АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2436/2023

г. Владивосток

01 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2023 года. 

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прокудиной Р.О., рассмотрев судебном заседании дело по иску управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Каскад-строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 1 801 728,94 рублей основного долга по договору аренды от 24.12.2014 №02-Ю-19741 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897 за период с 01.01.2017 по 01.06.2021, 569 207,45 рублей пени за период с 02.11.2016 по 09.09.2022.

при участии:

от истца - ФИО1 по доверенности от 13.01.2023, удостоверение, 

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 30.03.2023 №1/2023, паспорт, диплом,

у с т а н о в и л :

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС г. Владивостока) обратилось в арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Каскад-строй» (далее – ООО «Каскад-строй») о взыскании 1 801 728, руб. 94 коп. основного долга по договору аренды от 24.12.2014 №02-Ю-19741 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897 за период с 01.01.2017 по 01.06.2021, 569 207 руб. 45 коп. пени за период с 02.11.2016 по 09.09.2022, всего - 2370936 руб. 39 коп.

Истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признал, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

В соответствии с постановлением Администрации Приморского края от 25.10.2012 № 294-па «О реорганизации департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края и департамента имущественных отношений Приморского края» департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края был переименован в департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не; разграничена, с 01.05.2019 переданы администрации города Владивостока.

На основании постановления администрации г.Владивостока от 25.04.2019 №1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС г. Владивостока.

24.12.2014 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Гавань резиденс групп» (арендатор) заключен договор от № 02-Ю-19741 аренды земельного участка (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:020018:1897, площадью 1960 кв.м., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 5 м от ориентира по направлению на юго-запад). Для использования в целях строительства многоярусной парковки.

Срок аренды участка установлен на 10 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 1.3 договора).

По акту приёма – передачи от 24.12.2014 арендатор передал арендодателю указанный земельный участок.

Право аренды зарегистрировано в установленном законном порядке, о чем в ЕГРН 22.01.2015 внесена запись регистрации № 25-25/001-01/188/2014-889/2.

На основании договора уступки права аренды от 28.09.2016 № 1, права и обязанности по договору аренды от 24.12.2014 № 02-Ю-19741 переданы ООО «Каскад-Строй», о чем в ЕГРН 25.10.2016 внесена запись государственной регистрации № 25-25/001-25/001/008/2016-6782/2.

Пунктом 2.1 договора за указанный в пункте 1.1 договора участок арендатору устанавливается арендная плата в размере:

- на период строительства в течение первых 2 лет включительно с момент предоставления земельного участка - 61169 руб. 15 коп. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора;

- на период строительства свыше 2 лет с момента предоставления земельного участка - 137630 руб. 59 кон. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата вносится, арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором аренды (пункт 3.4.4 договора).

02.06.2021 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора. 

По акту приема - передами от 02.06.2021 арендатор передал, а арендодатель принял земельный участок с кадастровым номером 25:28:020018:1897. 

Согласно иску ответчик обязательства в части внесения арендной платы, установленной договором, выполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате.  

УМС г.Владивостока в адрес ответчика направлено предупреждение от 13.09.2022 №28/24157-исх с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пеню.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по договору, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против иска ответчика указал на неправомерность применения истцом при расчете арендной платы  решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке», а также решения Думы г.Владивостока от 17.06.2014 №306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г.Владивостоке». 

Исследовав материалы дела на основании ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Правоотношения сторон настоящего спора, сложившиеся на основании договора от 24.12.2014, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об аренде.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Из статей 307, 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Пунктом 2.6 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства без заключения дополнительных соглашений. Начисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора аренды без уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно с момента вступления в силу нормативных правовых актов.

Согласно приложенному к договору расчету арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 25:28:020018:1897 и пояснениям к нему, расчет арендной платы с 01.01.2017 по 01.06.2021 произведен на основании: постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов»; постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 №5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края», постановления Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 №87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края»;  решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке»; решения Думы города Владивостока от 17.06.2014 №306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке». Ъ

Решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу №3а212/2021 (вступило в силу 20.01.2022) признано недействующим Приложение 1 к Решению № 505 (в редакции от 31.10.2019) в полном объеме.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 №58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

По смыслу данных разъяснений, признание судом недействующим нормативного правового акта означает, что такой нормативный правовой акт не подлежит применению при рассмотрении судом в последующем споров, возникших, в том числе и из ранее сложившихся правоотношений.

