-15 от 01.10.2015, № 05-04/2710-15 от 01.10.2015, № 05-04/2711-15 от 01.10.2015 (т. 2 л.д. 90-91). 

Также ООО АН «Ключевые люди» заключило с АО Банк «СМП» договор о предоставлении отступного № 2 от 27.03.2017, согласно которому к банку перешли права собственности на нежилые помещения, приобретенные по договорам участия в долевом строительстве объектов недвижимости № 05-04/2694-15 от 25.09.2015, № 05-04/2695-15 от 25.09.2015, № 05-04/2696-15 от 25.09.2015 (т. 2 л.д. 111-113).

По договору купли-продажи № 4 от 31.03.2017 АО Банк «СМП» передало в собственность ООО «Трест Магнитострой» нежилые подвальные помещения: 

- № 5, общей площадью 185,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> Победы, д. 52;

- № 4, общей площадью 176,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> Победы, д. 52;

-№ 5, общей площадью 182,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> Победы, д. 44 (т. 3 л.д. 21-23).

Ссылаясь на то, что спорные нежилые подвальные помещения, находящиеся в собственности ответчиков, являются общим имуществом соответствующих многоквартирных жилых домов, в которых они располагаются, ООО «УК «Домоуправ-Челябинск» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорные нежилые помещения не относятся к общему имуществу МКД, следовательно, сделки, заключенные между ответчиками в виде договоров долевого участия в строительстве МКД и договоров уступки прав по таким договорам, не являются ничтожными. Суд также пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по оспариванию сделок с участием ООО АН «Ключевые люди», оформленных 01.10.2015 (договоров № 05-04/2689-15 от 01.10.2015, № 05-04/2700-15 от 01.10.2015, № 05-04/2699-15 от 01.10.2015, № 05-04/2703-15 от 01.10.2015, № 05-04/2702-15 от 01.10.2015, № 05-04/2701-15 от 01.10.2015, № 05-04/2697-15 от 01.10.2015, № 05-04/2710-15 от 01.10.2015, № 05-04/2711-15 от 01.10.2015, № 05-04/2694-15 от 25.09.2015, № 05-04/2696-15 от 25.09.2015).

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

На основании части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании.

Критерием отнесения имущества к составу общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, в силу положения части 1 статьи 36 ЖК РФ является его функциональное назначение, предполагающее использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Однако, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Поскольку в рассматриваемом случае спорные нежилые подвальные помещения не находятся во владении и пользовании истца, апелляционный суд приходит к выводу, что требования истца, касающиеся признания права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, являются ненадлежащим способом судебной защиты, поскольку не обеспечивают восстановления правового титула и возможности владеть спорным имуществом одним лицом.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 32 Постановления № 10/22, применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

По смыслу изложенных правовых норм и разъяснений иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения подлежит удовлетворению при доказанности совокупности следующих условий: наличие у истца права собственности (или иного вещного права) на истребуемую индивидуально-определённую вещь, утрата фактического владения вещью, фактическое нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика на момент рассмотрения спора.

Виндикационный иск не подлежит удовлетворению при отсутствии хотя бы одного из перечисленных признаков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях Президиума от 02.03.2010 № 13391/09 и от 22.01.2013 № 11401/12, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, в целях определения состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать цели, для которых спорные помещения проектировались и предназначались изначально.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 отдельно отмечено, что для определения правового режима спорных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Необходимо выяснять, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.

Как следует из письменных материалов дела, ООО «Гринфлайт» являлось застройщиком многоквартирных домов по ул. Братьев К-ных, 

<

...> а, 

<

...>, 

<

...>; по ул. Молодогвардейцев, д. 74.

Проектной организацией – ООО «Институт АльфаРегионПроект» была разработана рабочая документация строительства указанных многоквартирных домов, в которое спорные подвальные помещения были запроектированы в качестве помещений общественного назначения (т. 8 л.д. 1-80).

Генеральным подрядчиком работ – ООО «Промстрой», ООО СУ «АльфаСтрой» были разработаны проектные декларации строительства указанных многоквартирных домов, в которых спорные подвальные помещения были обозначены как встроенные нежилые помещения, не входящие в состав МКД, для коммерческого использования (т. 3 л.д. 27-153, т. 4 л.д. 1-15, т. 9 л.д. 2-149).

С учетом изложенных фактических обстоятельств дела суд первой инстанции верно установил, что все спорные помещения изначально были запроектированы при строительстве домов в качестве нежилых коммерческих помещений, подлежащих использованию в соответствии с их строительным назначением, то есть в качестве помещений общественного назначения, а не помещений, предназначенных для обслуживания жилого дома.

