Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                  Дело № А19-963/2019

«14» октября 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен  14 октября 2019 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломако Н.В.,

судей Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фигаро» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2019 года по делу №А19-963/2019 по исковому заявлению Государственного автономного учреждения культуры Иркутского областного театра юного зрителя им. А. Вампилова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Фигаро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третье лицо: Министерство имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 2 509 793 руб. 76 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились, извещены;

от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности от 10.01.2019 (ранее участвовал в суде первой инстанции),

от третьего лица: не явились, извещены,

установил:

Государственное автономное учреждение культуры Иркутского областного театра юного зрителя им. А. Вампилова (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фигаро» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от  20.13.2016г. № 6А/О/2016 за период с 16.02.2018г. по 30.11.2018г. в размере 2 170 373 руб. 21 коп., пени за нарушение сроков оплаты за период с 16.02.2018г. по 31.11.2018г. в размере 339 420 руб. 55 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области 21 мая 2019 года исковые требования удовлетворены частично.

Взыскано с ответчика в пользу истца 2 170 373 руб. 21 коп. – арендной платы, сумма 150 000 руб. – неустойки, и сумма 35 548 руб. 97 коп. – расходы по госпошлине; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2019 года по делу №А19-963/2019 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель в апелляционной жалобе указывает, что договор от 20.12.2016 №6А/О/2016 заключенный на срок более года, в отсутствии государственной регистрации является незаключенным и не влечет для истца правовых последствий, в том числе права на получение арендных платежей. Кроме того, указанный договор заключался ответчиком с ОГКУ "Фонд имущества Иркутской области", в связи с чем ГАУК Иркутской области театр юного зрителя им. А. Вампилова не является стороной указанного договора. По мнению ответчика, судом первой инстанции не исследован вопрос о том, какие помещения фактически переданы ответчику и какова их площадь.

В материалы дела поступил письменный отзыв относительно доводов апелляционной жалобы, в котором истец с выводами суда первой инстанции согласен, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 16.08.2019.

Истец, третье лицо представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Представитель ответчика в судебном заседании дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, просила решение отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 20.12.2016г. между Областным государственным казенным учреждением «Фонд имущества Иркутской области» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фигаро» (арендатор) заключен договор аренды областного объекта недвижимости, возмещения коммунальных услуг и эксплуатационных расходов № 6А/О/2016, по условиям которого арендодатель с согласия Министерства имущественных отношений Иркутской области обязуется передать арендатору часть объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, являющемуся памятником истории и культуры, а также обеспечить предоставление коммунальных услуги, нести эксплуатационные расходы в соответствии с условиями договора, а арендатор обязуется принять объект во временное владение и пользование без права выкупа и своевременно осуществлять арендную плату за объект, оплачивать коммунальные услуги и эксплуатационные расходы (п. 1.1 договора).

Характеристика объекта передаваемого по договору приведена в п. 1.2 договора:

подвал – нежилые помещения позиции №№ 5,6 общей площадью 70,2 кв.м.,

первый этаж – нежилые помещения позиции №№ 20,21,24,26,28,28а общей площадью 251,3 кв.м.,

всего нежилых помещений общей площадью 321,5 кв.м., расположенные в объекте недвижимости общей площадью 2881 кв.м., по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 38:36:000034:21642, находящегося в государственной собственности Иркутской области, закрепленного ссудодателем на праве оперативного управления.

Срок действия договора установлен с 27.07.2016 по 26.07.2021 года (п.2.1 договора).

Согласно п. 4.1 договора за пользование объектом арендатор уплачивает арендную плату, размер которой определяется в соответствии с Приложением №1, являющимся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 1 числа текущего месяца на лицевой счет арендодателя.

Пунктом 5.3 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, платы за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, предусмотренные п.4.4 договора, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от суммы невнесенных платежей за каждый день просрочки с даты начала просрочки начисления платежа до даты внесения платежа в полном объеме.

Арендодателем 09.01.2017г. дополнительным соглашением в договор внесены изменения в описание характеристики объекта по договору, где скорректирована площадь арендованных помещений, которая составила 313 кв.м., указанное дополнительное соглашение не подписано со стороны арендатора.

