АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1671/2020

01 июня 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от АО «ЦИТ г. Хабаровска»: ФИО1, представитель по доверенности от 30.12.2019 № 5189/02-02

от ООО «Континент»: ФИО2, директор

от других участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества                          с ограниченной ответственностью «Континент»

на решение от 11.11.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020

по делу № А73-19430/2019 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска»

к обществу с ограниченной ответственностью «Континент»

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Абрис»

о расторжении договора

Акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680013,                      

<

...>, далее – АО «ЦИТ») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Континент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680030, 

<

...>, далее –                          ООО «Континент») о расторжении договора аренды объектов нежилого фонда от 14.06.2018 № 131/18 и возврате арендованного функционального помещения № I (4, 11, 15-29, 31) площадью 455,8 кв.м, расположенного               по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 304270331600117, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Абрис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 681034,  г. Комсомольск-на-Амуре, мкр. Дружба, 7).

Решением суда от 11.11.2019, оставленным постановлением                  Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 без изменения, иск удовлетворен в полном объеме. 

В кассационной жалобе ООО «Континент» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, указывает на неполное выяснение судами всех существенных обстоятельств спора, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение.  

Заявитель жалобы в обоснование своей позиции ссылается на сложившуюся между сторонами практику взаимоотношений, связанных                    с передачей различных объектов в субаренду, что подтверждено приложенными к жалобе доказательствами, в приобщении которых судами было оказано. В данном конкретном случае истец при заключении договора аренды от 14.06.2018 № 131/18 также согласовал передачу ответчиком спорного помещения в пользование третьим лицам. В связи с этим заявитель полагает, что с его стороны нарушений условий договора аренды допущено не было, поэтому оснований для расторжения данной сделки у судов не имелось. Кроме того, заявитель ссылается на несоблюдение судом первой инстанции порядка проведения судебного заседания, что привело к невозможности реализации ответчиком своих процессуальных прав. 

АО «ЦИТ» в письменных возражениях на кассационную жалобу опровергло все приведенные в ней доводы и предложило оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. 

В судебном заседании представители ООО «Континент» и АО «ЦИТ» поддержали свои позиции, изложенные в поданной жалобе и поступивших возражениях на нее, соответственно. При этом отвечая на вопросы суда, представители сторон пояснили, что при заключении спорного договора арендная плата по нему определялась по минимальным ставкам исходя               из указанного ответчиком в заявке целевого назначения арендуемого помещения (оказание услуг населению). Вместе с тем арендная плата за торговые площади (как фактически впоследствии использовалось данное помещение) существенно выше, однако ответчик отказался вносить изменения в договор в этой части. Кроме того, представители подтвердили, что в настоящее время обжалуемые судебные акты исполнены, арендуемые помещения возвращены ответчиком истцу и переданы непосредственно субарендаторам (третьим лицам) по прямым договорам аренды.  

ИП ФИО3 и ООО «Абрис» извещены надлежащим образом           о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу не представили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, в связи с чем препятствий для рассмотрения дела по существу не имеется            (части 1, 3 статьи 156 и часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Приложенные заявителем к жалобе дополнительные доказательства (переписка сторон и договоры аренды иных нежилых помещений) подлежат возврату, поскольку не могут быть предметом исследования и оценки                  на стадии кассационного производства в силу норм главы 35 АПК РФ.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов поданной жалобы и с учетом поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется. 

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между АО «ЦИТ» (арендодатель) и ООО «Континент» (арендатор)           был заключен договор аренды объектов нежилого фонда от 14.06.2018                     № 131/18, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору                во временное пользование на срок с 12.06.2018 по 11.06.2023 функциональное помещение № I (4, 11, 15-29, 31) площадью 455,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>,                        для использования в целях оказания услуг населению. 

Согласно пункту 2.1 договора от 14.06.2018 № 131/18 арендная плата по нему определена в размере 330,94 руб. (в том числе НДС) за 1 кв.м                       в месяц. 

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора арендатор обязался использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному               в пункте 1.1 (оказание услуг населению).