Апелляционный суд соглашается с указанной правовой квалификацией спорных помещений, при этом отмечает, что согласно рабочей документации помещения изначально были запроектированы в качестве изолированных помещений с отдельным входом с улицы.

ООО «Гринфлайт» были выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию (т. 1 л.д. 123-138).

Жилые дома со спорными помещениями были введены в эксплуатацию в соответствии со строительной документацией, то есть спорные помещения были построены и введены в эксплуатацию для самостоятельного использования в целях, связанных с обслуживанием потребностей предшественника ответчиков (первоначального покупателя и инвестора при строительстве нежилых помещений), а не всего дома.

АО Банк «СМП» в материалы дела были представлены акты комиссионного обследования нежилых помещений от 24.07.2020 (т. 4 л.д. 36-210), из которых усматривается, что спорные помещения имеют отдельные входы, конструктивно изолированы от иных помещений подвала, под потолком помещений проходят магистральные коммуникации.

В период рассмотрения спора, определением Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2021, по ходатайству АО Банк «СМП» и ООО «Трест Магнитострой» была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Консультационное бюро «Вектор» ФИО12.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Является каждое из спорных нежилых помещений техническим подвалом, то есть помещением, в котором имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование и предназначено ли каждое из спорных нежилых помещений для обслуживания более одного жилого (или) нежилого помещения в многоквартирном доме?

2. Препятствует ли использование помещений ответчика по их установленному проектной документацией и сведениям, содержащимся в ЕГРН, разрешенному использованию, а именно использованию в коммерческих целях, проходящие через данные помещения общедомовые инженерные сети, которые используются, в том числе, для обслуживания данных помещений?

В материалы дела поступило заключение эксперта № 14-04-2021 от 14.04.2021 (т. 11 л.д. 59-125), согласно которому по результатам осмотра выявлено, что в каждом из нежилых помещений расположены инженерные коммуникации, санитарно-техническое и электрическое оборудование, предназначенное для обслуживания жилого дома, т.е. обслуживающее более одного жилого (или) нежилого помещения в многоквартирном доме. Несмотря на то, что нежилые помещения изолированы от помещений ИТП, насосной ВК, насосной пожаротушения и имеют отдельный вход, эксперт посчитал, что тепловой пункт, инженерные коммуникации систем холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления и канализации, и узлы управления ими, расположенные в помещениях, представляют собой единую инженерную систему, техническая возможность вынести последние за пределы нежилого помещения и разместить их в иных доступных для постоянной эксплуатации и ремонта местах при условии, что не будет нарушено нормальное инженерное обеспечение других помещений жилого дома, отсутствует. Подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых, и использоваться самостоятельно не могут. Их фактическое назначение - технический подвал, поскольку в них расположены инженерные коммуникации и узлы управления инженерными сетями, обслуживающие более одного жилого помещения многоквартирного дома. Фактически каждые нежилые помещения (кроме помещения № 5 по ул. 40-летия Победы, д. 52 - не представлено на осмотр) используются в качестве общего имущества - для целей, связанных с эксплуатацией дома.

При ответе на второй вопрос эксперт указал, что открытый доступ к оборудованию, указанному при ответе на первый вопрос, для неопределенного круга лиц недопустим, что препятствует использованию в коммерческих целях нежилых помещений.

АО Банк «СМП» в материалы дела было представлено заключение специалистов (рецензия) от 25.08.2021 № 2708, подготовленное ООО НПП «Урал» (т. 12 л.д. 12-76), согласно которому спорные нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, не являются техническими подвалами, в данных помещениях отсутствует оборудование для обслуживания МКД, расположенные в пределах спорных помещений инженерные сети являются транзитными и не препятствуют в использовании спорных помещений по их целевому назначению в коммерческих целях.

 Из пояснений допрошенного в качестве специалиста 27.01.2022 ФИО13, подготовившего рецензию на заключение эксперта, следует, что наличие в спорных помещениях систем водо-, тепло-, энергоснабжения и канализации предусмотрено строительной документацией и направлено на возможность подключения нежилых помещений к системе соответствующего снабжения, необходимого для эксплуатации помещений. 

Данные пояснения не противоречат пояснениям эксперта ФИО12, допрошенного в судебном заседании 17.11.2021. 

Допрошенный в судебном заседании 27.01.2022 ФИО11, являющийся сотрудником организации по обслуживанию спорных МКД (т. 13 л.д. 15), сообщил, что наличие в подвалах самостоятельных помещений затрудняет работу слесарей и сантехников, он также указал, что во многих МКД в подвалах размещены офисы, магазины, объекты бытового назначения, с собственниками которых в индивидуальном порядке решается вопрос о допуске сотрудников обслуживающей организации для проверки и содержания труб тепло-, водо- и энергоснабжения. В подвальных помещениях спорных домов на сегодняшний день проблем с обслуживанием труб не имеется, так как в помещения организованы сквозные проходы. 

При этом, свидетель не подтвердил, что сквозные проходы через подвальные помещения сделаны собственником помещений, собственник помещений ООО «Трест Магнитострой» указал, что согласия на пролом в стенах для организации сквозных проходов не давал. 

На основании изложенной совокупности доказательств, которая была оценена судом первой инстанции по правилам статьи 71 АПК РФ с учетом рабочей документации и проектных деклараций строительства многоквартирных домов, суд пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что спорные подвальные помещения изначально были спроектированы и возведены как самостоятельные объекты гражданского права, не имеющие отношения к общему имуществу МКД, введены в гражданский оборот путем заключения отдельных договоров купли-продажи, в силу чего оснований для удовлетворения требования о признании за собственниками жилых помещений в МКД права общей долевой собственности на спорные подвальные помещения не имеется.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что все спорные нежилые помещения являются вспомогательными и предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, являются техническими подвалами, отклонен судебной коллегией как противоречащий фактическим обстоятельствам дела.

Апелляционный суд также не согласился с позицией апеллянта о необоснованном предпочтении судом первой инстанции заключению специалистов (рецензии) от 25.08.2021 № 2708 перед заключением эксперта № 14-04-2021 от 14.04.2021.

На основании частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно пункту 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

В силу правовой позиции, сформированной в определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС17-11486 от 25.01.2018, заключение специалиста, содержащее рецензирование выполненного по делу заключения судебной экспертизы, подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции обоснованно критически оценил заключение эксперта № 14-04-2021 от 14.04.2021, которое было подготовлено исключительно на основании визуального исследования спорных помещений, без оценки рабочей документации и проектных деклараций строительства многоквартирных домов, в которых было отражено предполагаемое назначение спорных помещений.

Доказательств того, что указанное назначение помещений достигнуто не было, застройщик изменил функциональное назначение спорных помещений, материалы дела не содержат. Напротив, из материалов дела усматривается, чт спорные помещения были введены в гражданский оборот в качестве самостоятельных, обособленных помещений с коммерческим характером использования.

 То обстоятельство, что согласно экспертному заключению от 14.04.2021 по результатам осмотра было выявлено, что в каждом из нежилых помещений расположены инженерные коммуникации, санитарно-техническое и электрическое оборудование,  вопреки выводам судебного эксперта, не свидетельствует, что спорные помещения предназначены для обслуживания жилого дома, то есть обслуживающее более одного жилого (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, так как, как уже было отмечено ранее, инженерные коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Необходимо выяснять, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.

Из материалов дела, в частности рабочей документации и проектных деклараций строительства многоквартирных домов, не следует, что спорные подвальные помещения с размещенным в них инженерным оборудованием изначально были предназначены исключительно для обслуживания жилого дома.

Довод апеллянта о том, что специалисты ООО НПП «Урал» ФИО9 и ФИО10, подготовившие заключение специалистов (рецензию) от 25.08.2021 № 2708, не обладают соответствующим образованием и квалификацией для дачи заключения по поставленным судом перед экспертом вопросам, а, следовательно, не обладают специальными познаниями для рецензирования заключения эксперта, не соответствует действительности, поскольку ФИО9 является кадастровым инженером, имеет сертификат соответствия судебного эксперта по экспертной специальности «Судебная оценочная деятельность», а ФИО10 является дипломированным специалистом, которому присвоена квалификация «Инженер»,  кадастровым инженером.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений», АО Банк «СМП» верно отметило, что кадастровый инженер обладает достаточной квалификацией для определения помещения вспомогательного использования и общего имущества МКД.

Апелляционный суд также отклоняет доводы апеллянта о том, что в коммерческих целях спорные помещения никогда не использовались, что ключи от входных дверей в подвальное помещение спорных МКД всегда находились в управляющей организации, что спорные помещения с момента ввода МКД в эксплуатацию, используются исключительно для контроля и обслуживания инженерных коммуникаций и узлов управления инженерными сетями тепло-, водо- и энергоснабжения, в целях обеспечения жизнедеятельности всего многоквартирного дома, поскольку указанные обстоятельства, обусловленные непреступлением собственником к использованию принадлежащих ему помещений по целевому назначению, не влекут утраты данными помещениями своего функционального назначения, предусмотренного рабочей документацией.

