165/2023-63194(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

13 сентября 2023 года Дело № А66-20119/2019  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Бычковой Е.Н., судей Казарян К.Г., Яковца А.В.,  

при участии от акционерного общества «Российский аукционный дом»  ФИО1 (доверенность от 01.01.2023),  

рассмотрев 06.09.2023 в открытом судебном заседании кассационную  жалобу конкурсного управляющего открытым акционерным обществом  «Акционерный коммерческий банк «Мастер-Капитал» - государственной  корпорации «Агентство по страхованию вкладов» на определение Арбитражного  суда Тверской области от 23.03.2023 и постановление Четырнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 25.05.2023 по делу № А66-20119/2019,  

у с т а н о в и л:

в Арбитражный суд Тверской области 25.12.2019 поступило заявление  акционерного общества Финансово-промышленная группа «ОБОРОНЭНЕРГО»,  адрес: 119121, Москва, Большой Саввинский пер., д. 9, стр. 2,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, о признании несостоятельным  (банкротом) общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО)  «Полесье», адрес: 172386, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), как  ликвидируемого юридического лица.  

Определением от 27.12.2019 заявление принято к производству. 

Решением от 25.02.2020 (резолютивная часть от 19.02.2020) Общество  признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре  ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство, конкурсным  управляющим утвержден ФИО2.  

Конкурсный управляющий должником ФИО2 22.11.2022 обратился в  суд с заявлением о разрешении разногласий, возникших между конкурсным  управляющим и конкурсным кредитором должника – акционерным  коммерческим банком «Мастер-Капитал» (открытое акционерное общество)  (далее – Банк) при реализации имущества должника, составляющего предмет  залога по обязательствам должника перед Банком.  

Определением от 23.03.2023 суд утвердил Положение о порядке, сроках и  условиях продажи имущества должника (далее – Положение) в редакции  конкурсного управляющего, установив следующую начальную продажную цену  имущества:  

- земельного участка, общей площадью 52 000 кв. м, категория земель:  земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,  телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности,  земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения,  разрешенное использование: для разработки карьера песчано-гравийного  материала, кадастровый номер 69:27:0000016:270, адрес объекта: установлено  

относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес  ориентира: Тверская обл., Ржевский р-н, с/п Чертолино, СПК «Тудовский», в  районе д. Струйское, – в размере 210 000 руб.;  

- земельного участка, общей площадью 430 000 кв. м, категория земель:  земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,  телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности,  земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения,  разрешенное использование: для размещения промышленных объектов,  кадастровый номер 69:27:0000024:142, адрес объекта: установлено  относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес  ориентира: Тверская обл., Ржевский р-н, с/п Чертолино, СПК – колхоз  «Большевик», в районе д. Гузино, д. Дружба, д. Половинино, – в размере  1 643 000 руб.;  

- земельного участка, общей площадью 108 600 +/- 337.78 кв. м, категория  земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,  телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности,  земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения,  разрешенное использование: для разработки карьера песчано-гравийного  материала, кадастровый номер 69:27:0000016:56, адрес объекта: установлено  относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес  ориентира: Тверская обл., Ржевский р-н, с/п Чертолино, в районе д. Струйское, –  в размере 415 000 руб. (далее – земельные участки).  

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 25.05.2023 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Банк, ссылаясь на неправильное применение  судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов  фактическим обстоятельствам дела, просит отменить определение суда первой  инстанции и постановление апелляционного суда, принять по делу новый  судебный акт – об утверждении Положения в редакции, предложенной  кредиторами.  

Податель кассационной жалобы указывает, что установленная судом по  предложению конкурсного управляющего цена реализации имущества не  покрывает даже размер исчисленного земельного налога; реализация  имущества по заниженной стоимости приведет к нарушению прав кредиторов,  которые не смогут получить соразмерного удовлетворения своих требований. В  части спора об организаторе торгов Банк считает, что акционерное общество  «Российский аукционный дом» (далее - АО «Российский аукционный дом»), в  силу специфики своей деятельности, обладает гораздо более обширным  ресурсом для проведения более эффективных мероприятий в рамках  реализации имущества на торгах. Банк полагает, что величина снижения цены  (шаг снижения) 15% от начальной цены имущества каждые два календарных  дня слишком велика для эффективной реализации имущества и расчетов с  кредиторами должника.  

В отзыве на кассационную жалобу АО «Российский аукционный дом»  поддерживает доводы кассационной жалобы Банка.  

В судебном заседании представитель АО «Российский аукционный дом»  поддержала доводы, приведенные в кассационной жалобе.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о  времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в  судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК  РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном  порядке.  

Как следует из материалов дела, во исполнение требований  законодательства о банкротстве конкурсным управляющим залоговому  кредитору представлено на утверждение Положение о порядке, сроках и  условиях продажи имущества, предусматривающее реализацию имущества  должника, находящегося в залоге у Банка, на открытых торгах в электронной  форме (лоты № 1-3), Банком данное Положение не было согласовано, в связи с  чем конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с настоящим  ходатайством.  

В свою очередь, в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора  Банк представил собственное Положение о порядке, сроках и условиях  продажи имущества (предмета залога).  

Суд первой инстанции, установив, что предложенная конкурсным  управляющим начальная цена продажи имущества определена на основании  данных актуального отчета об оценке, приняв во внимание, что реализация  имущества должна быть произведена в возможно короткие сроки при  обеспечении максимального доступа потенциальных покупателей и с  получением максимальной цены от продажи, пришел к выводу о возможности  утверждения Положения в редакции конкурсного управляющего.  

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.  

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив  правильность применения судами норм материального и процессуального  права, приходит к следующим выводам.  

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Федерального  закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее –  Закон о банкротстве) в случае разногласий между конкурсным кредитором по  обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным  управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по  реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о  разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по  результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении  порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое  может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается  статьей 60 Закона о банкротстве.  

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах,  связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве  залогодателя», основания для изменения судом порядка и условий продажи  заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или  конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку  или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность  получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе  на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов  не являются в достаточной степени определенными.  

Таким образом, закон предоставляет залоговому кредитору  преимущественное право определять порядок реализации имущества,  являющегося предметом залога, а также его начальную продажную цену.  

Вместе с тем такое право может быть реализовано с учетом принципов  добросовестности его реализации, без ущерба интересам должника и его  кредиторов, оперативно и исключая последствия в виде существенного  затягивания процедуры реализации имущества должника.  

Определением суда от 11.08.2020 признано обоснованным и подлежащим  включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника  требование Банка в размере 72 287 174 руб. 26 коп., при этом требование в  размере 67 706 000 руб. обеспечены залогом имущества должника -  земельными участками.  

Поскольку залоговый кредитор проявил бездействие и уклонился от  утверждения Положения и определения начальной продажной цены земельных  участков, конкурсный управляющий должником обратился в суд в порядке  статьи 138 Закона о банкротстве с заявлением о разрешении разногласий и об  утверждении Положения в предложенной им редакции.  

Из материалов дела следует, что разногласия, возникшие между  конкурсным управляющим и залоговым кредитором, касаются начальной  продажной цены и величины снижения начальной цены продажи имущества  должника на стадии публичного предложения, а также выбора организатора  торгов.  

Согласно пункту 1 статьи 20.3 Закона о банкротстве арбитражный  управляющий в деле о банкротстве имеет право привлекать для обеспечения  возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве на договорной основе  иных лиц с оплатой их деятельности за счет средств должника, если иное не  установлено данным Федеральным законом, стандартами и правилами  профессиональной деятельности или соглашением арбитражного  управляющего с кредиторами. Привлекаемые арбитражным управляющим в  соответствии с указанным Федеральным законом реестродержатель,  аудиторская организация (аудитор), оценщик и организатор торгов не могут  быть заинтересованными лицами по отношению к арбитражному  управляющему, должнику и его кредиторам.  

В соответствии с пунктом 5 статья 18.1 Закона о банкротстве в качестве  организатора торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая  им для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой  осуществляется за счет средств, вырученных от продажи предмета залога.  

Вопреки доводам Банка, в рассматриваемом случае не доказано, что  привлечение для организации торгов специализированной организации  является более эффективным и что конкурсный управляющий, обладающий  необходимыми знаниями и навыками для организации и проведения торгов, не  сможет самостоятельно провести (организовать) торги столь же эффективно,  как специализированная организация.  

Таким образом, суды верно заключили, что Банком не доказано, что  привлечение для организации торгов специализированной организации  является более эффективным и что конкурсный управляющий, обладающий  необходимыми знаниями и навыками для организации и проведения торгов, не  сможет самостоятельно провести (организовать) торги столь же эффективно,  как специализированная организация.  

В обоснование начальной продажной цены земельных участков  заявителем представлен отчет ООО «Русская Провинция» об оценке  от 15.06.2022 № 176/22, определившего рыночную стоимость земельных  участков по состоянию на 12.04.2022 в размере 2 268 000 руб. (лот № 1210 000 руб., лот № 2 - 1 643 000 руб., лот № 3 - 415 000 руб.).  

В ходе рассмотрения настоящего обособленного спора Банком  представлено собственное Положение.  

В обоснование предложенной начальной цены продажи заложенного  имущества (79 686 613 руб.) и порядка его реализации в материалы дела  Банком представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков,  

принадлежащих должнику, от 26.06.2017 № КД-9064/0617-А, выполненный  ООО «РБК-Экспертиза» по заданию должника при заключении между  последним и Банком договора залога недвижимого имущества от 07.07.2017   № 95/к-13з2.  

Суды двух инстанций, отклонив доводы Банка о несоответствии начальной  цены продажи имущества, предложенной управляющим, исходили из того, что  представленный Банком отчет об оценке рыночной стоимости земельных  участков, принадлежащих должнику, от 26.06.2017 является неактуальным. При  этом достоверность представленного конкурсным управляющим отчета  от 15.06.2022 № 176/22 не опровергнута.  

Судами также принято во внимание, что в силу положений статьи 110  Закона о банкротстве и пункта 7 статьи 4 Федерального закона от 26.07.2006   № 135-ФЗ «О защите конкуренции» при проведении торгов создаются условия  конкуренции, позволяющие квалифицировать сложившуюся в результате торгов  стоимость как действительно рыночную.  

Вместе с тем, судами не учтено следующее. 

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной  деятельности) установлено, что итоговая величина рыночной или иной  стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в  порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается  достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом  оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской  Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.  

Исходя из норм статей 3, 12 Закона об оценочной деятельности, а также  разъяснений, изложенных в абзаце третьем пункта 1 Информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005   № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки  имущества, произведенной независимым оценщиком», отчет независимого  оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены  названным Законом, признается документом, содержащим сведения  доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной  стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и  рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если  законодательством Российской Федерации не определено или в судебном  порядке не установлено иное.  

Как усматривается из материалов дела, в обоснование начальной  продажной цены земельных участков конкурсным управляющим представлен  отчет ООО «Русская Провинция» об оценке от 15.06.2022 № 176/22,  определившего рыночную стоимость земельных участков по состоянию на  12.04.2022 в размере 2 268 000 руб. (лот № 1 - 210 000 руб., лот № 2 - 1 643 000  руб., лот № 3 - 415 000 руб.).  

Возражая против предложенной управляющим начальной цены  реализации имущества, Банк в отзыве указал, что предложенная конкурсным  управляющим начальная цена существенно ниже рыночной, сославшись на  отчет об оценке от 07.07.2017 № 95/к-13з2, согласно которому рыночная  стоимость земельных участков (лотов № 1, 2, 3) составляет 8 390 145 руб.,  53 335 910 руб., 17 960 558 руб. соответственно. Данная оценка проводилась  при заключении договора залога спорного имущества от 07.07.2017 № 95/к-13з2.  

Указанный отчет, как верно указали суды двух инстанций, является  неактуальным, поскольку в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная  

в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для  целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса,  совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за  исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской  Федерации.  

Вместе с тем, наличие в материалах дела данных об оценке спорного  имущества, хоть и имевших место в разные периоды времени, но в то же время  предусматривающие столь существенную разницу в рыночной цене спорных  земельных участков (более чем в 30 раз), не могло не породить у суда первой  инстанции сомнений в достоверности представленного конкурсным  управляющим отчета.  

Из представленного в материалы дела конкурсным управляющим отчета  ООО «Русская Провинция» от 15.06.2022 № 176/22 об оценке земельных  участков (документ подан в электронном виде 21.11.2022) усматривается, что  кадастровая стоимость земельных участков (лотов № 1, 2, 3) составляет  164 840 руб., 1573 800 руб., 344 262 руб. соответственно.  

При этом в качестве обоснования кадастровой стоимости оценщиком были  использованы сведения о кадастровой стоимости земельных участков по  состоянию на 09.07.2020 и 06.07.2020 с пометкой «на основании данных  заказчика».  

При этом, как указал Бак в апелляционной и кассационной жалобах, а  также подтверждается открытыми сведениями публичной кадастровой карты  (www.pkk.rosreestr.ru) кадастровая стоимость земельного участка (лот № 1) -  площадью 52 000 кв. м с кадастровым номером 69:27:0000016:270 определена  12.01.2021 и составляет 7 907 640 руб.; кадастровая стоимость земельного  участка (лот № 2) площадью 430 000 кв. м с кадастровым номером  69:27:0000024:142 определена 01.01.2021 и составляет 55 878 500 руб.;  кадастровая стоимость земельного участка (лот № 3) площадью 108 600 +/337.78 кв. м с кадастровым номером 69:27:0000016:56 определена 01.01.20221  и составляет 16 463 027 руб.  

Согласно правовой позиции, содержащейся в определении Верховного  Суда Российской Федерации от 22.02.2018 № 306-ЭС17-17171, кадастровая и  рыночная стоимости объектов взаимосвязаны; кадастровая стоимость по  существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым  характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате  индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение  результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик  конкретного объекта недвижимости.  

В рассматриваемом споре конкурсный управляющий в нарушение  требований статьи 65 АПК РФ не раскрыл и суды не исследовали уникальные  характеристики спорных объектов, которые бы объективно свидетельствовали о  наличии индивидуальных особенностей, снижающих их рыночную стоимость,  которые не были учтены при проведении оценки этих объектов недвижимого  имущества, результаты которой отражены в отчете оценщика, представленном  конкурсным управляющим.  

При указанных обстоятельствах у судов первой и апелляционной  инстанций отсутствовали правовые основания принимать представленный  конкурсным управляющим отчет об оценке в качестве доказательства рыночной  стоимости земельных участков.  

Суды первой и апелляционной инстанций также по существу не  исследовали сведения о кадастровой стоимости земельных участков, которые  более чем в 30 раз выше начальной цены продажи спорных объектов.  

Установление столь низкой начальной стоимости продажи имущества,  изложенной в Положении о торгах, может негативно сказаться на возможности  получения максимальной цены от продажи имущества.  

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не установлены все  фактические обстоятельства по делу и не дана оценка вышеуказанным  обстоятельствам, судебные акты на основании части 1 статьи 288 АПК РФ  подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой  инстанции.  

При новом рассмотрении судам следует учесть изложенное; проверить  доводы возражения Банка, а также доказательства, имеющиеся в деле и  представленные дополнительно в соответствии со статьей 71 АПК РФ; дать  оценку каждому доказательству в отдельности и в совокупности; правильно  распределить бремя доказывания; к спорным правоотношениям применить  нормы материального права, подлежащие применению. По результатам  рассмотрения обособленного спора принять обоснованный и законный  судебный акт.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 290 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда Тверской области от 23.03.2023 и  постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 25.05.2023 по делу № А66-20119/2019 отменить.  

Дело направить в Арбитражный суд Тверской области на новое  рассмотрение.  

Председательствующий Е.Н. Бычкова  

Судьи К.Г. Казарян   А.В. Яковец