Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-5242/2020

г. Благовещенск

25 июня 2020 года

изготовление решения в полном объеме

«

17

»

июня

2020 г.

резолютивная часть

Арбитражный суд в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича,

рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к

муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным отказа 

третье лицо: ФИО2 (ИНН 

<

***>)

протокол вел: секретарь судебного заседания Ховалыг А.С.

при участии в заседании: от заявителя - ФИО3 по доверенности №28АА 0894067 от 10.10.2017. паспорт, от ответчика - ФИО4 по доверенности от 14.01.2020, паспорт, третье лицо - не явился, извещен,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным отказа муниципального казенного учреждения Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района (далее – ответчик, Комитет) в продлении срока действия договора аренды от 21.05.2009 № 13/09, выраженного в письме от 20.05.2019 № 01-27-803.

Заявитель считает отказ в продлении срока действия договора аренды незаконным, так как права арендатора перешли к заявителю с соблюдением закона, законные основания для отказа отсутствуют.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 01.10.2019г. В удовлетворении требований отказано. Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019г. решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.03.2020г. решение от 10.01.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019г. по делу № А04-5242/2019 Арбитражного суда Амурской области отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражном суде Амурской области.

В постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа указано, что суды не применили подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и в нарушение статьи 71 АПК РФ не исследовали значимые для правильного разрешения спора обстоятельства, касающиеся надлежащего исполнения арендаторами (предпринимателем и его правопредшественником) обязательств по спорному договору аренды от 21.05.2009 N 13/09.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; устранить отмеченные недостатки; исследовать и оценить все обстоятельства и доказательства применительно к предмету спора и касающиеся вопроса о надлежащем исполнении арендаторами своих обязательств по договору; на основании установленного принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

При новом рассмотрении суд на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве 3 лица, не заявляющего самостоятельных требований ФИО2, прежнего арендатора земельного участка.

В предварительном судебном заседании 01.06.2020 заявитель уточнил требования, просил признать незаконным отказ Комитета о продлении срока договора аренды №13/09 от 21.05.2009, изложенный в письме от 20.05.2019 №01-27-803 и обязать Комитет заключить с ИП ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:09:010809:0014 на новый срок.

Судом не принято уточнение требований в части возложения на Комитет обязанности заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:09:010809:0014 на новый срок, так как предприниматель заявил новое требование, которое не было заявлено при обращении в суд, имеет собственные предмет и основания. Право на заявление дополнительных требований  не предусмотрено статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Ответчик в письменном отзыве возражал против заявленных требований. Указал, что в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:09:010809:14 по основаниям п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, по указанному основанию ему было отказано в продлении договора аренды земельного участка на новый срок. Считает, что действия истца направлены на обход закона с целью продления договора, заключенного на торгах. Пояснил, что с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 21.05.2009 № 13/09 по основанию указанному в п.п. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ ИП ФИО1 в администрацию муниципального образования Белогорского района не обращался.

Привлеченный к участию в деле в качестве 3 лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО2 в письменном отзыве поддержал позицию заявителя. Указал, что требования ИП ФИО1 о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора № 13/09 аренды земельного участка от 21.05.2009 законные и обоснованные, подлежат удовлетворению. Ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица. 

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства. 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 зарегистрирован 16.12.2010 в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей за основным государственным регистрационным номером 

<

***>, ИНН 

<

***>.

На основании протокола от 21.05.2009 № 4 «О признании аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения несостоявшимся» и постановления главы муниципального образования Белогорского района от 21.05.2009 № 182 индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 28:09:010809:0014, расположенный на землях фонда перераспределения территории бывшего колхоза «Россия», примерно в 2750 м от с. Лозовое по направлению на юго-восток, общей площадью – 84.1 га.

21.05.2009 между Комитетом и индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 на период с 21.05.2009 по 20.05.2019 (10 лет) заключен договор № 13/09 аренды указанного земельного участка.

Пунктом 2.1 договора установлено, что если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, предупредив об этом арендатора письменно за один месяц. В этом случае арендатор обязан по истечении указанного срока передать участок арендодателю по акту приема-передачи. 

В силу пункта 4.3.1 договора арендатор обязан использовать (эксплуатировать) участок в соответствии с условиями договора, а также по прямому назначению в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора, а именно ежегодно использовать участок в следующем порядке и по следующему назначению: 2/3 часть участка должна использоваться под пашню (производство сельскохозяйственной продукции), 1/3 – под сенокосы (пары).

Согласно пункту 4.3.4 договора арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять участок в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, иным образом передавать арендные права, в том числе в качестве вклада по договорам о совместной деятельности.

Договор  зарегистрирован в установленном порядке в территориальном органе Росреестра 16.10.2009.

Дополнительными соглашениями от 26.12.2011 и от 02.04.2012 в договор аренды № 13/09 от 21.05.2009 внесены изменения в части наименования арендодателя, порядка пересмотра арендной платы, ее размера, сроков оплаты, и реквизитов зачисления платежей.

22.03.2018 индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 известил Комитет о передаче индивидуальному предпринимателю ФИО1 в залог прав аренды по договору аренды № 13/09 от 21.05.2009.

05.04.2019 между индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор переуступки права аренды земельного участка № 2 от 05.04.2019, по условиям которого в целях исполнения соглашения об отступном от 08.12.2018 ФИО2 обязуется передать ФИО1 права и обязанности арендатора по договору аренды № 13/09 от 21.05.2009.

Договор уступки зарегистрирован в установленном порядке в территориальном органе Росреестра 24.04.2019.

До истечения срока аренды 29.04.2019 ФИО1 со ссылкой на п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ в Комитет подано заявление о продлении срока договора аренды № 13/09 от 21.05.2009.

Письмом от 20.05.2019 № 01-27-803 Комитет проинформировал ФИО1 об отсутствии оснований для продления срока договора аренды № 13/09 от 21.05.2009. Комитет разъяснил предпринимателю, что переуступка прав по договору аренды № 13/09 от 21.05.2009 является ничтожной, а также указал на отсутствие совокупности оснований, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, для заключения нового договора аренды без проведения торгов.

Не согласившись с названным отказом, предприниматель обратился в суд с рассматриваемым иском.

Оценив изложенные обстоятельства, суд признает требования предпринимателя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. 

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Вместе с тем в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, которые уже являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе в случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса, касающихся заключения договора аренды земельного участка с единственным участником, когда аукцион признан несостоявшимся). 

Право на заключение нового договора в указанном случае возникает у арендатора при наличии совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а именно: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. 

Таким образом, граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 данной статьи (пункта 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018).

Выполняя указания Арбитражного суда Дальневосточного округа, при новом рассмотрении дела судом исследованы обстоятельства, касающиеся надлежащего исполнения арендаторами (предпринимателем и его правопредшественником) обязательств по спорному договору аренды от 21.05.2009 N 13/09.

Материалами дела подтверждается, что предметом договора аренды от 21.05.2009 № 13/09 выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 84,1 га с кадастровым номером 28:09:010809:0014, расположенный на землях фонда перераспределения территории бывшего колхоза «Россия», примерно в 2750 м от с. Лозовое по направлению на юго-восток.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендатор обязан использовать (эксплуатировать) участок в соответствии с условиями договора, а также по прямому назначению в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора, а именно ежегодно использовать участок в следующем порядке и по следующему назначению: 2/3 часть участка должна использоваться под пашню (производство сельскохозяйственной продукции), 1/3 – под сенокосы (пары).

Заявителем представлены доказательства добросовестного исполнения обязательств по оплате по арендной плате по договору платежные поручения № 7 и № 8 от 15.10.2019г.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области в ответ на запрос Комитета письмом № 11-15/19/00599 от 20.05.2019г. сообщило об отсутствии информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства РФ при использовании земельного участка с кадастровым номером 28:09:010809:0014, местоположение: расположен на землях фонда перераспределения территории бывшего колхоза «Россия», примерно в 2 750 м от с. Лозовое по направлению на юго-восток, площадью 840974 кв.м., разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, принадлежащего на праве аренды ИП ФИО2, проверки не проводились. 

Также об отсутствии информации в отношении ИП ФИО2 о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства РФ в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 28:09:010809:0014 сообщило письмом № 07-27/1827 от 16.05.2019г. Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзору) по Амурской области.

Согласно письму администрации Кустанаевского сельсовета № 119 от 16.05.2019г. в рамках государственного земельного надзора не выявлено нарушений законодательства РФ при использовании земельного участка с кадастровым номером 28:09:010809:0014в отношении ИП ФИО2.

Аналогичная информация представлена в отношении ИП ФИО1 (письмо Росреестра № 11-15/19/6-596 от 20.05.2019г., письмо Россельхознадзора от 13.05.2019 № 07-19/1238, письмо администрации Кустанаевского сельсовета № 116 от 14.05.2019г.).

Согласно пояснениям ответчика в судебном заседании у Комитета отсутствуют сведения о нарушении арендаторами ИП ФИО2 и ИП ФИО1 условий договора и требований законодательства при использовании земельного участка.

При вынесении оспариваемого отказа ответчиком не было учтено, что подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 15.07.2016), предусмотрено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Указанным подпунктом в редакции, действующей после 15.07.2016, также установлено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. 

Исходя из буквального толкования названной нормы права в приведенных редакциях данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019).

Кроме того, Комитетом не были приняты во внимание следующие обстоятельства.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу 01.06.2015, далее – Закон № 42-ФЗ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В пунктах 82, 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7) разъяснено, что положения ГК РФ в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления его в силу, если иное не предусмотрено статьей 2 Закона № 42-ФЗ. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Закона № 42-ФЗ, положения ГК РФ в измененной редакции применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления Закона № 42-ФЗ в силу (01.06.2015). Положения ГК РФ в измененной Законом № 42-ФЗ редакции, например, статья 317.1 ГК РФ, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ). 

Как следует из материалов дела договор аренды № 13/09 заключен до даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Закона № 42-ФЗ), следовательно, на него не распространяются ограничения, введенные данной нормой. 

Сделка уступки прав и обязанностей арендатора связана с реализацией условий основного договора аренды, поэтому не противоречит закону (пункт 1 статьи 388, статья 392.3 ГК РФ) и совершена с соблюдением положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, оснований для признания договора перенайма от 05.04.2019 № 2 ничтожным у ответчика не имелось.

Следовательно, поскольку не имеется оснований полагать, что права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли к ИП ФИО1 по недействительной сделке и что при переуступке права аренды необходимо было соблюдать публичную процедуру, так как эта процедура была соблюдена при заключении договоров аренды в 2009 году, то у добросовестного арендатора, использующего по целевому назначению предоставленный ему в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения, возникло право требовать предоставления ему в аренду данного участка на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Учитывая изложенное, оспариваемый отказ Комитета в продлении срока действия договора аренды от 21.05.2009 № 13/09, является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

С учетом предписаний статьи 201 АПК РФ, суд счел возможным применить в качестве способа восстановления нарушенного права возложение обязанности на Комитет повторно рассмотреть в соответствии действующим законодательством заявление предпринимателя от 29.04.2019 о продлении срока договора аренды.

Предприниматель при обращении в суд первой инстанции уплатил государственную пошлину в размере 6000 рублей (платежное поручение №1 от 06.08.2019), при обращении в суд апелляционной инстанции уплатил государственную пошлину в размере 3000 рублей (платежное поручение №1 от 29.10.2019) и при обращении в суд кассационной инстанции уплатил государственную пошлину в размере 3000 рублей (чек-ордер от 28.01.2020).

Расходы по уплате государственной пошлине в общем размере 12 000  рублей с учетом предписаний ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решил:

Признать незаконным как не соответствующим Земельному кодексу РФ отказ муниципального казенного учреждения Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района в продлении срока действия договора аренды от 21.05.2009 № 13/09, выраженный в письме от 20.05.2019 № 01-27-803.

Обязать Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района в десятидневный срок после вступления решения в законную силу рассмотреть в соответствии действующим законодательством заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 от 29.04.2019 о продлении срока договора аренды.

Взыскать с муниципального казенного учреждения Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины 12 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                                       В.И. Котляревский