Пунктом 3.2.10 договора установлен запрет на передачу объекта в субаренду без письменного согласия арендодателя, за исключением использования объекта под коммерческий или торговый центр, если этот вид использования установлен пунктом 1.1 договора. Сдача в аренду с письменного согласия арендодателя не должна превышать 20% площади объекта. 

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению суда, в том числе в случае, если арендатор использует объект в целом или его части с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями или не по назначению (пункт 6.2.1).

По результатам проведенных 26.08.2019 и 13.09.2019  представителями АО «ЦИТ» проверок порядка использования ООО «Континент» арендуемого помещения по ул. Краснореченская, 67, установлено, что фактически помещение занимают третьи лица – ИП ФИО4 и ООО «Абрис»              для целей торговли продуктовыми товарами и алкогольными напитками.                В актах проверок арендатору предложено устранить допущенные нарушения нецелевого использования объекта. 

ООО «Континент» не отрицало факт использования спорного помещения третьими лицами и сослалось на выраженное в ответе                         от 18.06.2018 согласие арендодателя на передачу помещения                                    по ул. Краснореченской, 67 в субаренду. 

В претензии от 15.08.2019 № 2732/03-04 АО «ЦИТ» указало на то что, арендная плата за объекты торговли составляет 620 руб. за 1 кв.м в месяц           и вновь предложило ООО «Континент» устранить допущенные нарушения либо расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение. 

Поскольку ООО «Континент» требования указанной претензии                  не исполнило, нарушения не устранило, мер по изменению или расторжению договора аренды не предприняло, АО «ЦИТ» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются,                  за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды,                   а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные истцом доказательства суды признали установленным факт нарушения ответчиком пунктов 1.1, 3.2.1 договора от 14.06.2018 № 131/18, поскольку вопреки согласованному сторонами назначению – оказание услуг населению, фактически помещения использовались субарендаторами под торговую деятельность. 

Такие нарушения с точки зрения пункта 2 статьи 450 ГК РФ являются существенными, поскольку лишают собственника возможности получения соразмерной арендной платы, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора в случае указания арендатором достоверной информации о целях предстоящего использования спорного помещения.  

Установленные судами обеих инстанций обстоятельства нецелевого использования арендуемого имущества ответчиком не опровергнуты.

При этом все возражения ООО «Континент» против предъявленного иска основываются на наличии согласия арендодателя на передачу спорного помещения в субаренду третьим лицам. 

Вместе с тем ответчик не учитывает, что основанием для расторжения договора аренды послужило нарушение арендатором (субарендаторами) условий пункта 1.1 договора о целевом использовании объекта (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а не факт передачи объекта в поднайм без предусмотренного пунктом 3.2.10 согласия собственника (пункт 2 статьи              615 ГК РФ).

Кроме того, как верно отмечено апелляционным судом, согласие арендодателя от 18.06.2018 № 1934/0304, на которое ссылается ответчик,                не является доказательством изменения условий договора и не содержит сведений о разрешении арендатору использовать спорное имущество в иных целях (в том числе под торговую деятельность). 

С учетом изложенного выводы судов об удовлетворении иска признаются судом округа соответствующими фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению              в данном случае статьям 309, 310, 450, 452, 615, 619, 622 ГК РФ.  

Приведенные в кассационной жалобе доводы о наличии согласия истца на передачу имущества в субаренду и о сложившейся между сторонами практики взаимоотношений основаны на ошибочном понимании заявителем норм материального права и не опровергают выводов судов, положенных              в основу обжалуемых судебных актов, в связи с чем отклоняются судом округа как необоснованные. 

Ссылки заявителя жалобы на допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения являлись предметом проверки апелляционного           и не нашли своего подтверждения. Поводов для иного вывода по данному вопросу у суда округа также не имеется. Безусловных оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных частью 4 статьи 288                      АПК РФ, в данном случае судами первой и апелляционной инстанций допущено не было.  

С учетом изложенного кассационная жалоба ООО «Континент» удовлетворению не подлежит. 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.11.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 по делу № А73-19430/2019 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу –          без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков    

 

Судьи                                                                                                 С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова