ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-38790/2017

16 января 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2018 года 

Полный текст постановления изготовлен  16 января 2018 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Красновой С.В.,

судей Нечаева С.В., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Знамя» - ФИО1 по дов. от 28.02.2017,

от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы – ФИО2 по дов. от 25.12.2017 №33-Д-1223/17,

от третьего лица – государственного унитарного предприятия города Москвы «РЭМ» - ФИО3 по дов. от 14.12.2017 №360,

рассмотрев 10 января 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Знамя»

на решение от 26 июля 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Дружининой В.Г.,

на постановление от 26 октября 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Головкиной О.Г., Пирожковым Д.В.,

по делу №А40-38790/2017,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Знамя» 

к Департаменту городского имущества города Москвы,

третье лицо: государственное унитарное предприятие города Москвы «РЭМ»

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Знамя»(далее – ООО «Знамя», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об обязании заключить с ООО "Знамя" договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 581,9 кв. м, (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 13, 13а, 13в, 13г, 13д, 13е, 13ж, 14 - 18, 18а, 19, 20, 20а, 21 - 23, 23а, 23б, 23в, 23г, 23д, 23е, 23ж, 23з, 24, 24а, 25, 26; этаж 1 комната Б, этаж 2, ком. А, а, Б) по цене 24 280 508 руб., без НДС, с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное унитарное предприятие города Москвы "РЭМ" (далее – ГУП «РЭМ»).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 июля 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2017 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества – без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Знамя» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель истца настаивал на отмене принятых по делу судебных актов, представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения жалобы. Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене оспариваемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 581,9 кв. м, (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 13, 13а, 13в, 13г, 13д, 13е, 13ж, 14 - 18, 18а, 19, 20, 20а, 21 - 23, 23а, 23б, 23в, 23г, 23д, 23е, 23ж, 23з, 24, 24а, 25, 26; этаж 1 комната Б, этаж 2, ком. А, а, Б), на основании заключенного с Департаментом договора аренды от 06.09.2000 № 01-01406/00.

10.11.2016 арендатор обратился в Департамент с заявлением о получении государственной услуги – возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег.н. 33-5-169777/16-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.

Рассмотрев заявление, Департамент согласно уведомлению от 23 ноября 2016 года приостановил предоставление данной государственной услуги на 23 рабочих дня «для обеспечения внесения сведений о вновь созданном объекте недвижимости в результате разделения ранее учтенного в государственном кадастре недвижимости», а согласно уведомлению от 12 января 2017 Департамент повторно приостановил предоставление данной государственной услуги по аналогичным основаниям (т. 1 л.д. 81, 83).

Поскольку срок предоставления государственной услуги истек 22.12.2016, общество 27.01.2017 направило в Департамент требование о заключении договора купли-продажи, приложив проект договора.

08 февраля 2017 года ответчик отказал истцу в заключении договора купли-продажи, ссылаясь на то, что арендуемые обществом помещения переданы на праве хозяйственного ведения Государственному унитарному предприятию города Москвы "РЭМ" (ранее – ГУП «Московское имущество») (запись о государственной регистрации права от 19.12.2016  N 77-77/012-77/012/014/2016-1152/1).

Полагая отказ в заключении договора незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон №178-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 №134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо №134), в соответствии с Законом № 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Статьей 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

На момент обращения общества, являющегося субъектом малого предпринимательства, с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения все условия, установленные Законом N 159-ФЗ и необходимые для выкупа спорного помещения, были соблюдены, что участвующими в деле лицами по существу не оспаривается.

Основанием для отказа обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения послужило нахождение этого помещения в хозяйственном ведении ГУП "РЭМ", что в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 1 Закона N 159-ФЗ исключает данную возможность.

Так, согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Информационного письма №134, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Из материалов дела следует и судами установлено, что государственная регистрация права хозяйственного ведения была произведена 19.12.2016, то есть право хозяйственного ведения возникло у третьего лица только после обращения арендатора с заявлением о выкупе (10.11.2016), доказательств того, что осуществлялось фактическое изъятие нежилых помещений у арендатора, материалы дела не содержат.

