АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-3714/2019

г. Южно-Сахалинск

18 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи              Портновой О. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску заместителя прокурора Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в интересах Российской Федерации к Федеральному государственному бюджетному учреждению высшего образования «Сахалинский государственный университет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 Енхониевичу (ОГРНИП 317650100003611, ИНН 

<

***> о признании недействительным договора аренды № 473/18 нежилого помещения от 01.09.2018; обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 Енхониевичу возвратить Федеральному государственному бюджетному учреждению высшего образования «Сахалинский государственный университет» нежилые помещения,

третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области

уполномоченный орган – Министерство науки и высшего образования РФ,

при участии представителя истца – Ю Н. Д.,

У С Т А Н О В И Л:

Заместитель прокурора Сахалинской области, действуя в интересах Российской Федерации, обратился в суд с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению высшего образования «Сахалинский государственный университет», индивидуальному предпринимателю ФИО2 Енхониевичу о признании недействительным договора аренды № 473/18 нежилого помещения от 01.09.2018; обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 Енхониевичу возвратить Федеральному государственному бюджетному учреждению высшего образования «Сахалинский государственный университет» нежилые помещения.

В обоснование иска указано, что оспариваемый договор заключен в отсутствие согласия Российской Федерации в лице Минобрнауки России, являющегося собственником переданных в аренду нежилых помещений, находящихся по адресу: 

<

...>, №№ 22, 52 (часть помещения), 61 (по техническому паспорту), общей площадью 161,05 кв.м., кадастровый (или условный) номер здания 65:01:0602001:311, инвентарный номер 64:401:001:10039710, литер А. 

Определением от 25.06.2019 исковое заявление принято к производству суда, возбуждено дело, предварительное судебное заседание назначено на 17.07.2019.

17.07.2019 подготовка по делу завершена, судебное разбирательство назначено на 15.08.2019.

30.07.2019 третье лицо Дальневосточное ТУ Минобрнауки России представило в суд отзыв на исковое  заявление, в соответствии с которым с заявленными требованиями согласилось в полном объеме.

15.08.2019 в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 22.08.2019.

22.08.2019 судебное заседание в порядке ст. 158 АПК РФ отложено на 12.09.2019.

В судебном заседании 12.09.2019 представитель истца уточнила исковые требования, указав, что общая площадь подлежащих возврату спорных помещений составляет 151,1 кв. м.

Ответчики и уполномоченный орган явку своих представителей не обеспечили, отзыв на исковое заявление не представили, о рассмотрении дела стороны уведомлены надлежаще, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями о вручении определений суда участвующим в деле лицам, отзывом третьего лица на исковое заявление, ходатайством ответчика ИП ФИО2 о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Кроме того, информация о деле размещена на официальном сайте арбитражного суда Сахалинской области по адресу: info@sakhalin.arbitr.ru.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив в совокупности представленные доказательства, суд удовлетворяет иск, исходя из следующего.

Из материалов дела установлено, что 01.09.2018 между Федеральным государственным бюджетным учреждением высшего образования «Сахалинский государственный университет» (далее - ФГБУ ВО «СахГУ», Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 Енхоевичем (далее - Арендатор, предприниматель) заключен договор аренды № 473/18 нежилого помещения. 

Согласно пункту 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор получает за плату во временное владение и пользование нежилые помещения федерального государственного бюджетного учреждения высшего образования «Сахалинский государственный университет» №№ 22, 52 (часть помещения), 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59 (часть помещения), 60 (часть помещения), 61 (по техническому паспорту), назначение нежилое и расположенные по адресу: 

<

...> (далее по тексту – помещение), общей площадью 161,05 кв.м. Кадастровый (или условный) номер здания 65:01:0602001:311, инвентарный номер 64:401:001:100319710, литер А.

В соответствии с пунктом 1.5., Договор заключен с 01 сентября 2018 года по 31 декабря 2023 года включительно.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора, за пользование помещением Арендатор ежемесячно уплачивает Арендодателю арендную плату в размере 69 895,7 руб. в месяц. НДС (18%). Арендная плата начисляется с 01 сентября 2018 года.

По акту приема-передачи спорные нежилые помещения переданы Арендодателем Арендатору.

В соответствии с ч.ч. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Статьей 422 ГК РФ закреплено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 счачьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оспариваемый договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок более года, не зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Права всех собственников защищаются равным образом.

Согласно ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

В силу ч. 1 ст. 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника.

Как следует из ч. 3 ст. 298 ГК РФ, бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее - Федеральный закон № 7-ФЗ) бюджетным учреждением признается некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для выполнения работ, оказания услуг в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий соответственно органов государственной власти (государственных органов) или органов местного самоуправления в сферах науки, образования, здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта, а также в иных сферах.

Согласно пункту 9 статьи 9.2 Федерального закона № 7-ФЗ имущество бюджетного учреждения закрепляется за ним на праве оперативного управления в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Собственником имущества бюджетного учреждения является соответственно Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование.

