АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-13089/2017

город Киров

09 февраля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2018 года

В полном объеме решение изготовлено 09 февраля  2018 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Вылегжаниной С.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев материалы дела по заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316435000056793, адрес: 610926, Россия, Кировская область, г. Киров, п. Чистые Пруды)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 610000, Россия, 

<

...>)

о признании недействительным решения «об отказе от договора аренды», выраженного в письме от 11.09.2017 № 5897-01-05ДМС 

при участии представителей:

от истца - ФИО3, по доверенности от 10.04.2017, 

от ответчика - ФИО4, по доверенности от 13.12.2017,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в суд с иском к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, Департамент) о признании недействительным решения «об отказе от договора аренды от 04.12.2015 № 7349»,  выраженного в письме от 11.09.2017 № 5897-01-05ДМС. 

 Департамент просит отказать в удовлетворении требований по доводам, изложенным в отзыве. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.04.2014 нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже здания по адресу: 

<

...> (Нововятский) дом 32А, пом.1004 является муниципальной собственностью.

04 декабря 2015 года по результатам аукциона (протокол от 19.11.2015 №694) между Департаментом муниципальной собственности (арендодатель) и ИП ФИО2о (арендатор) заключен договора аренды нежилого помещения № 7349 (далее - договор), по условиям которого арендатору предоставляется во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения площадью 27,9 кв.м. (номера помещений по поэтажному плану - 13, 14а, 14, 15), расположенного в помещении по адресу: 

<

...> (Нововятский), д.32А, пом.1004, на срок с 04.12.2015 по 03.12.2020. 

Указанное помещение принято арендатором по акту приема-передачи  с 04.12.2015 (приложение №3 к договору). Характеристика план помещения приведены в приложениях № 1, 2 договора.

Договор аренды от 04.12.2015 №7349 зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с разделом 2 арендатор обязан, в частности заключить в 20-дненый срок договоры с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО, со страховой компанией на страхование арендуемого помещения (пункт 2.2.3); не сдавать помещение, как в целом, так и частично в субаренду  без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.12).

В соответствии с пунктом 6.2 договора арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, уведомив арендатора за один месяц, когда арендатор:

- неоднократно нарушает требования действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей, табачной продукции;

- существенно ухудшает состояние помещение и находящееся в нем имущества;

- не оплачивает арендную плату в установленный срок в течение двух месяцев;

- передает часть или всего помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя, оформленного дополнительным соглашением;

- не производит ремонт, предусмотренный настоящим договором (соглашением);

- не выполнил в установленный срок условия, предусмотренные в пункте 2.2.3;

- без разрешения арендодателя провел перепланировку, переоборудование помещения;

- не обеспечивает беспрепятственный допуск в помещение представителям арендодателя и балансодержателя в случаях, предусмотренных в пунктах 2.2.22, 2.2.23;

- не согласен с изменением размера арендной платы, установленной договором (дополнительным соглашением);

- не использует помещение  по назначению в течение 2-х месяцев со дня подписания договора. В указанный срок не включается время нахождения помещения в ремонте по согласованию с арендодателем;

- использует помещение не по прямому назначению, в том числе в случае нарушения правил торговли спиртосодержащими жидкостями.

11.09.2017 арендодатель по результатам проведенной проверки соблюдения арендатором требований договора аренды от 04.12.2015 № 7349, направил в адрес предпринимателя уведомление № 5897-01-05ДМС «об одностороннем отказе от договора», полученное последним 15.09.2017 (далее – решение об отказе от договора аренды).

Ссылаясь на отсутствие у департамента права на односторонний отказ от договора аренды от 04.12.2015 № 7349, а также на отсутствие оснований указанных в пункте 6.2 договора для одностороннего отказа от исполнения договора, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Департамент считает оспариваемое решение об отказе от договора аренды законным и  обоснованным.

Подробно доводы сторон изложены в заявлении, отзыве на него и дополнениях к ним.

Изучив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу пункта 2 статьи 154 ГК РФ односторонней является сделка, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Таким образом, решение об отказе от договора аренды (уведомление от 11.09.2017 № 5897-01-05ДМС) по сути является односторонней сделкой, направленной на прекращение прав и обязанностей по договору аренды от 04.12.2015 № 7349.

Согласно частям 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 71 Постановления № 25 указано, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По пунктам 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Следовательно, из общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.

Порядок расторжения и прекращения договора предусмотрен сторонами в разделе 6 договора, подписанном арендатором и арендодателем без каких-либо разногласий. 

Проанализировав пункт 6.2 договора аренды от 04.12.2015 №7349 с учетом положений статьи 431 ГК РФ суд установил, что ответчик имеет право на односторонний отказ от договора с предварительным письменным уведомлением арендатора об этом при наличии нарушений перечисленных в названном пункте договора.