Письмом от 15.08.2017г. № 079 арендатор от его подписания отказался.

11.04.2018г. правопреемником арендодателя - Государственным автономным учреждением культуры Иркутский областной театр юного зрителя им. А. Вампилова в связи с передачей объекта аренды на праве оперативного управления (на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Иркутской области от 25.12.2017г. № 1858/и) составлено дополнительное соглашение, которым в договор внесены изменения о замене арендодателя на правопреемника, указанное дополнительное соглашение не подписано со стороны арендатора.

Обращаясь в суд, в обоснование заявленных требований истец указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за период с 16.02.2018г. по 30.11.2018г., размер задолженности составил 2 170 373 руб.

Претензией № 408 от 22.10.2018 истец потребовал оплатить образовавшуюся задолженность.

Не поступление платежей в счет погашения арендной платы ответчиком послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Иркутской области исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и возражения отзыва, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Доводы ответчика, приведенные в апелляционной жалобе, о том, что  истец не является стороной по договору, поскольку не является правопреемником арендодателя,  рассмотрены судом первой инстанции и получили надлежащую оценку.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Иркутской области от 25.12.2017г. № 1858 согласовано закрепление на праве оперативного управления за государственным автономным учреждением культуры Иркутским областным театром юного зрителя им. А.Вампилова объектов недвижимости, находящихся в казне Иркутской области по адресу: 

<

...>, нежилое помещение этаж: подвал №1, этаж №1, этаж №2, этаж №3, номера на поэтажном плане: подвал 5, 5а. 6,7,10,11, 20в,20г,20д, 21,24,26,27,28,28а,28б,28в,28г,29,30,32, 2 этаж:1-7,9-38, 3 этаж:1-9, 9а, 10-12,12а,13,13а,14- 20,23-38; помещение – подвал №1, номер на поэтажном плане 8; помещение – нежилое этаж подвал №1, номер на поэтажном плане3, 3а,9.

В соответствии с пунктом 4 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Согласно положениям статьи 216 ГК РФ вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются, в том числе, право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 5 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили, что в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Частью 1 статьи 296 ГК РФ установлено, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Право оперативного управления на спорное нежилое помещение зарегистрировано за Государственным автономным учреждением культуры Иркутский областной театр юного зрителя им. А. Вампилова 16.02.2018 за № 38:36:000034:22581-38/001/2018-5 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 16.02.2018г.).

Судом первой инстанции правомерно отмечено, что на момент рассмотрения иска доказательств в подтверждение того, что распоряжение Министерства имущественных отношений Иркутской области от 25.12.2017г. № 1858 о передаче истцу в оперативное управление имущества признано недействительным, либо зарегистрированное право оперативного управления на спорное недвижимое имущество за истцом оспорено в судебном порядке, не представлено.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

На основании положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу основанием для изменения или расторжения договора аренды не является.

В пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, правомерным является вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае с момента регистрации права оперативного управления на спорное нежилое помещение - 16.02.2018г., к Государственному автономному учреждению культуры Иркутский областной театр юного зрителя им. А. Вампилова в силу закона перешло право оперативного управления и права и обязанности арендодателя по договору аренды N 1560 от 17.04.2001.

Апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции, что с момента государственной регистрации права оперативного управления истец является лицом, которое вправе получать доходы от использования имущества, переданного по договору аренды, независимо от того, был договор переоформлен или нет, прошел государственную регистрацию или нет, независимо от того, какие дополнительные соглашения были подписаны сторонами, в силу указания закона приобрел права арендодателя по договору аренды N 1560 от 17.04.2001.  Таким образом, Государственное автономное учреждение культуры Иркутский областной театр юного зрителя им. А. Вампилова обладает правами и обязанностями арендодателя по договору аренды от 20.13.2016г. № 6А/О/2016.

Довод ответчика о том, что договор аренды не прошел государственную регистрацию в установленном порядке, вследствие чего он является незаключенным, также правомерно отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор аренды подлежал государственной регистрации.

Между тем из пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случае, когда подлежащий государственной регистрации договор аренды не был зарегистрирован, но при этом собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то такое соглашение связало их обязательством не кондикционного, а договорного вида.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Судом первой инстанции правильно установлено, что подписав договор, его стороны приняли на себя обязательства, которые в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. В частности, ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы с даты приема-передачи помещений по акту. Иного из положений закона не следует. В связи с чем, суд обоснованно посчитал указанный договор аренды N 20.13.2016г. № 6А/О/2016 заключенным.

Как правильно установлено судом первой инстанции,  заключенный между сторонами договор является договором аренды, правовое регулирование которого осуществляется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены  порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В апелляционной жалобе ответчик заявил довод, что судом первой инстанции не исследован вопрос о том, какие помещения фактически переданы ответчику и какова их площадь. Ответчик настаивает, что в связи с прекращением 30.12.2016 существования объекта недвижимости с кадастровым номером 38:36:000034:21642, то есть через 10 дней после подписания договора, объект аренды в договоре № 6А/О2016 от 20.12.2016 является несогласованным, что, по мнению ответчика, является основанием для признания договора незаключенным.

Указанные доводы апелляционной жалобы отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, объект аренды был согласован сторонами в п. 1.2 договора: всего нежилых помещений общей площадью 321,5 кв.м., расположенные в объекте недвижимости общей площадью 2881 кв.м., по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 38:36:000034:21642.

Согласно пояснениям истца, расчет исковых требований произведен исходя из фактически занятых ответчиком нежилых помещений БТИ общей площадью 313 кв.м. в соответствии с техническим паспортом.

Ответчик в отзыве на исковое заявление факт пользования спорными помещениями в период с 16.02.2018 по 30.11.2018 признал, возражений относительно занимаемой площади не заявил.

Довод апелляционной жалобы о том, что объект аренды с кадастровым номером 38:36:000034:21642 прекратил свое существование 30.12.2016 отклоняется апелляционным судом, поскольку ответчик не обосновал как указанное обстоятельство препятствовало пользованию указанными помещениями в период с 16.02.2018 по 30.11.2018.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что стороны уведомлений в адрес друг друга о расторжении спорного договора аренды не направляли. Внесение ответчиком арендных платежей свидетельствует о том, что договор аренды не был расторгнут, так как стороны продолжали нести свои обязательства по данному договору в полном объеме.

Согласно представленному истцом расчету задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды от 20.13.2016г. № 6А/О/2016 за период с 16.02.2018г. по 30.11.2018г. составляет 2 170 373 руб. 21 коп.

Представленный истцом расчет судом проверен, признан верным, ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнут. Доказательств оплаты задолженности в сумме 2 170 373 руб. 21 коп., ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлено, размер задолженности ответчиком не оспорен.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в заявленном истцом размере.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.3 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, платы за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, предусмотренные п.4.4 договора, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от суммы невнесенных платежей за каждый день просрочки с даты начала просрочки начисления платежа до даты внесения платежа в полном объеме.

Истцом на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.3 договора начислена неустойка за просрочку внесения арендных платежей по договору за период с 16.02.2018г. по 31.11.2018г. в размере 339 420 руб. 55 коп.

Судом первой инстанции расчет неустойки проверен, является верным и обоснованным, ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнут.

Рассмотрев ходатайство ответчика о несоразмерности истребуемой неустойки, последствиям нарушения обязательства, учитывая, что размер начисленных истцом пени в составляет 36,5% годовых, суд первой инстанции пришел к выводу о возможности уменьшить размер заявленной к взысканию неустойки до суммы 150 000 руб., исчисленной исходя из двукратной учетной ставки Банка России. Данный размер неустойки является адекватным и соизмеримым с нарушенным интересом истца, в полном объеме компенсирует его предполагаемые потери.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2019 года по делу №А19-963/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                 Н.В.Ломако

 

Судьи                                                                                                           Е.О.Никифорюк

 

Е.В.Желтоухов