Пунктом 10 статьи 9.2 Федерального закона № 7-ФЗ бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 Устава федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Сахалинский государственный университет» (далее - СахГУ, Университет), утвержденного приказом Министерства образования и науки Российской Федерации № 1212 от 13.12.2017 (в редакции, действовавшей на момент заключения Договора) учреждение является унитарной некоммерческой организацией, созданной для осуществления образовательных, научных, социальных и иных функций некоммерческого характера.

Учредителем СахГУ является Российская Федерация. Функции и полномочия учредителя СахГУ осуществляет Министерство образования и науки Российской Федерации.

Министерство образования и науки Российской Федерации в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, осуществляет функции и полномочия собственника в отношении имущества, переданного Университету (пункты 6.2, 6.3 Устава).

Университет владеет, пользуется закрепленным имуществом в пределах, установленных законодательством Российской Федерации, в соответствии с целями своей деятельности, назначением имущества и, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, распоряжается имуществом с согласия собственника этого имущества. Университет без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным Университетом за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным находящимся на праве оперативного управления имуществом Университет вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (пункт 6.5 Устава). Университет не вправе совершать сделки, возможными последствиями которых является отчуждение или обременение имущества, закрепленного за Университетом, или имущества, приобретенного за счет средств, выделенных Университету Учредителем, за исключением случаев, если совершение таких сделок допускается федеральными законами (пункт 6.6. Устава). Университет вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 6.7 Устава).

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 27.10.2008 на здание, расположенное по адресу: ул.Ленина 284, в котором находятся спорные помещения, переданные по Договору в аренду предпринимателю, зарегистрировано право собственности Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи регистрации № 65-65-01/040/2008- 707.

Вышеуказанное здание передано Арендодателю на праве оперативного управления (запись регистрации № 65-65-01/024/2009-111).

Вместе с тем, согласие на передачу объектов недвижимости, являющихся предметом договора, от собственника в лице Министерства образования и науки Российской Федерации в установленном порядке не получено.

Заключением Министерства образования и науки РФ от 07.03.2018 № РФИ-164/48 университету согласована передача в аренду помещений по указанному адресу на общую площадь 43,3 кв.м, на срок 3 года, в то время как Договор № 473/18 заключен на 5 лет на площадь сдаваемых в аренду помещений - 161, 05 кв.м.

В ходе судебного разбирательства университетом представлены дополнительное соглашение от 01.03.2019 № 1 к Договору №473/18, акт приема-передачи имущества от 01.03.2019, в соответствии с которыми предприниматель фактически принял во временное пользование и распоряжение от университета нежилые помещения №№ 52 (под линией передачи), 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59 (1/2 часть помещения), 60 (1/2 часть помещения), 61 (нумерация по техническому паспорту), общей площадью 35,8 кв.м.

В то же время, согласно представленному в материалы дела плату помещений, объекты по указанными номерами в совокупности имеют иной размер площади, в связи с чем Прокуратурой г. Южно-Сахалинска по поручению прокуратуры области 02.09.2019 проведена проверка с участием представителя университета ФИО3, предпринимателя и инженера по ремонту ФГБОУ ВО «Сахалинский государственный университет» ФИО4, в ходе которой установлен фактический размер занимаемой по спорной сделке площади помещений - 151,1 кв.м, (часть помещения № 52), помещения №№ 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60,61.

На основании материалов проверки истец уточнил исковые требования в части размера общей площади спорных помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, ис связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Следовательно, совершенная сделка является ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, как нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы, связанные с владением и распоряжением государственной собственностью.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с 4.1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований и удовлетворяет иск в полном объеме, поскольку при заключении оспариваемого договора ответчиками не учтено отсутствие согласия собственника имущества на передачу в аренду помещений, указанных в договоре, а также срок передачи помещений в аренду, указанный в договоре, не соответствует согласованному с собственником.

Последующее изменение сторонами договора в части срока аренды и площади передаваемых в аренду помещений не влияет на недействительность первоначально заключенного договора, действовавшего до внесения в него изменений в первоначальной редакции, тем более, что фактически установленный в ходе рассмотрения дела объем переданных помещений отличается от указанного в дополнительном соглашении.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ по делам, рассматриваемым арбитражными судами, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 рублей. 

Истец при подаче иска освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона. 

В этой связи в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ответчиков в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 рублей (по 3 000 рублей с каждого ответчика).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды № 473/18 нежилого помещения от 01.09.2018, заключенный между Федеральным государственным бюджетным учреждением высшего образования «Сахалинский государственный университет» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 Енхоевичем.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 Енхоевича возвратить Федеральному государственному бюджетному учреждению высшего образования «Сахалинский государственный университет» нежилые помещения, находящиеся по адресу: 

<

...>, часть помещения № 52, помещения №№ 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, назначение: нежилое, общей площадью 151,1 кв.м., кадастровый (или условный) номер здания 65:01:0602001:311, инвентарный номер 64:401:001:10039710, литер А по акту приема-передачи в 10-дневный срок со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения высшего образования «Сахалинский государственный университет» в федеральный бюджет 3000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 Енхониевичу в федеральный бюджет 3000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                        О. А. Портнова