Судебная коллегия обращает внимание на то, что Департамент дважды приостанавливал оказание государственной услуги, указывая на совершение действий по постановке помещений на кадастровый учет, и при этом ни разу не сославшись на то, что помещения уже переданы на праве хозяйственного ведения ГУП «РЭМ» на основании распоряжения от 20.04.2016, в которое, тем не менее, впоследствии вносились изменения распоряжением от 02.12.2016.

Действия собственника арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства нежилого помещения по передаче после вступления в силу Закона 159-ФЗ прав хозяйственного ведения на это имущество унитарному предприятию исключают реализацию арендатором преимущественного права на выкуп на предусмотренных указанным Законом условиях, так как согласно части 2 статьи 2 названного Закона для унитарного предприятия не установлено обязанности по заключению договора купли-продажи, унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения.

Разъясняя применение указанной нормы, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 Информационного письма N 134 указал, что по смыслу Закона право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Таким образом, передача после вступления в силу Закона № 159-ФЗ в хозяйственное ведение унитарному предприятию имущества, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, исключает реализацию арендатором преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, то есть противоречит целям и задачам данного Закона по созданию благоприятных условий в поддержку деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, без учета положений вышеуказанного Закона № 159-ФЗ и после его вступления в силу Департаментом было издано распоряжение от 20.04.2016 (с изменениями от 02.12.2016) о закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>.

Ссылки Департамента и согласившихся с его возражениями судов на то, что Департамент при передаче действовал в соответствии с предоставленными ему как собственнику правомочиями, к которым, в том числе, относится право передачи своего имущества в хозяйственное ведение (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), и не нарушал прав арендатора, поскольку ему не было известно и не могло быть известно о намерении арендатора обратиться с заявлением о выкупе арендованного нежилого помещения, не основаны на правильном толковании положений Закона 159-ФЗ, после вступления в силу которого (а не только после обращения арендатора с заявлением о реализации права на выкуп) не допускаются действия, препятствующие реализации предоставленного Законом преимущественного права.

В этой связи, проверяя основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и правомерность  распоряжения Департамента о закреплении спорного имущества на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ", судам следовало руководствоваться положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона N 159-ФЗ, а также учитывать разъяснения, изложенные в пунктах 1 и 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, согласно которым совершение Департаментом действий, направленных на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения, не допускаются и являются злоупотреблением правом.

Поскольку до вступления в законную силу Закона № 159-ФЗ арендуемые обществом помещения не принадлежали на праве хозяйственного ведения другим муниципальным предприятиям, иные ограничения для реализации обществом права на приобретение недвижимости отсутствовали, у Департамента не имелось правовых оснований для отказа ООО «Знамя» в предоставлении испрашиваемого имущества в собственность.

При этом согласно разъяснениям, данным в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу абзаца тринадцатого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

В соответствии с требованиями статьи 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

 Принимая во внимание, что рыночная стоимость объекта в установленном порядке Департаментом определена не была, суду следовало в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить соответствующую экспертизу.

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Из материалов дела следует, что представителем истца в судебном заседании 12.05.2017 и 19.07.2017 было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, однако в удовлетворении данного ходатайства судом первой инстанции было отказано.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следует также обратить внимание на то, что в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой рыночная стоимость приобретаемого объекта должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.

Между тем, требования истца по существу судами  первой и апелляционной  инстанции остались не рассмотренными.

Таким образом, по рассматриваемому делу суд, в нарушение упомянутых положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, не выяснил и не установил обстоятельства, имеющие значение для дела.

Указанное процессуальное нарушение носит существенный, неустранимый характер, привело к принятию неправильного судебного акта, поскольку судом не были установлены обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору, не определены нормы права, подлежащие применению при разрешении заявленных требований, а, следовательно, не была достигнута цель обращения общества в суд (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Исходя из содержания пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует рассмотреть вопрос о назначении экспертизы, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства (в том числе, Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона № 159-ФЗ, Закона №135-ФЗ - статей 8, 13) и сложившейся судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу (в том числе, Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем представленным в дело доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда  от 26 октября 2017 года по делу №А40-38790/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья

С.В. Краснова

судья

                  С.В. Нечаев

судья 

Е.А. Петрова