Как следует из материалов дела, предметом заключенного сторонами договора аренды от 04.12.2015 № 7349 является предоставление предпринимателю нежилого помещения находящегося в муниципальной собственности для использования как многофункционального – под продуктовый магазин.

Комиссией по использованию муниципальной собственности была проведена проверка предпринимателя, по результатам которой составлен акт от 18.08.2017 № 76  с отражением нарушений: передача помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя, оформленного дополнительным соглашением (пункт 2.2.12 договора);   нарушение правил торговли спиртосодержащими жидкостями;   не представление договоров с обслуживающими организациями и договора страхования помещения (пункт 2.2.3 договора). 

11.09.2017 вышеназванной Комиссией было принято решение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании пункта 6.2 договора от 04.12.2015 №7349. 

11.09.2017 департамент, ссылаясь на пункт 6.2 договора направил предпринимателю решение об отказе от договора аренды по истечении одного месяца с момента его получения и освобождении арендованного помещения.

Одним из оснований отказа от договора арендодатель указал на неоднократное нарушение требования действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей, табачной продукции и нарушение правил торговли спиртосодержащими жидкостями.

Так, в акте проверки от 18.08.2017 №76 отражено, что в помещениях №13 и №15 имеются коробки со спиртосодержащей жидкостью «Медовый люкс» и «Стопсент» с указание на ценнике содержания спирта 27% (на этикетке бутылки содержание этилового спирта 75% «Медовый люкс» и 95% «Стопсепт»). Вместе с тем, указанные спиртосодержащие жидкости представляют собой лосьон «Медовый люкс», тоник «Медовый», антисептический раствор «Стопсент», приобретенные предпринимателем у поставщика, имеющего лицензию на их производство. В подтверждение этого предпринимателем представлены сертификаты соответствия указанной продукции и лицензия. 

В акте проверки иных доказательств, подтверждающих нарушение арендатором правил торговли спиртосодержащими жидкостями не зафиксировано.

Также департамент представил информацию УМВД РФ по городу Кирову (ОП №3 УМВД России по г.Кирову) от 17.08.2017 и протоколы об административных нарушениях № 765792, № 781480, № 781479 допущенных ИП ФИО2о выразившихся в ненадлежащем оформлении раздела «Б» справки к товарно-транспортной накладной и отсутствии сопроводительных документов. 

Вместе с тем, согласно сведениям официального сайта «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) определением Арбитражного суда Кировской области от 31.08.2017 по делу №А28-2559/2017 производство по делу о привлечении ИП ФИО2о к административной  ответственности (по протоколу от 07.12.2016 №781480) прекращено;  решением Арбитражного суда Кировской области от 11.07.2017 по делу №А28-2560/2017 в требовании ОП №3 УМВД г.Кирова к ИП ФИО2 о привлечении его к административной ответственности было отказано за отсутствием события административного правонарушения (по протоколу от 07.12.2016 №781479).

Представленные департаментом судебные акты судов общей юрисдикции в отношении ФИО5 и протоколы об административных правонарушениях, вынесенных в отношении иных лиц (протокол об административном правонарушении № 779902, № 781920 в отношении ФИО6) не подтверждают факт привлечения к ответственности именно предпринимателя, применительно к предмету рассматриваемого спора.

Таким образом, суд признает недоказанными обстоятельства, свидетельствующие о неоднократном нарушении ИП ФИО2о требований действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей, табачной продукции и нарушение правил торговли спиртосодержащими жидкостями.

Департамент указывает, что предприниматель без его согласия предоставил арендуемое помещение в субаренду ФИО7о, ИП ФИО8, тем самым допустив нарушение пункта 2.2.12 договора, при этом ссылается на  объяснения ФИО6, акт проверки от 18.08.2017 №76 составленный в ее присутствии, на почтовую корреспонденцию, письмо территориального управления администрации города Кирова по Нововятскому району от 26.07.2016 №01-08НР-2011вн. 

Между тем, указанный вывод ответчика суд признает необоснованным поскольку, нежилое помещение площадью 19,9 кв.м. (номера на поэтажном плане 22, 23) пом.1004, расположенное по адресу: 

<

...> (Нововятский), д.32«А» была предоставлено Департаментом (арендодатель) в аренду ФИО7 (арендатор) на основании договора аренды от 10.02.2015 №7261 заключенного по результатам аукциона. Кроме этого, из договоров с ИП ФИО2о и ФИО7 усматривается, что Департамент предоставил им в аренду различные помещения, расположенные по одному и тому же адресу.

Почтовая корреспонденция ОАО «Кировские коммунальные системы» и предписание МУП «Нововятский «Водоканал» адресованные ФИО7 и направленные ему по адресу нахождения арендованного им помещения по договору № 7261 свидетельствуют лишь о наличии  переписки обслуживающих организаций со своим абонентом (ФИО7о) в рамках заключенных договоров на водоотведение от 12.10.2015 №41-9272 и  на холодное водоснабжение от 27.04.2015 №32/15/2.6 и не подтверждают факт предоставления ИП ФИО2о арендуемого помещения в субаренду ФИО7

Кроме того, из представленного суду трудового договора от 25.05.2016 следует, что ИП ФИО2 является работодателем ФИО7 о, принятого на должность водителя. 

Суд критически относится к объяснениям продавца ФИО6, заявившей при составлении акта проверки от 18.08.2017 о том, что ИП ФИО2 не знает, в то время как в протоколе об административном правонарушении от 15.08.2016 43 АБ №779902, подписанном самой ФИО6, в графе место работы указано: «продавец по устному договору ИП ФИО2о». Учитывая противоречия в пояснениях ФИО6 суд не принимает данное доказательство в качестве допустимого.

Доводы департамента о передаче ИП ФИО2 в субаренду ИП ФИО8 арендуемого им помещения не нашли документального подтверждения. 

Так, в письме Территориального управления по Нововятскому району  администрации МО «Город Киров» от 26.07.2016, адресованном начальнику управления ДМС города Кирова содержаться сведения о торговой деятельности ИП ФИО8 на объекте, расположенном в доме №32«А» по ул. Пушкина Нововятского района города Кирова без указания поэтажного номера помещения.

Учитывая, что по данному адресу находятся помещения, арендованные как ИП ФИО2о, так и ФИО7, то не представляется возможным достоверно установить, в каком именно помещении осуществляла деятельность ИП ФИО8; из товарного чека данная информация не следует.

Наряду с этим, в решении Нововятского районного суда города Кирова от 19.01.2016 по делу №12-1/2016 указано на отсутствие доказательств подтверждающих факт того, что арендатором помещения по адресу: г.Киров, Нововятский район, ул. Пушкина 32 «А» является ИП ФИО8 Следовательно, суд признает несостоятельной ссылку Департамента на письмо Территориального управления по Нововятскому району  администрации МО «Город Киров» от 26.07.2016.

Таким образом, проанализировав имеющиеся в материалах дела документы и установленные выше обстоятельства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что департамент не представил бесспорных, достоверных и достаточных доказательств нарушения предпринимателем пункта 2.2.12 договора.

Из акта проверки следует, что арендатором не были представлены договоры с обслуживающими организациями и договор страхования (пункт 2.2.3 договора), в связи с чем департамент посчитал, что данные договоры у предпринимателя отсутствуют. 

Изучив представленные в дело доказательства, в том числе лист согласования к договору аренды от 04.12.2015 №7349, договоры заключенные ИП ФИО2о с ресурсоснабжающими организациями по оказанию коммунальных услуг, договор страхования, проанализировав решение Арбитражного суда Кировской области от 28.06.2017 по делу №А28-15069/2016 в котором установлен факт наличия у предпринимателя договоров, суд, с учетом пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ установил, что перечисленные доказательства опровергают наличие у арендодателя оснований для отказа от исполнения договора.

Довод ответчика о том, что арендатором не переоформлен договор на предоставление коммунальных услуг в соответствии изменениями норм жилищного законодательства, отклоняется судом, поскольку отсутствие переоформленного договора не исключает наличие ранее заключенного договора на предоставление услуг. 

При этом, приводя доводы о том, что арендатором не представлен департаменту договор на теплоснабжение с ОАО «КТК», ответчик не учитывает, что данная обязанность установлена пунктом 2.2.6 договора и  не поименована в качестве нарушений в оспариваемом решении «об отказе от договора аренды».

Сведения о наличии задолженности арендатора по оплате коммунальных услуг не является нарушением пункта 2.2.3 договора.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, учитывая, что приведенные арендодателем в решении от 11.09.2017 5897-01-05ДМС основания для одностороннего отказа от их исполнения отсутствовали, суд пришел к выводу о том, у арендодателя не имелось правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды.

При указанных обстоятельствах, решение департамента муниципальной собственности администрации города Кирова «об отказе от договора аренды», выраженное в письме от 11.09.2017 № 5897-01-05ДМС является недействительным.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные заявителем расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей 00 копеек подлежат возмещению ответчиком. 

Руководствуясь статьями 167 - 170, 197, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать недействительным решение департамента муниципальной собственности администрации города Кирова «об отказе от договора аренды», выраженное в письме от 11.09.2017 № 5897-01-05ДМС.  

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме, в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья С.В.Вылегжанина