Приложением 1 Решение Думы г.Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – Решение № 306), формально прекратившим своё действие, в том числе в связи с принятием Решения №505, были установлены аналогичные КФИ земельных участков.

Из содержания судебных актов Приморского краевого суда, предметом которых являлся вопрос обоснованности установленного значения КФИ земельных участков, закрепленных в Решении №505 и в Решении №306, следует, что уполномоченным органом при их формировании использовался аналогичный механизм, противоречащий принципу экономической обоснованности.

На основании изложенного, принимая во внимание разъяснения, приведенными в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15837/11, к спорным правоотношениям также не подлежит применению Приложение 1 Решения №306 в качестве действующего нормативного регулятора.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности для предъявления настоящих требований.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен законодательством в три года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по наступлении срока исполнения (статьи 196, 200 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пунктом 3 статьи 202 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку урегулирования спора.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Исковое заявление подано в суд 09.02.2022 (согласно штампу Почта России на конверте), предупреждением от 13.09.2022 № 28/24157-исх УМС г.Владивостока уведомило ООО «Каскад-строй» о необходимости в 7-дневный срок с момента получения предупреждения погасить существующую задолженность в полном объеме, в связи с чем, суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности на обращение в суд за период с 01.01.2017 по 09.01.2020.  

В пункте 10 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 указано, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Как разъяснено в пункте 15 данного постановления, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

По настоящему спору требования УМС г.Владивостока о взыскании задолженности по договору заявлены за период с 01.01.2017 по 01.06.2021 в размере 1 801 728, руб. 94 коп.

Из представленных в материалы доказательств установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020018:1897 поставлен 02.10.2019 на кадастровый учет объект незавершенного строительства степенью готовности 99 %, площадью 11553,6 кв.м., расположенный по адресу: г.Владивосток, в районе ул. Станюковича,  д. 1, кадастровый номер 25:28:020018:2039, правообладателем которого является ответчик. 

03.06.2020 ответчиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоярусной парковки в районе ул.Станюковича, д.1 в г.Владивостоке, расположенной по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020018:1897. 

Согласно выписке из ЕГРН на указанном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:020018:2046, дата постановки на кадастровый учет 30.06.2020.

Ввиду отсутствия правовых оснований для применения повышенных коэффициентов при расчете арендной платы по спорному договору в спорный период, с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, суд считает, что к расчету размера арендной платы по спорному договору аренды подлежит применению постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее - Постановление №75-па).

Постановление №75-па принято администрацией Приморского края в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в целях утверждения порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без торгов.

Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К – кадастровая стоимость земельного участка; Сап – ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления №75-па).

В соответствии с седьмым абзацем пункта 4 Постановления №75-па размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков

Спорный договор аренды заключен без проведения торгов, на спорном земельном участке установлено наличие объекта с кадастровым номером 25:28:020018:2039, поставленного на кадастровый учет 02.10.2019, в последствии недвижимости с кадастровым номером 25:28:020018:2046, дата постановки на кадастровый учет 30.06.2020, что не оспаривается сторонами.  

Решением Думы г.Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» установлена налоговая ставка для спорного земельного участка - 1,5%.

С учетом изложенного, ежемесячные арендные платежи по данному договору с момента постановки на кадастровый учет объекта недвижимости должны быть рассчитаны, исходя  из кадастровой стоимости земельного участка х 1,5% (налоговая ставка) х 1. 

Судом, самостоятельно произведен расчет суммы основного долга, за период с 09.01.2019 по 01.06.2021 (исходя 1,5х1), приходит к выводу о том, что у ответчика с учетом заявленного им срока исковой давности и произведенных оплат имеется переплата по основному долгу в спорный период, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме в данной части.

Истцом также заявлено требование о взыскании 569 207,45 рублей пени за период с 02.11.2016 по 09.09.2022.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 4.2 договора, из которого следует, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

В силу части 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку у ответчика имеется переплата по основному обязательству, с учетом заявленного ответчиком пропуска срока исковой давности, требования истца о взыскании неустойки, также не подлежат удовлетворению

Анализируя представленные сторонами доказательства и установленные фактические обстоятельства дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу относится на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья    Чжен Е.Е.