По тем же мотивам апелляционный суд отклоняет довод апеллянта о том, что помимо транзитных коммунальных сетей, опоясывающих весь дом, в каждом из спорных помещений расположены узлы управления инженерными сетями, обслуживающие жилые помещения многоквартирного дома, требующие постоянного открытого доступа для эксплуатации, контроля и обслуживания, поскольку выбранный застройщиком МКД конструктив дома и проложения в нем инженерных коммуникаций не отменяет функционального назначения спорных нежилых помещений.

Ссылка апеллянта на неизолированный характер спорных помещений, наличие в помещениях сквозных проходов, не принята судебной коллегией, поскольку рабочей документацией и проектными декларациями строительства многоквартирных домов, не предполагалось наличие данных сквозных проходов. Доказательства того, что они имелись на момент ввода МКД в эксплуатацию, материалы дела не содержат. Самовольное устройство сквозных проходов в спорных помещениях не влечет утраты ими статуса изолированных, самостоятельных помещений.

Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении виндикационных исковых требований, поскольку истцом не было доказано право собственности жильцов МКД на спорное имущество как общее домовое имущество.

Истец также просил суд первой инстанции:

- о признании недействительными сделками договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости № 05-04/421-15 от 29.01.2015, № 05-04/418-15 от 29.01.2015, № 05-04/420-15 от 29.01.2015, № 05-04/419-15 от 29.01.2015, заключенных между ООО «Гринфлайт» и ООО «Трест Магнитострой»;

- о признании недействительными сделками договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости № 05-04/2698-15 от 01.10.2015, № 05-04/2700-15 от 01.10.2015, № 05-04/2699-15 от 01.10.2015, № 05-04/2703-15 от 01.10.2015, № 05-04/2702-15 от 01.10.2015, № 05-04/2701-15 от 01.10.2015, № 05-04/2697-15 от 01.10.2015, № 05-04/2710-15 от 01.10.2015, № 05-04/2711-15 от 01.10.2015, № 05-04/2694-15 от 25.09.2015, № 05-04/2696-15 от 25.09.2015, заключенных между ООО «Гринфлайт» и ООО АН «Ключевые люди»;

- о признании недействительной сделкой договора предоставления отступного путем переуступки прав требований № 1 от 27.03.2017, заключенного между АО Банк «СМП» и ООО АН «Ключевые люди», в части пунктов 474-477, 479-486, 492-493 приложения № 1;

- о признании недействительной сделкой договора уступки прав (требований) по договорам долевого участия в строительстве от 31.03.2017 № 3, заключенного между АО Банк «СМП» и ООО «Трест Магнитострой», в части пунктов 474 - 477, 479-485, 492-493 приложения № 1;

- о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 31.03.2017 № 4, заключенного между АО Банк «СМП» и ООО «Трест Магнитострой», в части нежилого подвального помещения общей площадью 176,5 кв.м, кадастровый номер 74:36:0616001:7084, расположенного по адресу 454001, 

<

...> и нежилого подвального помещения общей площадью 182,9 кв.м, кадастровый номер 74:36:0616001:6704, расположенного по адресу 454001 

<

...>.

Стороной указанных сделок истец либо собственники жилых помещений МКД не являются.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Применительно к норме абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. Иными словами, это лицо, правовое положение которого претерпело бы те или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной.

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Доказательства того, что оспариваемые сделки вносят известную неопределенность в правовую или имущественную сферу истца, собственников жилых помещений МКД, материалы дела не содержат.

С учетом вышеприведенных выводов об отсутствии оснований для виндикации спорных нежилых помещений судом апелляционной инстанции поддерживается вывод об отсутствии законного интереса истца в оспаривании вышеперечисленных сделок, поскольку такое оспаривание истцом инициировано исключительно с целью виндикации (возврата во владение) спорных нежилых помещений.

Доводы апеллянта, касающиеся несогласия с выводом суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности в части оспаривания сделок, датированных 2015 г., отклонены судебной коллегией как не имеющие правового значения при отсутствии законного интереса истца в оспаривании вышеперечисленных сделок в целом.

Апелляционная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, правильным по существу спора, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2022 по делу № А76-10904/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Домоуправ – Челябинск» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина